控规说明书参考

三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计-说明书目录1背景认识111背景112再认识“阳光海岸”6大特质213项目定位22技术路线项目主导型城市设计321 项目特征322 项目主导型城市设计323 动态城市设计73规划设计重点问题说明831 城市设计整体结构832 项目策划与准入标准1133 交通系统规划1634 项目实施管理与开发策略建议17说明书1 背景认识11 背景区域视野： -城市、地段区位及现状三亚是中国唯一的热带海滨城市，也是世界上热带海洋旅游资源最为密集的地区之一；它也是处于中国最南端的城市，东南亚的中心位置，与东南亚各国及港、澳、台地区联系便利。这些为三亚旅游业的蓬勃发展创造了良好的前提条件。据世界旅行和旅游理事会（WTTC）发表的报告，在世界国际旅游人数及收入上，东南亚地区所占比例由上世纪70年代初的3.6%和6.7%增长到世纪末的16%和17%。而据世界旅游组织预测，到2020年，中国将超越美国成为世界第一位的旅游目的地国家，将占据世界市场8.6%的份额，19952020年旅游者年增长率达到8.0%。通过这些乐观的预测可见，三亚的旅游业发展拥有良好的前景。城市角度：最新一版总规（1999年）定位三亚为“国际热带海滨风景旅游城市”，明确了城市走专业化旅游城市的发展道路。目前，主城区作为三亚旅游系统的中枢，游客必经之地，承担三亚旅游业的组织、交通、接待服务的功能远远不够，致使各景区过多地承担营造旅游城市环境的职能。为进一步减弱各景区开发强度，改善生态环境，势必要对三亚主城区特别是沿海部分，按旅游功能的需要进行改造，增加为旅游配套的各种商业服务、文化娱乐设施等。在2004年的城镇建设工作会议上，市领导提出了“两都、三中心”的概念内容，即：把三亚建设成休闲之都、健康之都，逐步建设成会展中心、购物中心、时尚中心。这些内容与三亚城市定位的性质是相一致的，也对城市发展和建设提出了更加明确、具体的要求。而对具有成为三亚旅游服务基地条件的“阳光海岸”来说，如何在规划设计中具体体现以上内容特别是“三中心”的内容，为其提供空间平台，也是必须重点考虑的。关键词：10余年来，三亚的性质确定经历了一个演变的过程：“重点发展旅游业和高新技术产业的热带海滨风景旅游城市”（1988年总规）-“国际热带海滨风景旅游城市，海南南部地区中心城市”（1994年总规）-“国际热带海滨风景旅游城市”（1999年总规）。新的城市性质强调三亚的国际地位，从综合性、地区性城市逐步转向国际性旅游专业化城市。其中，必须把握3个关键词：“国际”、“热带海滨”、“旅游”，它们分别对城市的影响力/职能和建设标准、景观特色、专业化分工这三方面提出了要求。这3个关键词是对旧城区进行改造、提升的参照标准，同时也是现状分析、项目策划和建设的评价标准。目前，主城区作为三亚旅游系统的中枢，承担三亚旅游业的组织、交通、接待服务的功能远远不够。“阳光海岸”位于三亚河入海口以北沿三亚湾展开的滨海区段内，是主城区滨海的黄金地段，总用地约148公顷。政府希望通过城市滨海地段的改造，以及一系列旅游服务性质项目的实施，将这一区域打造成为旅游服务的“不夜城”。-国际性重大题材事件12 再认识“阳光海岸”6大特质“阳光海岸”地段具有良好的区位条件和景观优势，同时部分用地再开发的可能性，为三亚向其预定战略目标的发展提供了机遇和平台。面对这样重要的地段，我们有必要对其特质做进一步的挖掘和认识。这可以概括为以下几点： 稀缺性：中国唯一的热带滨海地区，三亚独一无二的城市中心滨海标志性地段； 标志性：更广大区域的标志性场所，国际性重大题材和事件的展示区域及发生地； 公共性：面向南中国蓝色海洋的完全开放的城市公共空间与场所； 浪漫/性感：充满情调和浪漫的戏剧性场所，神话传说与浪漫故事的空间载体； 城市童话：闲逸的家园与诗意的城市生活，激发幻想与想象力的艺术空间； 意义空间：南山信仰之源、健康之所，天涯海角忠贞印记、情感归宿，鹿回头南海情山、情人港湾。13 项目定位基于对地段的详细分析和对于该项目的认识理解，并且结合“阳光海岸”城市设计国际竞赛方案的一些共识，初步明确了“阳光海岸”项目的定性定位，并且高度概括为3大目标、9条原则：131 3大目标： 在物质设施方面，“阳光海岸”地段是围绕港口展开的，为三亚提供最具国际影响力的项目，为旅游提供专业服务的综合功能区，是24小时始终充满活力的“不夜城”； 在建设标准方面，“阳光海岸”地段应当体现城市旅游专业特色、具有国际标准，它应当是服务于全国以至于更广大区域； 在整体气氛方面，“阳光海岸”地段的空间性格是外向的，是充满魅力和想象力的，提供尺度宜人的，丰富多彩的活动场所。132 9大原则： 国际性/主题性：地段定位的要求，必须具有高标准和广泛的影响力； 整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动的结构； 特色性：必须体现三亚城市、“阳光海岸”地段的特色； 标志性：树立三亚标志性的形象，白排岛的端头是最重要的点； 活力性：拥有各种极富活力、具有辐射能力的各类公共性项目； 功能混合性：land mixed-use，保障地段的丰富多彩，体现“不夜城”； 滨海公共性：所有的人均能享受滨海空间，保障滨海良好的可达性； 步行优先，公交优先：交通组织的原则，营造步行者的天堂； 现实性：必须是可实施的，立足现实，便于操作。2 技术路线项目主导型城市设计21 项目特征通过分析，我们认为该项目具有以下几点明显特征，即：周期较短，开发压力大。由于地段地处主城区滨海黄金地段，因此面临着巨大的开发压力。调研中发现，现状已有相当量的开发楼盘正在建设当中，而整个规划过程中，就有若干项目建成并投入使用。规划之初，三亚市规划主管部门已冻结这一地段所有报批项目，同时也面临着巨大的开发压力。因此项目必然要求在较短的规划编制周期内完成，并合理地、尽早地将地段内各开发项目纳入规划的统一管控中。具有良好的自身条件，面临发展机遇。“阳光海岸”地段地处三亚城区滨海地段，无论是从整个区域来看，还是从城市中的位置来看，他都具有良好的区位条件。同时，这一地段海拥有良好的自然资源（如海面、港湾、椰林、沙滩），同时其土地资源还有相当大的潜力。所以，其自身条件优越。而三亚，在连续举办了几次世界小姐总决赛之后，又将承办金鸡百花奖颁奖典礼，一系列具有广泛影响力的重大活动，使三亚的知名度和城市品质得到了极大的提升。这一切，使三亚面临着极好的发展机遇，而位于三亚黄金地段的“阳光海岸”，同样也因此获得了良好的机遇。其实施对城市具有重要的战略意义。通过城市总体规划所确定的城市性质和对主城区的发展要求可以看出，“阳光海岸”地段的改造和整个项目的实施，是城市资源整合，实现其“国际热带海滨风景旅游城市”战略目标必不可少的一环。同时，这一项目的实施，对于三亚市政府提出的实现“时尚中心、购物中心”等现实的目标也具有重要的意义。该项目具有以上特点，具有很强的实施性，也就是说，该项目是以实施为目的的一个规划设计项目。实施性的规划设计项目，其工作思路可概括为下图： 实施理念 前期研究、咨询、竞赛现状约束、发展背景、管理需要、市场需求 实施性蓝图 功能/形态确定 实施中管理/控制 城市设计文件 实施 城市设计后续服务22 项目主导型城市设计通过对三亚、对项目的认识理解，以及通过对国际竞赛中一些共同理念的总结，我们认为该项目应强调这样的理念，即：强调引领性项目对地段改造开发的带动作用，并从不同角度和侧重点策划了各种项目。国内外滨水地区成功改造的经验也证明，具有辐射力和活力的引领性项目是关键因素之一。而三亚“阳光海岸”的现状，也迫切需要具有触媒作用的项目来激发地段的潜力和活力，带动其改造更新。“阳光海岸”段城市设计必须具有很强的可实施性，需要根据城市、地段的特点，量身打造具有触媒性质的项目，并保障其实施。这是整个工作的重点之一，也就是说，这是一个以触媒项目为主导的城市设计项目。实施性城市设计 项目主导型城市设计围绕实施性目的开展的工作，也即是围绕项目展开的工作，工作框架如下： 技术支撑手段前期研究类比研究 各类分析 设计方案功能/空间形态 经济测算 设计控制设计导则/图则 公示/接受监督 后续服务设计辅导 信息反馈、总结 项目策划 信息反馈 项目落实 项目管理/控制 项目实施 221 项目策划城市设计前期研究城市设计前期工作的重点在于：三亚目前急需哪些项目？这一地段的条件又能容纳哪些项目？概括地说，即：项目需求与地段空间供给分析。这一工作可以概括为以下三步：需求分析类比研究，三亚缺什么？供给分析重点是地段的空间供给分析。 项目策划需求分析与供给分析结合。每一部分工作内容主要包括以下内容：类比研究 （旅游城市/地区的旅游服务性、标志性项目归纳总结） 三亚需要什么类型的项目？（体现国际影响力的项目设施、旅游服务设施和休闲娱乐场所、具有地方特色的节庆活动场所和大型开敞空间） （地段分析、项目取舍、量身定做）“阳光海岸”应设置哪些项目？（标志性、时尚、娱乐、购物、餐饮类项目）通过以上分析总结，基本上可圈定一个项目策划、选择的范围，概括为下表：-项目选择：配套服务设施、休闲娱乐设施表1：项目选择表（初步）：类别相关要求主要配套服务设施码头/船坞若干个不同级别的码头，满足城市间交通需要，以及各景区之间联系和水上活动需要饭店、旅馆客房数量充足，同时需要具有地方特色；要有多种档次以满足不同游客的需要会展中心至少一座中型会展中心（3000人），满足会展、观演以及其他活动需要购物中心（大型）在旅游城市里一般23座，度假区尽量提供1座旅游信息服务设施分布于主要街道和酒店博物馆/风俗文化馆旅游城市12座，度假区内有不同形式的风俗文化展示主要休闲娱乐设施海洋公园一般滨海旅游城市拥有12座，经营各种娱乐项目主题公园旅游城市需要12座文化中心12座，展现地方文化特色历史遗迹根据具体情况不同要求不同，但体现地方历史演变痕迹的内容需要保护特色餐饮（酒吧、食品街等）酒吧、茶室等分布于各个酒店和旅游区；特色食品街需要23处电影院、剧场等若干，一般需要有多个不同规模的观众厅，通常作为多功能综合体设计夜总会、舞厅等若干，需要包含不同规模和档次，以满足不同游客的需要同时，基于整个项目定位的要求，我们认为，在具体引领性项目策划上，还必须满足高标准的要求，即：国际性、唯一性、主题性、公共性、戏剧性、创造性。222 项目落实城市设计方案结合项目策划和构思，城市设计可分解为若干具有较强实施性的可独立操作的项目。城市设计是为项目实施提供的空间平台。每一项目包括：项目名称、内容、运作方式、开发时序、大致规模、开发准则。“阳光海岸”城市设计总体结构“一港三带，五片三点”，包纳了12项相对独立的项目（组）：一港：“情人港”（鹿港）；三带：“五彩大道”（滨海带）、“绿色纽带”（铁轨线）、交通轴带、“通海绿廊”；五片（五个特征区片，包含了7个项目）：椰风酒吧街、老式火车花园、旅游接待中心、时尚购物中心、滨港风情带、大都会舞台、欢乐岛。三点：滨海几个近期重点建设地段。其中，15#项目，是作为地段结构性要素的项目，主要是公共性投入的要素，因此以政府主导运作为主；612#项目则是相对独立的项目或项目组合，可以充分发挥市场的力量，以市场运作为主。在项目内容和开发准则上，应体现上一层次（项目策划对项目定性定位）的要求，建立项目准入机制。在项目运作上，关键是要明确：政府做什么？市场做什么？也即是要明确项目运作的主体，以便于下一步项目的实施。表2：项目策划总表：（规模在项目细化中有调整）编号项目名称主要内容运作方式开发时序规模开发准则1“情人港”（鹿港）1 缤纷水世界：景观大桥、水上激光喷泉、水上栈桥码头2 北岸欢乐岛滨港区：国际客运港、国际游艇俱乐部、国际精品购物街；3 东岸休闲带：渔人码头、船舶博物馆、水上舞台4 南岸槟榔湾：情人酒吧、特色餐饮、鹿回头滨港公园政府/市场 共同运作近期（12年）五彩大道南段滨港整治中期（25年）水域面积约：136 公顷亲水堤岸长度约：4400 m戏剧性、公共性、主题性、场所感、多样性2“五彩大道”滨海带五彩大道、滨海绿化带、滨水主题公园/广场、海上光柱系列、滨海界面整合政府主导运作近期（12年）北段：椰林沙滩带整治中段：桥头公园/广场建设南段：滨港堤岸改造南端：水广场面积约：20 ha主题性、标志性、戏剧性、公共性3“绿色纽带”（铁轨线路）轨道改造、绿化建设政府主导运作中期（25年）长度约：3200 m主题性、场所感、公共性、标志性4“交通轴带”（胜利路）道路改造、环境建设政府主导运作中期（25年）新建设长度约：1300 m环境改造长度约：2000 m可达性、宜人环境5“通海绿廊”道路环境改善、新建通海廊道政府主导运作近期（12年）团结路、吉祥街、光明路等街道整治，南段新打通通海廊道环境改善长度约：1750 m新打通长度约：1070 m可达性、宜人环境主题性6椰风酒吧街酒吧餐饮、民俗工艺品作坊、艺术家沙龙、高档海景休闲度假酒店市场运作近期（12年）用地面积约：5.25 公顷建筑面积约：6万 m2地方性、场所感、宜人尺度7老式火车花园火车主题公园、火车博物馆、特色餐饮、前卫艺术沙龙政府/市场 共同运作中期（25年）用地面积约：3 公顷主题性、场所感8文化娱乐中心旅游服务中心、民俗文化广场、夜总会、影视广场市场运作中期（25年）用地面积约：2.1 公顷建筑面积约：3.7万 m2国际性、公共性9时尚购物中心通海商业购物街、商务花园、都市广场市场运作近期（12年）用地面积约：3.45 公顷建筑面积约：6.9万 m2国际性、功能核10滨港风情带情人吧/风情餐厅/精品零售/休闲娱乐/渔人码头市场运作中期（25年）用地面积约：4.3公顷建筑面积约：5.5万 m2场所感、国际性、公共性、戏剧性11大都会舞台（整个码头区）幻想剧场、节日市场、水广场、节庆广场、影视娱乐城、观演中心、轮渡码头政府/市场 共同运作近期（12年）幻想剧场、水广场、节庆广场、观演中心、轮渡码头中期（25年）用地面积约：12公顷建筑面积约：11万 m2公共性、主题性、戏剧性、标志性、场所感12欢乐岛1国际游轮码头、国际多功能演艺中心、国际游艇俱乐部2欢乐岛水上公园、落日广场、水上秀台、大桥景观改造3国际精品购物广场、游乐中心、顶级商务俱乐部、顶级海景酒店政府/市场 共同运作近期（12年）国际游轮码头、国际品牌购物街/娱乐中心、国际游艇俱乐部、大桥景观改造中期（25年）用地面积约：36.5公顷建筑面积约：25万 m2国际性、唯一性、公共性、-项目导则示例主题性、开创性、标志性223 项目管理/控制城市设计控制城市设计的构思以及所策划项目要得以实施，必须将其转化为可操作的规划管理控制指标体系以及设计导则。管理控制文件的制定，仍以项目实施为取向，通过一系列的项目设计导则，对每一项目（组）的主要功能、引领性项目、片区格局、开敞空间、视廊、界面、历史痕迹、节点、标志物、广告、夜景照明等提出一系列控制和指导要求。同时，也借助控规分图则的形式，对于项目所在区域各地块的容积率、控高、绿地率等一系列量化指标提出具体要求。结合项目细化的要求和设计图则，对几个近期重点建设的细化项目进行更深入的控制和指导。包括街坊设计要点、建筑设计要点、建筑形态、空间意向等均进行指导和说明。而对于如“五彩大道”这样的公共开敞空间的设计导则，则重点强调主题、立意、各类设施设计意向等。224 项目实施设计辅导-设计辅导一座城市不可能一天建成，一个好的城市设计也不可能一天就实现。城市设计的实现是一个漫长而充满变化的过程，同样，在这里每一个项目以至于整个“阳光海岸”项目的实施，也是一个持续的过程。为使最初的城市设计理念能够尽最大可能地落实，这就需要规划师长期而持续的工作。在美国，如旧金山、费城等城市，城市规划师参与整座城市的设计控制以及设计辅导工作，都是持续了数十年之久的时间并且仍在继续。只有这样，才保障了高质量的城市空间和景观环境的实现。在本项目中，城市设计的后续工作主要是设计辅导。伴随着早期部分开发主体的介入，城市规划师已经开始了这方面的工作，而且随着更多项目的落实，这方面的工作还将继续下去。这些工作包括：与规划部门、开发部门、设计人员等各方的沟通、协调；向开发部门以及地段设计人员、建筑师解释城市设计要点；提供设计指导建议等。以此保障城市设计总体结构和理念的落实，同时各项目又能相互协调和顺利地实施。-规划师与城投公司、规划局共同讨论项目运作实施23 动态城市设计城市设计是要将技术和艺术的创意及概念贯彻落实到城市空间形成的社会经济过程中去。因此，在这里，三亚“阳光海岸”城市设计不仅仅是一个方案、一个概念、一个结果，更是一个个具体项目策划并落实的动态过程。这个过程必然充满了变化和多方面的协调，如城市利益与开发商需求、公众利益与个人利益、地段整体规划要求与建筑师的创造发挥等等。因此，规划师也不仅仅是方案设计者，很多时候也扮演着一个协调者的角色。项目主导型的城市设计，关注项目本身以及运作主体，因此也鼓励项目运作主体尽早地主动地进入到这个动态的过程中来。在三亚“阳光海岸”城市设计项目中，多个项目的开发运作主体（即业主），如三亚客运港公司、三亚城市投资公司、中港集团公司等，在项目早期或中期就已相继介入到“阳光海岸”这个整体项目中来。在整个项目的开发运作过程中，由于开发主体及运作方式的不同，项目实施方式主要可概括为以下几类： 政府主导进行的公共性投资及经营，如新建道路、环境整治、绿化建设等。这可以通过政府性质的公司来进行。在三亚，是通过城市投资公司来进行公共性投资、土地拆迁整理及拍卖，所获收益进一步用于城市建设。“阳光海岸”的重点启动项目“五彩大道”、“椰风酒吧街”的运作就是通过这种方式。城投公司对地段北端的四更园村（“椰风酒吧街”项目位置）进行拆迁、土地整理，同时对海月广场改造整治（“凤凰之眼”）以及进行“五彩大道”北端的建设，通过外围环境的改善，进一步提升周边土地的价值。对于整理后的土地，可采取拍卖的方式出让给私人业主，而城市设计中确定的项目导则和设计条件也将作为附加条件写入出让契约中。城投公司也可直接参与规划确定的具体项目的开发和经营。以上所得的收益，可进一步用于“阳光海岸”其它地块和项目的滚动投资和开发，“五彩大道”可进一步向南延伸实施，滨海带环境进一步得到改善，周边项目也进一步得以实施。 土地获得者的投资开发，在上一种运作方式中，当私人业主通过拍卖方式获得土地时，项目导则和设计条件也已作为附加条件写入土地出让契约之中。土地业主即可按照整体规划的要求进行投资经营，运作实施具体的项目。 这一类与第二类相似，同样是私人业主，但土地在规划前即已属于私人业主（如三亚客运港公司、中港集团公司等）。这一部分土地，或者由城投公司统一收购、整理后再出让；或者由业主自己投资开发。对于这些私人业主，虽然在获得土地时并没有过多的约束条件，但在具体开发建设过程中，必须符合“阳光海岸”的整体利益和项目导则的要求。事实证明，经过积极而有效的沟通协调，是可以达到良好的效果的，这对整个项目的实施也是有力的促进。-整体空间关系项目运作主体的尽早进入，一方面有利于项目在实施过程中业主能尽早尽量多地了解整个地段的要求、有利于比较好地按照整体的设计理念去实施每一个项目；另一方面，这样也有利于在整个项目策划、落实、管理控制及实施的过程中，各项工作更能有的放矢，尽早地协调解决各种问题，便于具体项目的实施。3 规划设计重点问题说明31 城市设计整体结构3.1.1 整体空间关系“山、河、海、城、港”“阳光海岸”地段与周边城市区域的空间关系可概括为“山、河、海、城、港”。山鹿回头，是整个地段的重要背景和控制性要素。由鹿回头、狗岭、虎豹岭、金鸡岭等主要山头构成、视觉上连绵的山体，是整个三亚和“阳光海岸”地段优美的城市背景，鹿回头更是这一地段的标志性和控制性要素、重要的制高点，同时也是优越的观景点。河三亚河，地段与三亚河入海口关系紧密，“河”体现的是一种内向的性格，河两侧更多是容纳为城市服务的功能。海表现的是一种外向性格，与“河”相对应补充，面向大海更多地应展现三亚的外向性、开放性和国际影响力。三亚湾南端的海面和城市滨海地带，更应强调海的性格特征，即开放、活跃、多元化的气氛特征。城是“阳光海岸”地段的依靠，城市的陆域部分，是城市功能和各种活动的物质基础和空间平台。地段借助于此与城市纵深保持良好的联系，也是地段一切功能和活动的基础。港河流入海口与城的南端刚好形成了优良的港口，“港”是一个融会贯通、交流、吐纳的场所，港的性格是充满活力和具有博大的包容性，其影响力是广泛的。三亚河入海口处由城市、鹿回头、白排岛共同围合而成的港湾，应强调河、海交融处吐纳、多元化、丰富性、包容性和活力性的氛围特色，加强并扩大港湾这一特定场所对该区域以至于整座城市的影响力和辐射力。“阳光海岸”位于三亚湾及旧城区南端，鹿回头下，三亚湾入海口处，这样重要的位置，正是充分展现三亚城市性质和广泛影响力、三亚活力和形象的最佳场所。-“一港、三带”3.1.2 城市设计结构“一港、三带、五片、三点”城市的整体结构可概括为“一港、三带、五片、三点”。一港:动感港湾白排岛、白排岛大桥至码头区，共同构成“不夜城”的“金三角”区域，它作为一个整体，是“阳光海岸”的重点。鹿回头、白排岛及城市围合而成的整个水域是完整的大三角区域，组织各类码头水域及各种船只航线；由白排岛、城市及它们端头连线之间的中三角区域，结合岸线设置各种客运、游艇码头，组织各类水上活动；由白排岛大桥及两侧岸线围和的小三角水域，通过音乐喷泉、水柱、光柱等多种手法的运用，营造港湾内最具视觉吸引力和富有想象力的、具有四维特征的景观高潮区域。围绕港湾海面设置了各类级别、不同大小的码头，使港湾形成了千帆矗立的景象。同时，通过滨水木板道、步行桥、水上游船等加强各边公共活动的联系，每一部分的功能、活动、建筑尺度等相互映衬和补充，整体上形成“动感港湾、活力港湾”和“不夜城”的氛围。三带: 滨海带、绿色纽带、交通轴整个“阳光海岸”地段呈条状，南北向的功能和活动联系，以及东西向与山、海的关系，是其整体结构构思的重点。“三带”是地段陆域部分的空间骨架，它南北串联了各功能区和重要活力吸引点，东西向则保持并强化了“城”与“山”、“海”的良好关系。滨海带五彩大道滨海带以“五彩大道”为立意主题，贯穿南北。“五彩大道”是从海月广场曲折延伸到旧码头区节庆广场，以步行为主的道路。地面以丰富多彩的硬质铺装为主，这种五彩铺装同时穿插于滨海路以及两侧的椰林中，旅行者走在其上，不仅可以时时看见蔚蓝的海面，同时还可联想到三亚五彩斑斓的海底世界。 “五彩大道”也是安排城市狂欢活动，节庆游行的最佳路线。滨海带的北段是以五彩大道以及滨海的椰林沙滩为主，其南段则是以五彩大道和亲水的台阶、木板道、绿地广场等为主。共同形成了联系南北的、滨海的公共活动开敞空间。绿色纽带铁轨空间结合现有铁轨空间和与之相交的东西向的街巷，保留现有铁轨空间，保持并增加东西向的通海廊道，构建南北联系、东西转换的，富有活力的“丰”型鱼骨状结构的绿色纽带。原铁轨沿线的空间轴带是地段空间结构和功能、活动组织的另一条主干。它与地段内的东西向的通海绿廊共同构成了枝干状的“绿色纽带”。这是地段南北联系、东西转换的一条复合的纽带。这一空间作为公共活动轴带主干，串联了“阳光海岸”各地块的主要公共活动区域，特别是自光明路以南，其上更是容纳了大量的公共活动；它同时也是丰富的夜间活动的轴带；特意保留下来的铁轨、码头、厂房、水塔等城市发展过程中的痕迹均点缀在这一空间轴带中。 “通海绿廊”地段现状就已有不少通向海滨的街巷，这种肌理在规划设计中将得到进一步强化。规划设计中重点强化分布于整个地段的，通向海面的各种尺度、各种类型的、容纳各种活动的通道。包括各种小巷、街道、公园绿楔、酒吧街以及带状商业步行广场等。它们都有一个共同点，那就是优美的绿化环境和面向大海的视线通廊。通海绿廊也是城市活动最丰富的场所之一。 交通轴胜利路地段呈沿海滨的带状，地段内交通组织强调南北向的联系，东西向强调滨海区域（主要步行区域）的可达性。胜利路作为贯穿地段的城市次干道，起到的正是南北联系、东西转换的交通轴的作用。地段的交通、公共停车设施等均以其为主干来组织设置。保障其交通通畅性的同时，对其两侧街道界面形式、连续性等实施控制，使其形成良好的城市景观。五片: 椰风社区、热力商圈、滨港商业休闲区、都会舞台、欢乐岛“阳光海岸”地段内不同区域具有不同的风貌特征、区位条件以及发展潜力，它们的改造开发应体现旅游城市多元化、丰富性和活力性的特点。规划设计根据不同区片的主要功能、活动主题、风貌特征的不同，将地段一共划分为5个特征区进行营造。 北端“椰风社区”：月川路团结街的旧村更新改造后的区域，以“椰风社区”为题材，重点应结合四更园村、儋州村等处的更新和改造，挖掘地段内的潜力和特色。规划设计为文化民俗、零售居住混合功能区。紧邻海面是环境优美的沙滩、椰林，其后是包括居住、家庭旅馆、小商业零售、餐饮、文化公园等多种功能，营造尺度宜人、绿化环境优良的社区。中北部“热力商圈”：以原火车站、汽车站为核心的周边区域，南至白排岛大桥，以“热力商圈”为题材，规划设计为商业娱乐中心区、滨海宾馆区。以原火车站、汽车站用地改造为触媒点，带动周边建设共同形成商业气氛热烈的区域。汽车站、火车站用地置换后作为商业服务业用地开发，同时提供市民活动广场，成为城市以及“阳光海岸”地段的商业购物中心；滨海地段保留现状酒店、升级住宅功能，规划为海景酒店、度假公寓为主的区域。中南部商业、休闲混合功能区：白排岛大桥以南至码头区以北的区域，以“滨港风情街区”为题材，规划设计中滨港休闲娱乐带、商业街区和人工化的滨海岸线相结合，形成商业氛围浓厚、富有活力、风貌多元化的的区域。滨海岸线的改造和纵深地段的整治相结合（现状质量较好的商住楼在规划期内应予以保留）。铁轨线以西则主要为“绿色纽带”、“五彩大道”沿线以及滨海的商业零售、餐饮娱乐、小型游船码头、广场绿地等项目和设施。南端“都会舞台”：现码头区以“都会舞台”为题材，结合现状码头的搬迁改造，引进大型的文娱活动、商业餐饮等项目，结合港湾岸线改造和公共开敞空间营建，形成以文娱活动为主要内容，同时保有原码头历史痕迹和特色的主题性、标志性区域。这里集中了“阳光海岸”地段较大型的文化娱乐、商业餐饮、休闲运动、游艇码头等项目设施；露天剧场，节庆广场等大型开敞空间。白排岛“欢乐岛”：规划为文化、游乐、时尚区，充满刺激和活力的“时尚岛”、“游憩岛”、“欢乐岛”。这里是“阳光海岸”以至于三亚最重要、最宝贵的资源，必须安排体现三亚性质、特色和影响力的最重要的、最具有公共性和活力的项目，塑造“阳光海岸”以及三亚最具有代表性的标志性形象区域。以具有国际影响力和强烈标志性形象的项目为题材，同时必须在政府的强力控制下开发。它是三亚湾新的景点，也是“不夜城”的最亮点之一。岛上以公共性强的项目为主，建设量不宜过大。整体形态强调“南密北疏，西高东低”，建筑应当避免沿边布置，滨海区域作为公共活动区；岛上最突出的位置设置三亚的标志性项目（建筑），同时也是观光制高点，但必须充分考虑与鹿回头的关系；加强岛屿与“阳光海岸”地段的步行联系，同时白排岛大桥与城市连接处突出城市入口意向。三点: 近期重点建设地段休闲中心、商业中心、文娱中心设计地段呈带状（南北长约3.4公里），必须强化和突出“阳光海岸”带状地段的整体连续性和吸引力，因此选择与“两带”联系紧密，比较均匀分布于地段北、中、南部的三点，作为重要的特色活力点和吸引点。相对应的地块分别是：月川路/滨海路相交处东侧地段（四更园村北端）、现状汽车站海滨地段、现状货运码头端头。这三点的优良区位使得项目实施对整个地段的功能和活动起着有力的辐射和拉动作用。北端，以“椰风酒吧街”为题材，表现民俗、热带风情；中部，以“时尚购物中心”为题材，体现商业、购物氛围；南端，以“都会舞台”为题材，提供各类大型文化娱乐场所和节庆集会开敞空间。因此，这三点也是作为整个项目近期启动的重点。32 项目策划与准入标准3.2.1 项目策划及细化项目进行过程中，一些项目运作的主体逐渐明确并且参与到整个项目的规划设计中来，接受整个项目的统一管控。对于这些项目，根据市场的需要，多方的协调后，可以进行进一步的项目细化，可以将其拆解为更加具体、更加明确的多个单独项目，而每一项目的有关指标也可初步确定。表3：城市设计项目细表：（主要指标为大致规模）编号项目名称子项目主要内容开发时序主要指标备注1“情人港”水域面积约：136 公顷亲水堤岸长度约：4400 m1-1：缤纷水世界：水上舞台、水幕电影、激光喷泉系列、景观大桥（12年）水上面积约：9.34 ha-“五彩大道”北段意向-“椰风酒吧街”意向1-2：北岸欢乐岛滨港区 国际客运港、国际游艇俱乐部、国际精品购物街；（12年）1-3：东岸休闲带：渔人码头、船舶博物馆、水上舞台（12年）1-4：南岸槟榔湾：情人酒吧、特色餐饮、鹿回头滨港公园（35年）面积约：22.7 ha2“五彩大道”滨海带2-1：北段“椰梦长廊”五彩大道、滨海绿化带、滨水主题广场、海上光柱系列、滨海界面整合（12年）面积约：12 ha长度约：1453 m2-2：中段“阳光公园”五彩大道、滨水主题公园（12年）面积约：1.6 ha2-3：南端“滨港风情”五彩大道、亲水堤岸改造（25年）面积约：6.8 ha长度约：1138 m3“绿色纽带”轨道改造、绿化建设（25年）长度约：3200 m4“交通轴带”（胜利路）道路改造、环境建设（25年）新建设长度约：1300 m环境改造长度约：2000 m5“通海绿廊”道路环境改善、新建通海廊道（12年）环境改善长度约：1750 m新打通长度约：1070 m6椰风酒吧街6-1：椰风酒吧街酒吧餐饮、民俗工艺品作坊、艺术家沙龙（12年）用地面积约：3.2 ha建筑面积约：3.75万 m2城投公司-“凤凰之眼”意向-“火车旅馆/餐厅”意向统一开发6-2：“凤凰之门”(海景休闲度假酒店)酒店、海月广场改造、月川路沿线整治（12年）酒店用地面积约：1 公顷建筑面积约：2万 m26-3：“凤凰之眼”海月广场及周边环境改造（12年）用地面积约：1.5 ha6-4：椰风社区商业中心商业综合开发（12年）用地面积约：6.1 ha建筑面积约：15.1万 m27老式火车花园7-1：火车主题游乐公园火车乐园、艺术沙龙（25年）用地面积约：1.98 ha7-2：火车旅馆/餐厅火车餐厅、火车旅馆（25年）用地面积约：1.08 ha建筑面积约：1.7万 m27-3：火车博物馆主题博物馆、特色观览设施（25年）公园内约：1500 m27-4：商业中心商业、商务综合开发（25年）用地面积约：1.89 ha建筑面积约：5.4万 m28旅游接待中心8-1：游客服务中心旅游服务中心、民俗文化广场、夜总会（25年）用地面积约：0.78 ha建筑面积约：1.56万 m28-2：影视广场影剧院、影视文化中心（25年）用地面积约：0.67 ha建筑面积约：1.3万 m28-3：五星假日酒店海景度假酒店（25年）用地面积约：1.14 ha建筑面积约：3.6万 m28-4：市民广场游憩、活动、集会广场（25年）用地面积约：1.63 ha9时尚购物中心9-1：步行商业街通海商业购物街、都市广场（12年）用地面积约：4.35 ha建筑面积约：10.1万 m29-2：商务广场商务花园、商务综合开发（12年）用地面积约：1.37 ha建筑面积约：4.8万 m210滨港风情带10-1：渔人码头度假酒店、风情餐厅、休闲娱乐、海盗船水上餐（12年）用地面积约：4.3 ha建筑面积约：5.5万 m210-2:国际餐饮街/情人吧酒吧餐饮、精品零售（25年）用地面积约：0.7 ha建筑面积约：8428 m2-“大都会舞台”整体意向10-3:水广场水广场、商业餐饮设施（25年）用地面积约：1.44 ha建筑面积约：2万 m211大都会舞台（整个码头区）11-1：主题博物馆系列水上博物馆、码头博物馆等（12年）用地面积约：1.22 ha建筑面积约：2.4万 m211-2： 都会舞台广场节庆广场、都会看台（12年）用地面积约：0.5 ha11-3： 幻想剧场梦幻剧场演艺中心（12年）用地面积约：3.94 ha建筑面积约：9.5万 m211-4：文化娱乐中心影视娱乐城、观演中心、嘉年华11-5：节日市场商业街、商业综合开发（25年）用地面积约：1.6 ha建筑面积约：3.4万 m211-6：情人港码头游船码头、鹿回头渡口（12年）用地面积约：3.94 ha建筑面积约：9.5万 m2水域面积约; 2 ha12欢乐岛用地面积约：36.5 公顷建筑面积约：28万 m212-1：国际会议中心会议观演中心、海景酒店（25年）用地面积约：3.83 公顷建筑面积约：55000 m2-“欢乐岛”滨港热带风情街区意向三亚客运港公司统一开发12-2：国际客运港国际客运港、联检楼、配套商业设施（本年内）用地面积约：2.06 公顷建筑面积约：9000 m212-3：国际养生度假中心海景度假花园酒店用地面积约：5.58 公顷建筑面积约：96400 m212-4：国际游艇会游艇俱乐部、会所（12年）用地面积约：0.5 公顷建筑面积约：2000 m212-5：商务会所花园风情花园、商务会所用地面积约：6.36 公顷建筑面积约：32000 m212-6：水上主题乐园主题公园、水上乐园用地面积约：5 公顷建筑面积约：5000 m212-7：风情餐饮园特色餐饮、热带风情园用地面积约：2.84 公顷建筑面积约：9000 m212-8：滨港热带风情街区滨港商业、娱乐区（12年）用地面积约：5.46 公顷建筑面积约：70000 m23.2.2 项目评价及准入标准（综合因子评价法）综合因子评价法，是通过对几方面的因子评价，综合得出规划地段对项目的可选择程度分值，用以为地段的项目策划提供评价依据。同时，也能通过评价分值建立项目准入的标准，用以判断某一项目能否进入该特殊地段。评价因子共5项（根据权值不同，满分值不同，加权满分为30分）因子1：项目对地段主题特色、功能结构的体现度。（5分）（评价项目是否体现了国际性旅游城市的性质特色，是否体现了地段作为三亚开放性、国际性影响力的场所特质。）因子2：项目对自然景观、地方文化特色体现度。（5分）因子3：项目对场地现状资源的可利用度。（5分）（评价项目对场地现状地形、建筑、景观、历史遗迹等的利用度。）因子4：项目本身的影响力辐射度。（5分）（评价项目本身对地段、城市、区域的辐射影响能力，以及其所带来的一系列就业、产业、社会等附加效应。）因子5：项目投资与经营主体的品牌影响力。（4分）因子6：项目与城市相关、类似项目的互补度。（3分）（评价项目对城市同类现有及规划项目的竞争性及同类稀缺项目弥补的必要性。）因子7：项目本身的市场可经营度。（3分）（评价项目本身在场地内的市场前景，项目运作周期、近期可操作性、投入产出效能等。）项目准入标准：2530分：必须设置； 1824分：可以设置； 准入！1117分：慎重设置； 10分及以下：禁止设置。 不准入！表4：现有策划项目评价表：（满分30分）项目编号项目名称评价因子（加权分值）项目选择度(30)(5)(5)(5)(5)(4)(3)(3)1情人港1-1缤纷水世界5455432281-2北岸欢乐岛滨港区5555333291-3东岸滨港休闲带5555333291-4南岸槟榔湾5555432292“五彩大道”5555432293绿色纽带（铁轨带）5554322264交通轴带（胜利路）5454321245通海绿廊5554322266椰风社区6-1“椰风酒吧街”5555423296-2“凤凰之门”（酒店）5554422276-3“凤凰之眼”广场5555322276-4商业综合开发4455323267老式火车花园7-1火车主题游乐园5555432297-2火车酒店/餐厅5455433297-3老式火车博物馆5554432287-4商业中心4455323268旅游接待中心8-1游客文娱中心5445433288-2影视广场5445433288-3五星假日酒店5454422268-4市民广场5555322279时尚购物中心9-1通海商业步行街5454433289-2商务广场44444322510滨港风情带10-1渔人码头55553232810-2国际特色餐饮街55454332910-3水广场精品零售店54454332811都会舞台11-1“都会舞台”广场55554322911-2幻想剧场55554333011-3主题博物馆系列555543229