北斗物业公司投标书.doc

北斗物业服务有限公司投标文件投 标 书项目名称：福州职业技术学院物业管理项目投标单位：北斗物业管理服务公司投标单位代表：朱若男、李永源 投标单位： （公章）日 期：39目 录1、投标书2、投标报价一览表3、项目开办费测算4、物资装备计划5、项目管理人员配置情况6、管理服务理念和目标 7、物业管理服务方案及应急措施8、类似物业项目案例9、物业项目案例10、资格声明函1、投标书投标项目名称：福州职业技术学院物业管理项目北斗物业服务有限公司： 在考察了该项目现场、充分审核了福州职业技术学院物业管理项目的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。2、投标报价一览表福州职业技术学院投标报价表序号服务项目总报价（元）年度报价（元）单价分摊（月/元/平方米）备注1环境保洁服务（含学生公寓公共区域）21525957.64305191.521.42治安秩序维护服务（保安）1080000216000保安：1600主管：20003设备设施日常维修和运行管理(含学生公寓公共设备设施)1200002400020004公共区域绿化养护服务(按3.86万平方米计算)72000014400015005教学服务15006会务服务25007管理酬金（计取标准： %）20008物业开办费20009税金（计取标准：1 %）20000合计报价总报价投标单位名称：北斗物业服务有限公司投标人授权代表：曾燕芬日 期：2009年8月1号3、项目开办费测算及物资装备计划1.物资装备（一）物资装备的原则（1） 科学实用、节约的原则（2） 分期分起，有计划配备的原则（3） 优质价敛的原则（二）管理用房1、办公用房所需面积物业管理办公用房所需面积约100平方米。2、办公用房安排经理室一间公共事务部（包括财务部及清洁部）室茶水间、洗手间工程部室保安部室电脑档案资料室库房（三）管理工作必需的各类物资装备管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）1、行政办公用品项目单价数量总价备注电脑300039000固定资产空调2500512500固定资产打印机70021400固定资产复印机120022400固定资产传真机150023000固定资产饮水机1505750低值易耗品保险柜100022000低值易耗品文件档案柜30051500低值易耗品办公桌椅100055000低值易耗品电话1004400低值易耗品办公用资料、文具800低值易耗品员工服装费200408000低值易耗品员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电风扇、储物柜等80000低值易耗品总价1267502、维修工具项目单价数量总价备注电焊机4501450低值易耗品冲击电钻9801980低值易耗品手电钻2402480低值易耗品手提砂轮机100011000低值易耗品电锯2002400低值易耗品切割机3501350低值易耗品铝合金梯（长、短）3002600低值易耗品台钳752150低值易耗品工作台8001800低值易耗品万用表1002200低值易耗品钳表2502500低值易耗品摇表2002400低值易耗品机电设备专用工具150023000低值易耗品电工工具2004800低值易耗品水工工具1804760低值易耗品电焊工具4501450低值易耗品疏通机145011450低值易耗品铝合金人字梯（11档）7501750低值易耗品工具柜4802960低值易耗品其他工具材料200低值易耗品总价146803、消防器材项目单价数量总价备注无线对讲机500105000固定资产手提式灭火器1005500低值易耗品消防斧头602120低值易耗品消防扳手30260低值易耗品防毒面具1302260低值易耗品消防靴2502500低值易耗品消防战斗服70021400低值易耗品总价7840因此，管理工作必需的各类物资装备总计：149270元4、项目管理人员配置情况（一）物业管理的配备1、管理人员配备的原则（1）精干、高效、敬业爱业的原则（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则2、管理部人员配备方案职能部门岗位位置及人员配备数量小计管理部经理室项目经理人1人公共事务部事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（5人）教学管理员（2人）会务管理员（2人）10人财务部会计1人（公司会计兼）、出纳1人（事务助理兼）2人工程部工程管理员（1人）工程技术员（3人）4人保安部保安员（其中主管1人，保安员10人）11人清洁部道路（2人）、教学实训楼（4人）生活区（6人）12人合计40人3、人员配备方案说明管理部计划配备管理服务人员40人，其中，管理层员工4人，操作层员工36人4、工程技术人员素质概述具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强具有相关专业中级以上职称（二）管理人员的培训1、培训目标（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（4）分解目标为：管理人员持证上岗率100%特种工持证上岗率100%操作层员工专业技术培训时间每年不少于70小时，其中保安员军训时间每年不少于100小时2、培训主要内容（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识（2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念3、培训类别与方式（1）培训类别入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头一个星期内进行在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头两个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励（2）培训的组织方式集中授课，组织学习参观学习，操作现场实践定期举行学习研讨会，教学与自学相结合根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力4、培训计划管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。（1）接管前期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1物业管理法规及配套文件3公司本部新员工公司本部培训考核熟悉掌握办法等内容2物业管理专业知识培训6有关部门未获物业管理上岗证的管理人员公司本部培训考核确保持证上岗率100%3学院管理目标模式及投标书的有关内容2公司本部全体新员工公司本部培训岗位考核明确各项工作要求、目标、模式4岗位职责和学院物业管理运作制度2公司本部全体新员工公司本部培训 笔试、实际操作掌握岗位要求和考核标准5整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等2设计、安装单位全体新员工公司本部培训考核熟悉校园区管理、运行6房屋验收交接程序1公司本部管理、维修人员公司本部培训考核要求掌握房屋交接的全过程7设施及设备维护标准及作业程序1公司本部管理、维修人员公司本部培训考核明确公用设施设备维修范围及标准8与师生的交流沟通技巧1公司本部全体人员公司本部培训考核行为规范及技巧9消防职责及灭火作战实施程序和急救常识1公司本部全体人员公司本部培训考核掌握应急方案及常识（2）正常管理期员工培训计划序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1参加福州市物业管理培训单位组织学习考试三年有关院校具有大专学历的中坚层员工业余学习考试具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论知识；适应现代化校园区管理需要2参加福州市各类业余大专、中专班学习三年各类业务大学每年10位业余学习考试提高本专业的管理水平和知识水平3电脑网络及管理培训十天聘请电脑专家授课管理人员及相关工种公司本部内部培训考核了解、掌握电脑网络管理概述及应用4管理技能知识培训二天聘请物业管理专家授课全体员工分批进行公司本部内部培训知识考核提高员工与客户的沟通技巧和管理水平5组织协调、公共关系及公众形象培训二天公司本部全体员工分批进行公司本部内部培训考核增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象6有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训根据实际情况安排有关管理服务人员各相关人员公司本部内部培训考核根据规定要求以提高业务管理水平7维修服务人员升级培训一天江门市劳动部门维修、服务人员公司本部内部培训考核确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书8劳动安全卫生培训一天公司本部全体员工公司本部内部培训考核熟悉、了解劳动安全卫生知识9消防技能训练及演习三天有关协作单位全体义务消防员公司本部内部轮流培训实际操作掌握消防技能知识和实战能力10操作规程示范三天公司本部各相关部门员工公司本部培训实际操作规范员工操作规程，提高员工操作技能11服务意识、职业道德一天公司本部全体员工公司本部培训考核提高员工服务意识增强员工职业道德，加强工作责任心（三）拟定物业管理处主任拟物业管理处主任：曾燕芬（附简历）5、公司概况及管理服务理念（一）公司概况北斗物业服务有限公司成立于2006年，是一家拥有500万元注册资金的一级资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。公司现有员工2000人，其中大中专以上学历占员工总数的90%，并聘请花开富贵物业公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到5年的时间内，公司先后邀请了深圳物业人员技术咨询有限公司和厦门牡丹大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。（附企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图）（二）公司信誉及成果 2007年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2008年1月22日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2009年4月17日通过AJA公司的年度监督审核。 公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2008年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。（附质量体系认证证书的扫描图）（三）物业管理整体设想和策划我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金为￥500万元，具有物业管理一级资质，且具备管理15万平方米以上建筑面积的管理业绩。（1）管理定位及目标A.管理定位：北斗公司校园物业中心以“服务师生、美化环境为宗旨、强化管理为手段、节约成本为目的” 。B.管理目标：勇于实践与创新,探索新的管理模式,以校园财产及各项设施、设备能够保值、增值为己任，力求务实、高效，并积极协助学校做好管理工作，以实现双赢的目标。（2）管理模式A.构建校园管理新模式“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。B.基本原则：北斗物业服务有限公司将依据法律法规对福州职业技术学院进行物业管理。形成一个具有较高专业性的一级管理机制，并依照政府关于物业管理的要求引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。C.法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助福州职业技术学院工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。D.内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。（3）管理措施1.狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动2.采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本3.在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本4.加强对校园社区物业的建设和管理，力求突破原有模式，设立起一个全新的校园社区。6、项目管理机构运作简介及管理制度（一）管理指标及措施学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/学院消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。6治安、消防发生率1以下（年）1以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2以下（年）2以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。10使用人满意率95%以上965以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。（二）管理方式和工作计划1、项目管理组织架构图设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：物业管理公司学院管理部项目经理公共事务部工程部财务部保安部清洁部学生公寓管理班事物资料处理班（1）机构图说明管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。（2）部门职责说明 项目经理室在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；负责管理部对外关系的协调。 公共事务部负责学院学生公寓的管理；负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。 工程部根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；负责工程部日常工作效果的检查、监督。 财务部根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。 保安部负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；制定本部门员工专业知识培训计划。组织实施本部门员工专业技术的培训。负责保安人员的各项考核工作； 清洁部负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；负责清洁员工的各项考核工作。2、工作流程（1）工作流程图入职上岗培训建立规章制度，完备资料装订与协作单位建立联系物业接管日常管理与服务队伍轮训建立档案完善配套（2）工作流程图说明针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001：2000的质量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。3、信息反馈处理机制（1）设置原则信息源全面丰富信息搜集科学有效信息通道畅通信息反馈及时到位信息处理及时准确（2）信息传递示意图政府主管部门物业公司后勤实业公司管理部物业使用人管理员员工(二)工作计划序号工作项目具体内容所需时间1制定详细管理方案1.总结以往的管理经验；2.制定详细的物业管理方案。一个月2人力资源组织1.人员的招聘和调配；2.员工的上岗培训。一个月3签订委托合同 1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商；2.签订项目管理合同。一个月4完善管理及办公条件1.安排管理用房；2.安排员工宿舍及其他生活用房；3.管理所需物资的配备。一个月5成立学院管理部1.选聘派驻人员；2.与外部建立公共关系网落。一个月6制订及完善管理规章1.导入ISO9002质量保证体系制度；2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。二个月7物业的验收与接管、各项资料的移交1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续；2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。二个月7、物业管理服务方案及应急措施（一）制度及档案的建立与管理管理档案建立与管理采用先进电子计算机技术，运用计算机系统进行管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用先进的资料检索软件，便于相关主管单位的工作检查和监督，建立管理部内部NT网络，达到资源共享、合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。（1）档案管理运作环节1、资料的收集A.设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由公共事务部负责保管，直接隶属于项目经理室。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。B.资料的收集坚持内丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一草一木都有详细的资料收集。2、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。3、资料归档管理A.归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，学院的资料管理拟采用原始档案和电脑双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质编号、造册、编辑，并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。B.档案室的出室、入室都有严格的规定：出室必须经管理部主管领导同意经登记后可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；档案管理员定期检查资料保管情况，并及时补充相关技术资料归档保存。C.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。4、档案的运用采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。A.外部网：与广大使用人进行联网，所有管理资料如：装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。B.内部网：管理部内部各室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理分层使用。（2）档案资料的分类1、接管移交资料名称资料内容工程建筑A、规划图纸、项目批文、用地批文；B、建筑许可证、投资许可证、开工许可证。工程技术资料A、红线图、总平面图；B、地质勘察报告、开竣工许可证、开工许可证；C、工程合同、工程预、决算；D、工程设计变更、通知及技术核算单；E、竣工图：单体建筑、结构、设备竣工图；消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图；F、房屋、消防、燃气、智能化等工程验收证明书；G、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；H、新材料、构配件的鉴定合格证明书；I、供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料；J、砂浆、混凝土试块、度压报告；K、绿化工程竣工图；L、其他技术资料。2、管理档案资料名称资料内容物业资料学院基本资料、分区资料、娱乐设施资料事务管理资料业主资料业主档案、装修申请、验房交接表、发放钥匙登记表。事务资料值班表、管理部值班记录表。维修资料维修通知单、维修回访记录、维修回访情况月统计表。设备管理资料公用设施保养维修记录、各项机电设备保养、维修运行记录、设备检查记录。员工管理资料员工个人资料、聘用表、员工业绩考核及奖罚记录、员工培训计划及实施记录、员工培训考核记录。行政文件管理部巡查记录、管理部规章制度、通知、通报等文件、政府部门文件、物业公司及上级主管部门文件。（二）房屋及公用设施维修养护房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学院物业管理的重要内容。针对学院的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：1.绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。2.保证学院与外部信息久留及内部信息交流的畅通3.保证学院对外的形象。对于能体现X学院形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。4.杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X学院的有效管理。（1）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。1.由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程部4按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题及时维修。由工程部4按有关修缮规程实施。1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹；2.无违章，边角线齐整；3.整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相应作业规程实施维修。1.无积水、无渗搂；2.隔热层完好无损；3.避雷网无间断，缺损；4.天面水箱无破损，无渗漏；5.无违章，无乱堆放。4共用照明每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无乱搭接；2.照明灯具正常有效；3.开关、箱体完好，无缺损。5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修。1.箱体完好，标识清楚；2.设施能有效使用；3.灵敏，准确报警。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修。工程部和清洁部负责组织实施。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.室内设施齐全。3.整洁、无灰尘、无霉迹；4.无违章、无乱对方。7卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；3.整洁、无污迹、无积尘、无积水；4.无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；2.无污渍，无锈蚀；3.无违章私接私断管道。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修。工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂；2.线路畅通，使用正常2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。工程部负责组织实施。1.结构安全，正常使用；2.结构性能完好。2外墙面1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；2.每年对国徽进行一次维护；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹；2.整洁统一。3公共屋面1.每年全面修补天面隔热层一次；2.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部与清洁部协同实施。1.屋面无积水，无渗漏；2.隔热层完好；3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无老化；2.灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施1.每半年进行一次烟感试验；2.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；3.每年对消防疏散标志进行一次维护。工程部负责组织实施。1.设施完好率100%；2.报警系统灵敏，有效。6公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层1.每半年对公共地面进行一次维护；2.每年对楼梯踏步进行一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；4.每年对公共窗户进行一次全面维护 。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好，无缺损；2.整洁、清爽。7卫生间、茶水间1.每年对卫生用具进行一次全面维护；2.每年对水、电设施进行一次全面维护；3.每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.完好、无缺损；2.使用正常；3.整洁、清爽。8上、下水管道1.每年检修一次，并紧固管道固定码；2.每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好；2.上、下水通畅；3.无渗漏。9冷、暖气管道、通讯线路、顶棚1.每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；2.每年对顶棚进行一次全面维护；3.每年对通讯线路进行一次全面检修。工程部负责组织实施。1.完好、无损坏；2.线路畅通、使用正常（2）房屋本体维修服务标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司ISO9001（2000）的要求来执行：1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外）；3、厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。（三）安全管理保安安全防范、消防设施设备的运行管理，是整个物业管理工作的最核心部分，也将直接影响到职业技术学院全体师生的安全感和舒适感。因此，物业管理公司将按照学院的保安安全防范及消防安全制度中的规定，在保卫处的业务指导下实施保安安全防范、消防安全管理，同时制定详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案、标准以及应急预案和处理工作程序。（1）保安系统管理1.保安的招聘、培训和服装装备A.保安员的招聘要求：男性、年龄35周岁以下、身高1.70米以上，身体健康有保安职业上岗证或退伍军人；B.培训工作培训方案如下表：序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1保安管理服务工作中的礼貌礼节和服务用语每月一次项目管理保安部全体保安员业余学习考试提高保安员的服务意识，规范保安服务用语。2保安军事训练每月两次项目管理保安部全体保安员保安部组织内部培训考试提高保安员的自律性和组织性，增强凝聚力。3消防业务知识培训及演练每月两次项目管理保安部全体保安员保安部组织内部培训考核熟悉消防业务，对消防事故应急处理措施了如指掌。4突发事件的应急技能的培训每月一次项目管理保安部全体保安员保安部组织内部培训知识考核加强保安员的应变能力和处理紧急事故的技能技巧。2.保安服装装备统一制服、统一管理。3.出入管理学院实行全封闭式管理，24小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出入学院的人员及车辆作如下规定：A.学生需凭校牌出入学院，老师则凭工作证出入学院;B.装修工或其他经校方允许需经常进出学院的人员要办理“临时出入证”，交纳3元/证的工本费及30元/人的保证金。C.任何访客进入学院，都应遵守校区内各项制度;D.以上各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。如若遗失，须时到管理处报失补办。4.安全管理A.禁止在校园内存放易燃、易爆物品，禁止生火；B.校园内禁止任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹；C.贵重物品或过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘；D.必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻；E.请勿通电于围墙等地方以致误伤他人；F.所有要搬离校园内的物品（指设施设备、电器、装修材料等），必须要有校方相关部门开出的放行条方可搬离出去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时间等登记清楚，以便日后查核；G.禁止聚赌、贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为；H.区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业管理公司为维护公众、业主或住户的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施而造成校方财产损失的，应给予理解，不追究物业管理公司的责任；I.不得影响学院智能化安全监控设施的工作。（四）机电设备设施管理与维护设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1种类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损。半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。导线无破损、烧焦现象。半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘。半年7控制台表面除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘无尘。每日区域报警器1指示灯直观目测“Ac Power”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切（或外部Battery Test键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）。1个月3报警功能按下“Fire test”键。“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。导线 无破损、老化。半年6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动。1个月设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测“Ac Power”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切（或外部Battery Test键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）。1个月3报警功能按下“Fire test”键。“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢固，不松动。半年5表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年6表面及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测20CM处喷响探头红色指示灯亮半年2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年3机械部分 （齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润油。无锈损且表面涂有润滑油。1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损。1年5电机接线端子用螺丝刀紧固无锈损。半年6击碎玻璃按钮盒直观目测。完好无损。1个月防火门1防火门门体直观目测。完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油。完好，弹性适度。半年3消防通道、防火门直观目测，并开头防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，控制启停正常。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧