土地增值税PPT课件

精品课件 1 第九章土地增值税 本章学习目标 了解土地增值税的概念与作用 掌握土地增值税法律制度的主要内容 能确定纳税人 征税范围 选择适用税率 熟悉土地增值税计税原理 能计算土地增值税应纳税额 熟悉土地增值税征收管理法律规定 能确定纳税义务发生时间 选择纳税地点 完成税款缴纳任务 能向企业员工宣传土地增值税法规政策 并共同进行税收筹划 能与税务部门沟通 以获得他们对税收优惠的支持 第一节土地增值税概述 精品课件 4 第二节土地增值税纳税人与征税对象 单位是指企业 行政单位 事业单位 国家机关和社会团体及其他组织 个人是指个体经营者和其他个人 二 征收对象确定 国有标准 产权转让标准 征税对象 取得收入标准 国有标准是指转让的土地使用权必须为国家所有 产权转让标准是指土地使用权 地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让 取得收入标准是指征收土地增值税的行为必须取得转让收入 精品课件 6 第三节土地增值税税额计算 精品课件 7 政策 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额20 的 应就其全部增值额按规定计税 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 免征土地增值税 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满5年或5年以上的 免征土地增值税 居住满3年未满5年的 减半征收土地增值税 居住未满3年的 按规定征收土地增值税 4 个人之间互换自有居住用房的 经当地税务机关核实 免征土地增值税 5 以房地产进行投资 联营的 投资 联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到被投资 联营企业的 暂免征土地增值税 投资 联营企业将上述房地产再转让的 应计征土地增值税 6 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应计征土地增值税 精品课件 8 三 税额计算 精品课件 9 三 税额计算 精品课件 10 2 扣除项目金额的确定 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家有关规定缴纳的相关费用 纳税人开发土地和新建房屋及配套设施实际发生的成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费和开发间接费等 这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除 与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用和财务费用 精品课件 11 2 扣除项目金额的确定 允许扣除的开发费用 分摊的利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内 精品课件 12 2 扣除项目金额的确定 允许扣除的开发费用 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 以内 精品课件 13 2 扣除项目金额的确定 允许扣除的印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税 因为房地产开发企业缴纳的印花税已列入管理费用 印花税不再单独计算扣除 房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时 允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税 精品课件 14 2 扣除项目金额的确定 其他扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 20 精品课件 15 案例分析9 2 某房地产开发公司出售一栋新建的写字楼 收入总额为15000万元 开发该写字楼有关支出资料如下 取得土地使用权支付的地价款及各项费用1000万元 房地产开发成本3000万元 财务费用中的利息支出为500万元 可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明 转让环节缴纳的有关税费共计650万元 该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5 计算该写字楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额 精品课件 16 案例分析9 2 分析 1 转让房地产取得收入金额 15000 万元 2 取得土地使用权所支付的金额 1000 万元 房地产开发成本 3000 万元 房地产开发费用 500 1000 3000 5 700 万元 与转让房地产有关的税金及附加 650 万元 其他扣除项目金额 1000 3000 20 800 万元 法定允许扣除项目金额合计 1000 3000 700 650 800 6150 万元 3 缴纳土地增值税的计税依据为增值额 15000 6150 8850 万元 精品课件 17 2 转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定 精品课件 18 案例分析9 3 分析 转让房地产取得收入金额 500 万元 允许扣除项目金额 40 400 70 27 75 2 349 75万元缴纳土地增值税的计税依据为增值额 500 349 75 150 25 万元 某生产企业转让一栋旧厂房 取得转让收入500万元 缴纳了与转让房地产有关的营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加合计27 75万元 该厂房原值200万元 经房地产评估机构评定的重置成本为400万元 成新度折扣率为7成 支付的地价款和相关费用合计40万元 能提供单独支付地价款的凭据 支付评估费用2万元 计算该企业转让厂房的土地增值税计税依据金额 精品课件 19 精品课件 20 计算增值额 增值额 转让房地产的收入总额 扣除项目金额 计算增值率 增值率 增值额 扣除项目金额 100 计算应纳税额 应纳税额 每级距的土地增值额 适用税率 二 税额计算 精品课件 21 案例分析9 4 某房地产开发公司销售居民住宅 取得转让收入2000万元 按规定缴纳营业税100万元 城市维护建设税7万元 教育费附加3万元 为取得该片住宅地的土地使用权支付地价款和有关费用200万元 投入开发成本为750万元 支付银行存款利息费用为10 6万元 不能按转让房地产项目计算分摊 其他房地产开发费用为50万元 该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10 计算该公司上述项目应纳土地增值税税额 精品课件 22 案例分析9 4 分析 开发费用60 6万元 未超过前两项成本之和的10 即95万元 可据实扣除 扣除项目金额 200 750 60 6 100 7 3 200 750 20 1310 6 万元 增值额 2000 1310 6 689 4 万元 增值率 689 4 1310 6 100 52 6 适用税率为40 速算扣除率为5 应纳税额 689 4 40 1310 6 5 210 23 万元 精品课件 23 第四节土地增值税税款缴纳 精品课件 24 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内 到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 精品课件 25 内容结构 精品课件 26 知识点 土地增值税土地增值税征税对象能力点 纳税人认定征税对象确定税率选择税额计算税款缴纳重点 纳税人认定征税对象确定税率选择应纳税额计算纳税义务发生时间确定纳税期限确定纳税地点确定难点 征税对象确定计税依据确定应纳税额计算 精品课件 27 复习思考题 1 怎样认定土地增值税的纳税人 2 确定土地增值税的征税对象应具备哪些条件 3 如何确定土地增值税的计税依据 怎样计算土地增值税应纳税额 精品课件 28 4 土地增值税有哪些税收优惠政策 5 我国现行税法对土地增值税的纳税义务发生时间 纳税期限和纳税地点是怎样规定的 精品课件 29 单项选择题 1 下列各项目中 不属于土地增值税纳税人的是 A 出租厂房的某工业企业B 转让办公楼的某国家机关C 转让国有土地使用权的某高等学校D 销售自建商品房的某外资房地产开发公司 精品课件 30 2 根据土地增值税法律制度规定 下列各项中 应征土地增值税的是 A 土地使用权人将土地使用权出租给某养老院B 土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与学校C 房产所有人将房屋产权有偿转让给他人D 房产所有人将房屋产权无偿赠送给女儿 精品课件 31 3 我国现行土地增值税的税率采用的是 A 四级超额累进税率B 五级超额累进税率C 五级超率累进税率D 四级超率累进税率 精品课件 32 4 依据土地增值税法律制度规定 纳税人申报办理土地增值税纳税的时间是 A 签订房地产建筑合同之日起30日内B 向有关部门办理过户手续之日起7日内C 自转让房地产合同签订之日起7日内D 签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内 精品课件 33 5 土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的 应 主管税务机关申报纳税 A 分别向房地产所在地各方的B 向房地产坐落地的上一级C 向事先选择房地产坐落地某一方的D 先向机构所在地人民政府缴纳 再向房地产坐落地上一级 精品课件 34 多项选择题 1 转让国土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的 都是土地增值税的纳税义务人 A 学校B 外籍个人C 国有企业D 税务机关 精品课件 35 2 下列项目中 不征或免征土地增值税的有 A 抵押期满以国有土地使用权清偿到期债务B 以收取出让金方式出让国有土地使用权C 个人之间交换自有居住用房地产D 房地产的重新评估增值 精品课件 36 3 下列项目中 构成计算企业转让旧房时土地增值税扣除项目的有 A 房屋及建筑物的原值B 能提供已支付的凭据的 取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用C 房屋及建筑物的评估价格D 转让环节缴纳的税金 精品课件 37 4 房地产开发企业在计算土地增值税时 允许从收入中扣减的与转让房地产有关的税金有 A 营业税B 城市维护建设税C 教育费附加D 印花税 精品课件 38 5 下列表述符合土地增值税纳税地点规定的有 A 我国公民转让境外的房产 在其居住地申报纳税人B 外籍人员转让其在我国境内的房产 在房产所在地申报纳税C 企业转让其位于乙地的厂房 应在乙地申报纳税D 居住地在我国甲地的公民转让坐落在乙地的房产 在乙地办理过户手续 应在乙地申报纳税 精品课件 39 判断题 1 土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据 2 建造高档公寓出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 予以免征土地增值税 精品课件 40 3 计算土地增值税扣除项目金额时 不得扣除超过贷款期限的利息部分和加罚的利息 4 因城市实施规划的需要搬迁由纳税人自行转让原房地产的 免征土地增值税 精品课件 41 5 法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地不一致的 在机构所在地或经营所在地的税务机关申报纳税 精品课件 42 单项计算题 1 某公司销售一栋已经使用过的办公楼 取得收入300万元 该办公楼原值480万元 已提折旧300万元 经房地产评估机构评估 该办公楼的重置成本价为800万元 成新率为五成 销售时缴纳相关税费30万元 则该公司销售该办公楼应缴纳的土地增值税为 万元 A 51B 21C 30D 60 精品课件 43 2 某房地产开发公司销售其新建的商品房一栋 支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为3000万元 销售商品房缴纳的有关税金539万元 不含印花税 该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息 则该公司计算土地增值税扣除项目金额合计为 万元 A 3000B 3300C 3889D 4439 精品课件 44 3 某企业开发房地产取得土地使用权支付1000万元 房地产开发成本6000万元 向金融机构借入资金利息支出400万元 能提供贷款证明 其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元 该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5 则该企业允许扣除的房地产开发费用为 万元 A 650B 750C 400D 350 精品课件 45 综合分析题 1 某国有企业2010年5月在市区购置一栋办公楼 支付8000万元价款 2013年11月 该企业将办公楼转让 取得收入10000万元 签订产权转移书据 办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元 成新率为70 计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额为多少万元 精品课件 46 2