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住宅定价的基本方法一、项目价值分析1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法、类比可实现价值分析法A选择可类比项目B确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。C分析可类比项目价值实现的各要素之特征。D对比并量化本项目同类比项目诸价值实现要素的对比值。E根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。类比可实现价值决定因素A类比土地价值地段资源差异市政交通及直入交通便利性的差异项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异周边市政配套便理性的差异B项目可提升价值判断建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力C价值实现的经济因素经济因素政策因素2项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析A价值提升和实现要素对比分析B项目类比价值计算二、项目定价模拟1均价的确定住宅项目均价确定的主要方法A类比价值算术平均法B有效需求成本价加法分析有效市场价格范围确保合理利润率，追加有效需求成本价格运用以上两种方法综合分析确定均价2项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法差异性价格系数定价法A根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价PB，即PBPA1B,其中PA为基础均价B然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价PD，即PDPB1DC当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在PD的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价，即PSPD1SD在PS的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格PN，即PNPS（1F）PA1B1D1S1FE考虑到起他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价PU，即PUPNU其中U位不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。3各种差异性定价系数的确定A确定基础均价PA，通常取中间楼层价格作为均价B确定B系数。其中东、南朝向单位采用1B；西、北朝向单位采用1BCD系数根据不同单位景观视野实现程度确定。DS系数通常为515，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值。E确定F系数。其中均价层以上单位采用1F，均价层一下采用1F，FU系数根据不同单位的具体情况来确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰
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