农家乐项目可行性研究报告00695

目录第一章总论1一、项目概况1二、建设单位概况2三、综合评价2第二章项目建设背景及必要性3一、项目背景3二、经济发展背景5三、项目建设的必要性8第三章市场供求分析及预测10一、发展前景分析10二、市场需求预测11三、发展建议11第四章项目建设条件及地点选择13一、建设地点13二、建设条件13第五章项目生产规模及建设方案18一、项目建设规模和期限18二、总体设计方案18三、外部配套条件21四、项目建设规划设计方案21第六章建筑设备工程方案21一、电力工程21二、智能化系统（弱电）24三、给水排水工程26四、采暖、通风与空气调节28第七章环境保护及评价影响30一、生态环境影响评估30二、防治措施与综合利用30三、影响评价31第八章项目组织与管理33一、组织管理机构33二、劳动定员和人员管理33三、项目运作模式34第九章消防、节能、劳动保护和安全卫生34一、消防35二、节能35三、劳动保护和安全卫生36第十章建设周期和工程进度安排37一、项目建设期限37二、项目的实施年度计划37第十一章投资估算与资金筹措38一、固定资产投资估算38二、新增固定资产投资估算说明38三、新增固定资产资金来源与筹措38四、流动资金估算及资金来源38第十二章财务评价38一、产品产量计划38二、总成本测算38三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配39四、项目盈利能力39五、经济效益与社会效益分析40第十三章风险分析40一、盈亏平衡分析40二、敏感性分析40三、其他可预见风险分析41第十四章结论与建议43第一章总论一、项目概况（一）项目名称龙泉山庄（二）项目建设单位海南紫森贸易有限公司（三）项目建设地点六安市霍邱县马店镇泉水村、曹楼村（四）项目法人丁传红（五）项目负责人丁传红（六）建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括一处生态餐厅、一处公寓酒店、一处办公服务区、一处职工宿舍、以及园区道路、绿化等配套工程。2建设期2年3建设规模规划面积20亩，其中办公服务区1000平方米，生态餐厅2500平方米，酒店3000平方米，职工餐饮住宿区1000平方米，园区道路、绿化及水电通讯等辅助工程。（七）项目建设依据1国家发展和改革委员会投资20061325号文件，“建标2000205号；2国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）；3国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；5安徽省六安市城市总体规划6建设单位提供的其它有关资料及数据。（八）项目定位本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮住宿服务中心。该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业。（九）投资总额及资金来源本项目根据设计要求，估算总投资2500万元，其中固定资产投资2000万元，其中铺底流动资金500万元，资金全部为企业自筹。二、建设单位概况公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，在六安市霍邱县打造特色精品农家乐。三、综合评价农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。本项目符合六安市的行业规范，与具备良好的基础，加之市政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。第二章项目建设背景及必要性一、项目背景“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有16万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的14。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来六安市经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。二、经济发展背景六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。近代以来，战事频仍，自然灾害较多，一度发展缓慢。新中国建立后，特别是改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，保持着较好的发展势头。农业经济六安是农业大市，物产丰富，素称江淮粮仓、白鹅王国、茶药宝库、丝绸之府、水电之乡。六安是国家重点商品粮生产基地，盛产110多种名特优稀农副产品，粮、油、麻、栗、茶、茧、肉、禽、水产等农副产品产量居安徽省前列，2011年农业总产值1821亿元，粮食种植面积1053万亩，产量4751万吨；油料种植面积1316万亩，产量156万吨；棉花种植面积184万亩，产量16380吨；蔬菜种植面积945万亩，蔬菜、水果在品种优化的基础上平稳发展。肉类产量493万吨，水产品276万吨。农民人均纯收入5643元。基本形成了优质粮油、蔬菜、茶叶、牲猪、家禽、水产品、茧丝绸、油茶、六安大麻、中药材、草竹柳编等一批主导产业和特色产业，现有农业产业化龙头企业国家级2家，省级59家，市级266家，2010年农产品加工产值277亿元。全市已通过申报认证的无公害农产品58个，绿色食品90个，有机食品31个。六安瓜片、霍山黄芽、皖西白鹅获批国家证明商标，霍山石斛、霍邱柳编、迎驾贡酒获中国地理标志保护产品，拥有中国名牌农产品1个，省级著名商标农产品30个，26种农产品获安徽省名牌农产品称号。全市有农副产品出口实绩的加工企业40多家，创汇超过2亿美元，占全市出口总额的60左右，出口企业涉及草竹柳编、羽绒、茧丝绸、果菜、水产、茶叶等行业。农业生态经济建设开始起步，全市现已建成3个无公害茶叶生产基地，2个无公害蔬菜生产基地，并分别获得了欧盟、中国农业科学院和国家环保总局的认证。绿宜牌珍珠菜及天香菜、归然牌野生葛粉、鹤莲牌莲籽汁等获得绿色食品认证。工业经济“十一五”期间，全市上下高举工业强市大旗，坚定不移地实施工业化核心战略，不断推进“发展工业学霍山”活动深入开展，六安这一传统农业大市的工业氛围日益浓厚，全市工业步入了发展的快车道，成为经济社会跨越发展的主导力量。工业经济迅猛发展。“十一五”期间，全市规模工业增加值由2005年的506亿元增长到2467亿元，翻了两番多。工业增速连续五年位居全省前列，年均增长317。工业增加值占生产总值比重由2005年的162提高到2010年的365，工业对全市经济增长的贡献率从不足40提高到80，规模企业由370户增加到1044户，亿元企业由31户增加到192户，产值超10亿元企业达到11户，应流、迎驾、大昌矿业等5户企业产值超20亿元。工业经济的主导格局初步形成。项目建设如火如荼。“十一五”期间，全市工业固定资产投资额年均增长40以上，年投资总规模由2005年的3197亿元上升到2010年的2211亿元；年实施的投资额超千万元工业项目由2005年的不足百项提高到2010年的886项。火力发电、汽车零部件及装备制造、钢铁深加工等一批特大项目落地六安，实施了500万KV和一批220万KV、110万KV的输变电项目，电力基础设施年均投入达10亿元以上。墙煌彩铝、宝利嘉纺织、汇联机械等一批大项目建成投产。结构调整成效明显。全市轻重工业结构由2005年的5248调整为2010年的4852；矿山冶金、机械制造、纺织服装、轻工、农副产品深加工、能源、建材等支柱产业实现产值占全市工业的比重达90以上；家电、新能源、新型材料产业从无到有，高新技术企业产值占规模工业的比重超过15，新产品产值率接近30；全市铁矿采选冶炼和深加工业发展迅速，钢铁工业年产值已达140亿元。工业布局焕然一新。从2002年开始，各县区相继筹建核心工业园区，尤其是步入“十一五”以来，相继成长为省级经济开发区。今年，寿县新桥、舒城杭埠、霍山落儿岭又获批筹建省级经济开发区。现全市省级经济开发区规划总面积达19921平方公里，建成区总面积达7774平方公里，累计基础设施建设总投入达9348亿元，实现规模工业增加值和财政收入分别占全市总量的48和3035；霍山县衡山、霍邱县姚李、裕安区平桥、金安区城北等一批乡镇工业集中区如雨后春笋，产业集聚规模迅猛扩张。裕安区固镇、霍邱县临水、金安区城北、霍山县诸佛庵、寿县板桥、舒城县桃溪等九个乡镇跻身全省产业集群专业镇。霍邱县藤柳编、舒城县童车、寿县板桥草席、叶集试验区木竹加工等产业集群勃然兴起。市示范园区建设迅速启动，总体规划和产业等专项规划编制完成，起步区建设加快推进，一批电光产业园等重大项目正式签约。以城市工业核心区、省级经济开发区及乡镇工业集中区为框架的承接产业平台初成体系。展望“十二五”，奋发有为的六安工业将抢抓皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经济圈建设等重大机遇，科学发展，奋力崛起，努力实现由工业小市向工业大市的新跨越。三、项目建设的必要性近年来六安市经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为六安市的农业特色产品的特殊性无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地农户增加了生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。第三章市场供求分析及预测一、发展前景分析近年来，六安市经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。截止2009年底，全市餐饮业零售额增长速度达到26。项目所在地霍邱县马店镇有着悠久的历史和灿烂的民族文化，自古人杰地灵，文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚，资源类型多、功能全，组合优良。历史文化积淀深厚、内涵丰富，无论从总量、丰度、可持续利用等方面来看，都称得上是优势资源。项目所在地马店镇原始纯朴的自然环境，粗犷独特的自然景观，古老神秘的文化遗迹，风格迥异的民族风情，符合旅游求新、求异、求知的需求趋势，具有很强吸引力和市场竞争力，发展旅游业潜力大。在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农业产业链延伸、新型产业的发展。把它概括起来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，通过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。二、市场需求预测随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐餐饮可以说应和了区域经济多元发展的潮流。项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着霍邱县打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。三、发展建议农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。1组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。2政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。3公司推动。即“公司农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。4精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。5突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。第四章项目建设条件及地点选择一、建设地点六安市霍邱县马店镇泉水村、曹楼村。二、建设条件一地理位置霍邱县位于安徽省西部。地理坐标为东经1155011632、北纬31443236。西与河南省固始县接壤、北与阜阳隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。总面积3774平方千米，总人口176万人。全县辖23个镇、13个乡城关镇、河口镇、周集镇、临水镇、新店镇、石店镇、马店镇、孟集镇、花园镇、扈胡镇、长集镇、洪集镇、姚李镇、乌龙镇、高塘镇、龙潭镇、岔路镇、冯井镇、众兴集镇、夏店镇、曹庙镇、叶集镇、彭塔乡、王截流乡、范桥乡、临淮岗乡、城西湖乡、宋店乡、三流乡、邵岗乡、白莲乡、潘集乡、冯瓴乡、孙岗乡、三元乡。其中，叶集镇、孙岗乡、三元乡由叶集改革发展试验区管理。县政府驻城关镇。本项目位于霍邱县马店镇三公里处，北侧毗邻北京首钢集团分厂炼钢区，西面则是105国道，首钢集团十万人宿舍区就坐落在105国道旁边，这一庞大的集团公司将会成为主要的消费群体之一，东面则是跌宕起伏的山峦。风景秀丽，使人有种置身世外桃源的感觉。令游客流连忘返。该项目距霍邱县40公里，距六安市90公里。自2002年堪踏出白马尖龙井河大峡谷景区，使霍邱县成为安徽省十大户外徒步旅游路线之一以来，围绕主峰又另外堪踏出三条旅游路线，通过这些户外徒步旅游路线的推广，同时也为开展形式多样的农家乐旅游项目提供丰富的资源。二地形地貌及水文地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高、北低，南部属低岗丘陵地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区。主要河流有淠河、史河、汲河、沣河等，干渠有史河总干渠、沣东、沣西、汲东干渠等。城西湖、城东湖、姜塘湖三大行蓄洪区，总面积953平方千米，占全省行蓄洪区总面积的三分之一。属北亚热带季风气候，年均气温154，年均降水量9513毫米。矿藏有石灰石、白云石、石煤、磷、铁、铝、锌、锰等。三气候特征霍邱县属于亚热季风气候，四季温和，雨量适中，光照充足，雨热同季，无霜期长，四季分明四植被情况霍邱县植被良好，人工造林保存面积350万亩，林木覆盖率346，植被覆盖率86。先后被评为“全国绿化先进旗”、“全国绿化百佳县”和“全国退耕还林后续产业先进旗”。2007年霍邱县覆盖率为326，植被覆盖率为86，规划区现有植被覆盖率达89。五水资源霍邱县境内常年平均水资源量超过135亿立方米，全县平均有效蓄水量429亿立方米，本县有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。六交通区位交通事业稳定发展，交通设施进一步完善。2011年全社会公路客运量732万人，客运周转量36600万人公里。全社会公路货运量560万吨，货运周转量44880万吨公里。2011年全县共有各种路面公路2935公里，其中一、二、三等级公路438公里。（八）邮电通信经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。境区通讯已与全国和部分国家联网，通讯条件十分优越。（九）经济社会发展2011年，霍邱县实现财政收入1757亿元，占年初预算1156，收入总量连跨五个亿元台阶，较上年增长445，净增收54亿元，较全市平均增幅高出81个百分点。经济实力总量位居全市各县区首位，预计占全省76个县区16位，较上年上升1个位次。收入总量中，地方级收入完成102亿元，增长358；税收收入完成1495亿元，增长505，占财政收入总量的851，上升了34个百分点。收入质量进一步提升，结构得以优化。2011年实现生产总值（GDP）17508亿元，按可比价计算增长150，总量居全市首位。其中第一产业增加值4088亿元，增长45；第二产业增加值8590亿元，增长249；第三产业增加值4830亿元，增长90。第一产业占地区生产总值比重为233，比上年下降19个百分点；第二产业比重为491，比上年上升4个百分点，其中工业增加值占GDP的比重达442，比上年提高45个百分点；第三产业比重为276，比上年下降21个百分点。人均GDP首次突破万元。财政收支支出总额再攀新高，重点项目保障有力。财政支出快速攀升，全年实现367亿元，总规模首次超过30亿元，在上年基础上连跨9个亿元台阶，同比增长347。预计总量继续保持全省第一位。公共支出保障有力。全面兑现公务员津补贴和事业单位绩效工资，提高住房公积金缴存比例及燃修费、公用经费供给标准。保改革稳步推进。支持教育优先发展，拨付义务教育公用经费11亿元；支持完善基层医疗卫生体制改革，个人部分全面保障。民生工程投入加大。全年投入114亿元，同比增长64，其中县级足额配套116亿元，增长319，34项民生工程全面完成。强力支持经济发展。通过县本级安排、争取项目、利用土地出让净收益等投入29亿元，支持工业发展，积极壮大财源。投入资金11亿元，促进市政建设和新农村建设。实行财政性新增存款存贷挂钩制度，撬动金融机构新增贷款20亿元，支持了县域经济发展。特色资源开发近年来，霍邱县充分发挥资源优势，围绕“农业增效，农民增收“，进一步加大优化农业环境，实施名牌战略，大力发展效益农业，促进农业综合开发，加快了农业产业化和现代化步伐。一个充满浓郁民族特色的小城镇已经矗立在六安市北部，并成为传播民族文化的一个亮丽“窗口”。第五章项目生产规模及建设方案一、项目建设规模和期限（一）项目建设规模规划面积20亩，其中办公服务区1000平方米，生态餐厅2500平方米，酒店3000平方米，职工餐饮住宿区1000平方米，园区道路、绿化及水电通讯等辅助工程。（二）建设期限本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，2年后项目实施运行。二、总体设计方案（一）建设方案当前主流的农家乐主要设计理念有农家园林型；花果观赏型；景区旅舍型；花园客栈型。本项目将采用最后一种，把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。泉水山庄的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。二经营方案服务人性化。勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。但是由于农家住户服务人员较少，一旦忙起来，客人的要求不能够及时满足或者先满足了那些无关紧要的要求，就会给客人不好的印象。其实，农家乐的服务人员不能一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝客人，尤其是在现有条件下很难满足的要求。同时在客人用餐时，服务人员不能远离，要及时为客人提供服务。器具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。但许多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在一家可以看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到大大小小的盘子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起上，给人以不整洁之感。因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置，饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐吸引城里人的特色。“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干净整洁，最好是有专门的餐厅，条件不好的也可以将自家庭院开辟出来，但庭院用作餐厅需要做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙。菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农家乐”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。除了农村特有的土鸡、土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，还应广泛采用各种当地土特产。要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。来“农家乐”消费的人各种各样；消费者也有各种各样的情况等等。因此，“农家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对消费者的不同情况，灵活变化、合理安排。质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和特色菜出品量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经济实惠意识。工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。“农家乐”餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应该进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需要对自己的菜肴进行适当的文化包装。只有这样，才能使“农家乐”的经营迈上一个新台阶，最终将“农家乐”办成人人喜爱的休闲度假好去处。三、外部配套条件该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。四、项目建设规划设计方案该项目正上报六安市政府及有关单位审批，待国土局颁发建设用地规划许可证及土地证后进行规划设计。第六章建筑设备工程方案一、电力工程（一）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。（三）方案系统设置根据项目区规模和电力负荷规范标准，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。本项目电源由市政提供，供电电压10KV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站容量可以满足本工程用电。采用两路独立10KV专用线一用一备。当一路电源故障时，由另一路电源负担全部负荷。（四）供配电系统依据其供电区域，每组箱变（12台）形成一个10KV环网。引入楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立建筑之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有照明、插座线路均选用25平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。（五）照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2M的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标GB500342004。主要场所照度标准如下商业300LX或依装修而定宿舍依装修而定楼梯间、走廊50100LX（六）防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程低层建筑按照当年雷击次数N006年/次时属第三类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设12MM镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪05米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于10，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电容保护器（SPD）；为用电人身安全，每幢楼的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，建筑内插座回路均装设漏电保护装置。（七）室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明采用庭院灯，路灯控制在值班室内，路灯配线选用YJVV2206/1KV516铠装电力电缆直埋敷设。二、智能化系统（弱电）（一）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。（三）系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、节能的项目区，宜设置以下弱电系统设计1综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；2有线电视系统；（四）系统说明综合布线系统支持以下系统通信系统、计算机网络系统。1系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。2信息插座的数量、规格及安装位置入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每层内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。在每个房间设置电话插座、网络插座。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。（五）有线电视系统1系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配分支方式。系统出口电平6075DB。2信号源电视信号从市政光缆上分支接到该项目区其它建筑物内有线电视系统。3设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为51000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由每栋楼的箱管系统仍按传输干线采用SYWV759型电缆，分支线采用SYWV755型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插座。三、给水排水工程（一）设计依据1建筑给水排水设计规范（GB500152003）；2室外给水设计规范（GB500132006）；3室外排水设计规范（GB500142006）；4建筑设计防火规范（GB500162006）；5民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；6业主提供的相关基础资料及要求。（二）工程概况、设计范围有压管网的敷设标高原则上按照项目区地势起伏变化。重力自流管网布置，基本按照项目区内地形的坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入1根DN200给水管。项目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径DN200MM，直埋敷设。考虑项目区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。（三）给水系统水源由市政自来水管网接入1根DN200给水管，提供项目区用水，项目区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径DN200MM，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。全部为多层建筑所以直接由市政供水，无需加压。室外供水管上设置若干消火栓作为消防用水。附表51用水量表（四）污水排水系统项目区内排水采用污、废合流制排放。厨房设隔油池，生活污废水排出后经化粪池处理后汇集，统一排入城市污水管网，由城市污水处理场统一处理。室外污水采用HDPE双壁波纹管。室内污水采用PVC管。1建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。2雨水结合项目区内的地形条件，设置其坡度为千分之8，故本方案雨水顺自然坡度进入城市雨水管网，经雨水排放总管统一排放。雨水管直埋于冰冻线以下。（六）管材选型1室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管或球墨铸铁给水管，直埋于冰冻线以下，户内冷（热）水管采用PE给水管。2室内消防水、喷淋水管道采用热浸镀锌钢管；管径DN100MM，采用卡箍式刚性管接头连接；管径DN100MM，采用螺纹连接。3室内排水管材料采用UPVC螺旋排水管，粘接。压力排水管采用热浸镀锌钢管。4室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯HDPE双壁波纹管，消防给水管采用球墨给水铸铁管或钢管，胶圈接口或焊接。四、采暖、通风与空气调节（一）设计依据1采暖通风及空气调节设计规范GB500192003；2民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）；3建筑设计防火规范GB500162006；4民用建筑节能设计标准JGJ2695；5公共建筑节能设计标准GB501892005；6住宅设计规范GB500961999（2003年版）；业主提供的相关资料及要求。（二）管材及保温材料管材采暖管道管径DN50，采用无缝钢管，管径DN50采用焊接钢管，管径DN32丝扣连接，管径DN32焊接连接。户内明装管道材料选用PB管，热熔连接，使用条件等级为5等（S5系列）。（三）空调宿舍、活动室等预留分体空调电量，餐厅预留立柜式分体空调电量。（四）通风及防排烟卫生间均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。厨房、卫生间的垂直排风管道或风道，设防止烟气回流装置。第七章环境保护及评价影响一、生态环境影响评估（一）环境保护项目的环境保护包括两个方面，一方面是生产活动不影响周围环境的正常生活和生产条件，另一方面周围居民的生活和生产活动也不应威胁到项目区的清洁和生物安全。建设时要考虑内外自然环境不被生产垃圾污染，维持一个可持续生产的资源环境，必须认真做好项目区及周围环境保护工作，尽可能保持原有环境卫生不被破坏，争取得到改善和提高。（二）对环境质量的影响1施工期和生产运营期产生的污染项目施工建设时，产生的大气污染物主要是运输车辆、施工机械等产生的扬尘以及车辆产生的尾气，产生的废水主要为建筑废水和施工工人生活污水，主要噪声源为施工机械及运输车辆，固体废弃物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。2项目生产运营期产生的污染项目生产运营期，产生的污染主要为工作人员产生的生活垃圾。主要噪声源为加工机械的噪音。二、防治措施与综合利用（一）环保设计采用的标准1工业企业设计卫生标准II级GB897988。2工业企业厂界噪声标准II级GB1234890。3建筑施工场界噪声限制GB1252390。4其他国家有关规定。（二）综合利用与治理方案1施工期措施在项目建设过程涉及的土建施工过程中必须加强对施工场地进行严格管理，防治水土流失。施工产生的弃土要及时外运，防止风天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。施工期固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理，建筑垃圾应及时清运处理。施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以下措施严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。2生产运营期措施对于生产过程中产生的废渣和生活垃圾要统一堆放，要及时、统一运走，并严格按照国家的有关规定进行处理。三、影响评价本项目在设计初期就根据国家有关环保政策和法规考察了相关旅游景区农家乐在环保和节能上存在的问题。本项目的设计既考虑生产，又要考虑环境保护和节能，从设计开始就考虑到建立各个环节和生活所排放垃圾的处理体系。在建设期和生产期，将严格按照国际环保规划进行。因此不会对周围环境造成污染，项目是可行的。第八章项目组织与管理一、组织管理机构本项目由海南紫森贸易有限公司组织实施。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，要按照实际工作需要设置管理机构。本项目设立董事会、监事会和总经理，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。由项目总经理负责具体的施工建设及日常管理工作。二、劳动定员和人员管理（一）劳动定员本项目劳动定员150人，其中，管理人员10人、技术人员5人、其他135人。主管人员主要由公司管理人员担任，其他人员对外招聘。（二）人员素质专业技术人员招聘的办法是通过考核、大幅度试用等措施，具有本行业工作经验和懂技术的优秀人才吸引到本项目中来，并通过灵活的用人机制，从优的工薪待遇，增强企业对人才的吸引力，对特殊人才实行特殊待遇。对一般的工人从当地的剩余劳动力中进行招聘。（三）人员培训所有管理人员上岗前必须全部进行技术培训，基本熟悉管理模式，熟练掌握本职工作技术操作规程，了解自己所在岗位技术新动向，为上岗后开展技术创新奠定基础。通过发放专业书籍及专业资料鼓励自学，通过知识竞赛和劳动技能竞争来提高从业人员的种植、加工、管理、技术水平。通过请进来传授，派出去求学的办法交流本行业新技术、新成果，掌握行业新动向，建设一支高效、精干、专业的项目服务队伍。三、项目运作模式公司作为本项目的建设主体承担经营性项目的投资、建设和运营，并广开渠道吸引当地农户参与建设。在项目建成后，按照市场机制进行商业化运作，通过利益共享、风险共担，最大限度地调动各方面的积极性，实现经济效益和社会效益的最大化。第九章消防、节能、劳动保护和安全卫生海南紫森贸易有限公司负责对所有招聘的劳动员工进行劳动保护与安全生产培训，购置必要的消防器材。公司将定期发放劳保用品，定期对员工进行体检，严格按照卫生部门和消防部门的要求组织生产。一、消防（一）设计依据1国发198469号文中华人民共和国消防条例实施细则2建筑设计防火规范GBJ16873消防手册4工程设计防火规范GBJ39905建筑设计灭火器配置设计规范6消防技术标准规范汇编（二）主要防火措施本项目在建筑物均按国家规范设计了相应的消防措施，达到了国家的有关规定。二、节能根据国家和自治区有关能源综合利用及节约能源暂行条例等文件的规定，编制本可行性研究报告的节能措施。（一）供电节能措施该项目使用的设备设施均采用高效节能产品，调频变速装置和高效节能照明电器，低压变电采用电容器自动补偿。（二）其他节能措施加强设备管理，注意节约能源，节约用电，采用节能灯具、声控灯具。节约用水，选用节水阀门，禁止使用螺旋升降式铸铁水龙头，防止跑冒滴漏。三、劳动保护和安全卫生本项目的劳动保护设计根据国家劳动部关于生产性建设工程职工安全卫生监察的暂行规定，国劳字（1998）48号文规定。在项目选用的机器、设备在运转部分要安装保护装置。在工艺设计中，应保证设备布局合理，设置安全通道，安全疏散门等。建立劳动安全制度，设置专门安全检查机构，定期进行安全检查。为了创造一个良好的工作环境，项目要制定环境卫生标准。环境卫生除设专职人员负责外，应划分卫生责任区，定期清理。对人员进行全员安全培训。第十章建设周期和工程进度安排一、项目建设期限本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，第三年项目满负荷运行。二、项目的实施年度计划项目审批后前1个月，完成工程设计；项目审批后26个月，土地平整；项目审批后623个月，完成项目工程的全部土建工程施工及全部装饰装修工程，并同时完成内部人员培训工作；项目审批后2324个月，组织项目工程竣工验收并投入使用达产期阶段本项目计算期10年，建设期为2年，生产期为8年。第2年达产80，2年以后达到100。第十一章投资估算与资金筹措一、固定资产投资估算本项目根据项目的设计要求，估算总投资2500万元，其中新增固定资产投资2000万元，铺底流动资金500万元。二、新增固定资产投资估算说明1运安费设备运输、安装费均按设备直接费的3计算。2基本预备费按建筑费、设备费、其它工程费之和的5计算。三、新增固定资产资金来源与筹措本项目固定资产投资2500万元，全部由企业自筹资金解决。四、流动资金估算及资金来源本项目流动资金总额为500万元，其中铺底流动资金30为150万元，由企业自筹资金解决。第十二章财务评价一、产品产量计划本项目计算期10年，建设期为2年，生产期为8年。第2年达产80，从第3年起达产100，达产年预计实现收入总额270万元。二、总成本测算（一）原材料价格的确定（不含税）是以现行价格为基础进行计算。（二）燃动力费以现行价格为基础计算。（三）工资及福利费本项目技术人员和管理人员共计30人，人均工资按12万元/年计算。（四）基本折旧和摊销费固定资产中房屋折旧年限按20年计算，机器设备折旧年限按10年计算，残值率为5，递延资产按照5年摊销。（五）修理费用按折旧的30计算（六）销售费用按销售收入的2计算三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配本项目达产年拟通过餐饮业实现收入270万元。营业税及附加为1512万元。达产年利润总额为25488万元，所得税为6372万元。在可分配利润中，盈余公积金提取比例为10，公益金提取比例为5。达产年税后利润为19116万元。四、项目盈利能力3项目盈利能力（一）财务内部收益率税前1962税后1363（二）财务净现值IC10税前145万元税后30万元（三）投资回收期（含建设期）税前565年税后709年（四）投资利润率1756五、经济效益与社会效益分析从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目的经济效益较好，盈利能力较强。该项目是国家鼓励发展的项目之一。项目建成后，将带动户率先脱贫致富，有力地促进当地经济的快速发展，社会效益明显。从经济效益分析和社会效益分析来看，该项目是可行的。第十三章风险分析一、盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点生产能力利用率为2380，即销售收入达到18311万元时，处于盈亏平衡状态，说明项目的成本较低，盈利情况良好。二、敏感性分析本报告分别对固定资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。表101敏感性分析表全部投资所得税前序号项目变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案27396,5435531024605,8247861固定资产投资1030737,2635201032578,8845042销售收入1022064,2037221024765,3956843