旅游地产案例：观澜湖、春城高尔夫

1,国内案例的选择和研究要点,球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提供参考。,案例研究点,国内知名高尔夫别墅深圳观澜高尔夫大宅成都麓山国际昆明春城湖畔高尔夫别墅,案例选取的标准,2,观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依靠自身打造的世界第一大高尔夫球场为核心价值,观澜镇位于深圳郊区,与东莞交界处镇区内房价一直为深圳低谷；,世界杯球场,维杰球场,费度球场,缺乏外部资源支撑，依靠自身打造世界一流高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发。,世界第一大球场，216洞高尔夫球场；承办众多高水平赛事，辐射全球的影响力；观澜高尔夫别墅享受到的是顶级高尔夫球会带来的影响力。,3,强势球场先行，后规模化开发房地产，低开高走逐步拓宽客户面，投资、度假、自住皆有,晓峰居,观澜豪园,塞维娜,高尔夫大宅,翡翠湾,长堤,4,观澜湖别墅规划大多采用单线形排布，别墅能最大化享有高尔夫景观资源,翡翠湾总图,单线形规划，保证每户的无遮挡球场景观；,最大化利用球场景观，别墅不仅仅是建筑的占有，而是资源、景观的最大享有。,在规划层面，通过单线形排布，极大的发挥高尔夫球场的核心价值，为每栋别墅实现高价值提供强劲支撑。,5,架空层、地下室和私家花园等赠送面积大大多于建筑面积，凸现高尔夫物业的卓越价值,翡翠湾别墅,长堤别墅,上堤别墅,翡翠湾组团，赠送面积3倍于建筑面积,长堤组团，赠送面积3倍于建筑面积,密度较高的上堤组团，赠送面积也能达到2倍于建筑面积,超大的赠送面积，彰显豪宅资源价值，更重要的是为满足客户娱乐、休闲、享受的需求提供了广阔的空间。,赠送,赠送,赠送,6,大面积的赠送不仅仅是实惠，更重要的是赠送空间营建出的生活空间和休闲生活氛围,赠送的花园面积应足够大，需可建私家泳池或私家花园，形成家庭休憩、聚会的绝佳场所；架空层多做成两个以上车库，地下室配置成健身、家庭影院、SPA、酒库等功能空间。,宽阔、开敞的私家花园,自然、安逸的私家庭院,每栋别墅均配有私家泳池，享受奢华、品质生活,架空层车库,地下室SPA,7,户型特点：活动空间注重开放与共享，生活空间注重私密与享受,一层为主要活动空间，强调开放和共享；,大露台通过楼梯直接连通花园；,会客厅通过大面积落地窗共享大露台景观；,取消客厅、餐厅等功能空间之间墙体,模糊功能空间，获得大尺度开放共享空间。,独特的多套间设计，每个卧室都拥有私密空间；每个套间带露台或阳台，虽独立仍享受美景；,二层为主要生活空间，强调私密和享受；,放大室外空间向室内的延伸；讲究室内空间的开敞与融合。,保证私密性和便利性的多套间设计；突出享受的主卧超大卫浴空间和卧室均带露台或阳台的舒适享受。,首层生活空间：景观延伸和功能融合,二层生活空间：私密、便利和舒适并重,8,观澜高尔夫大宅700以上豪华大户，彰显顶级圈层生活，打造财富人士社交平台,观澜高尔夫大宅多为企业购买，用于会议和接待。,地下室整层总面积499，设有桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等,欧陆风情的生活空间，宽阔的平台花园最大限度将景观引入室内，宽敞明亮的厨房和电梯厅展现尊贵生活。,电梯大堂23,平台花园186，可通过楼梯直达花园,厨房29,地下室平面建面499,首层平面建面280,会客厅50,以观澜高尔夫大宅C型为例建筑面积：700花园面积（含泳池）：13533790,三车位架空层车库,9,私密与公共空间严格区分，带露台的多套间，构成豁达开敞的生活空间,二层平面建面199,三层平面建面222,平台花园35,卧室34,卧室46,会客厅23,电梯大堂37,露台33,公共与私密空间严格区分，每个卧室皆带卫浴和露台自成套间。,主人空间阔达222，生趣盎然的环境格调、豁达开敞的空间呈现高雅尊崇生活品质。,主人套房104,睡房47,电梯大堂25,拥有5个以上卧室，同时利用赠送的大面积空间，配置完善的居住、娱乐和休闲设施，筑成一个纯粹独享的私家会所，可承担企业会议、商务接待等用途。,10,观澜湖高尔夫会所面积超过3万平方米，为客户提供生活配套、享受空间和商务社交平台,往会所,钢琴吧,会议室,大宴会场,商务中心,315间客房,游泳池,大堂,礼品店,花店,绿茵阁,雅豪轩,酒吧,电梯,接待处,骏豪酒店,生活配套：时尚生活超市、风味美食、儿童shopping等生活配套；设有观澜湖医疗保健中心，提供急救资料，健康医学顾问等服务；享受空间：咖啡、啤酒、画廊、书店、古董收藏、小影院等特色ministore；设国际高尔夫博物馆、钢琴艺术中心、顶尖品牌服装、汽车展示厅等；商务社交平台：315间客房的骏豪酒店；可容1000人的会议大厅；,球场的高使用率、社区配套的极度缺乏使观澜建成了了3万平方米超大规模的会所并承担了一部分商务功能。,11,麓山别墅结合自身资源，辅以高尔夫球场，麓山别墅是典型的以高球为资源卖房子,区位：麓山国际地处成都双流县，成都三环线外，地铁一号线终点站。资源：地处成都郊县，地理位置较偏，占地2600亩，没有强势自然资源，依靠打造高尔夫和结合自身浅山地形，形成自身资源支撑；定位：成都乃至西部最具居住和投资价值的高级社区，成为中国上流阶层的聚落，不断吸引海内外才智阶层；客户：第二居所客户为主，客户置业目的以投资兼度假为主。,别墅区,洋房区,12,麓山国际从04年开始入市，实现了价格的持续增长，并已在市场上建立了项目的知名度,相对麓山国际的球场来说，麓山国际的客户更加关注别墅产品本身，由于球场会籍和别墅的销售完全分离，高尔夫对别墅价值的支撑更多体现在景观价值的支撑。,13,以高尔夫球场为主线贯穿别墅各组团，各组团拥有自身独特气质而又融入整体规划,圆石滩,逸翠谷,橡树坡,水晶岗,碧影溪,叠溪谷,香溪堤,黑钻山庄,逸翠谷,橡树坡,碧影溪,水晶岗,叠溪谷,圆石滩,香溪堤,2004,2005,2006,2007,2008,逸翠谷,橡树坡,水晶岗,圆石滩,碧影溪,叠溪谷,香溪堤,黑钻山庄,黑钻山庄,以高尔夫球场为大景观背景，各别墅组团分布其间，根据不同的：谷、岗、坡、滩等地形，建造风格不同但统一于整体规划的别墅群落；坡度较缓，球道边的一线景观物业价值最高。,14,别墅偏重沿组团外延排布，充分使用高尔夫球场景观价值和地形条件，追求景观最大化。,碧影溪总平图,香溪堤,碧影溪,香溪堤总平图,高尔夫景观价值最大化，别墅都依高尔夫景观而生，追求视野开阔；别墅主要空间对景观的追求大于对朝向的讲究；充分利用浅丘地形，组团内部别墅可从高处俯瞰景观，组团边缘别墅可近享高尔夫草地美景；,绵延的碧野成了别墅的景观，而别墅也成了碧野中的美景。,深入考虑球场、地形和建筑三者的有机结合，使其相互渗透，相互交错，达到完美景观境界，体现至尊品质。,15,麓山别墅户型多样化，体现个性化和不可复制性，另一方面是尽量保障每户的舒适性,C1户型,碧影溪总平图,C2户型,C3户型,S1户型,S2户型,麓山国际别墅每期都有多种基本户型，更具具体摆放位置地形的不同，每种户型有略微改动。,16,做为远郊第二居所的麓山别墅，户型设计强调与外界景观的联系和大尺度的共享空间,碧影溪C1户型首层,活动空间功能模糊，墙体被取消，大开放空间。,通过大面积落地窗，厅与庭院联系紧密，共享庭院景观。,碧影溪S1户型二层,三层,步入三层,下至花园,生活空间多套间设计；每个卧室均能步入顶层或花园，情趣十足。,活动空间的功能模糊与开放，倡导闲散的生活；通过设计处理，最大化引入景观，追求的是舒适；生活空间多套间与情趣性的设计，体现的是享受。,17,春城高尔夫距离昆明38公里的湖景特色赛会度假球场,开发商：新加坡吉宝集团KeppelLand，是新加坡第三大上市房地产公司，资金雄厚位置：距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，车程约50分钟；资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势；总面积：500公顷(7,496亩)，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅；球场特色：分山地和湖畔2个球场，由世界著名高球手设计：山场JackNicklaus，湖场RobertTrentJonesJr；经营状况：1998年球场完工开业，2003年成立昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司。,春城高尔夫发展的两个特殊性昆明作为著名旅游城市，具备辐射全国的影响力，正如巽寮湾在珠三角的地位一样；东南亚门户省份，导致发展初期东南亚高球客户对其形成了良好的支撑。,18,春城高尔夫的市场计划初期以投资产品的姿态打市场，后期转向度假物业和居所,后期市场策略立足国内，向度假物业和居所转型国内其他城市以北京、上海客户为主，购买作为度假物业；昆明本地的消费者，购买作为第二居所，甚至第一居所；利用国内其它分公司资源，建立客户网络物业定位度假+居住产品新推的物业不参与返租计划；物业类型丰富，将推出的物业面积较大、豪华舒适，别墅约400600平方米、两房式公寓达170平米，一房式公寓106平米；小区的概念，设有社区中心，只供业主使用；业主还可以享受度假村内的所有设施。,初期市场策略东南亚入手，以投资品面市由于国内打球与认识高尔夫物业的人数有限，靠国内人在昆明购买别墅物业较难实现国外经济水平发达，高尔夫市场成熟，出外打球的度假客源充足；外资公司，东南亚背景，利用境外客户资源优势进行项目推广；购买人士以新加坡、泰国、香港为主，置业动机为投资+高球运动。物业定位投资+度假产品前三期物业推出“返租计划”，以投资目的成功吸引大量国外买家；经济小户型别墅和公寓，最大户型不超过200平方米；依托高尔夫球会会所，提供服务；目前售价1500016000元/平米，全装修、带会员卡。,19,转型的困难仅仅球场驱动物业销售，总价越低的产品相对走量越快，大户型基本滞销,从销售的角度来讲，春城别墅的销售高度依赖球场的会籍；2001年，昆明第一个单价上万元的高尔夫公寓、别墅在春城湖畔高尔夫悄然面世，总价为100-900万元。从2001年至2007，春城共供应226套别墅、42套公寓，市场消化速度较慢，特别是3期别墅中总价较高的产品走量更加缓慢。,98.11,球场开业,世界最佳500个球洞之一,99.06,中国及香港高尔夫球度假村之冠,00年,01年,1期别墅单价1.1万总价100-900万,07年,世界百强球场,04年,2期别墅单价1.4万每套均价800万,01年,亚洲最佳球场第二名,01年,亚洲最佳高尔夫度假村,08年,3期别墅别墅单价1.55万公寓单价1.6万,春城高尔夫的公寓和别墅产品面积较小，前三期基本不超过200平方米。,20,巧妙利用坡地地势，合理排布物业，确保景观资源价值最大化，同时注重组团纯粹,物业排布上，由于春城高尔夫湖畔别墅坡度较大，价值最高的物业排在山顶端和球场边；主要道路骨架顺应地形脉络;顺应在山顶绿化轮廓线；组织坡地绿化视觉廊：在符合日照、朝向、通风条件下，住宅单体几乎平行等高线布置：整个小区及所有组团内放，形成丰富的视觉。,21,春城的产品力低下，作为休闲度假产品缺乏对度假生活的表现,别墅,公寓,从产品的角度来讲，春城的产品力相对低下。导致春城高尔夫的度假客户比例长期低于昆明的一般水平，当后期的别墅总价远远高出球场会籍能提供的价值感时，别墅的销售遇到很大的困难。,22,春城的会所是融合酒店、运动设施和商业等功能为一体的社区配套，自身运营受到自返租计划的支撑较大,会所面积一万余平方米；设置49间客房（6间套房和43间客房），出于反租物业的考虑，会所客房规模不大；设施：游泳池、SPA、餐厅、酒吧、专卖店、网球场、水上运动、健身、高尔夫练习场、练习沙坑及果岭等；业主对会所使用率高，因为现有反租型小区以这个会所为中心发展，也是目前唯一的会所。,会所功能布局及动线设置,杜鹃豪园,露天烧烤,洗衣房,超市,49间酒店房,水上运动中心,出发台,湖畔球场,山地球场,高球运作,俱乐部配套,酒店功能,春城的会所具备了运动酒店、俱乐部三大功能的集合体，但酒店和俱乐部的运作和酒店、物业的入住率有很大关系，我们在前期难以具备类似条件。,23,总结1高尔夫别墅在产品上具有一定特性，但决定产品策略的还有其它条件,高尔夫别墅产品要点,1,2,3,4,规划层面景观价值最大化且组团区隔明显由于外部强势景观的存在，外部景观最大化是规划的主题；在景观价值的分级上，景观视野亲近球场二线景观无景观；由于别墅物业对圈层的要求，在满足资源基本均衡的前提下，不同档次的物业尽量按照组团划分开。,单体户型层面异域风情、大赠送，城市居所和度假别墅区别对待基本上，国内的高尔夫别墅都采用异域风格和现代风格为主；高端客户也对性价比敏感，赠送面积较大的别墅市场实现度更高；企业会所级和普通别墅级产品功能空间的上具备不同；城市居所类别墅和度假类别墅具备产品上的不同，忽略了这类区别的春城高尔夫在产品上偏弱。,景观层面立体景观的打造和强调和室外景观的互动：强调室内和庭院景观的互动：多灰空间、落地窗设计；立体景观的打造：双首层设计，露台和花园的连接。,配套层面球会、旅游区、和住宅区配套功能各异：赛会级球场的配套承担更多赛事、商务功能；旅游区会所承担更多接待、休闲功能；而作为居住社区的麓山国际承担了很多生活配套的功能。,24,总结2高尔夫球场对物业的价值推动分为两类，我们属于高尔夫配套型,单纯从球场层面来说，巽寮湾南区的球场定位在趣味性的滨海休闲度假球场，我们并没有高尔夫驱动的条件；在巽寮湾旅游度假区中，高尔夫仅仅是众多旅游配套中的一环，相比高尔夫，整个度假区能提供更多的价值来支撑我们的别墅。,25,问题的梳理和再思考是什么决定了高尔夫物业的价值和产品特性？,通过国内案例的研究我们发现：,从球场和别墅的关系来看，我们属于高尔夫配套型物业,高尔夫配套型物业的价值往往不是被球场所决定的,决定产品特征的因素往往在于别墅物业在市场体系中的占位,回顾案例细节：,春城高尔夫在产品上的居所倾向导致了其无法摆脱球场价值的束缚，向度假产品的转型并不成功,麓山国际和观澜在产品上各有倾向，定位清晰,在配套上，不同类型的高尔夫别墅需要的配套也各异,根据案例分析和世联经验我们发现，做为高尔夫配套型旅游度假型别墅，决定本项目产品属性和价值的是度假物业的价值，高尔夫只是景观附加值之一。我们再分析国际知名旅游度假区的高尔夫别墅给出答案,26,国际案例的选择和研究要点,度假高尔夫物业的产品倾向和产品亮点；国际一流度假产品和国内旅游度假产品的区别；并结合我们的市场经验，评判产品亮点在中国的可行度。,案例研究点,国际知名旅游度假区；核心城市周边；知名度高的高尔夫别墅美国密西根州BoyneBayHarbor澳大利亚NoosaGolfVillas以及部分美国热带度假高尔夫别墅（KeyLargo和MaunaLani),案例选取的标准,27,Boyne是美国密西根洲著名度假胜地，是湖区都市圈周边的首选旅游度假地点,区位：位于美国密歇根州中西部，和五大湖都市圈的核心城市车程在1-3小时；交通：项目周边有多条洲级和国家级公路，交通便利；功能定位：以健康、养生为主题的多功能的度假圣地，包含三大的组团：BoyneHighland、BoyneMountain和BayHarbor。自然资源：拥有四个高尔夫球场，一个大型森林滑雪场和Michigan湖等多个湖泊。,28,BayHarbor区域坐落在密西根湖畔，拥有湖畔、山地特色高尔夫球场和游艇码头，和本项目尤其类似,29,BayHarbor的高尔夫物业沿山脊布置，且根据对景观占有的不同分为四个组团,CrookedTree组团被球道环抱，对湖景的占有较好；是BayHarbor价值最高的高尔夫物业。,TheVineyards组团具有良好的景观面，但对高尔夫的占有稍差；土地价值相对稍低。,TheCottages在高尔夫的环抱中，但离湖比较远；以面积较小的独栋产品为主，土地价值较低。,TheOrchards几乎没有了对湖景的占有，依靠高尔夫景观和原生资源为卖点；小别墅和部分公寓产品。,30,Boyne的建筑都是风情浓郁的北美风情建筑，在建筑的细节体现度假物业的特征,Boyne的建筑带有浓郁的北美特征；同时作为度假物业和居所有较大区别：木质、石材等原生材质应用较多；坡屋顶坡度较大，防止积雪对屋顶造成巨大压力；大量灰空间、阳光房等元素的运用，强调和自然的亲近。,31,Boyne的度假物业在户型上强调大开放空间和动线上的不同组织,客厅和西厨吧台构成了大尺度的空间。,卧室和露台通过泳池相连接。,二楼的纯套间设计大尺度的家庭厅。,32,户型中的公共空间分区趋向模糊化，并采用多落地窗等设计和室外景观最大互动,共享空间的边界模糊，功能空间分区不明显。,增大采光面积，室外景观最大化。,33,乔木、原生植被充当了别墅和球场景观上的过渡,密西根地处四季分明的温带北端，原生植被是以灌木和温带落叶树种为主；Boyne在物业的排布上尽量照顾别墅的私密性，用较为密集的树种充当过渡；从球场的角度来看，别墅在树林中若隐若现。,34,Boyne能提供的大旅游区配套较强，BayHarbor的别墅物业自身的配套弱化,Boyne拥有多种类型、完善的度假配套，每一个组团都相对独立；BayHarbor的游艇会和高尔夫共同组成了完整的功能组团。,BayHarbor的高尔夫物业的配套几乎完全是依靠和游艇码头共用的酒店和会所和商业街来提供的。,该组团提供的的服务、商业、康体设施等都和游艇码头结合得相当紧密。,35,NoosaGolfVillas是澳大利亚旅游度假Noosa湾区的一个组成部分，全球著名的高尔夫别墅区,Noosa湾区澳大利亚人梦想的天堂，noosa河与南太平洋交汇处，兼有内河与海景在澳洲布里斯班附近的湾区小镇，距离布里斯班市区1.5小时车程。Noosa根据旅游度假功能分为多个区域，NoosaGolfVillas位于该湾区的南侧，南临weybaLake，东侧则是SunriseBeach所包围；该高尔夫别墅区享受了整个Noosa湾区复合的旅游度假资源，阳光沙滩、河流、国家公园、丰富的野生动植物资源和峡谷保护区。,36,NoosaGolfVillas更多是作为湾区度假功能的一环，为度假者提供高尔夫及高品质居住物业,在整个Noosa湾区有多个别墅的居住组团，分别以湾区入口，国家森林公园，市区和内河道等为资源禀赋；NoosaGolfVillas位于相对内陆的位置，除去自身的高尔夫功能外，也依靠高尔夫景观和湖景景观为卖点；,NoosaPar，湾区内河入海口的高端住宅区，海湾和公园资源最优的组团,NoosaHeads，湾区内陆组团，生活与配套完善的区域,NoosaVille，内陆的高端别墅群组团，拥有大量的高端居住产品,Sunshine，滨海北段度假居住区，享受顶级的滨海景观,Sunrise，滨海南段度假居住区，享受顶级的滨海景观,NoosaGolfVillas，高尔夫球场与别墅区位于湾区内陆较深处，南侧拥有LakeWeyba的湖景资源，同时湖滨的小型机场可接受游客直接到达球场或居住区,NoosaGolfVillas在湾区的度假旅游中并不是独立或单一的存在，而是提供高尔夫度假功能的实现，作为整个Noosa高端度假区的一环而存在。,37,高尔夫别墅的球场为澳洲知名三大球场的NoosaSpringsGolfCourse，以多样化景观资源为吸引点,球场设置在LakeWeyba旁，并被Noosa国家森林公园环绕，东侧为太平洋海景；拥有多样化的自然景观资源，在澳洲亦属稀缺；球场由著名设计师GrahamPapworth设计，为6189公尺18洞球场，可全天候的进行练习或比赛。,在强势自然资源下建造的高尔夫球场，别墅居住物业成了必然的搭配物业，同时亦成为了整个Noosa内众多不同资源禀赋别墅群中，拥有自身特色的产品线。,38,别墅区位于整个球场的偏西侧，邻湖及较高地势地区集中布置了两个组团,高尔夫球场的地势起伏相对较小，总体相对高程较低，同时距离海岸线最短距离有2公里，故别墅组团的布置优先考虑了内部和临近景观的利用；北侧组团的部分别墅嵌入球场内部，与高尔夫景观的搭接度高，同时充分利用了水岸线和建筑物的关系；南侧组团为集中式布置，除外围建筑邻湖或临球场外，内圈建筑相对较为独立。,北侧的组团利用长延展面和嵌入方式获取了较多的直接景观面，南侧组团的集中布置使得拥有直接景观面的建筑较少。,39,别墅以西班牙及现代风格建筑为主，单体设计丰富多样，充分考虑建筑与周边环境的关系,项目整体建筑风格采用经典的西班牙风格，展现明快而不失悠闲的度假氛围；单体设计丰富多样，鲜见重叠，不同的单体充分考虑其所处的位置，和环境的关系处理，充分体现了建筑的个性化发挥；作为老牌的澳洲高尔夫别墅项目，项目的现有物业剩余少部分的出售和较多的出租为主。,40,物业对外部的景观利用追求开阔感和视野的纯净，主客厅和过渡空间与外界搭接自然,花园和主客厅的设置充分考虑建筑朝向对外部景观资源的利用，追求景观视野的开阔，纯粹和自然；从主客厅到外部花园的灰空间处理精细，给予了室内外空间的自然过渡，为度假增加了更多的功能使用元素。,室内空间、灰空间和外部的自然搭接是国外度假别墅中常见的处理方式，目前在国内部分度假别墅中也开始出现，但普遍处理方式非常生硬，对度的把握欠缺。,41,泳池设置个性的同时保证一定私密性，开放式厨房被普遍使用，模糊化功能空间的阻隔,泳池的设置十分灵活，大部分为露天的室外泳池，利用泳池造型为建筑造型增添细部亮点；开放式厨房的使用模糊化了生硬的功能空间，并使得空间动线更加灵活,功能空间的模糊化是度假别墅打造的一个关键，Noosa的别墅在这方面做的非常极致；国内产品目前也很在这方面下功夫，但厨房空间的处理应当考虑中国的生活习惯不同而不建议照搬。,42,KeyLargo（基拉戈湾）以热带风情、水上项目等闻名于世，同样也是高尔夫爱好者的天堂,区位：Largo位于美国佛罗里达中南部，是著名热带度假胜地；交通：距离迈阿密国际机场55分钟车程；功能定位：以海滩、热带旅游度假为主题的多功能，是游艇和高尔夫爱好者的天堂；自然资源：热带风光、海洋资源结合发展多年的度假区成熟配套。,43,由于地处热带，Largo具有大量南加州风格度假别墅，强调庭院和景观，度假氛围浓郁,大尺度、无间隔的共享空间包含厨房、餐厅和客厅；室内、灰空间和外部景观的无缝连接。,卧室全部采用套间，虽大小各异但浴室、衣帽间功能完备；多数卧室都具有两个不同的路径通往露台、庭院等空间。,44,Largo的“聚会级”高尔