房地产行业季度监测报告—北京市(2012年四季度)

北京佰瑞管理咨询有限公司二一三年二月北京市房地产行业季度监测报告2012年四季度目录第一章2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析1一、宏观经济运行与行业发展1（一）北京市经济在调整中温和回升1（二）投资结构有所优化，商品房销售由降转升1二、货币政策与行业发展2（一）2013年将继续执行稳健的货币政策2（二）房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升2三、产业政策与行业发展3（一）坚持房地产调控政策不动摇促使房价合理回归3（二）保障性住房建设继续成为政府的工作重点5（三）国土部出台多项政策对土地市场进行调控5（四）房产税试点范围有望扩大9（五）北京经适房拟禁止私自买卖杜绝谋利9（六）北京楼市调控定调量价双稳拟完善差别化税收政策9四、行业重大事件及影响分析10（一）2012年四季度住宅地价增速加快10（二）住房“双轨制”保障房是重要着力点10（三）房企“曲线”融资近500亿高净资产债务比率将持续10（四）房地产行业国发20136号文对房地产市场影响深远11五、外部环境综合评价及风险预警12第二章2012年4季度北京市房地产行业运行分析13一、全国房地产行业运行情况13（一）国房景气指数变动情况13（二）全国房地产运行情况分析14二、北京市房地产行业供需分析18（一）供给分析18（二）需求分析23（三）房地产市场价格变化情况25三、北京市土地市场情况分析27（一）土地出让金300城市土地出让金同比减少1327（二）供应情况全国300城市土地供应量同比减少828（三）成交情况全国300城市土地成交量同比减少1528（四）成交价格全国300城市土地成楼面价小幅下跌29（五）溢价率全国300城市土地平均溢价率下跌30四、北京市房地产业运行综合评价及风险预警30（一）行业运行综合评价30（二）行业信贷机会及风险提示31第三章2012年4季度北京市房地产行业产业链分析32一、房地产行业产业链32二、上游行业运行及对本行业的影响32（一）建材行业运行情况32（二）钢铁钢铁生产有所减缓，价格稳中略有下跌36三、产业链风险综合评价41第四章2012年4季度北京市房地产行业区域竞争分析42一、区域竞争力综合分析42二、区域对比分析43（一）投资情况北京市办公楼开发投资总额居全国之首43（二）销售北京市商品房销售额增速全国第一47三、北京市重点区域运行情况分析48（一）写字楼租金直逼香港48（二）北京市住建委北京房价不具备明显反弹条件48（三）北京人均住房超过294平方米拒贷二套房48（四）2012年北京新建商品住房成交均价同比下降7648第五章2012年4季度北京市房地产行业细分行业竞争分析49一、子行业竞争力综合分析49二、子行业运行对比分析49（一）住宅市场49（二）办公楼用房地产开发54（三）商业营业用房58三、子行业综合评价及展望62第六章2012年4季度北京市房地产企业竞争分析63一、重点企业竞争力分析63（一）全国房地产企业竞争力分析63（二）北京市房地产市场领先企业65（三）2012年中国房地产企业销售情况分析65（四）重点龙头企业动态分析66二、北京市房地产企业拿地情况68第七章2013年1季度北京市房地产行业信贷建议70一、总体信贷原则70二、细分信贷建议71（一）行业信贷建议71（二）区域信贷建设71（三）客户信贷建议71第八章2013年1季度北京市房地产行业展望与风险预警71一、北京市房地产行业展望71（一）宏观环境经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向71（二）市场趋势整体市场好于2012年，全年增速前高后低72二、行业风险预警72（一）外部环境风险72（二）商业地产泡沫风险72（三）产业链风险73（四）企业经营风险73三、行业风险评级73图表目录75第一章2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析一、宏观经济运行与行业发展房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。（一）北京市经济在调整中温和回升初步核算，2012年北京市实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长77，增幅比上年略低04个百分点。其中，1季度经济增长7，上半年增长72，13季度增长75，呈逐季温和回升态势。分产业看，第一产业实现增加值1503亿元，增长32；第二产业实现增加值40583亿元，增长75，其中工业实现增加值32943亿元，增长7；第三产业实现增加值135924亿元，增长78。（二）投资结构有所优化，商品房销售由降转升2012年，北京市完成全社会固定资产投资64628亿元，比上年增长93。其中，完成基础设施投资17892亿元，增长278；完成房地产开发投资31534亿元，增长39；完成民间投资20871亿元，增长49。分产业看，第一产业完成投资1454亿元，增长21倍；第二产业完成投资7198亿元，下降56，其中工业投资7078亿元，下降59；第三产业完成投资55975亿元，增长97。重点行业投资较快增长，医药制造业投资增长419，文化、体育和娱乐业投资增长77，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长465，科学研究和技术服务业投资增长446，投资结构有所优化。全年销售商品房19437万平方米，比上年增长35（2011年下降122）；其中销售商品住宅14834万平方米，增长433（2011年下降139）。二、货币政策与行业发展（一）2013年将继续执行稳健的货币政策2012年，央行两次下调存款准备金率各05个百分点，开展公开市场双向操作，两次下调存贷款基准利率，促进货币信贷合理适度增长。尤其是2012年下半年以来，连续开展逆回购操作，保持流动性合理适度和市场利率平稳运行。与此同时，利率市场化和汇率制度改革迈出大步伐金融机构人民币存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的11倍、贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的07倍；继续完善人民币汇率形成机制，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。此外，根据央行出台的2012年四季度货币政策执行报告，专栏讨论了城镇化建设融资的国际经验。国际案例中城镇化融资来源主要为税收、付费和发债。专栏认为市政债是城镇化建设的重要融资工具，并且和城市化进程关系较为密切。虽然文章最后提及“应通过鼓励民间投资、健全税收体系、完善多元化融资体制等，为城镇化投资提供规范、稳定和可持续的资金来源”，但通篇并没有提及信贷支持，而是主要论述了市政债，这可能反映央行偏向发展市政债市场解决基建资金来源的思路。而在当前，本轮CPI筑底基本完成，预计2013年CPI同比将进入上行周期的初期，2013年全年央行将维持稳健的货币政策。由此可见，2013年房地产行业的发展与各地区城镇化建设融为一体。（二）房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升2012年末金融机构人民币各项贷款余额6299万亿元，同比增长15，全年增加82万亿元。2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额1211万亿元，同比增长128，比上季度末高06个百分点；全年增加135万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的174，比前三季度占比水平高2个百分点。2012年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长124，增速比上季度末高51个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长107，增速比上季度末低14个百分点。个人购房贷款余额81万亿元，同比增长135，增速比上季度末高09个百分点；全年增加9610亿元，同比多增23亿元。2012年末，保障性住房开发贷款余额5711亿元，同比增长466，增速比上季度末低151个百分点，全年增加1796亿元，占同期房产开发贷款增量的665，比前三季度占比高63个百分点。图表12012年人民币贷款及房地产贷款情况19月112月项目余额余额同比余额余额同比人民币总贷款6151万亿增加1636299万亿增加15房地产贷款1174万亿增加1221211万亿增加128地产开发贷款8461亿增加738630亿增加124房产开发贷款296万亿增加1213万亿增加107个人购房贷款78万亿增加12681万亿增加135保障房开发贷款5215亿增加6175711亿增加466数据来源佰瑞咨询在国家政策的引导下，2012年房地产市场出现企稳的走势，房地产贷款的发展结构也出现了一定变化。一方面，随着保障房建设力度的加大，保障房开发贷款的增长更趋明显，而普通开发贷款增长继续降低；另一方面，个人居住需求的按揭贷款在保障房入市力度加大和刚性需求释放的情况下，继续成为个人贷款领域支持的重点。2012年4季度，房地产贷款增速回升主要受益于房地产销售回升以及房地产市场企稳。三、产业政策与行业发展（一）坚持房地产调控政策不动摇促使房价合理回归2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。尤其是国务院总理温家宝多次强调“坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促使房价合理回归，促进房地产业长期健康稳定发展”。从前三季度一系列市场运行数据指标综合来看，房地产市场已逐渐步入供求结构合理、运行趋稳的正常发展轨道，房地产调控已经取得了预期成果。但不容忽视的是，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化，必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，要促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。在此背景下，2012年4季度，多部委继续释放楼市从严调控信号。2012年10月12日、13日和15日，国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。10月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，安排部署四季度经济工作时再次强调，要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。10月19日，国土资源部强调严控各地调控政策。2012年11月13日，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心举办的记者招待会上明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。他称，中央政府时刻准备应对，遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。2012年12月15日16日在北京召开的中央经济工作会议提出，2013年经济工作要加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。要牢牢把握扩大内需这一战略基点，培育一批拉动力强的消费增长点，增强消费对经济增长的基础作用，发挥好投资对经济增长的关键作用。在中央提出2013年第一项重点任务“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”中提到，“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。在年末部分城市房地产市场出现“暖冬”现象、城镇化建设带来房地产乐观预期的背景下，这一定调或预示着更加严厉的调控即将到来。如果房地产市场量价齐升、土地市场重回两年前的复苏情形，有关部门将会出台新的调控政策，再度收紧楼市，确保调控效果持续见效。图表22012年4季度有关“坚持房地产业宏观调控各项政策不动摇”的相关论述时间事件主要内容2012年10月12日、13日、15日中南海召开三场座谈会房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。2012年12月17日中央经济工作会议在中央提出2013年第一项重点任务“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”中提到“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。资料来源佰瑞咨询（二）保障性住房建设继续成为政府的工作重点为确保完成全国保障性安居工程建设任务，2012年以来，财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策力促保障房建设顺利推进。与此同时，2012年12月15日16日召开的中央经济工作会议对2013年保障性住房建设目标指明了方向。图表32012年4季度发布的主要保障性住房政策时间政策及主要内容2012年11月13日住房城乡建设部制订并发布了住房保障档案管理办法2012年12月26日财政部印发关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知数据来源佰瑞咨询（三）国土部出台多项政策对土地市场进行调控为了严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，2012年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策，对促进房地产和土地市场平稳运行发挥了重要作用。为保障土地储备工作规范和健康运行，11月5日，国土资源部、财政部等四部委联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知；12月18日，国土资源部召开了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会，会议提出了诸多措施要求以严控地王。图表42012年以来出台的主要土地政策时间发布单位及政策2012年2月15日国土资源部发布了关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知2012年6月1日国土资源部修订发布了闲置土地处置办法2012年7月19日国土资源部、住建部联合下发关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知2012年9月6日国土资源部下发关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知2012年9月13日国土资源部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为2012年9月26日国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场2012年11月5日国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于加强土地储备与融资管理的通知2012年12月18日国土资源部召开“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会数据来源佰瑞咨询四部委严控土地储备总规模和融资规模为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，2012年11月5日，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知（简称通知），以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。通知要求，要加强土地储备机构管理，按照土地储备管理办法的规定，建立土地储备机构名录制并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。通知要求，每年新纳入储备的土地量，原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划，核定土地储备机构年度融资规模，并实行年度融资规模控制卡管理。银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。此外，通知还提出了调整土地储备机构融资政策的规定，列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款，银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。点评土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地，进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。自2001年以来，国务院先后印发了国务院关于加强国有土地资产管理的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知等文件，对规范运行土地储备制度提出了明确要求。国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规，为这项制度的规范健康运行创造了良好的制度环境。国土部召开新闻通气会，要求稳定房地产用地供应，抑制异常地价2012年末，各地“地王”频出。统计数据显示，2012年11月27日12月7日之间的11天里，有7个城市的“地王”纪录被刷新。面对年底越来越火爆的土地市场，12月18日，国土资源部召开了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。会议提出了诸多措施要求，其核心议题就是要严控“地王”。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。廖永林表示，近期国土资源部将在全系统作出部署，在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，重点抓好五方面工作，促进已供土地开发建设，形成土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。多项政策措施和各方面工作相互配合，共同发挥作用。一是建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。二是重点清查土地出让合同履约情况。三是加强房地产用地履约的诚信体系建设。四是继续加大闲置土地处置力度。五是调查违规供地和违约房地产用地，促进市场运行规范有序。土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行，一系列土地清查政策丧失了威慑力。近期多地“地王”涌现，似乎与政策走向背道而驰，在这种形势下，国土部提出今后整治土地市场的若干思路至少具有两方面意义一是具有示范效应。中央经济工作会议要求继续坚持房地产调控不动摇，国土部召开新闻通气会重申了这一立场，其关于土地市场未来调控方向的表述，也是十八大后决策层第一次有针对性的对房地产市场调控发声，国土部的表态无疑具有表率作用。二是具有稳定市场的作用。国土部果断表态整治“地王”彰显调控决心，起到稳定市场的作用。与此同时，本轮调控由之前的以“限购”、“限贷”为主，向源头的土地市场深化，这预示着调控政策正向整体化、系统化、精确化的方向演进。可以肯定的是，如果政策能够得到严格执行，从短期来看，开发商加大对闲置土地的开发力度，供应量增加利于楼市趋于平稳；从长远来看，开发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎，对土地价格也会起到相应的抑制作用，从而促使房价回落。（四）房产税试点范围有望扩大2011年中央经济工作会议明确提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，上海、重庆为首批试点城市。2012年随着我国税收制度改革逐步推进，房产税扩大试点范围的预期日益增强。图表5房产税试点范围扩大信号日期重要事件关键内容20121120谢旭人谈房产税改革财政部部长谢旭人在经济日报上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正式成为官方表态。20121123上海认定5万套住房需缴房产税上海市税务局公布，截至11月底，上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，2012年约3万套。在完成认定的住房中，应税住房比例约占20，其中80以上的购房家庭是本地户籍。90的应缴税住房适用04的税率，主要集中在非中心城区。20121203人民日报访财政部部长谢旭人统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。数据来源佰瑞咨询（五）北京经适房拟禁止私自买卖杜绝谋利针对市第十三届人大代表秦凤权“各类保障房禁止上市”的建议，北京市住建委表示，北京市将进一步加强保障房售后管理，拟逐步建立经济适用房封闭运行机制。也就是说拟禁止经适房自由上市买卖，确需出售的由政府指定机构或符合保障房申请条件的家庭回购。（六）北京楼市调控定调量价双稳拟完善差别化税收政策在坚持调控不放松的基础上，北京市2013年房地产调控目标旨在“双稳”。2013年1月25日，在北京市“两会”的新闻发布会上，北京市住建委新闻发言人秦海翔公开表示，2013年北京将坚持房地产调控政策不动摇，加大普通商品住房的供应。2013年的房地产调控目标是保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定。四、行业重大事件及影响分析（一）2012年四季度住宅地价增速加快2012年第四季度地价环比增幅有所回升，综合、住宅、工业增速略快于上一季度，商服地价增速放缓。数据显示，截至2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与去年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为334、226、270，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到2012年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。（二）住房“双轨制”保障房是重要着力点十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。对于“加强保障性住房建设和管理”，由于此前保障房建设缺位，导致当前保障房的供应力度仍显不足。未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点。【点评】“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。（三）房企“曲线”融资近500亿高净资产债务比率将持续由于绿城中国和明发集团加入海外发债“军团”，龙湖及奥园亦再度发债，因而截止2013年1月结束，已有17家房企公布了发债的目标，合计融资635亿美元。除了海外发债，金地、星狮、融创和恒大等房企还计划通过配股融资，总额约74亿港元，而建发、渝能产业、金轮天地则通过股东增资、变卖股权以及首次IPO等途径获得总额逾21亿元的资金支持。据不完全统计，2013年1月，国内的房企先后通过发债、配股、股东增资以及卖股权等方式“曲线”筹措资金近500亿。【点评】2012年全年房地产企业海外债融资总额为600亿，2013年1月单月房企融资金额便超出了上年的六成，其中，一月房企八成融资的金额得益于海外发债。房企融资加大，一方面，借着市场回暖的趋势，“借新偿旧”和“积草囤粮”是房企必然的选择；另一方面，为企业项目拓展提供资金支持，同时也表明2013年房企资金链依然将维持紧张局面。另外，计划融资的九成以上房企均表示，公司所得资金将用于偿还现有债务以及增加土地储备。但是，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年三、四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而2013年1月后，楼市会进入冬季的休整期，将自然降温。（四）房地产行业国发20136号文对房地产市场影响深远为落实十八大“收入分配制度改革”要求，推进十二五规划实施，2月5日晚间国务院公布了国发20136号文，要求各地区、各部门抓紧研究出台“收入分配改革”配套方案和实施细则。【点评】国发6号文对房地产税、住房双规制及领导干部收入管理等均有专门规定，涉及房地产税及干部财产公示问题，在范围和时间上均超出市场的预期。市场预期新一届政府对房产税等的表态在两会后，对干部财产公示的范围和时间亦是超预期的来的早。文件要求各有关部门，抓紧研究出台配套方案和实施细则。由此可见，国发6号文对未来的房地产市场将产生深远影响。完善房地产制度建设，房地产市场双轨制市场化发展方向明晰，行政调控手段有望逐步退出，有利于行业生态环境的改善。税制改革对市场的影响，需要看具体政策细则、范围及力度，目前难以判断其对市场的影响。但房地产税制改革涉及范围之广、时间之早，体现了新政府市场化调控楼市的决心。将通过完善保有、交易等环节，房产税计划扩大试点，并且将细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管，还将研究适时开征遗产税等方式来进行。加大保障性住房供给。建立市场配置和政府保障相结合的住房双轨制，有利于行业市场化走向正轨。“十二五”末城镇保障房覆盖面达到20左右，体现了新一届政府落实保障房的坚定决心，也是当前经济发展的需要。加强领导干部收入管理。全面落实关于领导干部报告个人有关事项的规定，严格执行各级领导干部如实报告收入、房产、投资、配偶子女从业等情况的规定。该条规定若在短期内严格实施，将迅速增加二手房的供应量，对于供应紧张的一线城市将缓解供需矛盾，对于货量充裕的其他城市将造成一定的供应压力。五、外部环境综合评价及风险预警为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2012年4季度，我国政府继续出台一系列调控政策一是继续释放调控力度不放松信号，促进房价合理回归；二是为进一步做好财政资金筹措与保障工作，财政部印发了关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知，要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。三是为继续坚持并深入贯彻中央关于房地产市场的调控政策，国土资源部发布了一系列旨在促使开发商加大闲置土地开发力度的通知；四是为尽快建立科学、统一、全面、协调的住房城乡建设行业统计制度和信息管理制度，住建部发布了关于加强和完善住房城乡建设统计工作的指导意见。在坚持调控不放松的基础上，北京市2013年房地产调控目标旨在“双稳”。展望2013年1季度，北京市作为发达的一线城市，受政策调控的影响很大，房地产投资结构有所优化，房价反弹存在很大压力。基于此，2013年1季度，北京市房地产行业面临的外部风险较大，处于中高风险区。图表6北京市房地产行业外部环境及风险预警评级体系基期简述报告期简述报告期评级展望预警期评级宏观经济因素北京市经济增速低于全国，固定资产增速回落，房地产投资减少北京市经济温和回升北京市经济回升，房地产投资上升北京市经济运行企稳，房地产投资增速稳定货币政策因素1次降息2013年将继续执行稳健的货币政策降低融资成本压力融资成本压力相对减小产业政策因素防止房价反弹，规范补助金管理，保证保障房质量，北京市发布新的房企违法违规计多部委继续释放楼市从严调控信号；住房保障档案管理办法；关于做好房地产企业行为得到进一步规范北京市房价上升依旧存在很大政策压力，房地产市场进一步规范分标准2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知；关于加强土地储备与融资管理的通知重大事件国家加强对楼市调控的督查，北京市发布公租房标准设计图集住宅地价增速加快；房企“曲线”融资近500亿高净资产债务比率将持续；明确未来完善方向未来一段时间，保障房建设仍将是重要的政策着力点备注基期为2012年3季度，报告期为2012年4季度，展望预警期为2013年1季度数据来源佰瑞咨询第二章2012年4季度北京市房地产行业运行分析一、全国房地产行业运行情况（一）国房景气指数变动情况2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道，虽然11月份高位反弹的成交量将全国房地产开发景气指数拉升回暖，但12月份国房景气指数仍呈回落态势。12月份，“国房景气指数”为9559，同比回落330点，比上月回落012点，说明房地产市场仍未走出底部。图表72006年10月以来我国国房景气指数数据来源国家统计局（二）全国房地产运行情况分析1房地产开发投资稳中有降2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长162（扣除价格因素实际增长149），增速比111月份回落05个百分点，比2011年回落119个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长114，增速比111月份回落05个百分点，占房地产开发投资的比重为688。2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长139，增速比111月份回落09个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长183，增速回落11个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长204，增速提高09个百分点。图表8全国房地产投资开发增速数据来源国家统计局2新开工、施工和竣工面积增速回落2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长132，增速比111月份回落01个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长106。房屋新开工面积177334万平方米，下降73，降幅比111月份扩大01个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降112。房屋竣工面积99425万平方米，增长73，增速比111月份回落68个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长64。3土地购置面积同比下降2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降195，降幅比111月份扩大47个百分点；土地成交价款7410亿元，下降167，降幅扩大64个百分点。图表9全国房地产开发企业土地购置面积增速数据来源国家统计局4商品房销售面积及销售额缓慢增长2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长18，增幅比111月份回落06个百分点，比2011年回落26个百分点；其中，住宅销售面积增长2，办公楼销售面积增长124，商业营业用房销售面积下降14。商品房销售额64456亿元，增长10，增速比111月份提高09个百分点，比2011年回落11个百分点；其中，住宅销售额增长109，办公楼销售额增长122，商业营业用房销售额增长48。图表10全国商品房销售面积及销售额增速数据来源国家统计局2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，比上年增长57，增速比111月份提高07个百分点；销售额38413亿元，增长129，增速提高27个百分点。中部地区商品房销售面积30140万平方米，增长2，增速回落18个百分点；销售额13020亿元，增长85，增速回落28个百分点。西部地区商品房销售面积27940万平方米，下降53，降幅扩大18个百分点；销售额13023亿元，增长37，增速回落05个百分点。12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加2166万平方米，办公楼待售面积增加122万平方米，商业营业用房待售面积增加348万平方米。5房地产开发企业到位资金略有增长2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长127，增速比111月份回落14个百分点，比2011年回落48个百分点。其中，国内贷款14778亿元，增长132；利用外资402亿元，下降488；自筹资金39083亿元，增长117；其他资金42275亿元，增长147。在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长182；个人按揭贷款10524亿元，增长213。图表11全国房地产开发企业本年到位资金增速数据来源国家统计局二、北京市房地产行业供需分析（一）供给分析1房地产开发投资增速下滑2012年112月，北京市房地产开发投资总额累计315344亿元，同比增长39，增速较上年同期下滑08个百分点，较2012年19月上升36个百分点。图表122010年12月以来北京市房地产开发投资情况数据来源国家统计局从供应结构来看，与2012年19月相比，2012年112月，北京市房地产开发投资中，办公楼房地产开发投资占比略有下降，商业营业用房和住宅房地产开发投资占比略有上升。具体来看，2012年112月，在北京市房地产开发投资中，住宅房地产开发投资累计162799亿元，同比减少85，增速比上年同期下降3870个百分点，比2012年19月上升88个百分点，占北京市房地产开发投资的比重为5163；办公楼房地产开发投资总额累计38481亿元，同比增加58，增速比上年同期下降3490个百分点，比2012年19月下降3010个百分点，占北京市房地产开发投资的比重为1220；商业营业用房房地产开发投资总额累计27587亿元，同比减少7，增速比上年同期提高48个百分点，比2012年19月提高250个百分点，占北京市房地产开发投资的比重为875；其他房地产开发投资总额累计86478亿元，同比增长447，增幅比上年同期上涨697个百分点，比2012年19月上涨16个百分点，占北京市房地产开发投资的比重为2742。图表132012年112月北京市房地产开发结构单位亿元住宅,162799,5163办公楼,38481,1220商业营业用房,27587,875其他房屋,86478,2742数据来源国家统计局2房地产开发企业资金来源增速略升2012年4季度，北京市房地产开发企业资金来源累计呈现出同比回升的态势，从18月的累计增速转负为正，112月升至最高点。具体来看，2012年112月，北京市房地产开发企业累计到位资金608455亿元，同比增长1356，增速比上年同期上涨2103个百分点，比2012年19月上涨1146个百分点。图表142011年12月以来北京市房地产开发投资资金来源情况数据来源佰瑞咨询其中，国内贷款148474亿元，同比增长2712，增幅比2012年19月上涨897个百分点，比上年同期上涨4596个百分点；利用外资422亿元，同比增长6234，增幅与2012年19月持平，比上年同期上涨14364个百分点；企业自筹资金161191亿元，同比减少769，增幅比上年同期下降674个百分点，比2012年19月上涨1292个百分点；其他资金298368亿元，同比增长2221，增幅比上年同期上升2739个百分点，比2012年19月上涨1291个百分点。图表152011年12月以来北京市房地产投资各项资金来源增速变化2001000100200300400500600700800201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212国内贷款同比增长利用外资同比增长自筹资金同比增长其他资金同比增长数据来源佰瑞咨询2012年4季度，北京市房地产开发投资资金来源以其他资金、国内贷款和自筹资金来源为主，利用外资较少。图表162012年112月北京市房地产开发企业资金来源结构单位亿元国内贷款,14847394,2440利用外资,42209,007自筹资金,16119093,2649其他资金,29836849,4904数据来源国家统计局图表172010年12月以来北京市房地产投资各项资金来源占比变化020406080100201012201102201103201104201105201106201107201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212国内贷款利用外资自筹资金其他资金数据来源国家统计局3商品房建设情况土地购置面积较上年同期大幅减少2012年112月，房地产开发企业在北京市购置土地面积累计为30599万平方米，同比减少397，降幅比2012年19月缩小18个百分点，比上年同期扩大13个百分点。可见，2012年4季度以来，北京市房地产开发企业有所回暖，土地开发形势有所改善，但依然不甚乐观。图表182010年12月以来北京市土地购置面积及增速情况01002003004005006007008009001000201012201102201103201104201105201106201107201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212万平方米806040200204060本年购置土地面积_累计本年购置土地面积增速_累计数据来源国家统计局2012年112月，北京市土地购置费累计投资总额为110269亿元，同比下降153，降幅比2012年19月缩小11个百分点，上年同期同比增长07。总体来看，2012年4季度，北京市土地购置费用增速基本呈下降态势。图表192010年12月以来北京市土地购置费用及增速情况0200400600800100012001400201012201102201102201103201105201106201107201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212亿元10050050100150土地购置费投资总额_累计土地购置费投资总额增速_累计数据来源国家统计局施工面积和竣工面积增速较3季度下降，新开工面积增速较3季度上涨2012年112月，北京市商品房累计施工面积1312249万平方米，同比增长88，增幅比上年同期下降83个百分点，增幅比2012年19月下降16个百分点；商品房新开工面积322421万平方米，同比减少241，增幅比上年同期下降669个百分点，增幅比2012年19月回升56个百分点；商品房累计竣工面积239086万平方米，同比增长65，增幅比上年同期上涨1240个百分点，增幅比2012年19月下降130个百分点。图表202011年12月以来北京市商品房建设情况02000400060008000100001200014000201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212万平方米6040200204060施工面积_累计新开工面积_累计竣工面积_累计施工面积增速_累计新开工面积增速_累计竣工面积增速_累计数据来源国家统计局（二）需求分析1商品房销售面积增速同比上涨2012年以来，北京市商品房销售面积增速呈逐渐上升态势。2012年112月，北京市商品房销售面积194374万平方米，同比增长351，增幅比2012年19月上涨99个百分点，比上年同期上涨473个百分点。图表212010年12月以来北京市商品房销售面积及增速情况05001000150020002500201012201102201103201104201105201106201107201108201109201110201111201112201202201202201203201205201206201207201208201209201210201211201212万平方米504030201001020304050商品房销售面积_累计商品房销售面积增速_累计数据来源国家统计局2商品房销售额同比增加2012年112月，北京市商品房累计销售额为330856亿元，同比增加364，增幅比2012年19月上涨1470个百分点，上年同期提升5320个百分点。可见，随着销售面积的不断增加，2012年112月份北京市商品房的销售额也呈现出增速不断提高，金额不断增加的发展态势。图表222010年12月以来北京市商品房销售额及增速情况0500100015002000250030003500201012201102201103201104201105201106201107201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212亿元806040200204060商品房销售额_累计商品房销售额增速_累计数据来源国家统计局3商品房销售面积与竣工面积比率较3季度略有下滑2012年112月，北京市商品房销售面积与竣工面积比率为081，比上年同期高017，比2012年19月低037。可见，2012年4季度，北京市商品房销售情况相对于3季度略有下滑。图表232010年12月以来北京市商品房销售及竣工面积情况050010001500200025003000201012201102201103201104201105201106201107201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212万平方米000020040060080100120140销售面积_累计本年竣工面积_累计销竣比数据来源国家统计局图表242010年12月以来北京市住宅、办公楼、商业用房累计销竣比005115225201012201102201103201104201105201106201107201108201109201110201111201112201202201203201204201205201206201207201208201209201210201211201212住宅销竣比办公楼销竣比商业营业用销竣比数据来源国家统计局（三）房地产市场价格变化情况170个大中城市住宅价格变化情况新建商品住宅（不含保障性住房）价格上升城市数略增，增幅下降。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过12。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个。12月份，同比价格上涨的