某国际酒店建设项目可行性研究报告

) ) ) )悟金色华府国际酒店项目 目录 ) ) ) ) v 页 目 录 第一章 总 论 . 1 目概况 . 1 究范围及主要编制依据 . 1 研报告主要结论 . 2 第二章 项目建设的背景与必要性 . 7 目建设的背景 . 7 目建设的必要性 . 10 第三章 项目区域概况 . 12 悟县概况 . 12 体规划概要 . 14 第四章 需求分析与建设规模 . 16 求分析 . 16 设内容及规模 . 21 第五章 建设场地及建设条件 . 22 设场地 . 22 设条件 . 22 程前期工作情况 . 24 第六章 土建工程方案 . 25 计依据 . 25 平面设计 . 25 ) ) ) )悟金色华府国际酒店项目 目录 ) ) ) ) v 页 筑设计 . 27 构设计 . 30 第七章 安装工程方案 . 33 水排水设计 . 33 气设计 . 36 通空调设计 . 37 电设计 . 42 电设计 . 46 第八章 消防设计 . 51 体消防 . 51 筑消防 . 51 防给水 . 52 防暖通设计 . 56 气消防 . 57 第九章 节能节水 . 61 计依据 . 61 筑节能 . 61 气节能 . 61 通节能 . 61 水措施 . 62 第十章 安全与卫生 . 63 全保护 . 63 ) ) ) )悟金色华府国际酒店项目 目录 ) ) ) ) v 页 生防疫 . 65 第十一章 环境影响分析 . 66 工期影响分析 . 66 成后影响分析 . 67 境评价结论 . 68 第十二章 项目实施进度 . 69 目实施内容和建设阶段 . 69 设工期安排 . 69 第十三章 招标方案 . 71 标范围及招标组织形式 . 71 标方式 . 71 投标相关要求 . 72 标委员会的人员组成和资格要求 . 73 标备案 . 73 第十四章 投资估算及资金筹措 . 74 资估算的依据及说明 . 74 资估算 . 74 目总投资及单方造价 . 74 金来源 . 75 金使用计划 . 75 第十五章 财务分析 . 76 务分析的依据和方法 . 76 ) ) ) )悟金色华府国际酒店项目 目录 ) ) ) ) ，共 v 页 础数据 . 76 务 规模 . 77 产成本估算 . 77 业收入与税金估算 . 78 务分析 . 79 务分析结论 . 81 第十六章 项目建设组织与管理 . 82 目组织机构 . 82 程质量管理 . 82 务管理 . 82 度管理 . 82 第十七章 风险分析及对策 . 84 资估算的风险 . 84 设资金断档风险 . 84 售风险 . 84 第十八章 社会评价 . 86 目的社会影响分析 . 86 项目关系密切的主要群体分析 . 86 要社会效益分析 . 87 面影响与对策 . 87 目与所在地相互适应性分析 . 87 会评价结论 . 87 ) ) ) )悟金色华府国际酒店项目 目录 ) ) ) ) v 页，共 v 页 第十九章 结论与建议 . 88 论 . 88 议 . 88 附表： 附表 1： 借款还本付息计 算 表 附表 2： 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 3： 总成本费用估算表 附表 4： 利润及利润分配表 附表 5： 项目投资现金流量表（全部投资） 附表 6： 全部财务计划现金流量表 附图： 项目总平面布置图 大悟金色华府国际酒店项目 第 1页，共 96页 第一章 总 论 目概况 目名称： 大悟金色华 府国际酒店项目 目性质： 新建 设地点： 大悟县 兴悟北路小区，北临京珠连络线，西临兴悟北路 。 介 ： 项目业主 大悟华成房地产开发有限公司，是大悟县委、县政府招商引进的重点企业。法人代表陈银波，男， 45岁，大专文化，经济师。 1982年至 1993年在鄂州市农工商总公司任商场经理， 1993年至 1999年在鄂州市地方志办公室工作， 2000年至2008 年在鄂州市兴盛源房地产公司任总经理，现任大悟华成房地产开发有限公司执行董事、总经理。 究范围及主要编制依据 究范围 我公司受 大悟华成房地产开发有限公司 委托，对 大悟金色华府国际酒店建设项目 进行可行性研究并提交 可行性研究 报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、 财务分析、环境影响分析、 社会影响分析、 结论与建议等。 要编制依据 大悟金色华府国际酒店项目 第 2页，共 96页 1、大悟华成房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书； 2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规； 3、大悟县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要； 4、大悟县土地及规划管理部门签发的有关项目用地土地预审意见书、 规划设计条件等； 5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数 (第三版 )及建设部有关设计规范、标准； 6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及大悟华成房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。 研报告主要结论 目建设必要性 地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原， 107国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。 优越的地理位置和不断改善的投资环境，使大悟 县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向大悟，这对本来就比较薄弱的大悟服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。 其必要性主要体现在： 大悟金色华府国际酒店项目 第 3页，共 96页 1、 项目的实施 是提升对外开放和经济发展的需要。 2、 项目的实施 有利于 大悟县整体 经济 目标的实现 。 3、 项目的实施是 提升大悟旅游服务设施和完善城市服务功能的需要 。 设内容及规模 项目占地 21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度 50米 12层，并在项目空地东北角设有职工宿舍。 总建筑面积 16300，其中：地上建筑面积 14720，地下建筑面积 1180，配套设施 400。 期安排 根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计 18个月， 即 2010年 4月 2011年10月。 资估算、资金来源及使用计划 1、投资估算 大悟金色华府国际酒店项目 总投资 10000万元，其中：第一部分建筑工 程费用为 2874 万元，第二部分 酒店设备及工、器具购安装费5184万元，第三部分 其他费用为 备费为 建设期利息 117 万元，流动资金 元 。按总建筑面积 16300 平方米进行分摊，单方造价 平方米。 2、资金来源 项目总投资 10000万元， 其中 业主自筹 7000万元，银行贷款 3000大悟金色华府国际酒店项目 第 4页，共 96页 万元 。 要技术经济指标 表 1要技术经济指标 序号 项目 数量 1 建设指标 上总建筑面积（） 14720 下总建筑面积（） 1180 套设施（） 400 房数（间） 110 车位（辆） 70 筑层数（层） 12 筑高度（米） 50 2 经济指标 投资（万元） 10000 一部分工程建设费用（万元） 2874 二部分酒店设备及工、器具购置安装费（万元） 5184 三部分其他费用（万元） 预备费（万元） 建设期利息 117 动资金（万元 ） 润指标 产量收入（万元） 达产量总利润（万元） 达产量净利润（万元） 总投资收益率（ %） 全部投资内部收益率 所得税前（ %） 得税后（ %） 投资回收期 所得税前（年） 悟金色华府国际酒店项目 第 5页，共 96页 所得税后（年） 净现值 所得税前（万元） 得税后（万元） 结论与建议 该项目建成后将成为大悟县委县政府定点接待单位和会议中心，项目的建设对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。 项目建设符合大悟县城市总体规划、大悟县旅游产业规划，对于推动大悟县经济的发展有重要的作用，得到了大悟县各界的大力支持。 项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。大悟县旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。 项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前 所得税后 投资回收期：所得税前 ，所得税后 现值：所得税前 元，所得税后 元。达产年利润总额： 元；达产年净利润： 元；总投资收益率： 项目各效益指标满足投资预期要求。 从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社 会效益，从总体上评价，项目投资可行。 大悟金色华府国际酒店项目 第 6页，共 96页 项目进行酒店建设，对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。 项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。 建议大悟县发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。 大悟金色华府国际酒店项目 第 7页，共 96页 第二章 项目建设的背景与必要性 目建设的背景 009年经济分析 从已公布的统计数据来看， 2009 年大悟国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主 要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在： 1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。 2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。 3、市场消费繁荣，零售总额稳增。 4、社会消费品零售总额累计完成 累计增幅与去年同期持平； 5、出口逐月回升，增速明显加快； 6、市场物价微升，职工居民收入有所增加； 7、财政金融保持稳定，存差略有扩大； 8、企业景气上升，信心指数提高。 大悟金色华府国际酒店项目 第 8页，共 96页 3%均入住率 73%99年 2000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1、从 2003 年低谷期开始，大悟县酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰； 2、 2003 年大悟县酒店的入住率和 2002 年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 010年酒店整体经济预测及分析 进入 2010年，大悟酒店业市场持续向好， 1 4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”长假期间，大悟县酒店开房率更高达 85%以上。具体表现如下： 1、随着融入武汉城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐渐建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变 为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来大悟进行农业观光，客观上增加游客数量。 2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大悟金色华府国际酒店项目 第 9页，共 96页 大； 3、经过近几年的宣传，大悟县的旅游和酒店业在大悟县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。 1、入住 率分析 2007 年大悟县酒店的年入住率仍然达 64，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在 70 90之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。 2、酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过 4000平方米，楼层