青岛敦化路项目可行性研究报告

1 青岛敦化路地块项目可行性报告 目录 第一章：项目概况 第二章：市场情况分析 第三章：项目 析 第四章：项目建设方案 第五章：成本测算、财务效益、投资风险 2 一、 报告目的 1、 了解市场状况、市场形势 2、 了解地块周边区域发展状态 3、 分析项目可行性 4、 为项目开发提供数据依据 二、 报告依据 1、 青岛市统计信息网 2、 青岛房产交易中心 3、 行业资源共享 4、 青岛市城市总体规划（ 1995） 5、 市场调查研究 6、 源 7、 青岛市房地产开发企业平均水平 3 第一章 项目概况 一、项目名称 报告中简称“该项目” 二、地块位置 项 目位于青岛市市北区敦化路 (延吉支路斜对面 )，地处中央商务区核心地带，同时位于青岛市热电股份有限公司西北角，地形呈“ L”形分布。周边主要有青岛市阜外医院、市北区区政府、 家乐福、 市图书馆、市档案室、维多利亚洗浴休闲中心、小背蒌全国连锁名店等。 4 项目地理位置图（项目位置即“百合花园”文字所示方位） 三、规划条件 根据资料显示，该项目的经济数据如下： 项目经济数据表（略） 四、地块现状 5 该地块区域内现在为大部分已拆迁地，部 分还未拆迁。地貌情况如图。 五、周边环境 项目地块位于青岛市中 央商务区核心地段，近邻市北区区政府和市图书馆，地理位置优越，周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。 6 市政配套： 市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物：家乐福、友客便利店 餐 饮： 肯得基、大背蒌（全国食用菌名店店）、茶楼 学 校： 馨馨幼儿园、敦化路中学、 53 中 医 院： 青岛阜外医院、市北区中医院 公 交 车： 370 路、 308 路、 309 路 银 行： 交行、华丰农村信用社 附近社区： 百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园 第二章 市场情 况分析 第一节 宏观经济概况 一、青岛市的 地理环境、 人口 和经济 7 青岛市地处山东半岛南部，位于东经 119 30 121 00、北纬 35 35 37 09，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为 10654 平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方公里。青岛市共有 720 万人，其中，市区 246 万人，五市 473 万人。 市北区位于青岛市区中部，面积 29 平方公里，总人口 46 51 万 ，是个商业发达的老城区。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟 1 个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据 1898 年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温 ，极端高气温 （ 2002 年 7 月 15 日），极端低气温 （ 1931 年 1 月 10 日）。全年 8 月份最热，平均气 温 ； 1 月份最冷，平均气温 。日最高气温高于 30 的日数，年平均为 ；日最低气温低于 5 的日数，年平均为 22 天。降水量年平均为 米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的 17、 57、 21、 5。年降水量最多为 米（ 1911 年），最少仅 米（ 1981 年），降水的年变率为 62。年平均降雪日数只有 10 天。巴。年平均风速为 /秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为 73， 7 月份最高，为 89； 12 月份最低，为68 。青岛海雾多、频，年平均浓雾 、轻雾 。 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海 8 洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 1981 年 4 月，青岛被列为全国 15 个经济中心城市之一； 1984 年 4 月，被列为全国 14 个对外开放的沿海港口城市之一；1986 年 10 月 15 日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限； 1994 年 2 月， 被列为全国 15 个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建 有特色的 现代化国际大城市 。 青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得 “ 企业家满意奖 ” 。 青岛是首批全国文明城市。 青岛是全国两个 “ 中国品牌之都 ” 之一。 青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得 “ 中国人居环境奖 ” 。 青岛荣获 2005 年 “ 公众最向往的中国城市 ” 第一名。 青岛是 2008 年第 29 届奥运会帆船比赛举办城市， 是中国的 “ 帆船之都 ” 。 青岛是中国 14 个沿海开放城市和 8 个国际会议城市之一。 青岛是中国重要的外贸口岸之一。 青岛是中国重要的海洋科研基地。 9 经济与发展 青岛经过 20 余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。初步核算， 2005 年实现全市生产总值 (元，增长 ，为 1994 年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值 元，增长 ；第二产业增加值 元，增长 20 %；第三产业增加值 元，增长 16 %。三次产业的比例关系为 综合经济实力在全国城市中居第 10 位，在 15 个副省级城市中居第 4 位。 青岛与 192 个国家和地区有贸易关系。截至 2005 年末，共有 77 家世界 500 强企业在青岛投资 142 个项目。 青岛农业资源丰富，盛产粮油、林果、畜牧、水产品，平度大泽山葡萄饮誉海内外。青岛海区港湾众多，滩涂广阔，土质肥沃，饵料丰富，有多种水生物栖息繁衍，如鲷鱼、黄鱼、鲈鱼、鲍鱼、牡蛎、寨鱼及对虾 、干贝、海参、螃蟹、海螺等。 青岛拥有一批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草 (集团 )、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港 (集团 )、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生产历史；海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业， 2005 年实现全球营业额达 1039 亿元人民币；海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。 10 青岛，荣获 “ 中国品牌之都 ” 的称号，拥有中国大陆唯一的世界最具影响力百强品牌 海尔，另拥有中国名牌产 品 44 种，中国驰名商标 15 个，有 5 家企业获得国家质量管理奖。 青岛市境内上市公司 10 家 (发行股票 11 只 )，境外上市公司 2 家； 12 家上市公司已累计融资 124 亿元，股票基金交易额 元； 二、青岛城市规划及建设 1【城市总体布局结构】 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成 两点一环 的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成 相对集中与适度分散 相结合的城市 组织结构关系。 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的 沙子口 、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积 方公里，实际居住人口 230 万人，人均建设用地 。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。 11 山东半岛城市群总体规划（ 2006 2020 年）对外公布。按照这一规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽 中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。 规划提出，以青岛为龙头，以青岛、济南为区域发展的双中心，积极培育烟台的副中心城市地位，加快发展重要节点城市，弥补城市群薄弱环节和塌陷环节，形成 6 个等级的城市规模结构。到 2020 年，青岛、济南发展成为城区 500 万人、 430 万人左右的超大城市。青岛全市总人口将达 1200 万，济南总人口 800 万。 半岛城市群目前是以青岛、济南为区域发展的双中心，但随着城市经济的发展和城市空间结构的调整，区域双中心结构将由以龙头城市青岛为核心的单中心结构所取代，但济南的政治 、文化中心地位并不会被改变。 从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。 【城市用地布局】 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。 (1)沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的 城市主中心 ，并作为青岛市的中心商务区。 (2)沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为 主的主城 西部副中心 。 (3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城 东部副中心 。 (4)自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城 中部副中心 。 (5)在城阳区中心城区形成以行政办 12 公、商业服务为主的主城 北部副中心 。 (6) 在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为 辅城中心 。 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至 2010 年人均居住面积为 12 ，住宅总建筑面积为 ，人均居住用地面积为 ，居住建筑用地面积为 方公里，约占城市建设总用地的 至 2010 年规划新建 15 个居住区：夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。 从上述用地布局来看， 夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园 居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的 央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出 发展前景。 三、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、 13 洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式 ”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。 综 观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。 大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住 ，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 14 首先，随着 2001 年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（ 5 8 年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产 开发的重点区域。 其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。 市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同 价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。 房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家 的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工 15 作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的 2000 多元平方米猛升至近年的 4000 多元平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围” 的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。 城内四区简介 市南区位于青岛市东南部，面积 方公里，人口 ，是青岛市政治、经济、文化中心 。 市北区位于青岛市区中部，面积 29 平方公里，总人口 46 51 万 ，是个商业发达的老城区，近年来，重点抓了棚户区改造工程。 四方区位于山东半岛西南部，地处青岛市市区中部，青岛汽车站，海尔集团、青岛发电厂等大型企业坐落区内。 李沧区地处青岛市区北端，属典型的城乡结合部。 第二节 青岛市场情况分析 近年来青岛房价涨 幅经历了一个快速增长又逐渐回落的过程，在 2002 年二季度，房价涨幅还在 到 2002 年四季度涨幅升到了 16 此后至 2005 年三季度，房价涨幅一直维持在 10%以上。其中 2004 年房价涨幅最大，这一年一季度涨幅是 16%，四季度达到了 2005 年10 月份开始涨幅回落到 10%以下，当月涨幅为 此后， 2006 年一季度房价涨幅是 今年前五个月房价涨幅为 一、 2006 年青岛房地产市场表现 2006 年，国家加大对房地产市场的宏观调控力度。青岛市认真贯彻国家各项调控政策，连续出 台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化 ,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。主要有以下几个特点： 1。 开发投资平稳增长 2006 年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资 元，同比增长 比上年回落 15 个百分点，比 2006年一季度、二季度、三季度，分别降低 百分点、 百分点、 百分点。 按投资用途分，完成住宅投资 元 ,同比增长 占全部投资额的 较上年 提高了 2 个百分点；办公楼 元 ,同比增长 占全部投资额的 比上年提高了 百分点；商业营业用房投资 元 ,同比增长 占全部投资 17 额的 所占比重较上年提高了 百分点；完成其他用房投资 元，占全部投资的 住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。 2 房屋施工规模继续放大 新一轮房地产调控政策实施以来，青岛市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。全年房屋 施工面积 2781 万平方米 ,同比增长 增幅比 2005 年提高 百分点。 按施工用途分，全年完成住宅施工面积 2181 万平方米 ,占全部施工面积的 增长 办公楼 150 万平方米，占 增长 62%；商业营业用房 241 万平方米 ,占 增长 6%；其他用房 平方米，占 增长 全年新开工面积达到 1221 万平方米 ,同比增长 其中住宅 平方米，增长 办公楼 68 万平方米 ,增长 商业营业用房 平方米 ,下 降 百分点，其他用房 平方米，下降 3 房屋竣工面积降幅较大 2006 年，青岛市房地产开发在建、续建项目 674 个，其中施工面积超过 10 万平方米的大盘项目 61 个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从 4 月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋 653 万平方米，下降 按用途分，住宅竣工 18 543 万平方米 ,下降 20%，占全部房屋竣工面积的 办公楼竣工面积 16 万平方米 ,增长 占 商业营业用房竣工 53万平方米 ,下降 占 其他用房竣工 41 万平方米，下降 4 商品房销售面积与销售额增幅下降 今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的青岛市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。 另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。全年青岛市累计销售各类房屋 737 万平方米，比去年下降 其中住宅销售 660 万平方米，下降 办公楼销售 19 万平方米 ,增长 商业营业用房销售 平方米，下降 其他房屋销售 平方米，下降 受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。全年商品房销售额 同比下降 其中：住宅销售额 下降 办公楼销售额 元 ,增长 商品营业用房 元 ,下降 其他用房 元，增长 5 市郊三区开发投资继续放量 2006 年，青岛市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投 资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。青岛无忧房网 在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资 元，同比增长 19 高出全市增幅 百分点，占全市房地产开发投资的 比去年提高 百分点。五市完成投资 元，增幅低于全市增幅 百分点。市内四区完成 元，仅增长 从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985 万平方米，增长 其次是市郊三区 1071 万平方米，增长 市内四区仅增长 从竣 工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为 平方米，增长 市郊三区、五市两板块分别下降 各区主要地产项目 市南区 国际城名苑 起价 7700 市南区高档花园社区占地面积 :38677 平方米 ， 总建筑面积 :76967 平方米 中环国际广场 起价 9400 市南区香港中路 心 ， 总建筑面积约 88000 平米 ，写字楼，高档公寓 东海路 9 号 22000价 27000 项目占地约 10100 平方米，总建筑面积 95368 平方米 ，是青岛最高住宅 班芙春天 起价 7200 市南区，繁华便利，现代 格 ， 总建筑面积 :方米 颐中 高山 起价 8700 颐中 高山位于市南区银川西路大尧山东南麓，项目总建筑面积 平方米，设计总户数 1200 余户，项目定位于高端社区，融汇低层别墅、小高层和高层多种唯美建筑形式。 20 鲁能 领秀城 起价 13000 项目占地 1100 亩，总建筑面积约 126 万，位于青岛市崂山区与市南区结合部 ， 城区历史上最大规模的旧村改造项目 市北区 颐中银街 起价 9800 位于辽宁路商业科技街的西北侧，东起辽宁路，西至乐 陵路，北起临淄路，南抵章丘路，总规划面积为 ，建筑面积为 138320 ，包括商业、住宅 中房福岭嘉苑 起价 5630 位于青岛市 12 万平方公里釜山新区规划范围之内 ， 小区建筑面积 20 万平方米 环宇康庭 均价 8700 矗立于城市主干线、奥运大道 中心大型风尚建筑群。扼守 金要道，距离市政府、香港中路商务核心区大约十五分钟车程 翠海依居 起价 4400 坐落于李沧区于四流中路 187 号，东临全开放型公园 沧口公园 良辰美景 起价 8430 青岛市中央商务区首个开工项目，总建筑面积约 20 万平方米，其中有 6 栋 32 层、34 层高层； 1 栋 10 层小高层组成。户型 60 平方米 160 平方米，精装修。 城 起价 6300 10 万平米上层建筑群， 55美户型 静湖琅园 6550 10600 市北区浮山新区的西南部 ， 占地面积 :方米总建筑面积 :110000 平方米 21 鲁信长春花园 9300 左右 用地面积 顷，总建筑面积约 99 万平方米 河马石 四季景园 均价 5800 地处合肥路、劲松三路交汇口。占地 243 亩，总建筑面积 21 万平方米，户型 40 划入住户数 1820 余户。 四方区 林语山畔 起价 4980 总建筑面积 :28000 平方米 瑞纳嘉兴 均价 4950 总建筑面积 :方米 水乡苑 起价 4750 总建筑面积 :41841 平方米 ， 面积从 60 115 平方米不等 海逸山景 起价 5200 占地面积 24921 ，总建筑面积 29269 ，建筑密度适宜，容积率低，由 8 个多层建筑组成 兴隆花园 起价 5600 项目规划总建筑面积 平方米 ， 项目 85%的户型面积控制在 70方米之间 李沧区 金秋小区二期 起价 3749 百通星园 均价 3900 经济适用房 百通馨苑三期 起价 4200 占地面积 :72000 平方米 22 帝都嘉园 2100价 3390 总建筑面积 :110248 平方米 其他区 崂山区 海尔东城国际 均价 7600 占地 420 亩，地上总建筑面积约 43 万平方米，其中住宅 38 万平方米，共有 75 个楼座。户型以 60 200 平方米 城阳区 万科魅力之城 5500 建筑面积 40 万平方米，部分全装修。占地面积 :210000 平方米 城阳区 崂山水岸绿洲 3160 4400， 3550 占地面积 :360000 平方米 ， 建筑总面积为 360000 平米大型生态亲水社区 崂山区 左岸风度 项目总建筑面积为 30 万平米 ， 总建筑面积 :300000 平方米 二、 2006、 2007 年青岛土挂挂牌价格 2007 年土地挂牌价格 序号 地理位置 面积 楼面低 价 1 市南区金湖路 12 号 18280 1940 2 南区延吉路 98 号（敦化路南、福州路西） 48097 2145 3 北区利津路 8 号 66617 1840 4 市北区同安路 889 号 19590 1780 5 市北区绍兴路 68 号 65916 1865 23 24 2006 年成交土地 序号 地理位置 性质 面积 起拍价 成交价 1 市南区延安三路 234 号 商住 商业 405 4505 2 市南区台南路东、金都新村西 住宅 880 4890 3 市北区辽宁路 94 号 商业 住宅 260 1260 4 四方区环胶州湾高速公路东、宜昌路北 仓储 5 四方区重庆南路 88 号 住宅 290 2650 6 四方区瑞昌路 146 号 住宅 160 2950 7 李沧区永平路 31 号 住宅 470 1820 8 李沧区青山路南、浮山路西 住宅 395 1435 9 市北区芝泉路 28 号 住宅 商业 610 3630 10 市北区营口路 81 号 住宅 商业 250 2940 11 李沧区重庆中路 959 号 住宅 商业 75 800 12 李沧区九水路 184 号 住宅 95 1200 25 13 市北区上清路 16 号 住宅 商业 530 4850 14 杭州支路 1 号甲 仓储 00 900 15 四方区郑州路 1 号 住宅 350 1460 16 李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊 商业金融 905 1925 17 北至六号码头，南至市 北区行政区界东至冠县路，西至海边所围合的区域 居住商服 18 延吉路 152 号 住宅 340 1340 19 清江路 1 号 住宅 00 500 20 延安三路 184 号 住宅 150 4800 21 杭州支路 1 号 商业 000 1010 22 德兴路 26 号 工业 90 490 23 四方区郑州路以南 ,洛阳路以北 住宅商业 1710 1775 24 李沧 区重庆路西 ,兴国路南 住宅商业 520 1560 25 市南区延吉路 98 号 ,延吉路临字 198 号 住宅 160 2260 26 李沧区京口路 100 号 ,君峰路 66 号 住宅商业 110 1110 26 三、 2007 年青岛市场分析 （一）宏观市场分析 今年上半年，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比去年增长 42%。随着商品房供应量的加大，房价涨幅已逐渐回落，今年前五个月我市新建商品住宅 销售价格 /平方米 ，同比上涨 涨幅同比 下降 百分点，环比增长为 涨幅环比下降 百分点。 2005 年 10 月以来 房价涨幅逐渐降低 5 月份，我市新建商品住宅销售价格 /平方米，同比上涨 涨幅同比下降 百分点，涨幅低于全国 70个大中城市平均指数 百分点，在全国 70 个大中城市中位居 34 位，比去年同期下降 19 位。 5 月份新建商品住宅销售价格环比增长 低于全国 70 个大中城市平均指数 百分点。 上半年 商品房竣工面积增长 42% 根据有关部门日前公布 2007 年上半年房地产相 关信息称，青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。 2007年上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积 平方米，同比增长 其中，全市商品住宅施工面积 平方米，同比增长 增幅比去年同期提高 2007 年上半年青岛市房屋新开工面积 平方米，同比下降 增幅比去年同期下降 其中，全市商品住宅新开工面积 平方米，同比下降 增幅比去年同期回落 27 2007 年上半年青岛市商品房竣工面积 平方米，同比增长 42%，增幅比去年同期提高 其中，全市商品住宅竣工面积 平方米，同比增长 40%，增幅比去年同期提高 1、“青房指数”依然处于“景气”空间 作为 2008 年北京奥运会的唯一协办城市，青岛市整体经济的快速发展，青岛市的房地产一度成为全国楼市的焦点，而且快速增长的青岛房价也成了人们关注点。 2006 年， 青岛 市 “青房 ”景气指数继续处于景气区间，总指数在 上平稳运行， “景气度 ”比 2005年提高了 百分点 ， 价格分类指数 2005 年、 2006 年一直保持在 110 点上。进入 2007 年之后，青岛市政府开始加大对房地产市场的调控，是青岛的楼市逐步走向良性发展阶段，而且青岛的房价也走向稳步增长的轨道， 2007 年 13 月份“青房指数”一直处于“景气”空间。 2、市场交易增长明显，中小户型唱主角 青岛市房地产交易中心数据显示， 青岛的房地产交易从 3 月份开始活跃，中小户型唱起楼市主角。 4 月市区商品住宅销售量实际成交 1676 套，比 3 月份增加 327 套，环比增长 24 2，同比上涨 105 6，其中中小户型约占成交总量七成； 表： 4、 5 月份住宅销售数据统计表 4 月份住宅销售数据统计 28 单套面积 销售数量 所占比例 100 平米以下 1162 其中： 80米 676 套 100米 244 120 平米以上 270 2 0 0 7 年5 月份成交住宅面积比例图3%7%34%27%16%5%8%60平米以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米以上 29 3、房价稳定增长 据青岛住宅交易中心数据显示， 2007 年，青岛房价指数一直保持在 105 点的水平，同比增加 5%，而且青岛市房屋租赁价格指数保持在 110 点高位运行，青岛的房屋租赁价格同比 2006 年上升 10%。 2 0 0 7 年5 月份成交住宅数量比例图6%10%40%25%12%4%3%60平米 以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米 以上 30 5 月份青岛 市 整体成交均价为 /平方米，较 4 月份上涨 各在售楼盘 5 月成交均价也依然延续了 3 月、 4 月的势头 升多降少，其中市南区、市北区 、崂山区 在售楼盘成交均价增幅较明显 ； 4、 市区几大热点地段 ， 下半年楼市，如下几个区域最值得关注。 银川西路 下半年市南区最热的住宅开发地块。大名鼎鼎的中海地产在此拿地，更让这块热土增添逼人的魅力。除已接近交房的鲁信长春花园外， 颐中 高山、优山美地、银川美居、瑞纳紫域等项目也进展迅速。该区域楼盘下半年上市销售面积在五六十万平方米 左右，主力户型在 100 平方米到 150 平方米之间，东段平均价位在 8000 元 /平方米 (含装修 )，西段的平均价格超过 9000 元 /平方米。 山东路 下半年上市面积 30 万平方米左右。户型从四五十平方米到 150 平方米之间，平均价位 7500 元 /平方米。比较受关注的楼盘有，鲁邦广场，嘉煌创异时代、嘉合新兴等，还有 401 医院北边的一些楼盘。 李沧东部 两个比较大的楼盘下半年都要开盘。一是绿城 理想之城、二是中坚数码领帝，预计上市面积将超过 50 万平方米。主力户型 90 平方米到 130平方米，平均价格预计在 6000 元 /平方米。 沙子口 沙子口区域的有两个重点项目，一是颐和星苑；二是石湾山庄，预计上市面积在 20 多万平方米，主力户型在 110 平方米左右。价格每平 31 方米 1 万元到 2 万元。 辽阳东路 今年有两到三个项目开盘，上市面积在 30 万平方米之间。户型从 80 平方米到 130 平方米左右，平均价格每平方米七八千元。代表项目有溪谷美寓。 麦岛 麦岛片区今年重点项目就是鲁能领秀城，上市面积应该在 30 万平方米以上，主 力户型在 100 平方米以上，价格超过 元 /平方米 海尔路两则 海尔路附近，下半年将有相当多楼盘上市，总销售面积在七八十万平方米。主力户型从四五十平方米到 100 多平方米，平均价位从 6500元 /平方米到 9000 元 /平方米。代表楼盘有数码科技中心、崂山国际花园、青建 橄榄城、青建 尚东区、盛和大厦等。 （ 二） 2007 年：青岛楼市走势分析 展望 2007 年，青岛房地产市场将走向何方？总体来看， 2007 年里， 国六条 的影响将在市场中逐步显现，小面积住宅的推广将丰富和完善市场 供应结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变 虚火 情 况，逐渐回归真实 期待青岛楼市，在平稳与健康中收获精彩的 2007。 32 1房价在平，稳中分化 对房价涨跌的争论从来没有停止过。结合 2006 年房地产市场发展情况， 2007 年青岛楼市的房价走势将以平稳增长为主，但增长幅度将继续回落。 首先，价格走势有其内在规律，市场将承接近几年来的增长走势。 2007 年，我市社会经济、城市建设等各方面将继续稳定增长，房地产市场作为经济大局中的一个方面势必将承接其良好势头，即在平稳中前行。 其次，从国内房地产市 场整体环境来看，经过连续几年的宏观调控，各地房价虽有回落，但涨势依然。就青岛房地产市场来说，2007 年是市场转型的关键一年，而作为市场 晴雨表 的房价，更多的表现将是平稳。 再者，旧城改造、年轻人结婚等因素带来的刚性需求将继续增长。另外，我市属建设用地紧缺型城市， 2007 年土地市场将以存量用地供应为主，因此开发企业对土地资源的争夺将更加激烈。同时，各界关于人民币持续升值、股市利好等外围因素的讨论也将为 2007年房价涨幅回落提供佐证。 2007 年房价构成将会出现分化。楼盘品质较高、周边配套齐全、地理位置较 好的房子依然具有一定的升值潜力，也容易被更多的购房者看好，因此价格将在保持坚挺的情况下小幅上扬；但不排除个别地区、个别楼盘的房价会出现下跌，而这也是一个健康理性市场的正常表现。总的来说， 2007 年青岛房地产市场的价格结构将更加合理。 33 2土地市场，稳中变奏 在国家宏观调控措施频出，调控指向越来越清晰的时候， 2007 年的土地市场无疑将继续成为调控的重中之重。 2007 年青岛土地市场出让活动中，将在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多样化、出让种类均衡化的基础上，在突出土地出让类型上有所侧重。其中，加大对 普通商品住房用地的供应和经济适用住房的供应将再次成为我市土地出让的重点。 在政策面上，土地制度及相关法规政策将更加规范、细致。土地集约化管理将在土地日益稀缺的情况下继续加强。相关部门在对政策的理解和执行力上更加侧重细节管理。在出让手段中所采取的 招拍挂 方式逐步被市场和开发商所接受的同时， 2007 年将对以往土地出让多采取的 挂牌 和 拍卖 方式进行探索性的拓展， 招标 也许将成为 2007 年土地出让的新模式。 青岛市住房建设 十一五 发展规划已经明确要求在七区内，五年内共提供约 5000 亩的土地建设普通 商品住房。在 2006 年 12月，市国土资源和房屋管理局关于落实普通商品住房建设用地计划的通知中明确规定出各区域的出让数量， 2007 年市内四区将出让普通商品住房用地 400 亩，崂山、城阳和黄岛区各 200 亩。 2007 年初，青岛开始执行国家关于调整新增建设用地土地有偿使用费有关政策标准，新增建设用地土地有偿使用费标准在原基础上提高 1 倍。但这些对土地整体价格的影响不大。 34 3热点片区，上演血拼 青岛楼市的 2007 将是热点片区的血拼之年。 山东路、海尔路、香港中路、城阳、西海岸都是今年的焦点。市场的焦点意味着 也是购房者关注的焦点，更意味着有可能成为市场消化的难点。 2007 年，海尔路片区有崂山国际花园、檀香湾、海尔东城国际三期、盛和大厦、大拇指广场等项目一决高下；拥有了环宇康庭、良辰美景、嘉煌创异时代、新兴公社等项目，山东路板块继续承担 楼市杠杆 的角色。几年来，香港中路一直是青岛楼市的样板区域，而今年它凭借鼎盛时代、青岛世纪名人广场、凯悦中心、万邦中心、东海路 9 号等多个超高层项目，夺取市场各方的目光；而西海岸片区的隆海海之韵、光大海韵丽都、汇智广场、达利广场、福瀛锦锈前城、中南海湾新城、山海景 园、泽润幸福城等楼盘则凭借海底隧道开工的利好消息，翘首面对市场各方的期待。 如同一枚硬币的正反面，热点片区的崛起也值得我们思考。多个楼盘集中在同一片区，可以相互借势，比如在配套等方面合作，可享受鲇鱼效应带来的益处；但如果相互拆台，搞不正当竞争，势必上演血拼之战。 毫无疑问，在 2007 年青岛房地产市场，片区之间的竞争已经展开，必将催生新的操盘手法、推广模式，给购房者提供新的居住模式。而随着竞争的深入，片区竞争也将在血拼之后转向内部合作。 35 4外地大鳄，集体发力 “狼终于来了”，绿城、宝龙、万科、上实、 和记黄浦， 2006 年一个个重量级的开发商鱼贯而入。外地开发商进入青岛市场，是意料之中的事，但速度如此之快却是意料之外。 2006 年外地开发商的影响仅仅表现在心理上，而 2007 年，外地开发商要 真刀真枪 地投入青岛市场。 对于外地开发企业与本土企业在开发水准上的差异，一位青岛的业内人士曾比喻是工业文明与农业文化的差异，这颇让人觉得有些言过其实。 但从万科的运作速度来看，却又不得不认同。一个近 40 万平方米的大社区，要经过规划、审批、开工、销售诸多环节，其速度之快确实让青岛房地产感受到 狼 的锋利。 2006 年底 ，绿城 理想之城 也已开工，一个四千多亩的项目，已经开始在李沧东部逐步绽放。 据业内人士透露，几家国内一流开发商也正在准备涉足青岛，国内大的房地产企业从一线城市进入二线城市是大势所趋。因此，2007 年新的外地企业突然宣布进入青岛也将是不足为奇。 始自 2006 年的外地开发商进入青岛，仅能理解为第一个 波段 ，即立稳脚跟，与本地市场融合，扩大品牌影响力。无论是绿城、万科均不讳言今后将在青岛乃至山东有更大的发展。在青岛，由点及面，占领更大的市场份额，相信时机成熟，会有第二轮的发力。 36 5品质地产，高奏凯歌 如果说 品质 是中国房地产企业真正直立行走的起步点，那么， 2007 年青岛房地产市场展示给我们的，将是一个回归产品品质的身影。 宏观调控给房地产市场带来的根本变化是让消费者更加理性。买房的目的不仅仅是为了居住，而是向获得舒适型和高品质的居住条件过渡，通过居住品质改变生活品质。 2007 年，调控的后续效应、市场风向的变化、楼盘投放量的增加、外来企业的进驻等因素的综合作用必然引发激烈的竞争，市场也将逐渐向买方转变。在百姓日渐理性的置业目光里，一个比实力、重品质的房地产市场更加清晰起来。 跨越品质地产元年， 青岛地产从 2007 年开始转入品质地产建设年。 2007 年，东海路 9 号、天泰圣罗尼克、颐和星苑、鲁能领秀城、万科魅力之城、绿城理想之城等楼盘在品质地产都在寻找自己的作为。 其实，很多有实力的开发商在完成资本积累后，都希望能盖出真正的好房子，而品质地产肯定是未来房地产市场的发展方向。目前开发商拿地越来越困难，而国家又鼓励开发