崇义县商品房预售款监管办法(1).doc

崇义县商品房预售款监管办法第一章 总则第一条 为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，根据中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号）、城市商品房预售管理办法（建设部第131号）和关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）等有关法律法规、政策规定，结合我县实际，制定本方法。第二条 本办法所称的商品房预售款是指取得商品房预售资格的房地产开发企业将其开发建设中的商品房预售给购房人，由购房人按商品房合同约定支付的预购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。第三条 凡在本县范围内批准预售的商品房建设项目（含经济适用房、限价商品房等）其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。第四条 县房地产管理局（以下简称房管局）为商品房预售款监管的主管部门，负责监督本办法的实施及负责商品房预售款的日常管理工作。第五条 房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在预售方案中明确预售资金监管的事项：（一）项目工程建设投资总额（二）项目用款计划（三）开户银行（四）专用账户名称、账号(五)涉及的其他情况。取得预售许可后，上述事项应在售楼场所公示。提交预售的资料还应包括已备案的施工合同、按工程量清单或项目工程预算明细、商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）第二章 预售款专用帐户设立第六条 预售人须在本县银行设立商品房预售款监管帐户（以下简称“监管帐户”），有多个预售房项目的，应分别设立监管帐户。拟办理银行按揭业务的，可在办理按揭业务的银行开设监管帐户。确定预售款监管帐户后，预售人应在3个工作日内报房管局备案。第七条预售人在申请商品房预售许可证前，应与设立监管帐户的银行、房管局共同签订统一格式的“商品房预售款专用帐户监管协议书”，协议书一式三份，三方各执一份。第八条 监管银行必须按监管协议条款，凭房地产管理部门出具的同意拨款证明拨付预售款，并在每月5日前将监管帐户上资金的收支情况形成报表送房地产开发企业对帐，同时报房管局备案。第九条 商品房预售资金实行限额度监管，即项目工程建设投资总额130%作为该项目工程的预售资金监管额度，监管额度内的预售资金只能用于该项目工程建设。原则上一个商品房项目只对应一个专用账户，分期开发的可根据开发贷款情况分期设立专用账户。项目工程建设投资总额应为项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用的总和。第十条 商品房预售时，购房人应将购房款直接存入专用账户，购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。预售人不得直接收存商品房预售资金；超出监管额度的预售收入留在监管账户的，可用于工程建设以外的开支。第三章预售款使用第十一条 房地产开发企业应根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划原则上应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记的条件等四个环节设置的资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。如施工合同、材料采购合同有明确资金支付时间约定的，可按照约定的时间申请使用监管资金，但不得超过节点用款额度。第十二条 预售人在资金使用节点申请使用监管资金的，应持以下材料向房管局提出书面申请：（一）地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的地基与基础部分工程质量验收记录表；（二）结构封顶节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的主体结构分部工程质量验收记录表；（三）竣工验收节点，提交建设、施工、监理、设计等单位签字的单位工程质量竣工验收记录表；（四）已备案工程施工合同和材料采购合同；（五）需要的其他材料。完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记的条件节点时，专用账户内的资金余额不得低于监管额度的5%。第十三条 预售人申请使用商品房预售款时，应当向房管局领取、填写商品房预售款使用申请表，由相关单位出具意见后，将商品房预售款使用申请表和相关证明材料送房管局，在 2个工作日内进行审查并作出决定，对不符合规定条件的书面通知预售人。第十四条 预售款在按本办法规定撤销监管帐户之前必须用于预售项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的工程款及法定税费，不得挪作他用。 第十五条 监管单位应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度证明,核定预售款的用款额度。在用款额度内的，由监管单位根据施工单位用款申请予以核准用款；对超出用款额度的部分,不予核准。预售款用于支付购买建筑材料、设备的，监管单位应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款；预售款用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，预售人应提供合同或缴费通知；用于支付税款的，应提供征税通知。第十六条 有下列情况之一的，房管局应责令其改正，暂停预售人的商品房预售或预售款使用：（一）超出用款额度、收款单位与申请用途不符的；（二）前一笔用款未达到预期目的的；（三）预售人未将预售款存入监管银行的；（四）房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；（五）预售项目未按期交付使用、存在严重质量问题的；（六）其他违反商品房预售资金监管的行为。第十七条 预售人再次申请预售款的使用之前，房管局应审查前一笔款使用情况。在正常情况下，监管人员每月巡视工程进度一次，并将进度记录在案。若发现工程停工，即列入监管重点，改为每半个月巡视一次，若巡视三次发现工程一直停工，房管局必须迅速调查停工原因，积极采取相应措施。第四章 预售款专用帐户撤销第十八条 预售项目完成房屋初始登记并达到可单方办理房屋转移登记条件时，预售人申请提交商品房预售款撤销监管申请表，向房管局申请结算该项目预售款专用帐户的资金。房管局在接到申请之日起5个工作日内进行审查确认，出具撤销预售款监管通知书，终止监管协议，解除对商品房预售资金的监管。第五章 附则 第十九条 房管部门工作人员在商品房预售资金监管过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十条 房地产开发企业不按规定使用商品房