上海百联西郊购物中心定位及招商情况分析.ppt

上海百联西郊购物中心,上海百联西郊购物中心,百联西郊购物中心位于上海市长宁西区的，是百联集团旗下的社区型购物中心。项目占地占地面积3.4万平方米，总建筑面积11万平方米，商业可租赁面积为6.05万平方米，包括了地下二层和地上四层。楼顶与地下共计有600余个停车位。项目的启动开始于2003年1月18日，建设工期21个月，于2004年11月28日正式开业，开业时已达到90的商家入住率。该项目是目前国内以“家庭型消费”作为主要定位的成功案例。,项目概况,上海百联西郊购物中心,百联西郊购物中心位于长宁区西部，四周全是传统的大型住宅居住社区。而且公共交通十分便捷，临近地铁及多条公交线路。,项目区位,核心商圈新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，8.7万户，约23.8万人。次级商圈周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，5.2万户约15万人。,上海百联西郊购物中心,定位国内首个开放式社区型购物中心，是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业中心。客户周边居民分为两个档次，一是以中低档消费为主的普通老百姓，二是具有一定消费力的高端客人，他们是周边别墅和高档住宅的住户，其中有相当部分的外籍人士。因此百联西郊北区、西区以中档消费为主，东区南区配置部分高档特色超市和餐饮，以满足高端客人的需要。二者和谐共处，成为社区综合购物中心。开发时机项目开发时周边社区已成熟起来，但商业配套却很落后；项目周围仍有部分中高档物业在不断开发，具有消费能力的人口在不断导入中。,项目定位,上海百联西郊购物中心,百联西郊购物中心由美国捷得建筑师事务所设计。捷得资深副总裁、设计总监DavidMoreno先生强调说该项目“秉承捷得创造独特体验得设计理念，捷得将百联购物中心设计成一个现代村落风格的社区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购物等一系列活动的理想场所。”“我们在设计时特别将开放式空间放到商城的中心位置。这样的设计不仅为当地社区提供了聚会的场所，同时也完全符合政府对商业建筑中空间安排的要求。”购物中心的三条主干道将百联西郊与周围的居民区相连接。通过主干道向中心开放式广场聚集的步行街、小径和阶梯平台，又将客人迎进商城内部。商城中心部分是一个露天广场，被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公众活动。,设计理念,上海百联西郊购物中心,共约116家商家入驻，其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、休闲娱乐5家、社区服务14家。主力店零售：世纪联华、友谊百货两大主力店；专业店：永乐家电、迪信通、特力屋、迪卡侬等专业卖场；休闲娱乐：世纪仙霞影城、卡通尼儿童乐园、汤姆熊欢乐世界等娱乐主力店。,业态组合,上海百联西郊购物中心,商业可租赁面积约60500平米；友谊百货+世纪联华，营业面积约25000平米，占41%；专业卖场4家，营业面积约5800平米，占10%；专卖店约62家，营业面积约有10000平米，占17%；特色+快餐饮约27家，营业面积约有8300平米，占13%；大餐饮有2家，营业面积约4800，占8%；休闲娱乐共5家，营业面积约6000，占10%；社区服务约14家，营业面积约600，占1%；,业态配比,各业态规模比例,上海百联西郊购物中心,楼层布局,上海百联西郊购物中心,楼层布局,上海百联西郊购物中心,楼层布局,上海百联西郊购物中心,楼层布局,上海百联西郊购物中心,楼层布局,上海百联西郊购物中心,楼层布局,上海百联西郊购物中心,租金及经营情况,物业管理费从0.51元平方米天不等。周一至周五的客流量达到45万人次，销售200万元左右；双休日的客流量达到910万人次，销售400万元左右。购物消费的比重占到整个购物中心总消费的87，餐饮消费比重占到11，休闲娱乐等服务性消费的比重在2。客流中90%以上的顾客为周边3至5公里范围内的社区居民。,定位清晰明确填补地区性商业空白；介于社区型和区域型之间的购物中心。中档定位，满足家庭化一站式购物，以周边社区居民、中等收入家庭为服务对象；业态品牌组合与定位保持一致各种业态覆盖面广，品牌存在差异，兼顾了中档次大众消费和高档消费的需求。品牌组合中，以主力店世纪联华和友谊百货为代表，将中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，次主力店特力屋和迪卡侬兼顾周边中高档消费居民。为满足社区型家庭生活消费需求，业态组合上加强了休闲、餐饮、生活服务方面的比例；招商能力强引入了强大的主力店和次主力店，发挥了百联集团的协同效应。引入的主力店、次主力店占总面积的一半以上，品牌号召能力强，对其他商铺的招商起到了很好的拉动作用，并且是项目获得基本的稳定收益的