盛世年华国际商业广场可行性分析报告

盛世年华国际商业广场可行性分析报告盛世年华国际商业广场位于定边县城鼓楼南侧侧，毗邻东正街、西正街，建筑面积约26192平方米。香港金狮商业运营管理有限公司陕西定边项目组经过对定边县及县城区市场详尽的调研，并结合盛世年华国际商业广场项目的实际情况，对盛世年华国际商业广场的定位、经营和管理作如下分析一、项目分析项目内容名称盛世年华国际商业广场地理位置鼓楼南侧南大街商场面积建筑面积26192平方米我司使用17808平方米周边状况毗邻定边县县政府、人大、政协、县委、县医院；连接东正街老商圈与新区时代广场商圈核心商业位置；商业气氛和市场随着城市规划、经济发展、人口增长而不断成熟。二、项目SWOT分析STRERGTHS（优势分析）WEAKNESS（劣势分析）1区域商业氛围逐渐浓厚2政府大力支持3投资方资金充裕，实力雄厚4交通体系较好5本项目位于定边县未来商业中心6商业配套设施逐步完善1、从开发手中租赁，相对来说投资有压力2商圈中商业气氛亟待培育3同周边新开发及老牌商场项目争夺品牌资源和消费群OPPORTUNITY（机会分析）THREAT（威胁分析）1政府大力支持和开发的重点商业区2本区域缺乏商业设施和错位经营，竞争对手少3周边人口呈上升趋势，消费潜力不断增长4定位于政治、文化中心和高尚居住社区、旅游区111、该区域商业氛围形成需要23年时间培育市场。二2、定边县南大街商业项目相继建设竣工，自身会存在品牌商家等竞争。三、定边县现有商场经营状况分析（一）、商场分布定边县三大商圈及经营面积5000平方米以上主要大型商场分布如下鼓楼商圈东正街商圈约2公里约3公里约5公里新区商圈原创百货新华百货达领时尚华茂商厦百盛华联众信百货华联商厦正在建设物业新时代广场家乐超市金龙酒店（二）定边县主要商场经济指标（三）经营状况从（一）、（二）可以看出定边县整体商业竞争日趋激烈。东正街商圈由于地处定边老城区，居民整体消费能力和消费水平在三大商圈中历史悠久，已扎根于泉城消费者心目中,消费群稳定；原创由于地处传统商圈，经营年份长，是传统的大百货，在定边县市广大中低收入消费者心中占据主导地位，成为定边传统商业的“领头羊”，营业额和利润指标均居前矛。新区商圈由于新时代广场、家乐超市、万盛源酒店、金龙酒店等商业新业态的崛起,而一跃成为定边县人群聚集的中高档商圈，在定边县的影响力、品牌认知度、消费能力随着定边县经济的不断增长而变得越来越具成长性和竞争力，将会逐渐成为定边商业新的“领跑者”，而鼓楼南大街商圈既不像传统商圈那样，由于多年历史积淀和消费市场、消费习惯、居民聚集而成为商圈；由于历史的定边县重点零售商场主要经济指标（2013年）名称营业面积（平方米）销售额（万元）原创百货19200平方米9500万元百盛10000平方米7000万元新华百货12000平方米5000万元新时代广场30000平方米7000万元众信百货20000平方米定边商场11500平方米7000万元原因，该区经济发展缓慢，城市化进程刚刚提到发展的高度；商业网点、商业设施少，商业发展和竞争能力低下，居民收入水平低导致购买力低下，购买欲望低，严重导致消费人群两极分化，即中高档收入水平的消费者在新华百货、新时代广场消费，收入水平低的人群只能在百盛、定边商城消费，因而一直未能形成南大街自己的独立商圈；然而，随着南大街拆迁改造项目，鼓楼南大街商圈将随着定边的新一轮经济大开发和大发展、城市化进程的加快、开发区的建设而不断成长。盛世年华国际商业广场位于定边县城区的中心核心位置，是一个尚未开业的新商场，若要成功地切入定边商界并站稳南大街商圈脚跟，必须在定位、规划、布局、经营、管理及营销等诸多方面有别于其它商场，采用“特色”战略，御敌于筹谋，知己知彼，方能旗开得胜，确保经营成功。四、定位和经营管理鉴于定边县鼓楼南大街经济发展现状及定边县商业竞争格局、商圈分布和南大街的商业规模、业态构成及盛世年华国际商业广场项目自身的实际情况。我们认为盛世年华国际商业广场区域购物中年轻态的购物圣地，实行专业化特色经营，走专业化、品牌化、系列化、个性化之路，推行“一点”战略，即盛世年华国际商业广场的布局比其它商场更和谐一点、品牌档次更贴近市场一点、经营更专业一点、管理更规范一点、营销更前瞻一点、物业管理更完善一点，财务结算更快捷一点、人员服务意识更强一点，将“忠诚服务”的经营理念切实贯彻到盛世年华国际商业广场经营管理的各个环节，争做“五好”企业，即企业社会形象好、社区关系好、企业效益好、员工素质好、员工收入好，从而保证盛世年华国际商业广场在构建之初能先人一步，先声夺人。1、规划和布局盛世年华国际商业广场一楼营业面积约3447平方米，二楼营业面积均约为4224平方米，三、四楼营业面积5068平方米。由于商场面积不大，故经营规划和布局只宜“精巧”，经营类别只宜专业，忌讳大而全。一楼拟经营西式快餐、化妆品、黄金珠宝、男女皮鞋、皮具箱包精品楼层，迎合市场发展趋势，做出符合定边市场独具特色的精品卖场，重点突出高端大气之形象。消费人群18岁45岁；二楼时尚妖娆的魅力空间，无论是品牌还是空间美陈上的差异，该层将致力于打造男女装时尚主题空间。消费人群2535时尚消费人群、企事业单位工作人员、政府公务人员，3550私企老板、产矿企业高层、高收入人群。三楼韩国城潮流街格子铺，韩流街区，满足年轻人消费理念，形成差异化购物特点消费人群012岁儿童、1235岁时尚休闲人群。四楼娱乐休闲，饕餮盛宴，整合餐饮市场脏乱差现状，满足固定人群需求。消费人群消费年龄段定位于1845岁。突出一个“精”字，体现特色经营，形成商业空间差异化，产品过渡化、关联化，吸引消费者。2、经营管理和组织架构、人力资源配置经营管理盛世年华国际商业广场拟采取“扁平架构、专业分工、分岗分责、程序作业”的管理模式，实施统一经营管理，体系尽量简捷，并同明珠新世纪广场的整个管理模式能实现“对接”，实行“十统一”，即统一规划布局、统一招商、统一形象（三楼）、统一结算、统一卖场管理、统一物价、质量、计量管理、统一员工管理、统一营销管理、统一服饰形象、统一服务规范。组织架构和人力资源配置1组织架构2人力资源配置（1）董事长1人董事长营销策划部结算中心商场运营部执行总经理行政人事部财务信息部数据中心业务拓展中心物业管理中心商场管理中心（负责盛世年华全部工作，财务信息部直接由董事长监管）（2）执行总经理1人（分管商场运营部、营销策划部、行政事务部）（3）行政人事部经理（兼）1人人事、档案管理员1人2000劳资管理员（兼）1人培训师（兼）1人秘书、合同管理员1人1800共计2人（4）业务拓展中心业务总监1人管理公司招商经理3人管理公司招商助理6人3000合同管理员兼文员（兼）1人共计10人（5）商场管理部开业前不设岗位，开始后招商部人员兼管（6）营销策划部经理1人管理公司主管兼文案策划1人3000客服员2人2000广播员2人2000共计6人（7）财务信息部经理1人总部委派下设主管会计1人3000数据中心主管1人3000出纳1人2500共计4人（7）物业管理部设经理（兼）1人保安班长2人2500电工1人3000保洁班长1人1800保安员9人2000消防班长1人2500保洁员8人1600共计22人总计46人84400元盛世年华国际商业广场总计46人，管理公司6人，总部委派财务经理1人；需要在招聘39人，每月预计开支84400元。3、销售额及毛利预测销售额盛世年华国际商业广场一层营业面积为3448平方米，二层营业面积为4224平方米，三层面积为5068平方米，四层面积为5068平方米，负一营业面积5352平方米，合计23160平方米,商场使用率暂定为75，所以实际使用面积约为13520平方米（不包含负一层5352平方米面积，负一层整层出租），每平方米单位面积预计第一年产生销售额（LPS）3960元/年，则第一年销售额为53539万元。负一层整租，使用率为65，所以负一层使用面积约为3478平方米；每平方米单位面积预计第一年产生销售额（LPS）12593元/年，则第一年销售额为4380万元（连锁家电卖场）。毛利预测由于盛世年华国际商业广场是一个新兴商场，其开业无论是市场、品牌资源还是顾客群，都对盛世年华国际商业广场各方面存在很大不利因素，这在本项目分析及SWOT分析已提及，因此租金要低于市场，培养商场。一层月租金为150元/平方米，一层收益354600元；二层月租金为140元/平方米，二层收益591360元；三层每间商铺年均价3万元，月均价每间商铺2500元，三层可分割251间商铺，三层月收益627500元；四层月租金为100元/平方米，四层收益434200元。每月商场总收益1998660元，年收益约2398万元。负一层年收益1314万元。商场年总毛收益2529万元。4、费用预测人员费用行政人事部45600元/年业务招商部216000元/年商场管理部营销策划部132000元/年财务信息部102000元/年物业管理部517200元/年合计1012800元/年此为预测数据，人员费用在加上保险等费用,拟按102万元/年计算，则每月为84400元保洁费1万元/年（以下均为预计）绿化费1万元/年排污费1万元/年设备维护费6万元/年空调水处理费2万元/年物料、物耗2万元/年员工工装2万元/年（可收支冲抵）水电费60万元/年（可收支冲抵）采暖费20万元/年（可收支冲抵）人员培训费1万元/年（可收支冲抵）营销宣传费40万元/年办公费用5万元/年（含通讯、交通费）业务招待费6万元/年（含公关、差旅费）POSMIS电脑系统费用约40万元不可预见费用10万元总预算费用为197万元按使用面积13520平方米收取物业管理费，物业管理费按10元/平方米/月（预计）收取，则可产生物业管理费16224万元/年（收入）。5、净利预测2529万元162万元1346万元（年租金）197（费用）1148万元工商税50万元（预计,可根据实际情况调整）净利润1148万元50万元1098万元6、盛世年华国际商业广场预计每2年租金收益增加8；2年后租金收益可以提升到2731万元；净利润可达到1300万元。五、配套设施需求1、本项目需在地下一层预留员工更衣间200平方米、仓库200平方米、员工食堂300平方米。合计700平方米2、拟采用POSMIS电脑系统，对本项目实施全面电脑化管理六、特别说明1、以上销售额、毛利额、费用额、净利润等为总体预测。由于本项目是新开业的商场，为积极培育市场，增强品牌商和品牌对盛世年华国际商业广场的信心，培养顾客和消费群对盛世年华国际商业广场的忠诚度，减轻经营的负担，提升盛世年华国际商业广场的形象，故在头三年未计算物业折旧和资金成本。2、盛世年华国际商业广场项目受定边县南大街拓宽改造、周边人口增长及配套项目等因素的影响极大。如果定边县政府政策到位，开发区、南大街的建设如期进行，大型社区能及时开工、入伙，则本项目的发展和经营前景较乐观；反之，可能存在大量变数，投资和经营的风险凸现，这是不可回避的现实问题。我们在规划整个盛世年