石路风味美食街商铺营销策划案.doc

中国商业地产网石路风味美食街商铺营销策划案推荐目录一、项目基本概况二、项目的SWOT分析（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）机会点三、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）价格定位（三）客户定位四、营销推广（一）推广主题（二）项目形象包装（三）总体宣传策略（四）销售策略五、项目招商（一）、进行项目规划（二）、制定招商政策（三）、招商广告策划（四）、招商策略（五）、招商方式石路风味美食街商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况苏州石路不夜城风味美食街位于苏州市金阊区石路商业区阊胥路上，总建筑面积近3000平方米，总投资万元，商铺目前正在建设中，建成后美食街将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街。二、项目的SWOT分析虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点（S）：1、项目当前交通较为便利，地处苏州城内繁华商业区；2、项目地处石路商业圈一级黄金旺地，发展前景看好；3、本项目由苏州市金阊区政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势；4、项目周边停车泊位多多，交通便利，公交发达；发挥优势：A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用石路步行街及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、本项目邻近巴黎香榭广场新风巷休闲、美食、娱乐一条街；4、项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；5、项目商铺规模不大，不利于整体推广；解决方法：（1）对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（三）机会点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地区；2、随着周边各大住宅小区以及苏州市演艺中心相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动商铺的招商；3、人气旺盛，商机无限，前景看好；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、新风巷闲置的商铺，从而形成直接的竞争；三、项目整体定位（一）项目的经营业态定位风味美食街A、标榜石路商业区首个风味美食街，为该区域树立起第一面旗帜。B、这样定位的优势a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。b.有深厚的市场容量：苏州经济的蓬勃发展将带动餐饮服务业的大发展，并且本项目周边地理位置优越；c.目前在苏州美食街较少，有着很大的发展空间；d.项目周边交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；e.良好的市场操作性，定位有良好的前瞻性。（二）价格定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。根据调查区域内商业物业的租金情况，建议美食街商铺的租金由38元/M2调整为30元/M2月。（三）客户定位本项目商铺的客户主要有以下几类：(1)本区域的商铺投资者或餐饮业经营者；(2)看好本区域餐饮业发展前景的其他投资者或经营者；(3)经营知名美食品牌的加盟者或连锁店；(4)特色招牌小吃的经营者；四、营销推广策略（一）推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：1、宣传本项目商铺为苏州金阊区首个风味美食街，突出其市场的发展前景及投资价值；2、宣传该区域商业的蓬勃发展，必将带动餐饮业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；3、交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展餐饮业极具潜力；(二)项目形象包装1、主题广告主导语：项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“观前太监弄，石路美食街”为主题，进行广告诉求2、项目导视系统在在石路步行街、阊胥路、广济南路、金门路等客流量多的地方设导视牌；3、现场包装1）条幅：条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议挂出“石路风味美食街优惠招租”及租售热线等内容的条幅。2）道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在附近大道上布设道旗，道旗内容以发布石路风味美食一条街租赁的信息为主，如“石路铺王，一铺富三代”、“石路风味美食街，商家投资的潜力股”“石路风味美食街，低风险高回报”等等。（三）总体宣传策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：1）“造势”策略为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如苏州日报、苏州电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及美食街的发展前景，从而引出本项目商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该商铺，加强客户的投资信心。2)常规宣传策略广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式。本项目主要进行必要的电视广告、报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下：电视广告：制作5-6分钟的招商宣传片，拍摄30秒的电视广告，主要投放苏州电视台。利用晚间及白天所谓的垃圾事段狂轰滥炸。报纸广告：主要以当地的苏州日报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为1015或1520的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及美食街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。软性文章：报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手商铺的销售工作后，将在苏州日报、姑苏晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求美食街的地理位置及美食街的发展前景。宣传单张：（1）由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及美食街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例。单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。3）“借势”策略主推广告语“观前太监弄，石路美食街”，利用观前步行街成就了太监弄美食一条街，来说明石路美食街必将借助石路步行街的繁华成就自己的繁华。四）租赁策略1）推出品牌商家进驻优惠策略品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以，我司建议，对于有意进驻的品牌餐饮企业，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发售与招租；2）“客户领袖”奖励计划为达到带动人气，我司建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认租的客户若能带领其它客户，进行认租并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所租赁的商铺以2%的优惠价奖励.3)针对目标客户采用DM策略对于一些目标客户，我司将通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取他们成为商铺的业主或租户五、项目招商（一）、进行项目规划（二）、制定招商政策（三）、招商广告策划（四）、招商策略先招主力店后招散客户，控制好招商进度。（五）、招商方式1）、现场招商2）、开招商会3）、分区招商4）、活动招商六、项目预算：（一）、工作经费工作人员：4名，人均2000元/月，小计8000元/月。招商办日常办公经费开支2000-3000元/月。（二）、宣传费用5-6分钟招商宣传片以及30秒电视广告片拍摄制作总计5-6万元。广告发布费：网络广告1万元（半年），电视台信息（两个月）3万元。七、合作方式方案一：双方各承担一半的经费开支，我司将按商铺营销总额的10%提成。方案二：招商日常工作经费由我司承担，我司将按商铺营销总额的20%提成。方案三：招商日常工作经费由我司承担，投资公司一次性付给我30万元酬金。我司将在810个月内，完成总量的80%。（以活动带招商，以活动促经营）附：“xxxx”杯苏州美食文化节策划方案“xxxxx”杯苏州美食文化节策划方案苏州石路不夜城将通过美食文化节的舞台，展示自己的新形象，传播饮食文化，开展国际交流与合作；另一方面，应不断总结办节经验，打破传统办美食节的方式，让市民融入其中，真正达到“食以人为本，节以人为乐”的效果，营造出“食人合一”的节日气氛！举办首届苏州美食文化节，其旨在于提升苏州美食的国际竞争力。然而，当今国际市场竞争的杀手锏有二：一是标准；二是文化。欣慰的是，苏州美食实质卖的就是一种标准，一种文化。一、活动目的通过节日活动，让世人进一步了解苏州美食、认识苏州美食、喜欢苏州美食，从而提升苏州美食的国际竞争力。并间接地达到宣传石路风味美食街，促进招商工作的顺利开展。二、活动原则安全第一，大众参与，体面轻松，皆大欢喜。三、活动卖点主题化、大众化、互动化。四、活动理念传承饮食文化，打造民族品牌！五、活动主题享受美食，感受欢乐。六、活动组织1、组织机构；2、工作分工；3、协调联络；4、对外宣传；5、安全保障。七、活动内容（一）准备期1、举行新闻发布会，传递苏州美食文化节的目的、原则、卖点、理念、主题等信息，唤起全市各方面的关注和支持。2、组织好对广告公司、公关公司的招标工作，严格按市场化的方式运作，优选协办单位。3、加强对外联络，协调合作关系，解决冠名赞助，确保基本费用。4、通过报纸向社会有奖征集苏州美食文化节标识、吉祥物，以及苏州美食形象广告语和歌曲。（二）举办期朝天扬帆正当时，苏州美食乐盛世。1、开幕式（晚上）主题：享受生活，享受欢乐。方式：主会场与分会场互动，做到简短、意深、形美、乐人。形式：主会场设在石路，分会场设观前太监弄、园区馨都广场美食街，并通过彩车队流动助兴的方式把分会场“串”起来。内容：（1）主会场举行开幕仪式，嘉宾致贺词，xxx高歌xxx，彩车队“扬帆”，电视进行直播，仪式完成后嘉宾登游船观江景；（2）分会场与主会场互动，嘉宾致贺词，打锣打鼓、舞龙舞狮、唱歌跳舞等助兴；（3）彩车队分两组：一组从xxx出发xxx路xxxxxxxxxxxx；另一组从xxx出发xxxxxx（随后每天彩车队都有活动安排）。2、品牌餐饮企业形象展示（第一层面）主题：有滋有味，多姿多彩。方式：设固定的展区，邀请本地、国内品牌餐饮企业参展。形式：通过美食宴，展示品牌及其文化形象。内容：（1）美食宴的实物艺术形态；（2）美食宴序的文化展示；（3）美食宴服务人员的仪表姿态。展区建议设在较好的会展中心内，让苏州美食这个城市名牌更加体面。3、火锅店促销活动（第二层面）主题：更欢乐，更轻松。方式：凡在苏州境内的合法火锅店，均可申请参加本项活动。形式：价格优惠，借节日开展促销。内容：在苏州美食文化节期间，对消费者一律实行16%的价格优惠，愿苏州火锅企业给消费者的生活带来“一帆风顺”。另外，苏州火锅品牌形象店可组织搞一些“更欢乐，更轻松”的促销活动。4、职业技能大赛（第三层面）主题：享受美食，享受生活。方式：争取企业冠名赞助。形式：邀请专家充当评委，对报名参加比赛的职业人员进行评比。内容：其中包括厨王争霸赛、中（西）式面点师大赛、茶艺师大赛和调酒师大赛等项目。5、彩车队助兴活动主题：动起来，乐起来。方式：品牌餐饮企业出资，汽摩企业协助，专业人员制作，联合统一行动。形式：通过彩车展示品牌餐饮形象，扩大节日活动范围，塑造美食整体形象，增添节日活动气氛，满足市民求乐心理。内容：（1）摩托车队开路，造型为小帆船，象征“千帆竞渡，八仙过海”；（2）彩车费用力争控制2万元之内，品牌企业可认定1-3辆；（3）彩车品牌企业自定主题，统一车型，由专业人员制作；（4）除主城区外，根据区县的申请，尽力安排前往助兴。6、长三角餐饮发展高峰论坛主题：沟通交流，合作共赢。方式：会议、报纸征文。形式：专业人士参加会议，市民参与征文。内容：（1）邀请政府有关领导、专家、学者、餐饮企业代表参加研讨会，论坛成果汇编成册；（2）在相关报纸栏目中举办有奖征文活动，并由企业冠名，暂定名称为：“杯”我与苏州美食；（3）在总结表彰大会为获奖者颁奖。7、小型创业项目推介会暨石路美食城招商说明会主题：开拓创新，自主创业方式：讲座、网络交流形式：市民可以参加讲座，或参与网上讨论。内容：小型创业项目推荐，石路风味美食街招商说明，餐饮业如何进行营销模式的创新、餐饮企业连锁式经营、餐饮企业的多元化经营等问题交流讨论。8、闭幕式主题：释放激情，感受欢乐。方式：国外艺术家在人民大礼堂内演出，彩车队在石路、观前街助兴。形式：邀请国外充满激情的民俗艺术表演团给闭幕式助兴，让人感受到苏州美食融入国际所带来的欢乐气息。内容：（1）嘉宾致闭幕词；（2）国外表演团演出；（3）演出完后主持人宣布首届苏州美食文化节闭幕。八、活动其它1、彩车队可由苏州餐饮企业和文化娱乐企业共同组建。2、主会场、分会场的苏州餐饮企业应与文化娱乐携手互动，共同把本会场的活动搞好。3、主会场、分会场向广告公司招标，由中标者落实经费和布置会场；组委会统一协调，按布场要求验收。4、彩车制作要