物业管理服务合同概述

第四章物业管理服务合同,第一节物业管理服务合同概述,（一）物业管理合同的含义物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的，物业管理企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。物业管理合同是委托合同的一种。所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。委托他人办理事务的人被称为委托人；接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。根据物业管理条例的规定，物业管理合同可以分为两种：前期物业管理合同物业管理合同,其特殊之处。如：物业合同具有特定的财产管理内容物管企业作为受托人，具有独立的法人资格物管企业可以自行将物业服务合同中的专项服务项目委托他人完成,（二）物业服务合同的特征,物业服务合同能够使当事人意思表示一致的产物物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提物业服务合同是有偿的物业服务合同即使诺成性合同又使双务合同物业服务合同是劳务合同物业服务合同受到较多的国家干预,（三）物业管理合同和业主公约的区别,1.两者签订的主体不同物业管理合同是两个主体物业公司、业主；业主公约则是多个主体业主、开发商、业主委员会、非业主使用人，他们为了分清彼此的权利义务而签订公约。2.内容不同物业管理合同的主要内容是明确委托人（主要是业主）和受托人（物业公司）之间的权利义务关系；业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。,第二节物业管理合同的订立,物业管理合同订立方式,物业管理合同目前有两种订立方式：第一，协商方式；第二，招标方式。根据物业管理条例第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。,（一）协商方式,所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方（物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面方式订立正式的物业管理合同。在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保密、通知、保护等义务，如果因为没有尽到先合同义务而造成对方损失的，要承担缔约过失责任。所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须承担的责任。我国合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”,（二）招标方式,招标方式可以分为两种：第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体发布。第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：新开发建成的物业；开发商对原物业公司不满意的物业；业主对原物业公司不满意的物业；因房管单位改制推出的物业；因政府需要的物业。,第三节物业管理合同的内容与效力,一、物业管理合同的条款,根据我国合同法第十二条规定：“合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”当事人还可以按照各类合同的示范文本订立合同。物业管理条例第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、主文和结尾。,（一）合同首部,1.合同名称和编号。2.订立合同的日期：日期也可以放在合同文本的结尾加以规定。3.订约地点。4.合同当事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名称和住所。5.订约理由：根据建设部和国家工商行政管理总局发布的物业管理合同范本，订约理由通常是：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将XX物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。”,（二）合同主文,合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点。主文应当包含以下条款：1.物业基本情况物业的名称和类型；物业坐落的位置（X市X区X路X号）；物业的东西南北四至；物业的占地面积和建筑面积。,2.委托管理事项（1）对房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。（2）对公共生态环境的管理，包括对公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。（3）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。（4）代为物业经营和财务管理的事务。（5）组织开展社区文化娱乐活动。（6）对于业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时应接受委托并收取合理费用。（7）其他委托事项。,3.委托管理期限合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。4.双方的权利义务（1）甲方即委托方的权利义务规定甲方的主要权利有以下几类：代表权公约制定权审定权监督权指示权其他权利,甲方的主要义务如下：协助义务：协助受托方接管委托的物业；负责收集、整理物业管理所需要的全部图纸、档案、资料，并在一定期限内向受托方移交；协助受托方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动等。在约定期限内向受托人提供管理用房（有偿或者无偿由双方约定）；在约定期限内向受托人提供有偿的经营性商业用房。按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为。当业主和业主使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。如果甲方是房地产开发企业，则其委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，否则负责返修或者委托乙方返修，支付全部费用等。,（2）乙方即受托方的权利和义务根据有关法律法规和合同约定，制定物业管理制度。按照合同约定，收取物业管理费用的权利。对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。转委托的限制：可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。,告知义务：受托人应不迟延地向委托人报告受托人办事的进展情况，答复委托人的询问，或者就重大事项提出书面报告；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定；在约定期限内，向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。不越权义务：受托人必须在代理权限内忠实地为委托人利益办理委托事务，对于超越委托权限的行为，委托人如果不予以追认的，一切后果由受托人承担。例如，对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。财产和相关资料的保管和移交义务：在合同存续期间内，受托方必须妥善经营和保管物业财产和相关资料。在合同终止时，受托方必须向委托方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。接受业主和行政主管部门的指导监督。,5.管理服务的质量及标准约定,如何确定物业管理服务的质量及其标准，是衡量物业公司是否能够很好履行合同义务的重要标尺。我们可以从以下几个方面对此作出约定：房屋外观；设备运行；房屋及设施、设备的维修和养护；公共环境；绿化；交通秩序和车辆停放秩序；保安；物业的急修和小修；业主和物业使用人对委托方工作的满意率等。,6.物业管理服务费用,（1）物业管理服务费由当事人双方协商决定物业管理服务费的给付方式、支付时间和地点。关于给付方式，双方可以约定在委托事项办理完毕之时，由委托方一次性给付；或者先由受托方自负费用，然后由委托方一次性给付；同时，也可以变一次性给付为分期给付。在给付物业管理费时，还要约定清楚是现金给付还是票据给付，以免发生纠纷。对于支付的时间和地点也要约定清楚。物业管理费的计算通常的做法是按照房屋的建筑面积每月每平方米多少钱向业主或物业使用人收取。如果因为管理期限较长，还可以按照双方约定的标准进行调整。如果发生物业管理服务费用逾期不交的，则还应当由该行为人交纳一定的滞纳金。一些专项服务（例如组织社区文化娱乐活动）的报酬，则须另行约定。特约服务项目属于物业公司的自营业务范围，因享受该种服务而发生的费用报酬由当事人自己约定，不在物业管理合同规定的范围以内。,（2）车位使用费该费用按照露天车位、车库等不同的车位进行收费，标准由双方约定。（3）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费（4）其他费用包括业主或物业使用人自用部位的维修、保养费用等等。这里需要特别说明的有两个问题：第一，物业管理费用分为两种，一种是政府指导价；一种是当事人自行协商达成的价格。第二，根据我国合同法第六十三条规定：“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计算。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”所以，对于执行政府指导价的管理服务项目的价格，可能会发生非基于当事人意志的变化，具体如何确定价格，应当遵照合同法的上述规定。,7.违约责任对于违约责任的承担方式，分为以下几种：实际履行、赔偿损失等。另外，对于双方在合同中既约定了违约金又约定了定金的，根据我国合同法第一百一十六条，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在支付了违约金或者定金之后，如果仍然不能补偿对方损失的，还应当进行赔偿。当事人也可以约定赔偿的基本原则、提出赔偿要求的期限、提出赔偿请求的通知方法、应当提供的证明文件及相关单据等。8.变更、解除或终止合同的约定除了法定事由以外，当事人可以自由约定合同变更、解除和终止的情形以及由此造成损失的赔偿条款。9.约定的其他事项（1）保密条款（2）争议解决条款（3）对转委托的限制（4）合同生效期限的约定，等等。,奖罚措施,在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费如有节余，甲方按节余额的奖励乙方。如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币元(全国)或人民币元(省级)以资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。如甲方不能完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当予以补偿或承担相应责任。如乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应责成乙方限期完成或改正，情节严重的处以人民币元至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。,某小区物业服务合同示例,附物业管理合同示例：小区物业管理合同甲方(委托方)：住宅区业主管理委员会乙方(受托方)：物业管理公司为加强住宅小区物业管理，保障区内房屋及公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、文明的居住环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：一、委托管理范围及内容(一)甲方将位于区路(街)的住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。(二)管理事项包括：1.房屋的使用、维修、保养；2.区内公共设备、设施及场所(场地)的使用、维修、养护和管理；3.清洁卫生；4.公共生活秩序；5.文娱活动场所；6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所；7.车辆行驶及停放；8.住宅区档案、资料管理；9.政策规定由物业管理公司管理的其它事项。二、委托管理期限双方商定委托管理期限为自年月起至年月止。,三、双方责任、权利、义务1.甲方依照住宅区条例如本合同将住宅区委托乙方实行物业管理；2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方；3.向乙方提供管理用房平方米，按廉租房标准收取租金；4.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料，并在乙方管理期满时予以收回；5.甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；6.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如出现乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；.(二)乙方责任、权利、义务1.根据有关法律、法规、结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；2.遵守各项管理法规及合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应的责任，自觉接受甲方的检查、监督；3.根据住宅区内大、中修的要求制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需要的维修费；4.接受甲方对管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；5.对住宅区的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完成配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；,四、管理目标和经济指标(一)各项管理目标和经济指标的设定，依建设部及市规定的标准执行，并在乙方接管本物业半年后达到标准。(二)确保年完成收费指标万元，合理支出万元，乙方可提取所收管理费的%作为经营收入。五、风险抵押(一)乙方在合同签订之日起七日内向甲方一次性支付人民币元，作为风险抵押金；(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后退还全部抵押金及银行活期存款利息；.六、奖罚措施(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费如有节余，甲方按节余额的奖励乙方。(二)如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币元(全国)或人民币元(省级)以资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。.,七、合同变更、补充与终止(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改和补充，以书面合同为准；(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见；(三)合同终止后，乙方可参加甲方的委托管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据有关条例和规定被取消优先承包管理资格的除外。八、其它事项(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。(二)本合同自签订之日起生效。(三)本合同一式三份，甲乙双方和区房地产管理部门各执一份，具有相同法律效力。(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市房地产管理部门调解，调解不成的由市中级人民法院裁决。甲方(签章)：乙方(签章)：代表(签名)：代表(签名)：合同订立日期：年月日,（二）物业服务合同的分类,1、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订过渡性，地一次业主大会之前要式合同前期物业服务合同（示范文本）2004年9月6日,2、前期物业管理服务协议,购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时，应同时签订前期物业管理服务协议。甲方：开发企业或委托的物管企业乙方：购房人期限：购房之日至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的服务合同生效时,协议的特征,购房人在购房时必须同时签订协议协议的基本内容应与前期物业管理服务合同一致协议应经政府主管部门审定协议的内容必须对所有购房人一致,3、物业服务合同,甲方：业主委员会乙方：物业管理公司一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不超过6个月合同期限以年为单位，一般为3年,物业服务合同签订要点,宜细不宜粗原则委托项目可委托项目的具体内容管理服务的质量标准管理和服务费用对物管企业的奖惩约定条款,不应有无偿无限期的承诺既要实事求是，又要留有余地物管企业量力而行对分期建设项目、分期建成时的物业