佳木斯市棚户区改造三期工程可行性研究报告

目录第一章总论111项目概述112项目提出的背景113项目建设的必要性和意义214编制依据315建设单位概况416建设项目构成517评价与结论8第二章项目概况921自然概况922社会经济概况923现有棚户区概况1024本次改造棚户区概况1025建设条件分析1226棚户区改造项目政策支持条件12第三章规划方案1431指导思想1432规划原则1433规划方案1534居住区规划1835技术经济指标表2736棚户区拆迁及临时安置方案3137补偿及安置方案32第四章建设条件及建筑结构设计3341编制依据3342建设条件分析3343设计原则3444住宅建筑结构设计3445配套公建设计37第五章配套基础设施工程3951道路工程3952给水工程4653排水工程4954供热工程5455供电工程7256电信工程8457燃气工程85第六章节能节水措施9261节能措施9262节水措施93第七章消防与安全9471消防9472安全95第八章环境保护9681设计依据9682保护原则9683环境污染的防护、治理措施97第九章组织机构与人力资源配置9891组织管理机构及职责9892人力资源配置9993项目管理99第十章项目实施进度100第十一章投资估算与资金筹措101111投资估算编制依据101112编制内容101113投资估算102114资金筹措102第十二章财务分析与评价103121评价依据103122项目建设期及计算期103123财务评价103第十三章社会评价105131项目对社会影响分析105132项目于所在地区互适性分析106133社会风险分析107134社会评价结论107第十四章研究结论与建议108141研究结论108142问题与建议108附件1、设计委托书1份2、用地审批文件5份3、建设项目选址意见书5份4、建设用地规划许可证5份5、建设工程规划许可证5份6、佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见1份7、供水协议书5份8、排水协议书5份9、供热协议5份10、供电协议1份11、供气协议1份12、环保初步意见1份13、自有资金证明1份14、佳木斯市工程地质资料1份第一章总论11项目概述111项目名称佳木斯市棚户区改造三期工程可行性研究报告112项目性质新建113建设地点佳木斯市城区内，友谊路、滨江路、红旗街附近。114建设单位佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司115项目法人于长秋佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司总经理116项目主管单位佳木斯市政府117编制单位黑龙江省林业设计研究院118编制单位法人杨连云黑龙江省林业设计研究院院长12项目提出的背景佳木斯地处三江平原腹地，物产丰饶、历史悠久、人杰地灵，松花江宛如玉带横贯市区东西。佳木斯市有省属大型国营农场36个，为黑龙江省重要的商品粮生产基地之一。2008年，全市GDP同比增长143。固定资产投资完成811亿元，同比增长351，投资额实现三年翻一番。城镇居民人均可支配收入实现9218元，同比增长183。中央经济工作会议明确提出，2006年东北老工业基地振兴的一项重要任务，就是加快资源枯竭型城市经济转型和棚户区改造。为此，国家建设部专门下发了关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见（建住房2005178号），对东北地区棚户区改造做出全面部署。黑龙江省政府亦提出了关于棚户区改造的实施意见。这些政策给佳木斯市棚户区改造带来了难得的机遇。佳木斯市近年来城市服务配套功能进一步提升，完成城市新区规划和重点开发的“点”、“线”规划。实施“安居111工程”，棚户区改造面积200万平方米；新建廉租楼6000平方米，实物配租150户。但佳木斯市城区内现仍有大片棚户区的存在，是前进发展中的佳木斯不和谐，有待改善的一面。佳木斯市人民政府为加快棚户区改造工作，改善城市棚户区居民居住和生活条件，结合本市实际，在关于城市棚户区改造的实施意见（佳政发200818号）中已明确工作目标为，2008年2012年五年时间基本完成市建成区占地面积约602万平方米，拆迁面积约24682万平方米的棚户区改造任务。以使居住在棚户区中的群众的居住和生活条件得到明显改善。13项目建设的必要性和意义131实施棚户区改造是国家关于棚户区改造工作的具体落实，是构建社会主义和谐社会的一项重要举措。棚户区改造遵循以人为本的原则，以科学规划为前提，以改善城市居民特别是低收入居民的居住和生活条件为目标，以维护社会稳定为根本，代表广大人民群众的利益，是一项民心工程、德政工程，是构建社会主义和谐社会的重要举措。132实施棚户区改造是维护社会稳定，实现佳木斯市城市社会总体发展目标的需要。佳木斯市城区棚户区的存在与佳木斯市当前的经济社会发展水平很不协调，通过国家和政府的大力扶持改善这部分群众的居住环境和条件，解决群众的实际困难，将对维护佳木斯地区的社会稳定、实现佳木斯城市社会总体发展目标具有重要意义。133实施棚户区改造是实现城市总体规划，提升城市功能的需要。此次改造工程也是佳木斯市城市总体规划实施的一项重要内容。通过对棚户区的改造，将使土地的容纳能力得到了提高，部分棚户区土地可以重新得到合理使用，有效提高土地综合利用水平，进一步提高城市的城市整体功能和承载能力。134实施棚户区改造是巩固城市发展建设成果，提高居民生活质量，改善生态环境，全面构建佳木斯市区完善的生态体系的城市发展战略的需要。棚户区是集中连片，人均居住水平低，治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。1998年“131”大火，对佳木斯市经济发展和人民群众的生命财产造成了极大的损失。而如何彻底改造棚户区，释放土地资源，变棚户区为现代居住区，增加城市容量也是根除这一隐患的必择之径、当务之急、重中之重。135实施棚户区改造是关系“国计民生”，实践“三个代表“重要思想，建设小康社会的需要。借政策之优势，实施棚户区改造，直接关系千家万户百姓的利益，是实践“三个代表“重要思想，全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，对改善城市低收入居民的生活条件，振兴东北老工业基地具有十分重要的意义。136实施棚户区改造是加快全国环保模范城市建设的需要。近年来，佳木斯市生态城市建设顺利推进，创建全国环保模范城建设全面启动。而实施棚户区改造，恰能加快环保模范城市的建设步伐。14编制依据141国家及省、市相关的法规、规章、文件1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法中华人民共和国建设部令（第146号）3、城市规划编制办法实施细则建规1995333号4、城市居住区规划设计规范（2002年版）GB50180935、城市公共设施规划规范GB5044220086、民用建筑设计通则（GB503522005）7、住宅设计规范（2003年版）（GB500961999）8建筑设计防火规范GB5001620069、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）10、黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见（黑政发200831号）11、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第78号）12、关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见（建住房2005178号）142佳木斯市提供的相关文件及资料1、佳木斯市城市总体规划（19922010年）2、佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见（佳政发200818号）3、佳木斯市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施细则（暂行）15建设单位概况本项目由佳木斯市政府委托佳木斯市新时代城市基础设施建设投资（集团）有限公司负责项目融资建设。该公司做为佳木斯市经营城市的主体，为佳木斯市政府指定的利用国家开发银行贷款的借款平台之一，于1999年4月22日在佳木斯市工商行政管理局登记，取得营业执照，注册资金395亿元人民币。公司经营范围主要是城市基础设施建设投融资、城市基础设施的建设和开发。公司组建以来，不断完善平台建设，代表政府进行城市基础设施建设的投融资工作，对城市基础设施和重大项目进行投资建设，促进国有资产的保值和增值。在国家开发银行的支持下，已成功地为城市建设作出了积极贡献，得到了多方的肯定。16建设项目构成161棚户区改造范围本次棚户区规划改造范围包括6片棚户区，即松桦棚户区、木材家属区棚户区、新丰村棚户区、友谊棚户区、林业卫校棚户区和万力木业棚户区。棚户区总户数为6766户，总人口为21316人，应拆迁改造用地面积为8877HM2（其中约有15万平方米的企业用地），需拆除住宅建筑面积为3204万平方米。162棚户区居民安置方式本棚改工程居民采取就地就近安置的原则，此6片棚户区21316人就近安置于棚改后的新建5片居住小区（组团）内。163建设选址及腾空土地项目建设选址于原5片棚户区所在地块，新区规划总用地面积3954HM2。棚户区居民迁出后的腾空土地为4923HM2，此腾空土地予以出售用于新区工程建设之需。164棚户区改造建设内容各小区（组团）的住宅、公建的建筑，道路、给排水、采暖、电气、电信、燃气、环卫等配套基础设施工程的建设。165建设规模新建总建筑面积4807万。其中住宅楼4399万，公建用房408万。166建筑标准住宅建设标准为经济适用住房，安置用房以中小型住房为主，住宅套型配比以二类套型5069M2为主，比例5155。167项目建设周期佳木斯市棚户区改造三期工程项目建设期2年。168项目构成表表11项目构成一览表序号类别项目名称单位数量备注1位置佳木斯市友谊路、滨江路、红旗街附近21规划用地性质二类居住用地22棚户区改造用地规模H8877新区用地规模H3954其中腾空土地规模H49232用地23土地权属国家划拔建筑规模万4807住宅建筑面积万43993建筑规模其中公建建筑面积万408总安置人口人21316居住人口人70794人口居住户数户就地就近安置168基础设施项目1、道路工程新建道路分为居住区路、小区路、组团路、宅间小路四级标准。本工程新建道路总长19618KM其中居住区道路259KM，小区道路4458KM，组团道路157KM，宅间小路1100KM，停车场21240M2。2、给水工程新建小区（组团）供水普及率按100计算，采用生活、消防统一给水系统。桦居住小区敷设给水管道总长度848M木材小区敷设给水管道总长度2415M；新丰小区敷设给水管道总长度435M；友谊组团敷设给水管道总长度560M；林业组团敷设给水管道总长度865M。3、排水工程新建小区（组团）的排水体制采用雨、污分流制。松桦居住小区设污水管道总长度1755M，化粪池3座，设雨水管道535M；木材小区设污水管道总长度4781M，化粪池5座，设雨水管道1140M；新丰小区设污水管道总长度1005M，化粪池3座，设雨水管道440M；友谊组团敷设给水管道总长度560M；林业组团设污水管道总长度1540M，化粪池2座，设雨水管道790M。4、供热工程新建小区（组团）采用集中供热方式。新建小区（组团）内除木材小区设2个换热站外，其他均设置1个换热站，共6个。松桦小区新建二次管网77397M；木材小区新建二次管网224939M；新丰组团新建二次管网461M；友谊组团新建二次管网6471M；林业组团新建二次管网7308M。5、供电工程新建小区（组团）用电负荷计算采用建筑面积负荷密度法，电网的供电安全采用N1准则。每个小区（组团）各设1座10KV开闭所，共5座；共设18座10KV箱变；共敷设252KM电缆；共设路灯（庭院灯）1226套。6、电信工程规划区内电信线路为电信管道，电信与有线电视“同沟并存”合建管道，共设管道64KM，电信电缆235KM。7、燃气工程本工程区域气源为天然气。本次工程设计范围为松桦、木材、新丰和林业居住小区，主要建筑性质为居民住宅和商业建筑。友谊居住组团因燃气管线近期尚不能铺设到位的原因暂不考虑。共需建设燃气调压柜6个，燃气管道7850M。169投资规模与资金筹措1、投资规模本项目总投资额为10141778万元。其中建筑工程6405485万元，设备费146422万元，安装工程444354万元，其他费用2121041万元，基本预备费547038万元，建设期贷款利息477438万元。2、资金筹措其中申请银行贷款71000万元，其余3041778万元资金企业自筹。17评价与结论本项目建设期为二年。本项目还款由土地出让收入与公建售房收入及住宅结构差价、扩大面积收费作为资金来源偿还贷款，因此项目金融财务风险较小，具有清偿能力，在经济上是可行的。本项目是政府扶持的城市居民住房困难群体政策性补助工程，具有良好的社会效益，对佳木斯市全面建设小康社会和实现可持续发展提供了社会保障，亦加快了佳木斯市环保示范城市建设的步伐。第二章项目概况21自然概况211地理位置佳木斯市位于黑龙江省小兴安岭和完达山东部，三江平原西出口峡谷之端，松花江中下游的南岸，市中心位置地理坐标为东经1302208，北纬464835。佳木斯市是黑龙江省东部地区铁路、公路、水路和航空运输的重要交通枢纽，境内交通发达。佳木斯至哈巴罗夫斯克的空中航线已经运行。境内公路纵横交错，联接哈同、哈萝和鹤大三条国道，铁路有绥佳、牡佳、福前、佳鹤、南乌和佳富等9条干线，贯通东西南北。212地形地貌佳木斯市是由黑龙江、松花江和乌苏里江汇流冲击而成的低平原。佳木斯地形地貌比较复杂，北、西、南有小兴安岭、老爷岭、完达山余脉环绕，构成西南、西北较高，并逐渐向东北缓降低平的松花江两岸低平原。地形地貌的特点是地势低，虽然山地起伏，但海拔高度并不高。213气候气象佳木斯市气候属于中温带大陆性气候，历年平均气温29，最低气温411，最高气温381，历年平均无霜期为1289天，最长为154天，最短为106天。历年平均降水量为5353毫米，历年平均日照时数2，5253小时。全年风向多西北风，平均风速为36米秒，最大风速为318米秒。22社会经济概况佳木斯市2008在省委、省政府和市委的领导下，全面完成了十四届人大一次会议确定的年度目标任务，主要指标增长速度居全省前列，多数指标创历史最好水平，经济社会呈现又好又快的发展态势。全市GDP完成3414亿元，同比增长143。城镇居民人均可支配收入实现9218元，同比增长183，农民人均纯收入实现4111元，同比增长133。工业经济高速高效运行。规模以上工业增加值实现307亿元，同比增长239，工业利润总额实现44亿元，同比增长4倍。现代农业建设步伐加快。粮食总产达722亿斤，创历史新高。23现有棚户区概况佳木斯市市建成区内现有棚户区占地面积约602万平方米，拆迁面积约24682万平方米。这些棚户区因建设年代久远，大大超过设计使用年限，普遍出现屋架椽头房板腐朽、屋面漏雨、基础下沉、墙体开裂等问题，多数已变成危房。其最基本的基础设施配套建设更是简单，无排水设施，仅以明沟排水；无室内卫生间，目前还是以几百户居民共用一个公共厕所的状况；其供电设施设备老化非常严重，线径不够，变压器落后，明线乱跑现象非常普遍，由此而造成的火灾安全事故非常多。取暖仍采用独户煤柴做燃料方式，很不安全，极易引起火灾和二氧化碳中毒现象。由于棚户区特殊的环境，卫生状况很不好，脏乱差现象最为明显，社区工作也不好开展，居民就医上学也相对较难。这些危房棚户区严重影响了居民的居住质量和正常生活，居民群众反映强烈，已成为影响稳定的一个因素。24本次改造棚户区概况本次棚户区改造区域有六个地块，即松桦棚户区、木材家属区棚户区、新丰村棚户区、友谊棚户区、林业卫校棚户区和万力木业棚户区。其中松桦棚户区、友谊棚户区位于佳木斯市城东，友谊路北；木材家属区棚户区、万力木业棚户区位于城北，松花江南岸，滨江路南；新丰村棚户区、林业棚户区位于城南，红旗街西、东二侧。具体详见下表及区域位置图富锦风电场场表21拟改造棚户区情况一览表用地面积（HM2）建筑面积万M2）居住户数（户）居住人口（人）其中其中其中其中序号棚户区名称位置总用地面积应拆迁改造面积其他面积现状（拆除）建筑面积危房建筑面积总居住户数危房户数特困低保户数总居住人口危房人口1松桦棚户区用地北至铁路，南抵刘英俊烈士陵园、西接城市干路荣歌路，东接棚改一期工程区69369331306868917021921365272木材厂家属区棚户区北至铁路，东、南至黎明路，西侧为居民区22231750473997161983390595624512103新丰村棚户区用地北起育林路，南、西接农田，东至近乡街2184218457822431267547102405416964友谊棚户区北至油库，南至友谊路，西至糖厂，东至近乡街54548705828606765316320820785075林业卫校棚户区北至红霞路，南至中华路，西至中山路，东至光华路7086400683107262617619920035446万力木业东、北至沿江路，南至木材加工厂，西至松林路312331237209615482345234800726合计947688775993204687676616801846213165210注其他用地指保留建筑用地25建设条件分析251地理位置本项目拟改造的六处棚户区均位于城市主干路侧，濒临城市副中心区，地理位置比较优越，交通便利，环境条件优越，周边已开发有居住新区，配套基础设施条件健全，具备棚户区改造建设的条件。252住宅需求棚户区居民低收入群体占少部分，居民购买力较好，只有部分特困、低保户物理置换住房。因此，通过政府的有力组织、政策扶持，市场化运作将棚户区改造升级为新型居住小区，拆一还一，并配套一定比例的廉租住房，在政策上给予适当的倾斜，以确保棚户区居民都能得以妥善安置。253配套基础设施建设条件拟新建小区（组团）周边500750M服务半径内现有小学和中学（第二小学、新丰小学、木材小学、十六中学、第三中学等）。根据新建小区（组团）周边现有学校分布及人口容量及所在居住区发展规划，本期工程仅需配建4所六班制幼儿园（松桦1所、木材2所、林业1所），以满足适龄幼儿入园的需要。医疗需求分析遵循充分利用原有医院医疗能力，就近就便的原则。新建小区（组团）周边500M服务半径内现有多所医院（林业医院、佳木斯医科大学附属医院等），据此现有医疗机构的分布情况及病床利用率，新建小区（组团）内只考虑结合社区服务中心设置卫生服务点。根据新建小区（组团）规模等级，依据市场经济发展需要，相应配套社区服务、物业管理、商服餐饮等公建用房。26棚户区改造项目政策支持条件261场址土地权属类别土地权属国家划拨262城市规划要求应满足规划限高要求，建筑的耐火等级不低于二级，居住区户外环境应满足无障碍设计要求。263配套基础设施建设条件根据佳木斯市政府安排，本期棚改工程范围以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、通信等部门应按规划要求无偿同步建设到位，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造设计的道路，给水，排水，供电，供热等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。第三章规划方案31指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻党的十七大和省十次党代会精神，坚持以人为本，以改善民生，建设和谐佳木斯和促进经济与社会发展为目的，着力改善城市棚户区居民特别是低收入家庭的居住条件。32规划原则321整体性原则坚持统筹规划、全面兼顾，分步实施，积极稳妥地推进棚户区改造。322协调统一原则棚户区改造规划应严格依据城市总体规划，与国民经济和社会发展“十一五”规划密切结合，与土地利用总体规划及其他专项规划相协调。323因地制宜、经济适用原则从本地实际出发，因地制宜、布局合理、功能齐全、交通方便、设施配套、居住合适、环境优美，符合现代化城市居住区的各项要求。324可持续发展原则棚户区改造规划应坚持环境效益、经济效益、社会效益相统一，着眼于城市的长远发展，作到长远发展与近期改造相结合，既符合实际，又对城市的后续发展留有余地，应把环境生态建设与保护作为重要内容。325可操作性原则棚户区改造要做到实事求是、开拓进取，做到调查详细、方案合理，科学制定开发建设、维修改造以及房屋拆迁等实施计划，处理好利用和改造的关系。33规划方案331人口规模及安置方式本着统筹规划，分期实施，滚动拆迁，分批安置，缓解城市拆迁压力的原则，棚户区改造安置主要采取就地、就近安置的原则。其中松桦、木材、新丰、友谊、林业棚户区人口直接安置于新建的小区（组团）内，新丰棚户区多出的1654人安置于林业居住组团。万力木业棚户区人口分别安置于松桦居住小区（1329人）、友谊居住组团（966人）和木材居住小区（2505人）内。表31棚户区人口安置情况一览表安置情况人口来源序号小区（组团）名称户数人数棚户区名称户数人数1松桦居住小区12073465松桦棚户区68921362友谊居住组团9573044友谊棚户区65320783木材居住小区29178750木材棚户区19836245万力木业棚户区15484800小计5081152594873152594新丰居住组团8002400新丰棚户区126740545林业居住组团11993657林业卫校棚户区6262003小计1999605718936057合计708021316676621316332用地规模在佳木斯市城市总体规划（19922010年）中，这六片棚户区所在地块均规划为居住用地。在佳木斯市城市棚户区改造规划中，此次改造的六片棚户区已被列入三期棚改项目。本项目需改造棚户区人均占地面积4164M2/人，按照城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790中规划人均居住用地指标来计算，超过了国家标准，造成了国家土地资源的浪费。佳木斯市地处第建筑气候区，依据城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB5018093）中人均居住区用地控制指标，来确定新区用地规模为3954HM2。其余4923HM2棚户区居民迁出后的土地腾空，予以出让用于安置工程费用之需。表32拟改造棚户区情况一览表用地面积（HM2）其中序号棚户区名称可规划改造用地面积新区用地腾空出让土地1松桦棚户区6936932木材厂家属区棚户区175017503新丰村棚户区218438418004友谊棚户区4874875林业卫校棚户区6406406万力木业棚户区31233123合计887739544923333建筑规模居住区住宅建设标准为经济适用住房建设标准，并参考全省乃至全国棚户区（沉陷区）综合治理实施方案安置居住区住房建设标准以及棚户区居民不同的人口结构，同时考虑到在市场经济条件下，住宅建设必须满足不同阶层居民对购房的需求。根据佳木斯市城市规划设计研究院20092010年所作的各地块控制性详细规划中规定容积率控制指标为18，建筑层数为6层，沿主街建筑12层规划为商服用房。根据城市居住区规划设计规范（2002年版）（GB5018093）中的对住宅及公共服务设施控制指标的规定，并依据现地实际情况，综合考虑发展因素，最终确定建筑规模及容积率。详见下表表33新建小区（组团）规模一览表序号项目名称计量单位松桦木材新丰友谊林业计1总建筑面积万86220484646178164807保留建筑面积万新建建筑面积万86220484646178164807住宅建筑面积万78418434265787684399其中其中公建面积万0782050380400484082容积率124117121127128334住宅建设规划1、住宅建设标准及户型的确定安置回迁居民的户型面积标准应结合当地居民住房实际情况、财政和居民的收入水平确定，安置用房以中小型住房为主，保持住宅户型和功能的扩展性，既满足近期安置的需要，又兼顾远期居民生活水平进一步提高的需要。根据住宅设计规范（GB500961999），考虑大、小户型搭配，以保证各式家庭结构多种选择的可能。住宅套型配比以二类套型5069M2为主，比例5155；考虑到低保户（特困户）居民的承受能力，配备一类套型50M2以下（不得低于40M2），比例1721，其中考虑廉租住房3，以供无能力按房改和拆迁政策出资取得房屋产权的居民租住；其余配置30的三类套型7089M2及四类套型90M2以上（不得高于100M2）的户型，以方便三代乃至多代的大家庭居住。表34住宅套型配置一览表住宅套型一类（50M2以下）二类（5069M2）三类（7089M2）四类（90M2以上）序号名称套数（套）比例（）套数（套）比例（）套数（套）比例（）套数（套）比例（）合计（套）1松桦居住小区217180664550278230484012072木材居住小区5832001546530700240883029173新丰居住小区13617042453020025040508004友谊居住小201210488510268280956区5林业居住小区21618064854030025036301199计1353376917452121570792、住宅建设日照标准居住小区（组团）设计日照间距系数按佳木斯市地方法规标准18H考虑，五、六层住宅间距均为27324米。3、建筑排列形式大部分建筑采取行列式布置。90新建住宅朝向为南北向，日照间距系数均满足规范要求。这种布置形式能使绝大数居室获得良好的日照和通风。根据实际地形的需要，局部采用单元错接的形式，以少量的庭院式布局形式，这样不仅能够合理利用土地，还丰富了小区（组团）的建筑空间形式。4、住宅节能规划中采取了以下措施1）充分考虑到经济因素，每栋住宅的跨度尽量控制在4580米之间。2）住宅朝向为南北向，尽量避免单元错接，有效的减少了外墙面积及热损失。34居住区规划341规划原则1、居住区设计遵循“以人为本”的原则，力求在符合城市总体的功能结构和综合效益的前提下，创造一个舒适、优美、安全、方便的居住环境。2、坚持统筹规划、合理布局，因地制宜、综合开发、配套建设的原则，建筑、道路、绿化、小品统筹规划，有机结合，满足各层次居民的需求。3、崇尚自然，保护自然环境，充分挖掘地方特色，综合考虑居住区内部物质因素，强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的。4、坚持依靠科技进步，采用新技术、新材料、新方法。5、结合工程特点，注意节地、节能、节水，以适应建设发展的需要。342规划布局居住区规划布置应以规划部门的规划条件为依据，应结合工程特点，注重节地、节能和节水，以适应建设发展的需要。功能分区合理，路网结构清晰，综合考虑，统筹兼顾。居住区依据自身地域特点，充分因借周边环境条件。居住区内部风格统一，各小区、组团又要有所变化，生动灵活。1、松桦居住小区拟建送花居住小区东临棚改一起用地，西抵下棋棚改用地，北至铁路，南接刘英俊公园，南邻入城主干路友谊路，用地呈规则的长方形，本期规划用地面积693HM2。1）规划结构依据用地条件和设计要求，规划采用居住小区住宅组团二级结构，均以居住组团为规划单位组织居住小区。这种划分形式不仅能够保证居民生活的方便、安全和区内的安静，而且有利于城市道路的分工和交通的组织。2）交通组织依据用地条件，并结合上期小区布置，本期工程范围内建筑仍呈南北向平行布置，并有所错落变化，小区中部有一条东南至西北向斜向的一条组团路将小区分成南、北二个组团，斜线布局打破原有方正地块的规则性，为整个住区注入了活力，结构清新、明朗、严谨。小区对外设六个出入口（其中东、西二个是为保持与上期及下棋棚改新区的联通），其中小区的车行为用地东侧的南、北二个入口，西侧为人行出入口。小区道路分为组团级路及宅前小路二级，车辆可直接到达单元门前。3）公建配套此条组团路二侧分别布置一个社区服务中心和一所幼儿园。根据送花居住区整体规划，在本小区西侧住宅楼外侧的路边设置二层商服网点，以满足居民基本日常生活所需。4环境景观沿小区中心斜向的组团路设有小区中心绿地广场，为小区居民提供聚会、休闲、娱乐的场所。2、木材居住小区拟建木材居住小区呈长方形，用地南北长约780米，东西宽约360米。根据控规，在此用地中部有一条居住区级道路将小区分隔为东、西二块；在用地东、北侧外部现有三块保留住宅和商服用地，故可规划用地面积为1750HM2。在用地中南部为规划的居住区级公园，用地面积35HM2。1）规划结构规划采用小区组团二级结构。小区由东、西二个组团组成，每个组团由几个住宅组团组成，各组团间通过小区主次道路相联系，住宅组群间通过组团道路联系。设小区级公共活动中心，借用居住区公园为小区公共绿地、二处托幼分别位于组团中心部位。社区服务中心位于西部组团的东边缘，以服务于整个小区居民。2）交通组织根据城市总体规划，小区中部现有一条居住区级道路贯穿小区南北。根据人流方向及外围城市道路情况，规划顺应建筑布置采用方格网结合庭院式路网结构，形成通而不畅的道路结构。小区对外设有四个出入口，其中小区的二个主入口为望江路上，另外二个为次要出入口。小区内部道路分为组团级路及宅前小路二级，车辆可直接到达单元门前。3公建配套在西地块临街设置一个社区服务中心，东、西二块临街各布置商服中心，各设置一处幼儿园以方便幼儿就近入园。小区东部现有木材职工医院、木材小学、中学能满足居民入学、就医的需要，小区内不需新建。4）环境景观因居住区公园就位于小区用地范围内，考虑资源共享，故小区内除庭院绿地外，不再增设中心绿地。3、新丰居住组团拟建新丰居住组团用地面积较小，近正方形，西侧临林丰路与下期规划用地相接，东至建丰路，北起建北路，南抵新丰路。用地面积384HM2。1）规划结构规划为组团一级结构，由四排南北向平行布置住宅楼群组成，次组团的规划通过入口广场、人行主街、商服网点、中心绿地的布置等，来兼顾与西侧下期棚改新区组团的呼应与结合。商服用房集中布于小区临街入口处，能形成了较好的人群集散导引作用及商业氛围。2）交通组织规划结合下期棚改用地，将西侧林丰路规划为人行主路，西南侧为人行主入口，设置入口广场。北侧车行入口处设置集中停车场，以将车辆引到组团外围。3配套公建组团西侧人行主路侧设二栋3层商服，结合绿地景观等形成组团中心。4）环境景观西侧组团中心商服楼与住宅楼间集中设置一组团绿地广场，为居民提供休闲娱乐场所，与南入口的景观广场相呼应。4、友谊居住组团拟建友谊居住组团用地呈长方形，用地北起松林街，南至信义巷，西起栋梁巷，东至近乡街，用地东北角现有一片商服用地，则余可规划用地面积为487HM2。1）规划结构规划为组团一级结构，由七排南北向平行布置住宅楼群组成，利用用地临街的特点，布置“L”型住宅，以增加住宅面积，亦围合成庭院。通过每一庭院景观的组织，设置相应小品、建设设施、座椅来形成私密空间，以增强邻里的亲近感。2）交通组织中部忠民巷分隔组团成东、西二块，沿忠民巷设置一道路绿地，作为组团中心绿地，忠民巷二侧各设人行及车行入口，以保证人、车分流。3）配套公建在用地北侧临松林街贴住宅楼山墙布置二栋商服楼，以满足组团居民日常生活之需，组团内分散布置有公厕、垃圾收集站等以方便居民生活。4）环境景观沿组团中部忠民巷路西侧规划一处道路绿地，作为组团中心绿地，与每一庭院绿地一起形成整个组团的“绿网”系统。5、林业居住组团拟建林业居住组团用地近正方形，用地西起中山路，东至光华路和市技术学校，南至中华路，北抵红霞路，则可规划用地面积为64HM2。1）规划结构规划为组团一级结构，由六排南北向平行布置的住宅楼群组成，根据建筑所处的不同位置，住宅楼呈“一”字形、或“L”形，从而达到同中求异，统一中又不失变化的灵动性。通过建筑楼体、绿地等的组织，来与东侧高校、亿元相映衬，形成整个区域的文化、和谐的氛围。2）交通组织在小区中部规划一条东西向的步行街，以起到疏导人流、聚会休闲、丰富景观的作用。小区东部临学校、医院侧南北方向各设置一处车行入口。组团内部的宅前小路可使车辆直接到达单元门前。3）配套公建在步行街南北二侧各平行布置三排住宅楼，在西侧主入口处二侧居民楼下二层规划为商服用房，东侧步行街尽端南侧规划一处幼儿园，以满足适龄儿童入园的需要。4）环境景观在组团中心步行街、组团北部中心及幼儿园周边，且每一庭院保证有庭院绿地。各级绿地广场规划不同的主题，并设置相应娱乐建设设施，以满足不同年龄段居民的休闲娱乐生活。343配套公建建设方案本次居住小区（组团）的公共服务设施的配建遵循以人为本的原则，考虑居民在物质与文化生活方面等多层次的需要，立足于近期，兼顾远期发展，依据居住区规划设计规范及各类公建相关的设计规范及标准进行设置。同时从区域平稳的角度，充分考虑到周边公建设施的利用。根据规划条件要求在小区内合理配建了幼儿园、社区服务中心（包括社区医疗、文体、物业服务点等）、换热站、垃圾转运站、公厕及供电用房等公建用房。力求创造基础设施完善、功能组织合理、结构清晰、整齐有序的居住区。各小区（组团）均属原址新建，配套的幼儿园、社区服务中心等公建结合小区中心绿地的设施而布设在小区内部，这样既有较好的小区环境质量，又有好的外部空间环境。小区的上浮于小区临街处及小区入口处布点，不但形成了较好的商业氛围，还妥善地协调了小区入口及周边环境的关系。商业以居民自主经营方式为主，从而为居民创造就业机会，增加家庭生活收入。同时，在各小区（组团）相应配置室外停车场，分布于各小区（组团）入口处或公建门前。上浮设置具体详见后附表46。344环境景观环境景观设计遵循“以人为本”的设计原则，功能、景观相结合，满足生态效益和社会效益。具有地域特色和时代性。根据佳木斯市城市整体风貌，以及各区独特的景观风貌，把握居住小区的景观特色，提高居住小区室外环境质量，改善居民的生活环境，创造一个优美、舒适的社会交往生活空间。监理“场所”概念，在变化中求统一，统一中求变化。为了能够最大程度的改善居民的生活环境，设计中强化了组团绿地及宅间绿地的建设，将绿色铺设到房前屋后，将健康与舒适渗漏到居民平实的生活中。根据总体规划方案要求，组团绿地均在各组团服务半径中心区域，它是各类绿地中利用率最高的公共活动空间，因此规划中采用开敞式布局形式，其中设置供邻里交往活动的广场、儿童游艺器械，中重郁闭较好的乔木，适当增设亭、廊、座椅等设施。宅间绿地是最接近居民生活活动的空间，有一定的私密性，要求有安全感。因此在设计中绿化与游憩设施相互渗透，采用半开敞式的布局形式。充分结合建筑布局形式，突出庭院特色，并充分考虑到居民的日常生活需要，将体育设施，文教娱乐设施结合其中，不仅美化了环境，更丰富了居民的生活。同时，种植亚乔木、花灌木以及攀援植物，软化居民生活空间。除了强调组团绿地与宅间绿地的建设之外，道路绿化也是要做到又精又细，结合入口及小区主干道进行绿化，形成小区的景观轴线，不仅能够美化视野，也是展示小区风貌的主要渠道。并且在组团内部道路考虑了不行林荫路景观规划，为人们提供了安全的活动场所，人们可以悠闲的徜徉在林间小路上，免受车辆骚扰。各小区在设计中创造了多类型的空间并赋予这些空间以人的感情，使使用者获得相应的物镜。345竖向及土石方工程设计方案本项目安置用地选址于原五片棚户区，其中除新丰棚户区用地北侧地形变化较大外，其余四块棚户区地形平坦、地势较低。所以在棚户区拆迁时，保留一部分拆迁土方用于场地整平，并综合考虑建筑基础挖方量，降低了工程造价。新丰棚户区用地北侧现为旱田及鱼塘，鱼塘需清淤换填，此片用地需结合时政道路工程规划、控详及本期工程竖向规划，进行填挖平整，需土方量约6万立方米，土方来源于佳木斯城东的取土场。新建居住小区（组团）场地竖向设计、高程确定依据城市总体规划及周边时政道路高程进行确定，一般要求场地高程高于周边市政道路03米左右，场地自身坡度在0307之间，竖向采用平坡式布置，新区内部道路最小纵坡为03，横坡为15。并在新区内主要道路上合理设置雨水口，铺设雨水管线，以保证雨水的排除，防止水患。住宅建筑室内外高差确定为700毫米，幼儿园室内外高差确定600毫米，住宅楼下商服室内外高差确定200毫米，其它公建室内外高差确定为300毫米。（雨水排水工程设计详见53排水工程）表35各小区（组团）公建配套情况一览表单位M21松桦2木材3新丰4友谊5林业序号项目数量（所）占地面积建筑面积数量（所）占地面积建筑面积数量（所）占地面积建筑面积数量（所）占地面积建筑面积数量（所）占地面积建筑面积1教育幼儿园15000210021000042001500021002文化体育文化活动站及健身场地3社区服务社区服务中心4医疗卫生卫生站1350027101350027105商服商店餐饮等300028166000133206500360042003808300025446市政停车库及地面存车处362087502400287036007其他垃圾转运站19025218050190251902519025公厕112045224090112045112045112045计1533076967286702037091103670728038783118004714注给排水、供电、供热等市政公用设施详见第五章35技术经济指标表表36松桦居住小区综合技术经济指标一览表序号项目名称计量单位数量比例（）人均（M2/人）1用地性质居住2地块总用地面积HM2693其他用地面积HM2规划用地面积HM2693住宅用地（R01）HM238455401108公建用地（R02）HM21271830366道路用地（R03）HM21051520304其中其中公共绿地（R04）HM207711102223居住户（套）数户（套）12074居住人口人34655户均人数人2876总建筑面积万M2862保留建筑面积万M2新建建筑面积万M2862住宅建筑面积万M27842263其中其中公建面积万M20787住宅平均层数层68人口毛密度人/HM25009住宅建筑面积毛密度万M2/HM211310住宅建筑面积净密度万M2/HM220411容积率12412总建筑密度211813绿地率345514停车位个121室内停车位个其中室外停车位个12115停车率1000注其他用地为保留建筑用地。表37木材居住小区综合技术经济指标一览表序号项目名称计量单位数量比例（）人均（M2/人）1用地性质居住2地块总用地面积HM22223其他用地面积HM2473规划用地面积HM21750住宅用地（R01）HM296655201104公建用地（R02）HM23361920384道路用地（R03）HM22801600320其中其中公共绿地（R04）HM21689601923居住户（套）数户（套）29174居住人口人87505户均人数人36总建筑面积万M2205保留建筑面积万M2新建建筑面积万M22048住宅建筑面积万M218432106其中其中公建面积万M22057住宅平均层数层58人口毛密度人/HM25009住宅建筑面积毛密度万M2/HM210510住宅建筑面积净密度万M2/HM219111容积率11712总建筑密度225813绿地率323314停车位个292室内停车位个其中室外停车位个29215停车率1000注其他用地为保留建筑用地。表38新丰居住组团综合技术经济指标一览表序号项目名称计量单位数量比例（）人均（M2/人）1用地性质居住2地块总用地面积HM2384其他用地面积HM2规划用地面积HM2384住宅用地（R01）HM226268321093公建用地（R02）HM20451166187道路用地（R03）HM20571490238其中其中公共绿地（R04）HM20205120823居住户（套）数户（套）8004居住人口人24005户均人数人36总建筑面积万M2464保留建筑面积万M2新建建筑面积万M2464住宅建筑面积万M24261777其中其中公建面积万M20387住宅平均层数层68人口毛密度人/HM26259住宅建筑面积毛密度万M2/HM211110住宅建筑面积净密度万M2/HM216311容积率12112总建筑密度220213绿地率331614停车位个80室内停车位个其中室外停车位个8015停车率1000表39友谊居住组团综合技术经济指标一览表序号项目名称计量单位数量比例（）人均（M2/人）1用地性质居住2地块总用地面积HM2545其他用地面积HM2058规划用地面积HM2487住宅用地（R01）HM233168011088公建用地（R02）HM20551126180道路用地（R03）HM20731500240其中其中公共绿地（R04）HM20285730923居住户（套）数户（套）9574居住人口人30445户均人数人3186总建筑面积万M2617保留建筑面积万M2新建建筑面积万M2617住宅建筑面积万M25781898其中其中公建面积万M20407住宅平均层数层68人口毛密度人/HM26259住宅建筑面积毛密度万M2/HM21210住宅建筑面积净密度万M2/HM21711容积率12712总建筑密度304213绿地率339814停车位个96室内停车位个其中室外停车位个9615停车率1000注其他用地为保留建筑用地。表310林业居住组团综合技术经济指标一览表序号项目名称计量单位数量比例（）人均（M2/人）1用地性质居住2地块总用地面积HM2708其他用地面积HM2068规划用地面积HM2640住宅用地（R01）HM243567971189公建用地（R02）HM20741153202道路用地（R03）HM20911427250其中其中公共绿地（R04）HM20406241093居住户（套）数户（套）11994居住人口人36575户均人数人3056总建筑面积万M2816保留建筑面积万M2新建建筑面积万M2816住宅建筑面积万M27682101其中其中公建面积万M20487住宅平均层数层68人口毛密度人/HM25719住宅建筑面积毛密度万M2/HM21210住宅建筑面积净密度万M2/HM21811容积率12812总建筑密度381813绿地率339814停车位个120室内停车位个其中室外停车位个12015停车率1000注其他用地为保留建筑用地。36棚户区拆迁及临时安置方案361要严格按照城市房屋拆迁管理条例（国务院令第78号）、佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见、佳木斯市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施细则（暂行），依法组织拆迁。362妥善安置好棚户区拆迁居民，做好过渡时期的临时安置工作。本工程临时安置采用货币安置方式，被拆迁的棚户区居民自主选择临时安置地点。37补偿及安置方案371要严格按照相关政策、法规文件进行妥善安置。坚持福利资助与市场运作相结合的原则。要充分考虑棚户区里弱势群体比重较大的实际情况，妥善解决好特困群体的住房问题，在政策上要给予倾斜，要把政府的扶持政策切实落实到特困群体身上。372本项目棚改居民采取实物安置的方式，实物安置方式为进行房屋产权调换，实际安置时以佳木斯市棚户区改造房屋拆迁补偿安置文件为准。373安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，需缴纳超面积安置费（每一年此价随市场浮动），原房屋建筑面积部分缴纳结构差价。374特困户、低保户的安置补偿标准按政策文件执行。375棚改中涉及的企业采取货币补偿的方式。第四章建设条件及建筑结构设计41编制依据1、城市居住区规划设计规范（2002年版）GB50180932、城市公共设施规划规范GB5044220083、民用建筑设计通则（GB503522005）4、住宅设计规范（2003年版）（GB500961999）5、住宅建筑规范（GB503862005）6、民用建筑节能标准（JGJ