柏梦如----李宁运动鞋的营销策略分析

柏林形象物业管理方案综述第一部分组织和人员配置2第二部分物业管理费收支计算汇总表.7第三部分第一阶段早期干预工作计划.8第四部分日常管理服务计划.20第一章管理服务的内容和指标20第二章房屋共用部位和设施维护计划和实施计划35第三章绿化和清洁管理42第四章装饰管理与服务47第五章维护和管理公共秩序49第六章机电设备设施管理53第一部分组织机构和人员配备管理处经理1人47人一、拟设机构和人员编制清洁和绿化部门有12个人。安全部队负责人：1人，24=25维护部门有5名人员。面向5人的客户服务中心保安领班3人三名巡逻人员全面维护五个人。财务2门邮寄12个人监视三客户服务3绿色化学工业二清洁工人10个人移动3二。第一阶段的人员配备和材料人员配备和工资表1序列号程序数量、比例、计算公式标准(元/月)每月费用(袁)年度费用(袁)评论1行政主任125002500客户服务人员115001500出纳员120002000订单管理员616009600监视安全和清洁工310003000生手公司承诺综合维修工人120002000石塘后秦118001800小计，14224002社会保障费用和福利根据国家标准未包括在内3总成本1 2该表列出了社会保障、企业利润和营业税的五项保险和一项基金。五险一金按500: 14*500=7000计算企业利润的10%(22400 7000)* 10%=29400 * 10%=2940税：5.7%(29400 2940)=32340 * 5.7%=1843共计34183二、公用事业支出：五部电梯、年检、维护和运行电费按1500元/月计算，共计7500元。路灯、公共水等。不计算在内第三，最低总支出为(112) 41683元/月四、物业管理费收入，按100%计算，根据销售部门提供的面积数数据，多层面积26700平方米，高层19800平方米物业管理费标准，多层0.7元/月. m20.7*26700=18690高层1.2元/月.平方米1.2*19800=23760物业管理费收入计算为：18690 23760=42450按照70%的收费标准，29715元/月五、物业管理费：多层0.7多层0.7元/月. m2高层1.2元/月.平方米空置住房销售费标准为空置住房销售费的90%以上免交在50%-80%范围内销售的空置房屋将按标准的90%收取费用。六、物业管理前期费用，提前30天，按(一)支付劳动工资。7.第一阶段前期材料分配：1.物业管理室简单地用白色墙壁和地面瓷砖装饰。客户服务区将是一面背景墙、一个柜台和一个壁柜。2项目氛围布局(实事求是)用品1序列号名字单位单价量备注)0移交业主手册，信息打印这本书/这套500-1000份1空调设备台湾2客户服务中心和安全教室2几个文具项目，如文件盒、包等3办公桌和椅子设置74沙发、茶几设置15双人床设置706文件柜组87计算机台湾38印刷机台湾19管道疏通机台湾1用品2种类商品名称单位量单一价格组合仪表冲击钻台湾1手轮电钻这1通用电能表仅仅2钳形电流表仅仅2电动工具设置1液压工具设置1绝缘手套和靴子设置2弱电工具设置1摇动手表仅仅1应急灯仅仅4小仪表做公众的使用制品饮水机台湾1电扇台湾4电话机仅仅4保险柜台湾1小仪表绿化用具设置1工作公告板A10雨靴两倍6清洁工具推车汽车2斗式卡车汽车1小仪表消除预防保险安使用制品热水器台湾1钢盔顶端5消防斧，专用扳手这2防护服设置5橡胶棒根10应急灯仅仅5强光手动电动缸仅仅10计数器机器仅仅7雨衣设置10军用被子设置8第二部分是居住前期公共物业服务费的计算。住宅前期公共物业服务费计算表申报服务项目声明服务级别申请费标准(人民币/)审查收费标准评论综合管理0.1公共区域的清洁和卫生服务10.15，公共区域秩序维护服务20.18公共区域绿化日常维护服务11.5实际绿化面积共用部位、共用设备和设施的日常运行、维护和维修服务公用面积20.05眼泪10.06排水系统20.05街道照明20.06 0.08消防制度10.02防雷系统20.015弱电系统20.08电梯系统20.4水景系统2公共服务总收费1.245二次电源价格电力局的单价有8%的附加费，如果每户一米，就没有附加费。二次供水价格五楼以下2.68元，五楼以上3元(二次供水另加8%)第三部分第一阶段早期干预工作计划由于该项目是分阶段开发的，初步干预工作只涉及房屋交付工作计划的验收。一、早期干预服务如果中标，我们将根据业主物业建设进度的实际情况，为项目制定科学、成熟、相应的前期介入工作计划，并根据计划和阶段开展各项工作，为未来物业管理工作的顺利开展打下坚实的基础。1.规划和设计阶段在规划设计方面，前期物业管理顾问需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，努力使小区的设计便于未来物业管理。监控中心的设置；l区人车分离的设计；l公共照明开关设置位置；l公共照明开关开闭形式；物业管理建筑的选址设计；l居住区垃圾房的设置；公共厕所的设置；l .建立信箱和报纸信箱；l .公告板的配置；为家用空调预留穿墙孔和室外机座位；2.建设阶段在施工过程中，前期物业管理的咨询人员会经常到现场了解工程进度和施工情况，逐步增加对物业硬件的了解，尽早发现、协调和解决一些影响使用功能的问题，为今后的物业管理工作打下良好的基础。l对设备安装和服务提出改进建议，对设计中遗漏的工程项目提出建议；l分析物业施工的材料选择和安装，提高设备使用效果，减轻后期管理压力；l .审查相关项目(包括绿化项目)的利弊，并提出改进建议；l提供机电安装和能量分配的专业技术管理意见；l .对功能布局或材料变更提供专业技术管理意见；l帮助施工人员做好房屋材料的保护工作，以免施工时损坏材料；提前熟悉房屋内的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置和所用建筑材料的性能；检查项目的施工进度(根据需要在施工期间参加相关项目的联席会议和建筑师的例会等)。)；l检查初步工程的施工质量，对原设计中不合理但易变的部分提出建议；配合设备安装和管道布置，进行现场监督，确保安装质量；对遗漏的工程项目提出建议；l讨论社区中的公共设施和设备能否使公共设施和设备满足未来客户的发展和标准实施的需要(ISO9001等。)，降低投资成本和未来物业管理成本。3、完成参与委托方房屋、设备和设施的竣工验收，并建立验收档案；发现潜在的施工风险并列出遗漏的项目；参与主要设备的调试和验收；制定物业验收流程；指出工程缺陷，并对改进方案的可能性和成本提出建议。4.房地产销售阶段良好的物业管理形象和品牌会吸引大量的购房者，同时有助于贵公司树立品牌形象和知名度。因此，物业管理的早期介入人员会根据实际情况协助您的物业销售和推广。制定合理的物业管理收费标准，为物业销售做准备；l对销售办公室和样板房进行安全和清洁指导，规范服务，树立物业的良好形象；指派物业专业人员现场回答客户关于住宅物业管理的问题；对物业管理人员和销售人员进行基本培训；l提供促销所需的物业管理信息。接受项目接管1)物业接管验收是对新建物业竣工验收的重新验收。2)根据国家建设部房屋接管验收标准，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的既有物业复检是直接关系到未来物业管理正常发展的重要一步。3)物业接收不仅包括主体建筑、附属设备和配套设施，还包括道路、场地和环境绿化。应特别注意对综合功能的接受。A.公司将派出素质好、业务技能强、工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；B.无论从未来物业维修管理的角度还是从业主的角度来看，都应严格检查物业，维护业主的合法权益；c .如果在接管验收过程中发现问题，应明确记录，并敦促开发主体在约定的期限内解决存在的问题，直至完全合格。D.财产担保的实施。根据建设工程保修的有关规定，保修由开发主体负责，保修保证金交由物业管理公司或物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；6)接管验收的角色明确界定双方的责任、权利和利益B.保证物业的正常使用，充分维护业主的利益C.为未来物业管理创造条件：一方面，通过物业接管的验收，工程质量将满足要求，日常管理过程中的维护和保养工作量将减少。另一方面，根据接收相关物业的文件，我们可以了解和掌握物业的性能和特点，防止管理中可能出现的问题，帮助计划和安排各种管理，为未来的物业管理创造条件。三、职业(生活)管理计划l、提示业主在入伙前办理入伙手续时，要了解需要携带的文件和准备工作，以免在办理入伙手续时白白往返。l、为业主办理入住手续时，手续要顺畅，手续要完善，账单要正式。我马上完成录取通知书。l接受代理服务程序齐全，收费合理，守时合规，确保质量。1.业主接纳程序1)业主与售房单位/开发商办理完售房手续后，签订售房合同并发出入住通知。2)凭销售合同和入伙通知书，到物业管理公司办理入伙手续。3)物业管理公司将在审查信息后向业主介绍物业管理服务和收费，且无错误。代表开发商与业主签署使用公约。6)业主在验房过程中发现并提出质量问题，经确认后，填写维修单3)物业管理公司工作人员将带业主到现场验收房屋。如发现质量问题，物业管理公司将通知工程队进行整改。4)房屋整改或验收合格后，业主将与物业管理公司签署验收表，并从物业管理公司领取房屋钥匙。5)房租押金和首付。6)如需二次装修，由物业管理公司办理装修手续。3、职业标准l入院接待工作应耐心细致，不厌其烦地询问。l占用资料齐全，记录规范齐全，显示业主档案。l入场费正确，每日结算和每月结算与账表一致。特殊服务程序齐全，收费合理，守时合规，质量有保证