2007年河南焦作市房地产市场调研报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第一部分焦作市整体市场第一节焦作城市整体概况一、城市基本状况焦作市位于河南省西北部，北依太行与山西省接壤，南临黄河与郑州、洛阳相望。现辖2市（孟州市、沁阳市）4县（博爱县、修武县、温县、武陟县）4区（解放区、中站区、山阳区、马村区）和1个高新技术产业开发区。总面积4071平方公里，总人口35203万，其中市区人口8112万,城镇人口1331万。二、经济条件分析1、整体经济指标2007年政府工作报告2006年，焦作全市地区生产总值达到6989亿元，增长157，高于全省增幅16个百分点。规模以上工业增加值达到3279亿元，增长233。经济增长方式有所转变。万元工业增加值电耗预计下降16，化学需氧量和二氧化硫排放量预计分别下降75和73。经济增长质量和效益明显提升。地方财政收入完成396亿元，增长234，其中一般预算收入完成373亿元，增长233。规模以上工业利润总额、利税总额均居全省第二位，增速均超过40。经济结构更加优化。二、三产业比重达到911，比上年提高2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178911个百分点，其中工业占地区生产总值的比重达到598，主导地位更加突出。非公有制经济占地区生产总值的比重达到555，比上年提高13个百分点。高新技术产业增长793，占规模以上工业增加值的比重达到163，比上年提高5个百分点。经济发展的动力和活力不断增强。全社会固定资产投资达到3524亿元，增长386；外贸出口总额达到615亿美元，居全省第四位；全社会消费品零售总额达到1508亿元，增长164，增幅居全省第一位。人民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到9628元、4492元，分别增长142、173；城乡居民储蓄存款余额达到3089亿元，比年初增加280亿元，增长100。2、投资、政策环境投资环境由国家统计局主办的年中国投资环境百佳城市信息发布会上，焦作市荣膺“全国投资环境百佳城市”称号。焦作市的自然环境、经济环境、市场环境、绿化水平、产业结构等方面均有出色的表现。焦作市近年来从农业、工业、对外经贸、旅游资源开发、和基础设施建设等方面都增加了投入，实现了焦作经济的快速增长。主要表现在以下几方面（1）、农业主要农作物有小麦、玉米、水稻、棉花、油料及其它经济作物。其中小麦以稳产、高产而闻名，是河南省主要的商品粮基地。（2）、工业作为煤都，工业基础较好。焦作是全国44个重点化工机械城市之一，产值居河南省首位。焦作地区乡镇企业目前已达6千多个，形成了造纸、造纸机械、玻璃钢、建材、皮革等八大门类，成为农村经济的重要支柱。（3）、对外经贸全市拥有自营权企业349家。出口产品主要有粮油、食品、轻工、工艺、纺织、服装、抽纱、丝绸、化工、机2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789械、医药、土产、畜产等15大类210多个品种，远销60多个国家和地区。（4）、旅游资源全市已发现的文物景观达1089处，国家AAAA级景区达3个，创建中国优秀旅游城市和云台山申报世界地质公园获得成功，焦作旅游的知名度显著提高。焦作有森林动物园1处，大型游乐园1处和1000余处文物景点，以及可供开展旅游的胜景佳地数十处。（5）、基础设施焦作地处欧亚大陆桥腹地，新焦、太焦、焦枝、候月四条铁路线在此交汇，区内公路干线四通八达，仅沟通山西的运煤专用公路就达5条，截止目前，全市公路总里程达4953公里，焦作是国家规划的火电基地，有丰富的地下水和煤炭资源，拥有20座现代化电厂，全市装机容量达2589万千瓦。（6）、城建“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的城建工作思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，治理改造了群英河，修建了三层互通式万方立交桥，初步构筑了现代化城市的新格局。政策环境焦作市鼓励外商对焦作进行投资，并于2003年制定焦作市鼓励外商投资优惠办法，各级政府都建立健全外商投资管理和服务机构，不断完善基础设施和公用服务设施，优化投资环境，为外商提供高效优质服务，依法保障投资者合法权益。3、焦作市产业分布特点（1）、产业分布焦作的产业以工业和旅游为主，其中，矿业是焦作工业体系中的支撑点。焦作全市分为四个区，一个高新经济开发区，承载着焦作的2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789产业分布。以解放区为主的老城区是焦作主要商圈，第三产业的主要聚集地；马村区和高新技术开发区主要以工业为主。（2）、产业结构调整方向根据焦作市“十一五”经济社会发展规划，到2010年人均GDP将达到3300美元。按照目前经济发展速度，在未来十年内，焦作市人均GDP毫无疑问将超过4000美元，进入富裕阶段。焦作市居民消费结构变化趋势是物质消费的增长将低于服务消费；享受和发展消费比重上升，生存消费比重将进一步降低；各种高档消费品，如住宅、汽车的有效需求上升，对商品和服务的质量要求将进一步提高等。4、所有制结构据焦作市统计局统计，2007年第一季度，全市完成非公有制经济增加值7116亿元，增长17，增速高于GDP27个百分点，对GDP增长的贡献率达到了60；占GDP的比重为521，比去年同期提高了09个百分点。但公有制经济在焦作仍起主导作用。5、第二届中博会焦作的表现焦作市在4月26日第二届中博会上被商务部确定为中部六省首批座“加工贸易梯度转移重点承接地”城市之一。据悉，至日，该市共签约项目个，其中内资项目个，总投资亿元，合同利用市外资金亿元；外资项目个，总投资亿美元，合同利用外资亿美元。此次签约项目涉及化工、电力、冶金、建材、医药、食品、电子、交通、新材料及基础设施建设等10余个门类，其中有不少项目对拉长焦作市工业产业链条有较大帮助，如年产20万吨铝板带项目、年加工15万吨铬渣及年产8000万块免烧砖项目等。特别是英国吉凯恩公司、中国昊华集团等多个国内外知名集团来我市投资兴业，将给焦作市的经济发展注入活力，推动我市的产业、产品结构调整和优化升级。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789【小结】焦作是河南省一个重要的工业旅游城市，拥有比较全面的工业体系和旅游资源，总体经济发展良好，毗邻省会郑州，与郑州的经济有很强的纽带关系。在近几年的发展过程中，焦作市不断调整产业结构的升级，完善市政基础设施，人民生活水平不断提高。房地产业在焦作也得到了进一步的发展。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第二部分焦作市房地产整体市场第一节城市人口状况研究城市人口总量据统计，焦作的城市人口总量35203万，其中市区人口8112万,城镇人口1331万。职业分布特点焦作市普通工人阶层家庭占主流，在企业工作人口的为4623；焦作市个体私营经济从业人员为169182万人未统计流动、临时经营人员，占全市人口的49家庭组成结构三口两代人家庭占6588，居民家庭同住人口结构合理、居住空间和方便程度相对较高城市消费结构2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789城市食品烟草饮料衣着鞋帽居住家具家庭设备医疗保健交通通讯文教娱乐杂项焦作市3610137810124房屋购买力状况居住状况属于自有产权居住的占935，租住房屋所占比例仅为607。【表明】一方面焦作市城镇居民房屋产权自有率较高，多为自用；另一方面可以看出焦作市住宅租赁市场还很不活跃。居住条件家庭住房建筑面积半数以上在90平方米以下，占7518，非成套房屋占206。【表明】表明焦作市城镇居民住房条件有待进一步改善。居住形式多层楼房所占比例较高为6957，单层平房还占有相当比例为188。【表明】焦作市城市土地利用率还有待提高，房屋改造力度需进一步加强。购房特点已购公房、经济适用住房和商品住房分别占4173、1965和1584。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789【表明】随着住房制度改革的不断深化，焦作市城镇居民家庭住房的取得已由过去的福利性分房转变成了集资建房和市场购房，住房市场化、商品化的体系已得到初步建立。住宅体系八十年代以后建造的房屋占8527。【表明】焦作市城镇居民房屋质量处于完好和基本完好的状况。购房意向在近5年内有购房意向的为4883，其中为改善居住条件而购房的占6558。【表明】焦作市房地产市场具有一定的潜在需求，市场逐步趋向成熟需求面积购房面积选择在90120平方米的占5069，房价承受力在1200元/平方米以下的占9332。【表明】焦作市近期房价均价在1200元/平方米左右、房屋面积在90120平方米的房屋最受青睐。但是，目前，焦作市的房价均价在2400元/，与实际相距甚大。而2400元/的均价是目前焦作普遍接受的水平。值得注意的是目前大多数楼盘都是以140以上的三房为主力户型。区域选择5746的人选择在市中心购房，其中选择在新城区购房的占218【表明】优美的居住环境、完善的市政配套设施，已成为焦作市居民选择购房的一个主要因素；新城区是未来一个居住核心，是可以引导的。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789购买主力焦作本市居民为主，其中，公务员、各小学、中学、大学教师、私企老板，煤矿主是购买主力第二节焦作市房地产现状研究一、城市发展趋势及分析1、城市发展研析城市定位工业旅游城市发展目标2010年，全市城镇人口达到185万人，城镇化率达到50。中心城市建成区面积达到118平方公里（核心城区力争达到100平方公里），城区人口达到127万人（核心城区超过100万人）发展规划城市功能定位“一主两翼”、“八大组团”一主核心以焦作城区为主要发展核心两翼辐射博爱县、修武县焦北组团以发展商贸流通、房地产为主的第三产业焦南组团全市政治、经济、文化、金融中心和现代休闲娱乐服务中心2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789中站组团综合性工业中心、区域性仓储物流中心马村组团综合性工业中心、区域性仓储物流中心焦新组团新城区，高科技工业、现代化制造业中心中铝组团铝工业基地修武组团副城区，东部旅游服务中心博爱组团副城区，综合性轻工业中心城市空间推进方向是核心城区要南移东扩西进，博爱要向东向北推进，修武要向西推进“七纵九横一环”城市交通框架七纵七条南北向主干道，怡光路、普济路、民主路、塔南路、山阳路、中原路、文昌路九横九条东西向主干道，北环路、太行路、解放路、建设路、人民路、丰收路、世纪路、神州路、南海路一环由南山路、影视路、中南路、南洋路、中原路组成“三环八带十四园多轴”城市绿地系统三环利用市区的河谷、道路、公园、采空塌陷地带、山体、高速公路和防护林带等构成的三大绿化圈层八带贯穿市区的“五纵三横”八条河谷水系两侧进行带状绿化十四园十四个市级综合性公园，如龙源湖公园、碧莲湖公园等多轴连接各景观节点的主要景观大道，包括人民路、塔南路等“两横三纵”五条景观大道，在其两侧布置2030米的景观绿化带，将散布于道路两侧的街头绿地及小游园联系在一起2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789“五纵三横”城市水系景观五纵是南北向的白马门河、普济河、群英河、瓮涧河、山门河三横是东西向的南水北调中线工程城区段、新河和大沙河2、城市现状研析焦作做为一个发展中的城市，逐步向多极化的方向发展，逐渐形成了以龙源湖为核心的开发新区，即CBD核心区，人民路成为焦作市老区与新区的中轴线；新市政府所在的焦南，大量高档社区、商业中心在焦南板块不断涌现，并拥有焦作大学、焦作师专、河南理工大学等教育配套，焦南板块成为焦作市最具开发潜力的中心区域；但连霍高速公路则限制了城市的进一步南移；焦作市向东有马村区，这样市区与马村区之间有空间可以填补；向西有中站区，中间也有空间可以填补，东西方向发展对焦作而言只是一个时间问题。【小结】城市的发展与本项目地块的利损关系项目地块在焦南区（高新区）仇家庄，北面有龙源湖公园及大量高档居住社区，南面有河南理工大学等一系列教育配套。相对其它楼盘而言，除了“中华新天地”这个别墅项目，我们的项目是最为靠南的，接近高新区的工业区。就目前而言，焦南区的交通配套相对成熟，其它的楼盘的开发对本案项目是一个极大的利好因素。但是，无法回避的问题是，这些高档项目基本都是靠近焦南的人民广场及“南水北调”运河，风景独异，也不亚于龙源湖公园，同时也与各商业中心毗邻，竞争优势明显。所以，今后的开发中，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789社区营造是一个主要任务。因为，目前的购房者都已集中在这一区域。社区的比较是他们的一个主要参考因素。附城市发展示意图中站区解放区山阳区马村区新开发区高新区郑焦晋高速公路2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、焦作市房地产开发总量研析1、焦作市基准地价级别用地IIIIIIIVVVI工业358元/305元/250元/200元/住宅625元/500元/395元/270元/180元/商业2000元/1500元/930元/720元/540元/350元/【说明】按一级住宅用地的基准地价625元/换算，焦作市一级住宅用地的基准价格为42万元/亩。2006年全市房地产企业的土地开发投资5549万元，完成开发土地面积4635万平方米，本年购置土地面积1501万平方米，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789增速同比分别增长1344、5415和189。2、焦作市房地产开发总量概况焦作市近期房产交易概况（房管中心）07年2月份房地产交易情况如下06年全年房地产交易情况如下商品房预售商品房预售备案宗数面积套数面积金额项目其中4432万315套389万765881万元住宅3373万290套323万462097万元2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789焦作市06年房地产开发总体情况商品房预售商品房预售备案宗数面积套数面积金额项目其中347867万3099套4062万6927242万元住宅296277万2659套3506万4556235万元指标投资金额（万元）施工面积（）竣工面积（）销售面积（）销售金额（万元）空置面积（）投资总量2213992539万619万1169万13867319万项目增幅4941455766062008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789【小析】投资总量增幅先扬后抑，回落较快。2006年连续10个月，全市房地产开发投资均以35以上的速度增长，最高为18月份的780，之后逐月回落到年底的494，比二季度、三季度累计增幅分别低166个、263个百分点，高于当年全市城镇投资增长405的水平。从各月投资增幅变化分析，呈先扬后抑，回落较快的特点。住宅建设的主体地位没有改变，比重上升。销售面积大于竣工面积，商品房空置面积减少。全市商品房的销售量大大超过供应量，商品房供不应求的局面加剧。商品房屋空置面积大幅下降。表明市场需求旺盛。住宅1566431009万103968064万增幅524578686商业34024079万增幅3882008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317893、焦作市现阶段房地产价格水平0500100015002000250030002002年2003年2004年2005年2006年2007年一季度均价【小析】07年第一季度房价水平新城区（焦南）现售楼盘中，多层住宅均价为1800元/；小高层住宅均价为2500元/；高层住宅均价为2300元/；老城区（焦北）现售楼盘中，多层均价为1680元/；小高层住宅均价2100元/（南北苑）。房价上涨原因A、焦作市土地价格和建筑成本的提高是房价攀升的主因B、依靠打价格战、小型或品牌实力不足的开发企业的出局是房价一直在高位徘徊的市场原因2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789C、焦作五、六月份青年结婚高峰期的到来以及工薪阶层、进城务工人员为了改善居住条件而购房，也是拉动房价升高的原因D、人们对人民币升值的预期、政府需要从土地收益中募集资金、商品房本身的投机性等也是一个重要原因4、焦作市二房手交易概况07年2月份转让套数（套）成交面积（万）成交金额（万元）新建商品房251343106909新建商品（住宅）房2453269156存量房81572144257存量（住宅）房8027112765706年全年2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789转让套数（套）成交面积（万）成交金额（万元）新建商品房124416921950605新建商品（住宅）房92713491121004存量房748377614563568存量（住宅）房7234658931407637、焦作市房地产走势2006年焦作房地产投资增幅回落，商品房价格涨幅减缓。房价继续大幅增长的可能性不是很大，会逐渐趋于平缓。从销售面积与竣工面积的对比中，表明焦作市目前的市场仍处于卖方市场从另一方面看，目前焦作市对“城中村”改造的工作进展顺利，大量的拆迁户得到有效的安置，购房需求也在平缓降低；作为购买主力的公务员目前在新城区也都拥有一套单元，也限制了购房的需求。但市场远未饱和，一个城市在发展过程都会接纳外来人员购房，而现阶段市场仍然以本市居民为主（高达98），经过一段的发展，市场必定会逐步多元化。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789现今焦作的楼盘中，多以社区营造为主要卖点，前期投入资金多，同进购房者以这个标准为主要参考因素，打破了小企业小楼盘的见缝插针的投机行为，市场逐步被大企业垄断。房地产开发中的一些先行指标上涨（06年土地开发量大增），同时竣工面积较少，会集中在2007年竣工，将影响2007年房地产开发规模。综上所述，2007年焦作房地产开发投资总量将继续扩大，但增长速度呈平稳态势。商品房价格大起大落的可能性不大，涨幅趋于缓和。8、河南省房地产开发贯彻国六条的细则新建住宅以下必须占安置补偿不到位不得拆迁住房按揭贷款首付至少已购公有住房首次转让免征两税党政机关不得搞集资房2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第三部分焦作市房地产区域市场研析第一节焦作区域板块分析一、板块概述2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891、区域板块的现状焦作市分为四个行政区及一个高新区。焦作中心城区以南北新老城为主体，向两翼发展，利用塌陷区、古城遗址、高压通道和南水北调干渠，形成分隔带的组团式城市用地布局结构。城市组团包括老城区组团（解放区、山阳区）、焦南组团、中站组团、马村区组团。其中，焦南区域是现今新建楼盘最集中的区域。代表性的楼盘有现代城、峰华都市花园、美中城、龙源世家、森林半岛、景润花园、摩登街等，高品质高价位的项目集中了焦作的高端人士，成为焦作最核心的居住区域。老城区由于拆迁难度以及土地价格的影响，新项目不多，在商业定位上仍是最为繁华的核心商圈。中站区及马村区地段价值相较于老城区及焦南区域差别较大，导致房价差别波动大，中站区域几乎没有新项目开发，而在马村区，代表性的楼盘只有“天赐良园”项目，地处工业区，居住水平还有待提高。2、焦南区域楼盘开发现状以人民广场及龙源湖公园为两个核心，以南水北调运河为纵轴，开发了大量的高档优质的楼盘。如森林半岛、现代城、景润花园等，价位高、品质高，规模大，配套好，其中，市政府的南迁，在一定程度上有力支持了这边的房价，同时也进一步引导了城市居民的居住选择。二、区域楼盘个案分析（焦南区域）峰华都市花园开发商焦作市峰华房地产开发有限公司规划设计2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789承建商行销企划香港中原（河南）房地产顾问有限公司项目地址人民路西段都市花园售楼电话03912289222项目定位焦作CLD居住核心推广主题新行政中心主流高尚人文社区规模40万平米，二期2幢板式17层高层40万平米销售形势二期2幢高层，其中2楼被团购，1销售接近完毕绿化交房日期07年月8份左右业态规划居住区、酒店、商业（少量底商）面积以148为主户型三室两厅两卫配套引进武汉大学幼教中心小学、社区底商（6300元/左右）、供暖、供气核心卖点创新式户型（户型创新奖）、建筑材料、地段、物业、教育配套价格策略总共17层，第6层价格为2448元/，层差30元项目分析本项目位于人民广场旁边，属于新行政中心，从目前售销形势看，证明，焦作购房者还是热衷于这片区域房产中华新天地开发商焦作骏利房地产开发有限公司规划设计杭州江南设计院2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789承建商行销企划上海博宇房地产经纪有限公司项目地址焦作市环城东路与世纪大道交汇处售楼电话03918833333项目定位上流阶层的生活领地推广主题层峰领地品质天成规模600户联排别墅与独幢别墅30万平米销售形势还未开盘，预热期绿化12万平米交房日期业态规划联排别墅、独幢别墅面积201202、349（联排）户型独幢别墅（两层）；联排别墅（三层，兼小夹层）配套4500尊尚会所核心卖点焦作唯一的纯别墅居住区价格策略价格还未定，但据销售人员介绍，价格会超过建业的项目，预计会超过3500元/项目分析焦作唯一的纯别墅项目，排除了产品的同质性。偏离龙源湖板块，但销售抗性不是很大。锦江现代城开发商焦作和诚地产规划设计杭州江南设计院2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789承建商福建航兴建设行销企划福州君安国际项目地址焦作人民广场西侧售楼电话03918833333项目定位城市中央社区推广主题58万平米国际品质社区规模26幢高层、6幢小高群楼58万平方米销售形势还未开盘，预热期，询问客户不少绿化交房日期业态规划居住社区外加12万平米的商业设施面积8090、140户型主力户型三房两厅两卫配套核心卖点以商业推广为主，强调升值替力价格策略价格未定，根据周边峰华、及美中城的价格来看，住宅的价格应会介于25002600之间项目分析商业为主，以民主南路的商业圈做为物业升值的保证。预热期间询问的客户多，未来销售形势有待观察。美中城开发商美中名豪（焦作）置业有限公司规划设计闽武建筑2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789承建商福建航兴建设行销企划策略联盟项目地址焦作民主南路与人民路交界处售楼电话03913577777项目定位美社区、美环境推广主题众美云集、享乐之城规模一期1幢18层高层、8幢12层小高203788销售形势4月28号开盘，其中6楼清盘，7楼剩3层以下绿化交房日期业态规划居住社区、酒店面积140以上为主、少量135左右户型三房两厅两卫配套供暖、供气核心卖点社区环境营造价格策略7楼3层以下2150元/左右；11层价格为2400元/左右项目分析9号楼至11号楼属于商业裙楼，住宅价格在开盘期间有所优惠（40元/），销售形势良好建业森林半岛开发商河南建业集团规划设计闽武建筑2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789承建商福建航兴建设行销企划策略联盟项目地址焦作民主南路与人民路交界处售楼电话03913577777项目定位北欧生活风情推广主题规模一期建筑面积5万，9幢多层兼小高销售形势5号楼全部清盘，销售率在70以上绿化交房日期业态规划居住社区、5楼商业裙楼（商业店面主要面对业主）面积40200以上户型三室两厅两卫、四室两厅两卫配套供热、智能化系统核心卖点社区环境营造、龙源湖公园价格策略均价2900元/项目分析做为建业集团系列开发的楼盘（与万科市场操作形式相同，即房地产开发的工业化和标准化，希望把企业品牌植于产品之中），环境的优势、企业品牌的优势都处于顶端位置，价格比全市的总体均价高出300元左右，但销售形势良好龙源世家开发商焦作新城置业有限公司规划设计上海建道建筑有限公司2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789承建商行销企划郑州润天行房地产营销项目地址焦作塔南路与丰收路交汇售楼电话03913559999项目定位龙源湖畔观景豪宅推广主题源生泊水诗意栖居规模24幢高层兼小高层、二期6幢小高、总建面积203788销售形势多层销售完毕、小高60以上绿化40交房日期业态规划住宅商业步行街沿街店面面积90140户型三室两厅两卫、四室两厅两卫配套物业智能系统核心卖点地段优热、环境优势、社区价格策略均价2600元/左右。其中13楼平均价格比其它楼号高出220元左右（楼王）项目分析与森林半岛处于公园的东西两侧，交通、地段优势高于后者。折扣系数为团购965折，五一优惠120元。销售情况良好，同时也为焦作购房者认同太极景润二期2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789开发商河南建丰科技产业有限公司规划设计承建商福建航兴建设行销企划策略联盟项目地址焦作塔南路售楼电话03913888888项目定位城市名片高端住宅推广主题纯高层板式建筑规模二期3幢板式19层高层、15万平方米销售形势接近90绿化45交房日期业态规划居住社区、太极广场面积130140户型两室两厅两卫、三室两厅两厅两卫、四室两厅两卫配套暖气、社区背景音乐、双回路供电系统核心卖点社区环境营造、塔南路地段优势价格策略7楼3层2200元/左右；13层价格为25002600元/左右，均价2500元/左右项目分析地段优势及社区环境的营造是该项目强势销售的重要原因嘉隆中心2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789开发商河南嘉隆地产规划设计承建商行销企划策略联盟项目地址焦作塔南路与人民交汇处售楼电话项目定位首席CBD商务中心推广主题城市地标，第一高度规模2幢28层酒店及写字楼，2幢30层住宅销售形势未开盘绿化交房日期未知业态规划酒店、写字楼、住宅及2层度商面积占地面积约3万平方米，总建面积15万平方米，商业面积18万平米米,酒店面积4万平方米,高档写字楼面积为35万平方米,高级住宅面积44万平方米户型未知配套未知核心卖点地段优势价格策略未知项目分析家福乐摩登街2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789开发商河南中海房地产开发有限公司规划设计承建商行销企划北京联盛阳项目地址焦作塔南路与人民路交汇处售楼电话03912986666项目定位焦作第一时尚街区推广主题时尚街区购物天堂规模600米商业街，20万平方米临街店面销售形势绿化交房日期即将开业业态规划住宅（未公开）、商业街区面积20万平米户型配套核心卖点地段优势、家福乐进驻价格策略近焦东路的临街店面1层8800元/，2层3800元/项目分析焦作未来第一商业街区，家福乐的进驻造成一时的影响。解放区远大南北苑2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789开发商南通远大置业有限公司规划设计承建商行销企划河南一度项目地址焦作市解放路中段原市委北院售楼电话03912930999项目定位小高层风景阔宅推广主题城市以我为中心规模16万平米（二期）销售形势仅剩一期南苑复式楼绿化交房日期一期已交房，入住率达60业态规划住宅（未公开）、商业街区面积127、92、117、132、150、172户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫配套智能化物业核心卖点地段优势价格策略一期小高层的均价为2100元/，二期价格未公开；其中南苑楼中楼均价2700元/项目分析老城区一个引人注目的楼盘，体现了老城区的区域居住价值；商业价值体现居住、投资价值（马村区）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789天赐良园开发商规划设计承建商行销企划项目地址焦作市解放路与中兴路交汇处售楼电话项目定位推广主题规模销售形势已售完绿化交房日期一期入住，二期筹备业态规划住宅面积户型配套核心卖点价格策略一期的均价为1300元/左右项目分析偏离中心城区【小结】2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789焦南区楼盘以高层、小高层为主，兼规划有商业街，业态丰富区域的价格不均匀，主导价格以老城区与焦南区域为主东西两翼发展不平衡，价格影响较大第二节明星楼盘简析一、建业森林半岛入选理由独踞龙源湖公园一隅，以全市最高价入市，高调且高价，均价高出总体楼盘均价300元/左右，以区位环境优势及开2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789发企业的品牌来影响全局，销售形势看好。楼盘分析规模占地102亩；总建面积150000营销特点蓄势期5个月，认筹期1个月，通过装修售楼部，以欧陆风格做为楼盘的形象宣传，加上路旗、夹报的定势推广，楼盘的形象深入人心。并以企业的品牌来塑造楼盘品质。解筹率高达5成。二、龙源世家入选理由位于龙源湖公园东侧，靠近汽车总站，拥有城市交通大配套，并离龙源湖公园不远，出则繁华，入则宁静。大社区，环境营造方面下足功夫，价格较合理，追捧人数众多。楼盘分析规模占地200多亩，总建面积203788营销特点蓄势期4个月，认筹期1个月。通过社区的营造，加上通过电视、报纸、道旗等渠道的推广，成为森林半岛一个强有力的竞争对手。【小结】通这对明星楼盘的界定，我们可以看出明星楼盘必要条件应该有1、合理的价位；2、准确的定位；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317893、社区气氛的营造；4、企业实力的展示；5、具有内外环境的综合优势及升值潜力6、楼盘形象有力宣传7、合理、大众化兼俱特色的的产品第三节区域房地产其它业态简析一、其它特业业态分布示意图2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、商业、写字楼业态简析中站区解放区山阳区马村区新开发区高新区郑焦晋高速公路商业写字楼2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789区域商业写字楼项目位置均价（）销售情况项目位置均价销售情况恒基财富广场解放路8610已售完，8月入住恒基财富广场解放路251090，正招租解放区大红门普济路未知已经营近一年万基商务中心工业路3100未销售六号苑山阳路5100认购60山阳区豫龙商贸中心山阳路底层销售90嘉隆中心塔南路未知未公开嘉隆中心塔南路未知未公开新区现代城人民路未知未公开写字楼一般高出住宅300元/左右，在焦作，写字楼市场刚刚起步；特别优势的楼盘没有出现（嘉隆中心为最高档）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789焦作商业地产不允许以“投资返租”的方法来运行市场第四部份本案地块SWOT分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789焦南区作为焦作市重点开发区域，以龙源湖、人民广场为中心，向南及两翼开发发展，尤其是焦作市政府的搬迁，目前已经形成了一个全新的行政、生活居住中心。此区域拥有良好的自然景观及交通、教育、生活配套，目前，多数高档楼盘都集中在此区域，房价也步步高升。本案项目地块地处焦南以南，充分拥有龙源湖公园、迎宾路、河南理工大学等景观、交通、教育配套。在中博会招商中，焦作市表现不错，收获颇多。而一些工业项目、科技项目等未来也会集中在焦南高新技术开发区。工薪阶层、企业业主、本市居民在未来一段时间内也会集中于此。可以说，焦南区域板块价值正在逐渐提升，发展前景十分看好。优势（S）1、本案地块地处仇家庄，拥有十分良好的环境资源（龙源湖公园）和教育配套（河南理工大学）焦作一中（新校区）；2、焦南交通条件成熟，汽车站等、3条公交路线经过3、与焦作最繁华的塔南路一脉相承，地段价值高4、本地块以南接近郑焦晋高速，限制了城市的进一步开发，地块稀缺5、焦南区是焦作最有居住价值的地块，开发价值巨大劣势（W）1、以南靠近郑焦晋高速公路，影响了居民的居住选择2、地处焦南区域最南区域，周边城中村较多，总体不算一个最高档居住板块3、集中了焦作的工业企业，附近的工厂较多，噪音和污染也较大2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789200