三权抵押知识大全解读.doc

99贷专家了解到：“三权抵押”贷款就是将老百姓手中的林权、宅基地和房产所有权、承包地经营权进行确权评估，然后以此为质押，申请贷款。农户向银行申请抵押贷款获准后，土地承包经营权抵押登记由的农业委员会负责办理；农村居民房屋抵押登记由所在区县房管局负责办理；林权抵押登记由所在区县负责办理。农户“三权”抵押贷款政策解答1、问：怎样消除群众怕欠帐，一般不愿意贷款的思想顾虑？答：这方面需要进一步加大“三权”抵押贷款优惠政策的宣传力度，发展适合当地农民的特色产业，培植产业大户，培养农户的勇于承担风险的能力，增强农户贷款创业意识，用大户的成功经验来带动其他农户贷款发展。2、问：个别农村居民房屋产权证还未发放到手，能否贷款？答：国土部门已经开通了农房抵押贷款办征的“绿色通道”，只要农户的房屋属于合法建筑，一旦申请抵押贷款，国土部门就会在规定时间内加速办证，尽力保证农户及早获得贷款。3、问：能不能简化“三权”抵押贷款复杂的程序？答：驻县银行已经开通了“三权”抵押贷款“绿色通道”，对需要贷款的农户，特事特办，信贷人员会及时深入农户帮助解决相关问题，对已经按要求提供贷款资料的农户，金融机构保证在资料齐全的情况下7日内审批放款。4、问：“三权”抵押贷款主要是面向哪些农户？答：“三权”抵押贷款面向所有需要贷款的农户。但是我们提倡对那些产业发展规模较小，需要资金量较少的农户，建议农户依靠小额信用贷款来发展生产；对于产业发展迅速，资金需要量较大，有一定带动能力的产业大户，鼓励依靠“三权”抵押贷款解决资金难题。5、问：土坯房和木板房能否进行农房抵押贷款？答：原则上是可以的。但是由于土坯房和木板房的评估价值较低，导致其放款额度较小，建议还是用砖混结构的房屋来抵押贷款，包括农户的城镇用房。6、问：能不能利用建成的养殖场进行抵押贷款？答：养殖场不属于“三权”抵押贷款的范畴。如果农户已经建成一定规模的养殖场，可以向担保公司申请担保贷款。7、问：农房抵押贷款可以解决大部分资金问题，而林权和土地承包经营权面积有限，可不可以把三者捆绑进行贷款？答：当然可以。农户依靠某一方面的抵押贷款，不能解决产业发展资金问题，就可以依靠“三权”组合起来，获取抵押贷款。8、问：已有到期贷款未还，可不可以申请“三权”抵押贷款？答：有到期贷款未还，不能申请“三权”抵押贷款，只有将原有贷款归还了，才能申请新的贷款。银行有征信系统，以此来评定贷款人的信用度，根据信用度为贷款人提供贷款额度、利率标准或拒绝放款。有到期贷款未还，其系统的信用度决定就放不出贷款。9、问：个别信贷员怕承担风险，以手续繁杂为由，对“三权”抵押贷款农户推诿怎么办？答：如果发现此类问题，可以直接向银行和县金融办投诉，驻县银行已开通“三权”抵押贷款“绿色通道”和举报投诉电话，此类现象一经发现，坚决查处。10、问：政府对“三权”抵押贷款的风险问题有哪些好的防范措施？答：为助推我县产业发展，鼓励农户依靠“三权”抵押贷款来解决资金难题，我县将建立专门的“三权”抵押贷款风险基金，最大可能地降低贷款风险。11、问：农房抵押贷款，评估抵押物只包含农房吗？答：农房抵押贷款，抵押物价值包括宅基地价值加宅基地上所建房屋价值，进行综合评估。12、问：林权抵押贷款，是不是只贷给集体和企业？答：农户按照林权抵押贷款实施办法，提供相关资料，发展农业产业，也可以获得林权抵押贷款。13、问：农房抵押贷款时，由于房屋属于夫妻共同财产，当一方外出务工时，另一方能否获得贷款？答：在不违反相关法律法规的前提下，不在场一方出具经过公证的书面委托后，也可以申请贷款。“三权”抵押贷款相关政策“三权”抵押贷款是指农户可以依靠农村居民房屋产权、林权和土地承包经营权等“三权”来抵押融资，在目前全国银根紧缩，央行相应提高存款准备金率和基准利率，全国放贷速度减缓，许多政府性放贷行为失效的背景和形势下，我县出台一系列惠农举措，大力推进“三权”抵押贷款，对破解农户缺资瓶颈，助推农户万元增收发挥了积极作用。（一）农房抵押贷款 1、贷款对象。借款人应为我县辖区内具有完全民事行为能力的农村居民，同时应符合下列条件：（1）为贷款机构服务辖区内的自然人；（2）生产经营项目符合国家产业政策和环保政策，产品有市场、经营有效益；（3）有合法的经济来源，现金流较充足、第一还款来源可靠，具备按期偿还贷款本息的能力；（4）资信良好，遵纪守法，无恶意不良信用记录；（5）借款人年龄与贷款期限之和不超过65 周岁；（6）银行规定的其他条件。2、贷款用途。农村居民房屋抵押贷款原则上用于种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工流通、个体经营等项目，以及围绕农业产前、产中、产后服务的资金需求。贷款不得用于已列入本行限制类、淘汰类的项目或行业；资本市场投资和国家或本行规定的其他禁止性用途。3、申请用于抵押的农村居民房屋应具备的基本条件：（1）属于借款人自己拥有的房屋，房屋处所应与借款人户口所在地一致，且依法取得房地产权证或集体土地使用证和房屋所有权证；（2）抵押物所在村(居)委员会作出的同意土地使用权随住房抵押，抵押权实现时同意处置、转让的承诺或决议；（3）承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所；（4）房屋状况良好，无权属纠纷，已使用年限原则上不超过15 年；（5）原则上是位置较好、交通便利，或房屋占地面积较宽、处置后易于复垦的；（6）房屋评估价值在3万元（含）以上；（7）用于抵押房屋所占用的土地应与房屋一并抵押。4、下列农村居民房屋不得设定抵押：（1）权属有争议的；（2）未取得房地产权证，或集体土地使用证和房屋所有权证的；（3）在建的农村居民房屋；（4）被列入征地拆迁范围内的；（5）受依法查封、扣押等形式限制的；（6）人均居住面积在30平方米以下，房屋在依法偿债后无固定住所的。5、贷款利率。贷款行根据本行贷款产品定价管理制度结合市场竞争状况和客户综合回报等因素确定。6、贷款期限。根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定，最长不超过5年。7、还款方法：（一）贷款期限在一年以内（含）的选择按月或按季结息到期还本法；（二）贷款期限在1 年至2 年（含）的，选择等额本息还款法、等额本金还款法、按期结息分期还本法。（三）贷款期限在2 年以上的，选择等额本息还款法、等额本金还款法。8、还款方式。借款人偿还贷款本息可采取委托扣款和柜面还款两种方式。采取委托扣款的，根据贷款合同约定从其还款账户中扣收；若还款账户被冻结、挂失，借款人应提前重新提供还款账户或采用柜面还款方式。9、价值确认。贷款金额不高于50 万元的，其抵押物价值可由借贷双方协商，贷款行确认；贷款金额高于50万元的，抵押物价值由具备资质的评估机构进行评估，贷款行确认。贷款行确认抵押物价值应坚持审慎原则，综合购建成本、使用状况、变现能力等因素，按不高于现行市场价格确认。10、贷款额度。贷款额度根据借款人生产经营活动以及项目的现金流等情况，结合抵押物的状况等综合确定。11、贷款抵押率。抵押率最高不超过确认价值的60%。12、贷款程序贷款人申请调查价值评估审查审批签订贷款合同抵押登记（国土局）贷款支用放贷贷款偿还。13、贷款申请人提供的基本资料（1）借款人、抵押人及其配偶的有效身份证明资料、结婚证明，未结婚的提供未婚证明；（2）现住所证明原件及复印件；（3）生产经营状况、家庭经济收入情况；（4）借款用途资料；（5）抵押物使用状况及房地产权证或房屋所有权证、集体土地使用证等具有法律效力的权属证明文件；（6）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；（7）抵押物所在村（居）委员会作出的同意土地使用权随房屋一并抵押，抵押权实现时同意处置、转让的承诺或决议；（8）抵押房屋的共有人同意房屋抵押的书面意见；（9）贷款行要求的其他资料。14、抵押登记需要提供的基本资料。（1）抵押登记申请书；（2）申请人有效身份证明；（3）贷款合同和抵押合同；（4）房地产权证或集体土地使用证和房屋所有权证；（5）抵押物所在村（居）民委员会同意的书面证明材料；（6）承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当居住场所的证明材料；（7）登记机构规定的其他资料。（二）林权抵押贷款1、贷款对象。经工商行政管理机关或主管机关核准登记的企事业法人、其他经济组织、个体工商户及具有中国国籍的完全民事行为能力的自然人。2、借款人应具备以下条件：（1）资信良好，遵纪守法，无恶意不良信用记录；（2）第一还款来源充足，且借款人授信后的资产负债率不高于70%；（3）合伙经营实体或企事业单位必须有固定的经营场所和一定的自有资本金；（4）经营项目经济效益良好，符合国家产业政策和环保要求；（5）有贷款行认可的本人或第三人的林权资产作为抵押物，并具有县级及以上人民政府颁发的全国统一式样的林权证书；（6）贷款行规定的其他条件。3、申请用于抵押的林权应该具备的基本条件：（1）家庭承包或流转方式取得的集体林地承包经营权、林木所有权；（2）用材林、经济林、薪炭林等商品林的林木所有权、使用权及其林地使用权；（3）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；（4）一般公益林的林木所有权、使用权及其林地使用权；（5）法律法规及国务院规定的其他林权。4、下列森林、林木和林地使用权不得抵押：（1）特殊保护地区的公益林：a. 国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；b. 特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；（2）权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；（3）未经依法办理林权登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权；（4）国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。5、林权抵押特别规定森林、林木的使用权不能单独抵押，抵押时必须与所有权同时抵押；森林、林木所有权抵押时，其所依托的林地使用必须同时抵押，在抵押期间不得改变林地的属性和用途。政府规划调整林地的属性和用途，降低抵押林权价值的，政府给予的降低林权价值部分的补偿，应优先用于归还贷款本息，借贷双方应在贷款合同中明确约定。以下林权作抵押的，应符合以下条件：（1）以农村集体经济组织统一经营的林权进行抵押的，要有依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员者三分之二以上村民代表同意的决议和林权所在地乡、镇人民政府同意抵押的书面证明；（2）以共有林权抵押的，抵押人应提供其他共有人同意抵押的书面意见书；（3）有限责任公司、股份有限公司办理林权抵押的，须经董事会或股东会通过；（4）国有企业、国有控股企业或公司办理林权抵押的，须报国有资产监督管理机构等审批机关批准。6、取得林木采伐许可证的林权抵押：用已取得林木采伐许可证的林权抵押时，抵押人应将林木采伐许可证原件交贷款行代为保管，并由双方向县级林业行政管理部门备案登记。经贷款行书面同意后采伐的，其林木收入优先偿还贷款本息，借贷双方应在贷款合同上明确约定。7、贷款用途。（1）植树造林；（2）购买树种、树苗、肥料和农药；（3）基础设施建设（包括修路、建防火隔离带和建房）；（4）其他经本行认可的合法、合规生产经营项目。8、贷款额度。根据借款人生产经营活动以及项目的现金流和评级情况，结合抵押物的状况等综合确定。9、抵押率的确定。（1）用材林的幼龄林、产出前的经济林、薪炭林抵押率不超过确认价值的30%；（2）用材林的中、近熟林，盛果期的经济林抵押率不超过确认价值的45%；（3）用材林的成熟林抵押率不超过确认价值的50%；（4）一般公益林的抵押率不超过确认价值的40%；（5）确认价值的确定按重庆农村商业银行贷款担保管理办法执行。10、贷款期限：根据借款用途、林业生产周期、林权证规定的林地使用期限等实际情况合理确定贷款期限，最长不得超过8 年。抵押期限不得超过林权证规定的林地使用期截止期限。11、还款方式。可选择按期付息、分期还本法、等额本息还款法、等额本金还款法。借款期限超过3 年（含）应实行等额本金或等额本息还款法。12、贷款利率。贷款行根据本行贷款产品定价管理办法结合市场竞争状况和客户综合回报等因素自主确定。13、贷款操作流程贷款人申请调查价值评估（贷款50万元（含）以下，可不进行评估；贷款额度在50万元以上，由具有相应资质的评估机构和人员对抵押的林权进行评估）审查审批签订贷款合同抵押登记（林业局）贷款支用放贷贷款偿还。14、申请贷款应向贷款行提供的基本资料：（1）借款人及抵押人基本资料；（2）抵押物使用状况及林权证；（3）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等做出的承诺；（4）林权共有人同意林权抵押的书面意见；（5）贷款行要求的其他资料。15、林权抵押登记提供基本资料：（1）林权抵押登记申请书；（2）抵押人和抵押权人有效身份证明；（3）抵押合同；（4）林权证；（5）拟抵押森林、林木和林地的相关资料，包括：林地类型、坐落位置、四至界址、面积、林种、树种、林龄、蓄积量等；（6）林权抵押登记机构认为应提交的其他材料。（三）土地承包经营权抵押贷款1、贷款对象。经工商行政管理部门或主管部门核准登记的企事业法人、农民专业合作社或其他经济组织、种养大户或其他具有完全民事行为能力的自然人。2、借款人应具备以下条件：（1）生产经营项目符合国家产业政策和环保政策、产品有市场、经营有效益；（2）有合法的经济来源，现金流较充足、第一还款来源可靠，具备按期偿还贷款本息的能力；（3）资信良好，遵纪守法，无恶意不良信用记录；（4）自有资金投入比例不得低于借款项目所需资金的50%；（5）贷款行规定的其他条件。3、用于抵押的土地因具备的条件：（1）依法取得农村土地承包经营权证；（2）发包方同意农村土地承包经营权抵押的书面证明；（3）通过转包、出租等流转方式取得的土地承包经营权抵押时还应提供农村土地承包经营权流转合同，原承包方出具同意抵押的书面证明；（4）农村土地承包经营权剩余年限不少于5年；（5）具备持续生产能力的果园、养殖场、农业种植基地，现代休闲农业等较高价值的农村土地；（6）农村土地承包经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则；4、贷款用途。贷款原则上用于规模种植业和养殖业，农产品加工，农家乐经营等涉农资金需求。贷款不得用于以下用途：（1）已列入本行限制类、淘汰类的项目或行业；（2）资本市场投资；（3）国家或本行规定的其他禁止性用途。5、下列农村土地承包经营权不得设定抵押：（1）权属有争议的；（2）未取得农村土地承包经营权证的；（3）被依法列入征地拆迁范围内的；（4）承包地已毁损或灭失的；（5）依法受其他形式限制的。6、贷款利率：贷款行根据本行贷款产品定价管理办法结合市场竞争状况和客户综合回报等因素确定。7、贷款期限：根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定，最长不超过3年。8、还款方式：（1）贷款期限在一年以内（含）的可选择按期付息到期还本、按期付息分期还本法；（2）贷款期限在一年以上的，选择等额本息还款法、等额本金还款法、按期付息分期还本法。9、抵押物价值评估。贷款额低于100万元的（含），其抵押物价值可由借贷双方协商确认；贷款额高于100 万元的，抵押物价值由具备资质的评估机构进行评估，贷款行确认。10、贷款额度：根据借款人生产经营活动以及项目的现金流等情况，结合抵押物的状况等综合确定。11、贷款抵押率和要求：（1）原则上不超过确认价值的60%。（2）通过转包、出租等方式取得的农村土地承包经营权抵押，其抵押期内的租金原则上由贷款行代理支付，且借款人应提前一个支付周期将租金存入贷款行。12、贷款申请需提供资料：（1）借款人、抵押人基本资料；（2）生产经营资料；（3）借款用途资料；（4）抵押物状况及农村土地承包经营权证等具有法律效力的权属证明文件；（5）抵押物所在发包方同意农村土地承包经营权抵押书面证明；（6）通过转包、出租、入股流转方式取得土地经营使用权抵押的，原农村土地承包方同意抵押的书面证明和农村土地承包经营权流转合同；（7）抵押人对地上定作物一并抵押及同意处置抵押物等做出的承诺；（8）抵押物共有权人同意抵押的书面资料；（9）贷款行要求的其他资料。13、贷款操作流程贷款人申请调查价值评估（贷款额低于100万元的（