西华娲都印象市调报告

管网房地产频道 置典地产策划 二零零九年四月 打造娲都第一房产品牌 建造娲都人民向往社区 管网房地产频道 总 目 录 调查说明 第一部分：本物业区域状况分析 第二部分：本物业竞争因素分析 第三部分：本物业目标客户需求调查研究报告 第四部分：本物业营销推广预测与建议 管网房地产频道 调查说明 贵公司拟定在周口市西华县城关镇教育大道东侧路南地域开发高品质物业，因考虑到本案潜在客户对此地块的认知及对置业的欲望与需求 ,我公司先后派出 9人历时 10天在西华城关镇内及周边乡镇（主要包括田口、皮营、迟营。 )展开了广泛而深入的市场调查。 管网房地产频道 调查目的 管网房地产频道 调查时间： 2009年 4月 10日至 2009年 4月 19日 调查方式： 在我公司掌握西华县房地产市场资料的基础，又进行了本次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、市场调查、客户问卷征询进行系统调查 。 分析方法： 综合对比、个案剖析、适时预测。 调查内容： 地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，住宅特征状况，客户人群特征及潜在客户需求状况分析。 调研对象： （ 1）私营企业主、政府机关人员、教师、医生、农民、个体私营商户等县城中高收入阶层及项目周边居民、竞争楼盘业主。 （ 2）竞争楼盘售楼部销售人员。 竞争楼盘： 由于项目位于城关镇北关，在地理位置上较县城区域而言并无优越可言，但是项目周边自然环境良好，并且项目自身具有较大的规模，极易产生竞争力，具有一定的市场潜力，所以区分物业属性选取性价具有可比性的大型多层楼盘，作为竞争哪个楼盘进行分析。 管网房地产频道 根据本次市场调研获得的一手资料，分别就市场形势、区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。 （考虑物业的开发程序与位置，此次调查以城关镇为主，如无特殊标注，以下内容皆针对城关镇区域。） 管网房地产频道 本 物 业 区 域 状 况 分 析 报 告 管网房地产频道 地块基本情况 本地块属于西华县城现今最大面积的房产开发用地（现测量面积为 172亩）。此地块依山（昆山）傍水（贾鲁河），毗临教育大道与女娲大道延伸路交汇处，向南通往县城水果市场，向西通往昆山路，与西华教育区紧邻（西华一高、西华三高等）并可延伸到西华首个教育生活区（明诚苑）。周边道路情况良好，自然环境优越，适宜作为西华人的生活区。 管网房地产频道 市政配套条件 按照县城向南发展的趋势，相对而言项目位置较偏，位于西华城关镇两大外环路的交叉口，北临教育大道、东临女娲大道延伸路段，紧邻加油站聚集西华乡镇公交车。 项目附近拥有丰富的教育资源，西华一高、西华三高、青华高中、城关中学等县城重点学校分布在项目周边。 项目与五二生活区相邻，享用其内部丰富的生活设施，如菜市场、邮局、超市、银行、诊所等。 本案位居教育密集区，交通便捷，基本生活设施设施完善，是五二系统的聚集地。随着西华旅游事业的发展县城的扩大，必将打动本项目区域市场的发展。 管网房地产频道 区域分析 管网房地产频道 一、人文人居环境 本案在县城北郊，紧邻城郊两条大道交汇处（教育大道与女娲大道延伸路段），东临县城五二系统生活区，西临县城教育密集区，南邻果品批发市场，北临昆山女娲宫。在西华打造娲都旅游业的指引下，使得本区域在未来即将成为县城政治生活中心与女娲宫、女娲城的桥梁纽带，具有不可替代的地位。本案所处区域将成为西华未来旅游观光的轴心地带，发展前景锐不可当。 管网房地产频道 二、周边环境优势与展望 （ 1）区域物业开发规模大：县中心以北，网罗了县城竞争力较强的楼盘，形成区域尚居区。 （ 2）文教发达：县城公办中学五分之三都在县城北区，文教相当完善。 （ 3）区域展望：本案周边汇集了县城学校，五二农场等西华重点单位，区域发展不可否认。 本案紧临西华旅游的起步区，发展潜力无可限量； 教育大道将来成为县城内主干道，升值潜力勿庸置疑； 本案西临的贾鲁河是市政规重点治理项目生活环境将有更大改良。 管网房地产频道 三、区域特征 本项目所在区域是西华县城北关，与娲都重点旅游项目和五二系统相接，此处未来将是西华旅游业枢纽地带，有以下几点区域特征： （ 1）、区域发展刚刚起步，周边生态环境依然良好，适宜高档规模商住开发； （ 2）、人流量、车流量相对县城中心区较小； （ 3）、学校在此区域密集分布，形成较为固定的消费生活群体； （ 4）、附近缺少生活基本配套设施； （ 5）、区域内发展不平衡： 以贾鲁河桥为界定，桥西与桥东人流、商业氛围区别鲜 明； 高端生活区与周边人气对比鲜明； 五二生活区的齐全配套与此区域的对比形成明显差异。 （ 6）、交通出行便利，位于县城两条外环主干道交叉口 ，与县城主干道距离几分钟车程，无论进出西华县城都极为方便。 管网房地产频道 四、发展规划 本案所在区域，按照西华县发展旅游业的战略，将对本项目形成有力的因素，增加了本项目区域未来娲都旅游枢纽地位的趋势，那么本案的地理优势将更加得天独厚，形成了潜在的规模市场，会使本案具有更大的升值潜力。 管网房地产频道 本 物 业 竞 争 环 境 、 因 素 分 析 目录 一、住宅部分 西华县住宅地产历史分析（ 2007年 11月份 2009年第一季度）； 竞争个案分析； 市场共性分析； 二、宅基地部分 三、本项目市场开发建议 管网房地产频道 住宅部分 西华县城关镇地处城区，是全县的政治、经济、文化、交通、信息中心。全镇 4个办事处，5个行政村，农业人口 地面积约15300亩。周郑公路、漯双公路、邓扶公路交叉贯通全境，地理位置优越、投资环境宽松。近年来，该镇围绕 “ 强化工业、优化农业，经济和社会各项事业得到全面发展。全镇现有民营企业 248个，其中限额以上企业 6个，已形成裘皮工艺、印铁制罐、酿酒制造、饮食服务、面粉加工、建筑建材等民营经济群体。 城关镇综合经济实力在全市排名十强。 管网房地产频道 至 2009年 3月底，西华县房地产开发项目在建建筑面积约 房屋供给结构可以看出， 90平方米以下住宅占总量的约 90 110130， 150平方米以上住宅占总量的 近期变化不大。从以上数据可以看出，西华县住宅面积供给类型中高面积户型比重稍有增加，这和当地人民生活习惯、政府的宏观调控有这必然联系。 管网房地产频道 一、投放情况 投放量持续走高 近一年，西华城关镇在售物业共计约13个，投放面积约 论是物业投放个数还是投放面积从 2006年中期伊始，近两年都有着明显的上升趋势。 管网房地产频道 投放主要集中在箕城路以西区域： (数据来源 :置典市场部分析 ) 单位：万 /平方米 近一年西华县物业投放区域分布020406001234567面积 0 10个数 6 2 3 1西北 西南 东北 管网房地产频道 预售审批价格持续上升 单位：元 /平方米 2007年 11月到 2009年 3月物业预售价格 分析表 (数据来源 :置典市场部分析 ) 0500100015002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月预售价格 859 967 1018 1180 12802 0 0 7 年1 1 2 0 0 7 年1 2 2 0 0 8 年1 2 0 0 8 年2 2 0 0 8 管网房地产频道 对于县城来说，西华县城关镇在售开发楼盘投放量保持着较高的增长速度，而且销售量也在 2007年 11月之前持续走高，从而导致市场控制率持续攀升，使得近一年多来大多数开发商的心理预期值逐渐提高，从 2007年 11月至今，半年内城关镇物业的预售价格每平方平均上涨300多元。 形成如此市场环境存在一定的条件： （ 1）、物业开发起步晚。城关镇早期正式开发楼盘为 2006年 10月 （ 2）、存在一定的市场需求。由于西化近几年再周口乡镇经济发展工作中取得了不少成绩，带动区域人民致富，形成房产市场发展的潜力。 （ 3）、价格的持续上升一方面受房产相关产品成本的上涨造成。如 2009年，年前年后刚才上涨近千元每吨。 管网房地产频道 今年第一季度，城关镇在售物业多达 13家，正规开发楼盘销售进度均完成销售档期的 70%左右。同时随着更多高品质楼盘的推出，将再次带动城关镇房产市场的销售高峰。 管网房地产频道 2007年下半年以来，西华房产销售主要集中在品质楼盘，这些楼盘位置分布于城关镇不同区域，故核心卖点不大形同，如现代城、大时代出售的是物业位置，中原温泉花园出售小区配套，明诚苑出售周边生活配套等等。但是从这些品质楼盘的共性上分析，其销售进展顺利的主要原因是符合当地人生活习惯与伴随物质生活提高而提高的精神生活需求。 管网房地产频道 竟争个案分析 管网房地产频道 案名 现代城 建筑风格 现代板式 开发商 河南海川实业有限公司 销售均价 1580 物业位置 西华县长平路 公开日期 2007年 1月 建筑类型 多层框架 交房日期 二期 9月 25日 楼栋数 31栋 占地面积 80亩 建筑面积 12万平方米 交房标准 毛坯 层高 销售率 70% 总户数 1100户 绿化率 60% 工程进度 二期即将封顶 主力面积 109平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 园林景观、幼儿园、水景等 管网房地产频道 物业分析： 物业分三期开发，处于西华县繁华地段，人杰地灵。物业自身外立面趋于现代，提升了了物业的整体效果，位置的商业氛围带动小区商业地产的快速销售。住宅以 110平方左右三房销售较快，有着一定的口碑。但是由于物业所处位置早期的地质问题，造成工程质量问题也一定程度的影响了楼盘的销售。 销售工作分析： （ 1）售房部面积大，但内部布局较空洞，缺少主题。 （ 2）广告投入现仅限于户外，近期无宣传资料的制作。 （ 3）销售人员整体素质较高，但专业知识和项目认识不够。 管网房地产频道 案名 明诚苑住宅 建筑风格 现代 开发商 河南中信投资有限公司 销售均价 998元每平方 物业位置 教育达到与清华路交叉口 公开日期 2007年下半年 建筑类型 多层 交房日期 2009年 8月 楼栋数 20栋 占地面积 100亩 建筑面积 11万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 90% 总户数 1000户 绿化率 40% 工程进度 二期已经开工 主力面积 120平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 健身设施、娱乐会所、景观园林等 管网房地产频道 物业分析： 一期主推教师生活园区，销售整体速度较快。 二期正在对外销售，由于其区域价格优势显著，存在一 定的竞争优势。 销售工作分析： 电视广告投放量较大，通过一定的口碑在西华县城传播，销售人员对项目缺乏了解认识，没有经行过销售的培训。 管网房地产频道 案名 江南水乡 建筑风格 现代 开发商 江西乐威集团置业有限公司 销售均价 1500元每平方 物业位置 兴华北路北侧东关贾鲁河 公开日期 07年 4月 建筑类型 多层框架 交房日期 08年 9月底 楼栋数 24栋 占地面积 56亩 建筑面积 6万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 45% 总户数 600户 绿化率 60% 工程进度 二期建设中 主力面积 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 会所、超市、人工湖等 管网房地产频道 物业分析： 整体规划以 “ 健康、休闲 ” 为主题，一个景观花园，一个临街园林广场，有会所。三房、四房为主，面积控制在 110至 150平方米，并附之复式楼。 吸引了多层面的客户群体，但由于施工质量问题影响客户购买需求。 销售工作分析： 临街售楼部包装简易，所处区域整体环境较差。车载流动广告宣传，售楼部销售人员素质较低，对项目认识不足。 管网房地产频道 案名 中原温泉花园 建筑风格 现代 开发商 大中原地产有限公司 销售均价 1500元 物业位置 箕子台路西段 公开日期 07年 11月 25日 建筑类型 多层框架 交房日期 08年 10月 楼栋数 25栋 占地面积 100亩 建筑面积 12万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 80% 总户数 800户 绿化率 30% 工程进度 一期即将全面上市 主力面积 主力户型 三室两厅一卫 小区内配套设施 温泉入户、休闲广场等 管网房地产频道 物业分析： 小区依靠其规模与实力打造温泉入户，地下打井1000多米 。凭借其小区内整体绿化等设施的完善吸引了部分消费者，但由于后期实景与宣传出入过大，导致销售的滞后。 销售工作分析： 双案场销售，主售楼部配套较为齐全，但布局空洞。没有经行规模的广告宣传，仅在本案附近以户外广告做平台。销售人员素质较高，经行过简单的培训。 管网房地产频道 案名 源升小区 建筑风格 现代 开发商 华兴房地产有限公司 销售均价 1380元每平方 物业位置 箕城路中段 公开日期 07年初 建筑类型 砖混多层 交房日期 08年 10月 楼栋数 2栋 占地面积 8亩 建筑面积 6万平方米 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 60% 总户数 36户 绿化率 30% 工程进度 三层正在建设中 主力面积 主力户型 三房 小区内配套设施 电子监控等 管网房地产频道 物业分析： 此案以优越的地理位置为主卖点，以大户型为主打，结合区域商业氛围开发商住楼。 销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，项目认识少，销售组织平淡。 管网房地产频道 案名 幸福花园 建筑风格 现代 开发商 西华海川房地产 销售均价 1300元 物业位置 箕子台路东段 公开日期 07年 11月 建筑类型 多层框架 交房日期 09年 1月底 楼栋数 2栋 占地面积 15亩 建筑面积 1万多平方 交房标准 毛坯 层高 3米 销售率 25% 总户数 96户 绿化率 30% 工程进度 地基完成 主力面积 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 车库等 管网房地产频道 物业分析： 此案所处位置符合当地生活习惯，毗邻菜市场和农产品市场。其主要以户型布局为卖点，主推 138平方左右的三房。 销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡，工作积极性较强，对项目自身与区域市场的认识较深刻，专业知识较强。但楼盘本身无广告宣传，无任何沙盘等物品。 管网房地产频道 案名 鹏盛商住楼 建筑风格 现代 开发商 西华鹏盛房地产有限公司 销售均价 1360元 物业位置 兴华路与东城墙路 公开日期 2007年 9月 建筑类型 多层框架 交房日期 2009年底 楼栋数 4栋 占地面积 13亩 建筑面积 2万平方米 交房标准 毛坯 层高 销售率 60% 总户数 110户 绿化率 30% 工程进度 一层封顶 主力面积 主力户型 三室两厅一卫 小区内配套设施 商业街、花园、外广场等 管网房地产频道 物业分析： 本案属武装部招商项目，项目本身有部分为定向开发。项目位于一市政规划路中，与兴华路市场相邻。物业自身为商住，一楼为临街菜市场，楼上为住宅。 销售工作分析： 售房部气氛过于冷淡工作积极性差，缺少热情，相互配合少，销售组织平淡。无广告宣传。 管网房地产频道 案名 箕城文化小区 建筑风格 现代 开发商 兴华房地产 销售均价 1400元 物业位置 集成路北段 公开日期 未公开 建筑类型 多层框架 交房日期 08年底 楼栋数 31栋 占地面积 50亩 建筑面积 交房标准 毛破 层高 3米 销售率 10% 总户数 276户 绿化率 10% 工程进度 地基未完成 主力面积 107平方米 主力户型 三室两厅两卫 小区内配套设施 步行街等 管网房地产频道 物业分析： 本案位于箕城路与教育大道交汇处，交通便利，小区完全临街，以三房、四房为主，面积范围： 型、面积以实用为主。箕城路上为其小区商业街。 销售工作分析： 日前并未对外推出，仅少数内部认购。销售人员较为热情，对项目有一定的认识，但是产品介绍中多少含夸大成分。没有配合销售的广告投入。 管网房地产频道 案名 明郡 建筑风格 现代 物业位置 青华路与迎宾大道 公开日期 未公开 建筑类型 多层 交房日期 未定 楼栋数 一期 16栋 占地面积 110亩 建筑面积 交房标准 毛坯 总户数 未定 绿化率 工程进度 未动工 主力面积 未定 主力户型 三房 小区内配套设施 双气、幼儿园、温泉、文化休闲广场 管网房地产频道 明郡为现今本项目最有利的潜在竞争者，无论从规模，位置等方面与本项目存在一定的共性，但针对明郡所处西华大的区域来说，符合现在政府发展方向，使得其有一定的优势。 管网房地产频道 158099814201380138013201360141002004006008001000120014001600现代城 明诚苑住宅 江南水乡 中原温泉花园 源升小区 享福家园 鹏盛商住楼 箕城文化小区竞争各案均价对比 个案平均价格分析图（单位：元 /平方米） 管网房地产频道 总结： 通过个案综合因素分析，现有开发商多缺少品牌整合营销行为，缺乏营销手段创新，整体楼盘素质与管理较差，营销上缺乏与客户必要的沟通，影响客户对项目的关注。 共同的弱性在于： 1. 面积偏大且户型相近，总价过高。 2. 产品精品少。外立面、户型、配套设施明鲜有创 造性变革。 3. 有品牌意识，但缺少品牌建设行为。社区文化匮乏，人文精神缺少立体感。 4. 销售缺乏创新，销售管理不到位，销售人员整体水平不高。 5. 物业管理深度不够，还没有彻底从 “ 管理 ”变为 “ 服务 ” 。 6. 工地现场包装不到位。 管网房地产频道 此次调查主要针对城关镇内具有一定规模和影响的楼盘作为竞争对象，实际情况，县城还有少量低成本缺乏竞争力的小区，但是这些小区对本楼盘的开发前期工作没有可利用价值，故没有列入个案分析当中。 管网房地产频道 宅基地部分 本次调查过程中，对西华县城宅基地从问卷中得到了解，城关镇宅基地使用量较大，在所调查的问卷当中有 家庭现今拥有宅基地住房。 但是随着政府的城中村改造政策的指导、家庭成员的增多、人民生活习惯的改变等因素使得宅基地对县城房地产开发的影响力度减小。 在调查中，绝大部分拥有宅基地的家庭均已经或者在未来计划购买县城商品房。 因此，对于西华本项目的开发，宅基地部分对项目的影响力较小。 管网房地产频道 综合以上几个方面分析与调查显示，根据市场的需求、周边地区竞争楼盘的发展现状，结合西华县房地产市场竞争状况、地块区域、未来发展趋势等因素，本案开发多层住宅、酒店式公寓、配套商业区，不仅能充分发挥地段优势，降低开发风险，而且整个项目的利润也是可观的。具体开发为：临近五二系统生活区为高档酒店式公寓部分；教育大道沿街部分为多层居民教师住宅，临街商铺；靠近贾鲁河部分与小区内部为多层高档住宅。此方案不仅有利于市场推广，而且可以提升整个项目的品位，更有利于项目利润达到最大化的实现 。 管网房地产频道 本 物 业 目 标 客 户 需 求 调 查 研 究 报 告 前 言 目标客户调查的目的在于了解本区域客户及同档次目标客户的基本生活需求，以使楼盘的开发定位有一个准确的纲领作为航标，迎合目标客户的需求，准确的确定楼盘开发的档次及品质，以优势的姿态和周边的楼盘进行竞争，作到 “ 有备而战 ” ，方可成为胜者。 本次调查以重点抽样的方式，共投放 500份问卷，回收有效问卷 487份，合格率为 通过对目标客户市场需求调查问卷科学、系统的数据统计，为本案赢取了目标市场的第一手资料，具体内容如下（主要针对影响项目开发的题目经行分析）： 管网房地产频道 您计划在几年内购房： A、半年； B、 1年； C、 2年； D、 3 E、 5年 半年一年两年三至五年五年051015202530半年 两年 五年小结： 从目标客户市场需求及整体区域发展状况分析，本地块开发多层住宅并非最佳时机，但同时存在一定量的即时潜在客户，并且随着细化旅游业的发展极度，存在很大的市场机会，所以应当选择最佳时机经行项目开发，而且要控制量的开发。 管网房地产频道 您计划购买的住房类型是？ A、多层（ 7层以下）； B、小高层（ 8层以上）； C、联排别墅； D、独体别墅； E、其它 _ 七层以下小高层联排别墅独立别墅其它0102030405060七层以下 联排别墅 其它小结： 县级市的生活习惯决定对高层建筑的排斥心理，但是从调查数据显示出，县级市对独门小院的生活已经成为习惯，即使生活质量上升时，他们也希望购买的房子能和原先是一样的。故项目开发在针对首选多层产品的同时，适当适量的推出高端别墅区是很能吸引购房者目光的，并且别墅区在西华暂时还未出现。 管网房地产频道 您计划购买多大面积的住房？ A、 70平米以下； B、 71 90平米； C、 91 110平米； D、 111 130平米； E、 131 150平米； F、 151 170平米； G、 171平米以上 7 0 平米以下71 1 以上051015202530357 0 平米以下 9131 7 1 以上小结： 根据了解当地开发商和现在的物业面积，西华县购房者倾向于 110平方以上住房，层高基本上都在 现了当地生活习惯。项目在开发过程中应更清楚的研究当地民情习性。 管网房地产频道 您计划购买几房的住房 A、两房； B、三房； C、四房 D、复式；小户型；其它 _； 两房三房四房复式小户型051015202530354045两房 四房 小户型小结： 从受访者调查中可以看出，多数受访者是中意三室两厅两位的户型，与当地房产开发产品和生活习惯有关。但是部分受访者对城市中流行的多层楼中楼很感兴趣，并且这个产品在西华市场现属空白期，所以，产品多样化在一定程度上是近期进入市场的一个试金石。 管网房地产频道 您能接受的房屋单价是？ A、 1000元以下 /平方米； B、 1000平方米； C、 1100 1200元 /平方米； D、 1200 1300元 /平方米； E、 1300 1400元 /平方米； F、 1400元以上/平方米（注明） C D E 考虑到受访者对价格的抵抗心理与市场大的发展，价格调查中存在一部分的出入，根据置典对西华市场的调查与分析，项目价格定位适合采用“低走高开”，在赢得市场之后，采取品牌化战略，获得利润的同时，打造娲都品牌社区。 管网房地产频道 您想选择的付款方式是？ A、一次付清； B、分期付款； C、银行按揭； 一次性付款分期付款银行按揭05101520253035404550一次性付款 银行按揭小结： 在调查中发现，当地消费者对付款方式的认识很单一，局限于一次性与分期。但是调查中相当一部分人认识到银行按揭的好处，所以在项目开发前，向银行申请办按揭，能够带来一个卖点快速打入市场。 管网房地产频道 购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要？ A、配偶； B、父母； C、兄弟姐妹； D、子女； E、其他 _； 配偶,它,弟姐妹 其它小结： 根据对手方群众的调查，右是五口之家， 50%以上为 3口之家，少部分为两口之家。调查中发现，城关镇中商品房进驻的消费者多数为三口之家，因为老人的生活习惯决定对全新环境的接受。所以，对购房决策者来说，绝大多数已经来源于自己的配偶。 管网房地产频道 您认为未来两年西华县的房价将如何变化？ A、升； B、不变； C、跌； 升不变跌05101520253035404550升 不变 跌小结： 根据对受访者的谈话调查，近百分之五十以上的人认为房价依然会上涨，说明多数人对市场的有着深刻的认识。更深入的了解，在西华县城存在着对市场持观望态度的消费者，他们在满足自身物质生活之前会先考虑市场的发展。所以，项目开发前期的定价需要慎重考虑。 管网房地产频道 您知道教育大道（西华一高）在哪儿吗？ A、知道； B、不知道； C、说不清； 知道不知道 说不清0102030405060708090100知道 说不清小结： 由于西华县城区域的局限性与教育大道所处的重要位置，使得本区域在西华人心目中有着一定的认知。所以在项目开发时，品牌的包装将提高区域认知，使得消费者对物业的区域物业有一定性的选择。 管网房地产频道 您目前的家庭月总收入是？ A、 1000 2000元； B、 2001 3000元； C、 3001 4000元； D、 4001 5000元； E、 5001 10000元； F、 10000元以上； C D E 答此问题时的抗性，结合受访者的职业状况，我们舍去最低选择项 1000最高选项增加两个组距为 选项比例依次下调，则受访者正常的家庭平均月收入为： 3000 4000 5000 10000 11000 12000 管网房地产频道 总结 从对目标人群的调查和区域市场的分析得出，本地块总开发定位于多层住宅为主，同时伴随多样化产品，例如别墅、楼中楼小复式等，但在项目的开发定位时，要充分做好对价格、产品包装的定位，避免无谓的竞争因素，打造同档次客户消费的强势品牌。 通过本次对西华市场的调查问卷分析，总结出同位人群的消费结构为：年龄在 26庭月平均收入应在4000元以上，职业为私营业主、教师、医生、农民、销售人员和行政机关人员居多。 由于本地块正处于西华旅游建设的枢纽区域，保值、升值空间非常大，因此能吸引部分投资客户对本项目的二次和三次置业。 从受访者对于在此置业所担心的问题分析，目前本区域生活配套设施缺乏严重，并且距离镇中心有一定的距离，也就是没有达到迅速带动市场发展的条件，如何解决这些问题所发生的冲突，将是本项目在开发过程中应着重考虑的问题。 管网房地产频道 置 典 建 议 产品定位：