投资项目评估报告

07房产 投资项目管理简答与论述一、名词解释 二、简答 三、论述 四、计算 五、决策题重点为：第一章 第三章第三节 第四、六、七、八、十一、十二、十三、十六章第一章 P43 1、生产经营性投资运动过程应包括哪几个阶段？简要说明各阶段的任务和作用。P13包括资金筹集、分配、运用（实施）、收回增值四个阶段。（1）资金筹集（投资形成与筹资）：投资资金形成并筹集起来以供使用，这是投资运用的初始阶段，投资作为再生产过程中的价值垫付形成于生产，没有生产和价值创造就无法形成投资资金。（2）投资分配：投资在产业之间和地区之间，以及国民经济各部门之间进行合理分配，是介于投资筹集和运用实施阶段的中间环节。（3投资运用（实施）：使投入资金转化为物质要素而形成资产，是最基本和重要的阶段 (4)投资回收：使投入资金转化为资产，生产出社会产品提供劳务，供应市场获取收益，实现投资的增值。生产经营性投资的回收，既是投资的主要目的，也是进行再投资和实现投资不断循环周转的前提。2、何为项目与投资项目？他们具有哪些特点？可从哪几方面分类？P35项目：指在一定时间内，按预算规定的范围，达到预定质量目标的一项一次性任务。投资项目：指投入一定资金以获取预期效益的一整套投资活动，是在规定范围内为完成某项开发目标而规划投资、实施政策措施、组建机构，以及包括其他活动在内的统一整体。按照投资主体的投资范围、融资方式和经济效益的不同划分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目。3、可行性研究工作一般可分为几个阶段？每个阶段需要做哪些工作？P89可分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和醒目评估决策四个阶段。(1)机会研究：鉴别投资方向，寻求投资机会，选择项目，提出项目投资建议，编制项目建议书（2）初步可行性研究：对项目作初步评价，进行专题辅助研究，广泛研究、筛选方案，确定项目的初步可行性，编制初步可行性研究报告(3)可行性研究：对项目进行深入细微的技术经济论证，重点对技术方案和经济效益进行分析评价，进行多方案比选，提出结论性意见，编制可行性研究报告（4）项目评估：综合分析各种效益，对可行性研究报告进行全面审核和评估，分析判断可行性研究的可靠性和真实性，提出项目评估报告4、何谓项目评估？他在投资决策中的作用？P29项目评估是在可行性研究工作的基础上，对拟建项目的必要性、项目背景情况和建设条件的可行性，以及项目在技术上的先进适用性和经济上的合理有效性等诸多方面进行全面的综合审查和评价。作用：按照评估的时间和所处阶段可分为项目前评估、中期评估和后期评估。项目前评估作为项目立项决策和审批的科学依据，具有一定的预测性、不确定性和风险性。项目中期评估对项目投资全过程中的各个阶段进行监测、检查和评估。项目后期评估是对项目的立项决策、实施建设、完工投产使用和生产经营的全过程进行全面系统的综合分析评估，并对项目产生的财务、经济、社会和环境等各方面的效益和影响及其持续性进行客观全面的在评价。5、项目评估与可行性研究有哪些共同点和差异？两者之间的相互关系如何？P40共同点：（1）两者同处于项目投资的前期都是在投资决策前为项目实施所进行的技术经济分析论证工作。（2）两者的目的都是要提高投资项目决策前的技术经济分析水平实现投资决策的科学化、民主化和规范化服务，减少风险提高效益。（3）两项工作的基本原理、内容和方法相同。差异：(1)概念与作用不同（2）执行单位不同（3）研究的角度和侧重点不同（4）报告撰写内容格式和侧重点不同（5）在项目管理中所处阶段和地位不同第三章 P836、什么是项目建设必要性评估？包括哪些内容？有哪些作用P80项目建设性评估师投资项目评估的首要环节，是对项目可行性研究报告中提出的项目投资建设的必要性的理由及建设的重要性和可能性进行重新审查、分析和评估。作用：第一， 保证投资项目规划和投资决策的正确性。第二， 为增强项目产品竞争能力和提高投资效益、降低投资风险提供可靠依据。第三， 有利于控制投资项目建设规模、防止盲目建设和重复建设。第四， 有利于引导投资者和贷款机构选择正确的投资方向。内容：(1)项目建设是否符合国民经济总量平衡发展的需要(2)项目建设是否符合经济结构优化的需要(3)项目建设是否符合国家一定时期的产业政策。(4)项目建设是否符合国家生产力布局的要求，能否促进国民经济地区结构优化(5)项目建设是否符合国家经济长远发展规划、行业发展规划和地区发展规划的要求。(6)分析考察项目产品在国民经济和社会发展中的地位与作用。第四章 P1137、市场调查应采用哪些常用方法？各自有何特点？P8789 通常采用三类: 资料调查:就是根据现成的资料和数据进行调查,分析和研究.市场调查的资料分为原始资料和现成资料两类.资料来源主要有:1)企业内部的市场信息系统经常收集和记录的内部资料,如客户订货单,销售资料,销售损益,困村情况和产品成本等.2)企业外部的有关单位,如国家统计机构,上级公司,同业公司图书馆等所持有的资料.抽样调查:仅适用于小型的总体调查 抽样方法一般可分为随机抽样和非随机抽样 1)随机抽样法亦称机率抽样法,它是按随机原则在总体中抽取一定数目的样本单位进行调查观察.随机抽样法又可分为:简单(单纯)随机抽样,分类(分层)抽样,等距(系统)抽样,整体抽样及解题抽样,重复与不重复抽样等. 2)非随机抽样法亦称非机率抽样法,是指不按随机原则,二是按调查者主观设定的某个标准抽选样本单位的调查方式.可分为任意抽样,判断抽样,配额抽样等方法.实地调查:是指市场调查人员在实地向消费者,用户和各工商企事业单位进行直接调查的过程中,按收集各种信息资料所采取的具体方法设计调查表/问卷,向被调查者询问时所运用的技巧.实地调查中用的方法有调查询问法,观察法和实验法.8、如何进行产品供需预测？采用哪些预测和分析方法？具体包括哪些预测内容？P93 产品供需预测是利用市场调查所获得的信息资料,对项目产品未来市场供应和需求的数量,品种,质量,服务进行定性与定量分析.产品供需预测的具体内容为:供需预测,需求预测,产品供需平衡分析,目标市场分析9、产品寿命周期分为哪几阶段？各有什么特点？ 它包括四个发展阶段即投入,成长,成熟,衰退.1.介绍(投入)期.新产品投入市场,便进人介绍期.此时,顾客对产品还不了解,只有少数追求新奇的顾客可能购买,销售量很低.为了扩展销路,需要大量的促销费用,对产品进行宣传.在这一阶段,由于技术方面的原因,产品不能大批量生产,因而成本高,销售额增长缓慢,企业不但得不到利润,反而可能亏损.产品也有待进一步完善. 2.成长期.这时顾客对产品已经熟悉,大量的新顾客开始购买,市场逐步扩大.产品大批量生产,生产成本相对降低,企业的销售额迅速上升,利润也迅速增长.竞争者看到有利可图,将纷纷进入市场参与竞争,使同类产品供给量增加,价格随之下降,企业利润增长速度逐步减慢,最后达到生命周期利润的最高点. 3.成熟期.市场需求趋向饱和,潜在的顾客已经很少,销售额增长缓慢直至转而下降,标志着产品进入了成熟期.在这一阶段,竞争逐渐加剧,产品售价降低,促销费用增加,企业利润下降. 4.衰退期.随着科学技术的发展,新产品或新的代用品出现,将使顾客的消费习惯发生改变,转向其他产品,从而使原来产品的销售额和利润额迅速下降.于是,产品又进入了衰退期.第六章P13910、如何确定投资项目的建设规模？P1221.确定项目的起始规模 由三种不同要求所决定:一是由规模经济要求决定的最低生产能力;二是由国家产业政策规定的最小规模;三十由主要生产设备技术参数决定的最小规模(最终应取三种最小规模中的最大者作为项目的起始规模)2.确定最大建设规模取决于三方面:意识由市场需求预测的最大规模;二是由生产建设条件所决定的最大生产规模;三十由规模经济要求决定的最大生产规模(最终应取三个最大生产规模中的最小者)11、确定经济合理规模的方法有哪几种？P123采用费用效益分析,”费用规模”分析和技术经济分析论证方法12、建设规模确定的主要制约因素有哪些？P1321.项目产品的市场需求2.原材料,能源供应及其他生产条件3.生产技术和设备的先进性及来源4.自然资源和资金的可供量及主要外部协作条件5.生产的”规模经济”问题13、确定建设规模的步骤？P122初步确定规模区间确定项目的起始规模 由三种不同要求所决定:一是由规模经济要求决定的最低生产能力;二是由国家产业政策规定的最小规模;三十由主要生产设备技术参数决定的最小规模(最终应取三种最小规模中的最大者作为项目的起始规模)确定最大建设规模取决于三方面:意识由市场需求预测的最大规模;二是由生产建设条件所决定的最大生产规模;三十由规模经济要求决定的最大生产规模(最终应取三个最大生产规模中的最小者)制定项目不同规模投资方案确定项目合理经济的建设规模第七章P15914、项目建设实施条件包括哪些主要方面？P147（1）建设资金条件评估 （2）建设场地条件评估（3）设计力量条件评估（4）外部协作与配套设施（5）施工力量评估 （6）交通运输条件评估15、生产条件评估应包括哪几个主要方面？P149（1）自然资源条件评估 （2）原材料供应条件评估 （3）燃料、动力的供应条件评估（4）交通运输与通讯条件的评估（5）外部协作配套条件和同步建设评估（6）人力资源条件评估第八章P18616、简述项目技术方案分析评估的内容和作用及其原则？P160内容：项目技术方案评估的对象主要是物化技术，就是对项目的生产工艺技术、设备选型、工程技术、节约自然资源消耗等方面进行分析评估。作用： 工程项目技术方案的分析评估使项目可行性研究和评估的重要内容，对项目的投资、投产后的生产成本、近远期经济和社会效益以及项目的生存和竞争能力等起着决定性作用。对项目的经济分析和评估必须建立在技术可行的基础之上，。如果一个项目技术布局先进性，设备不适用，设计不合理，它的财务、经济效益也不可能高，因为在技术上的任何环节的不可行或缺陷所留下的隐患，都会造成工程项目投资的不经济后果。因此，它是整个项目可行性研究的重要组成部分，亦可称为项目可行性研究和评估的基础。原则：先进性、适用性、经济性、合理性、安全性、可靠性第十一章P26217、建设投资的估算主要有几种？如何进行详细估算？P238有详细估算法和简单估算法两种。详细估算法估算程序：（1） 首先分别估算各单位工程所需建筑工程费、设备及工具购置费、安装工程费，形成单项工程费用；（2） 在汇总各项工程费用基础上，估算项目工程建设其他费用和基本预备费，形成项目建设投资静态部分；（3） 最后估算建设投动态部分的涨价预备费和建设期借款利息，形成完整的项目建设投资。18、流动资金的估算方法有哪几种？如何进行估算？在估算中应注意哪些问题？P253（1）有分项定额估算法和扩大指标估算法。（2）分项定额估算法计算公式： 流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=现金+存货+应收账款 流动负债=应付账款 其中：现金需要=（年工资及福利+年其他费）/现金周转次数 应收账款=年销售收入/应收账款周转次数（周转次数=360/结算天数） 应付账款=（年外购原材料+年外购燃料）/应付账款周转次数 周转次数=360/最低周转天数 扩大指标估算法公式：A 销售收入（产值）资金率估算法：流动资金额=年销售收入*销售收入流动资金率 B 经营成本资金估算法：流动资金额=年经营成本*经营成本流动资金率C 固定资产投资资金率估算法：流动资金额=固定资产投资额*固定资产投资流动资金率D 单位产量资金率估算法：年产量*单位产品占用流动资金额（3）见书P256 （1）在采用分享定额估算法时，根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、应付帐款和存货的最低周转天数，并考虑一定的保险系数 对于存货中的外购原材料和燃料，要分清品种和来源，考虑运输方式和运输距离，以及占用流动资金的比重大小等因素确定。 （2）在不同生产负荷下的流动资金，应按不同生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述的计算公式进行估算，而不能直接按达到设计生产能力负荷下的流动资金乘以生产负荷的百分比进行计算。 （3）流动资金属于长期性（永久性）流动资产，流动资金的筹措可通过长期负债（借款）和资本金（一般要求30%）的方式解决。流动资金一般应在投产前一年开始筹措，为了简化计算，可规定在投产的第一年开始，按生产负荷安排流动资金需用量。其借款部分按全年计算利息，流动资金利息应计入产品成本和财务费用，项目计算期未收回全部流动资金。总投资固定资产总投资流动资金无形资产投资开办费固定资产投资建设期借款利息固定资产投资方向调节税19、总投资的构成内容？P232 20、流动资金构成内容？P252 第十二章P29121、项目筹资和融资的主要来源有哪些渠道？项目总投资来源构成分为几部分？简述每部分资金的来源及含义是什么？P267（1）筹资来源：国家财政；银行资金；非银行金融机构资金；其他企业资金；民间资金；项目自留资金；利用外资（2）项目资金来源：项目资金总额权益资金债务资金自有资金接收捐赠资产资本金资本溢价长期借款流动短期借款其他短期借款资本公积金（3）权益资金：包括资本金，资本溢价，接受捐赠资产和资本公积金 资本金：实收资本，指项目投资中由投资者提供的资金，对项目来说是非债务资金，是获得债务资金的基础 资本溢价：投资者缴负出资额超过资本金的差额。 资本公积金：是指企业（项目）投资人、捐赠人或从其它来源渠道取得的由所有者享有，但不属于企业注册资金范围内的资本，包括资本（股本）溢价、接受捐赠资产和现金、拨款转入、外币资本折算差额和其他资本公积金等22、何谓融资结构？融资结构分析包括哪些内容？P2811、融资结构指的是投资项目的总资金构成中各类融集资金所占的比例。就是对各种可能获得的资金来源，组成若干个有各种不同资金来源地比例搭配组合的融资结构方案。2、内容：主要包括资产负债结构分析（即资本金与债务资金的比例分析）权益投资结构分析（即股本结构比例分析）：主要包括权益投资中国内与国外股东投资比例、普通股与优先股比例，以及各股东之间普通股控股比例结构分析负债融资结构分析（即债务资金结构比例分析）：就是指负债融资中各种负债融资方式的债务金额比例结构和期限结构，反映了项目债权各方为项目提供的债务资金比例。第十三章P35723、为何要进行项目财务基础数据和参数的估算和审定？主要包括哪些内容？如何进行估算与审定？P302项目财务评估需要搜集、审定和估算一系列基础数据和参数进行指标计算，分析计算结果得出评估结论。财务评估的准确性和可信度，在想当大的程度上取决于这些基础资料的正确性和可靠性。因此，合理、正确地选用、估算与审定基础数据与参数是项目财务评估的一项首要的基础工作。包括项目主要投入和产出的财务价格、税率、利率、汇率、计算期、生产负荷、固定资产折旧率、无形资长和递延资产摊销年限及财务基准收益率等。估算与审定 见书P30330824、产品制造成本加企业期间费用估算法与生产要素估算法有何区别？如何进行成本费用分类？总成本费用的计算公式有何不同？P312产品制造成本加企业期间费用估算法：是将费用按照经济用途分为计入产品制造成本的生产费用和不计入产品成本的期间费用。适用于计算每种产品的单位生产成本。成本费用分类：按生产费用的经济用途（产品品种）和发生地点（生产车间）分成各种成本类项目。总成本费用的计算公式：总成本费用=产品制造费用+期间成生产要素估算法：是从估算各种生产要素入手，汇总得到的总成本费用。采用这种方法，不必计算内部各生产环节成本的转移，也较容易计算可变成本和固定成本，以便于进行项目盈亏平衡分析。成本费用分类：先将生产成本费用按照费用的经济性质划分为各种费用要素，每项费用要素包括了与其性质相同的项目花费的全部费用。总成本费用的计算公式：总成本费用=外购原材料、燃料、动力费+工资及福利+外部提供的劳务服务+折旧费+矿山维简费或油田维护费+摊销费+修理费+财务费用+其他费用。看下P312和P313的那两幅图啊！25、何谓经营成本？如何估算？它与总成本费用有何区别？P317经营成本是指总成本费用扣除固定资产折旧费（含矿山维简费或油田维护费）、无形资产及其他资产摊销费和生产经营期的利息支出后的成本费用。经营成本=总成本费用折旧费维简费摊销费财务费用不同点：它是总成本费用的一部分。 26、项目财务盈利能力分析评估需计算分析哪些评估指标？应根据哪个基本财务报表数据进行计算和判别？（P342）答：项目财务盈利能力分析主要是考察项目投资的盈利水平，它是项目财务分析评估的主要内容之一。在编制财务现金流量表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值等主要动态财务盈利性评估指标，根据项目特点及财务分析评估的实际需要，还可选用总投资利润率和投资利税率 、投资回收期、权益投资（资本金）净利润率及总投资收益率等静态评估指标。27、固定资产贷款还本付息的偿还方式？ （PPT第八章第五节）答：方式有五种：1、到期一次性还款法（复利）；2、等额本息法；3、等额本金法；4、等额利息法；5、任意还款法。 28、财务基本报表的结构和内容？（大家自己看看P330）第十六章P46029、不确定性分析包括哪些内容？可采用哪些方法？如何进行评估？（P420）根据建设项目的类型、特点及对国民经济的影响程度，确定对项目进行不确定性分析的内容和方法。一般根据项目具体情况有选择地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率与风险分析。在大中型项目评估中，盈亏平衡分析只用于财务评估，而敏感性分析和概率与风险分析则可同时用于财务评估和国民经济评估。对某些重大关键骨干项目或风险性较大的项目，可由项目评估负责人和决策者提出要求，确定分析的深度。30、什么是敏感性分析？它的任务与目的是什么？单因素敏感性分析应进行哪些步骤？如何计算敏感度系数与临界点？其意义何在？(P424P429)敏感性分析是研究分析建立项目的投资、成本、价格、产量和工期等主要变量发生变化时，导致对评估项目经济效益的主要指标发生变动的敏感程度。任务：通过敏感性分析，要在诸多的不确定因素中，找出对经济效益指标反应敏感的因素，并确定其影响程度，计算出这些因素在一定范围内变化时，有关效益指标变动的数量，从而建立主要变量因素与经济效益指标之间的对应定量关系。目的：通过敏感性分析可研究相关因素的变动对建设项目经济效益评估指标的影响程度，即引起的经济效果评估指标的变动幅度和变动方向。通过敏感性分析找出影响建设项目经济效果的敏感因素，并确定其影响程度，建立变量因素与经济效益指标之间的对应定量关系，进行项目投资风险估计，进一步分析与敏感性大的因素有关的预测或估算数据可能产生不确定性的根源，采取有效措施，进行重点监督和防范，找出防范风险重点。通过敏感性分析和对不同的项目方案对某关键因素的敏感程度的对比，可区别不同项目方案对某关键因素的敏感性大小，进行排序，以便选取对关键因素敏感性小的方案，减小建设项目的风险性。通过敏感性分析可找出项目方案的最好与最坏的经济效益的变化范围，使决策者全面了解建设项目投资方案可能出现的经济效益变动情况和风险程度，以便通过深入分析可能采取的某些有效控制措施，来选择最现实的项目方案或寻找替代方案，达到减少或避免不利因素的影响，改善和提高项目的投资效果，为最后确定有效可行的投资方案提供可靠的决策依据。预测项目经济效益指标达到临界点时，主要变量因素允许变化的最大幅度，如果超过此极限，就认为项目不可行。步骤：(ppt) 选择最能反映项目经济效益的指标Y：FNPV、FIRR等； 选择主要的不确定性因素X：产量、价格、成本等； 计算各因素的变化率 =（Y/ Y ）/（ X/ X），来寻找敏感性因素，即越大，该因素越敏感； 绘制敏感性分析图； 计算指标达到临界点时因素变化的极限值XK，即XK越大，因素风险越小； 计算因素风险估计值R= | / |XK|，选择最佳方案（收益最大；同一因素，R最小）。如何计算：敏感度系数（E） A/F效益评估指标变