铭智地产项目内部认购方案

2018/1/8,铭智地产 项目阶段性营销方案,呈：河北铭智房地产开发有限公司,2008-MZ-70,（内部认购方案）,2,本报告的思路及框架,目标界定,产品与营销,推广执行,销售目标营销方向,精品分析营销价格销售控制,推广攻略,内部认购,内部认购方案 策划活动方案,3,PART-1 阶段性营销策略,4,整体营销目标与方向双管齐下 品牌至上,营销现状,御景名门一期体量小，有预售证名仕新区没有预售证，体量大,以铭智地产品牌为媒介，强势推出名下两大物业。,营销方向,营销目标,两个项目向市场整体推出，重点做好名仕新区的销售工作。,这种形势下，我们怎么办：,双管齐下品牌至上,5,区域市场竞争分析,2006年以来，定州市明确中等城市定位，先后编制完成了城区总体规划、三大功能规划、工业园区规划、区片改造规划及城市路网、水系等专项规划，重点推进“一城、三区、四镇”建设。 “一城”，即着眼提升定州城市档次和品位，谋划河北文博园、华北物流基地、文化产业中心三大项目，实施旧城改造、基础设施两大工程。铭智地产两个楼盘处于定州“一城”西部方面，属重点发展区域。 “三区”，主要围绕解决项目占地问题，规划唐河循环经济产业园、黑龙泉绿色产业园、沙河工业园，总占地9500公顷，近期可用地2280公顷，着力打造经济发展的增长极。 “四镇”，重点壮大李亲顾、清风店、东亭、明月店镇四个经济强镇，培育经济发展的次中心。,市场情况,房地产E网,6,区域市场竞争分析,现阶段主要竞争楼盘,重点竞争对手个案剖析,7,项目周边盘分布,区域市场竞争分析,点评,项目周边林立着风景城、金盛家园、金世豪庭、领秀城。前三位有的已是尾房，有的拆迁工作巨大。本案真正的竞争对手是领秀城。,8,领秀城招商引资下的地产形态,项目位置：兴定路交商业北街开发商：保定隆基泰和房地产开发公司项目规模：住宅部分由16栋小高层和高层组成项目特色：地理区位一般，主打欧洲城邦户型面积：户型区间80130m2，主力户型为90120m2、销售均价：均价2280元/m2目标客群：本地事业单位工作人员和经商户，对企业品牌认可的投资客户销售状态：一次性付款优惠4个点；银行贷款无优惠，现整体销售状况较好；项目预计在2010年10月交工使用,9,风景城、全城好位置，高容积率,项目位置：公园路与中山路交口开发商：河北张氏投资集团项目规模：总建筑面积80万平方米项目特色：地理区位超好，定州市首席绿色革命大盘户型面积：主力户型为90120m2、销售均价：一期10栋18层准现房均价2450元/m2， 3栋25层期房均价2500元/m2目标客群：本地置业者和经商户，政府机构人员销售状态： 10栋18层明年交房，还剩几十套一层和顶层，3栋25层期房2010年年底交房,10,金盛家园离我们最近的项目,项目位置：博陵街与中山路交口北行项目规模：住宅部分由16栋小高层和高层组成项目特色：音乐建筑风格配套户型面积：主力户型为88.02m2、 125.58m2、销售均价：均价24002500元/m2目标客群：本地置业者和经商户，政府机构人员销售状态：现整体销售状况一般；项目没有预计在2010年10月交工使用,11,定州房地产特点, 本地企业加外来开发商建设定州：本土企业如张氏集团、铭智地产、中天地产等，这些企业在定州有着深厚的政府关系；隆基泰和作为外来者代表，依靠的是品牌号召力。, 土地市场供给放量，地价不再高涨：房地产纳税是当地政府的税收一大来源。定州市政府广开地源、大兴土木，与开发商一起搞城市建设。2008年全国房地产市场低迷，开发商拿地的热情锐减，“地王”现象估计短时间内不会再现，地价趋势平缓。, 住宅市场产品同质化严重：三线城市购房者对产品要求不高，导致了开发商只注重营销层面，而忽略了楼盘最根本的产品设计。差异化、人性化、本土化才是住宅项目立足的根本。, 客户选盘受商圈影响明显：以时代广场为中心的商圈网罗着定州的人气和财气，靠近商圈的楼盘市场接受度就很高。远离商圈的项目的任务是挖掘自身卖点，完善产品，削弱因距离商圈所带来的劣势。,12,PART-2 内部认购方案,13,内部认购方案,一、市场目标认购时段：2008年12月1日2009年1月31日认购地点：中山路与博陵街交口新售楼部咨询电话：xxxxxxxxxxxx二、销售目标内部认购期间推售名仕新区9#12#中大户型，御景名门全部推出，缓解资金压力，争取多回款。在项目正式开盘前渲染气氛、积聚人气、确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。通过前期报纸、短信、等形象广告，展示项目及铭智地产品牌形象。通过前期认购试探市场及消费者反映，占领市场主场地位，做到有的放矢。,14,内部认购方案,三、内部认购执行方案1、内部认购流程以铭智房地产的名义通知（电话或信函）已积累客户12月25日9：00开始到新售楼部参加内部认购活动。（注：认购御景名门客户上午到场，认购名仕新区客户下午到场）在新售楼部安排客户排队位置，加强停车和现场客户管理。安排好到场客户的接待、登记工作。将客户按先后到场顺序进行分组，然后进场选购，每批5组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间做出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。正式公开价格，推出名仕新区9#、12#楼的相关单位；御景名门全部开放。,15,内部认购方案,销售员将已有明确意向的客户引至经理室（或财务室），客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购协议书书（一式二份）。工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。客户若没有机会选购我们的第一批房源，在推出第二批房源时，承诺已登记客户将有优先选购权。,商品房买卖合同签署流程单 封号单编号：,签署日期： 年 月 日,16,认 购 单（名仕新区） 年 月 日 编号：2008,17,认 购 单（名御景名门） 年 月 日 编号：2008,18,内部认购方案,2、手续办理购房客户商定房源后到销售部签订认购单并交纳2万元定金，按揭客户五日内交付首期款（总房款的30%）；一次性付款客户七日内付全款，并签订预订房协议书或商品房买卖合同 。同时可以领取认购客户抽奖顺序单。,认购客户抽奖顺序单,19,内部认购方案-转签促销活动,活动名称：“迎春节 铭智地产真情回馈新老客户抽奖活动”活动时间：2009年1月10日活动地点：新售楼部 活动内容：凡是在2009年1月10日（含当日）之前签订预订房协议书的名仕新区客户均享有参加抽奖的资格,活动实质：通过抽奖的方式刺激客户购房认购交款，给项目造势，为后期销售做好铺垫。,20,活动流程：,21,人员分工准备物料：,注：费用预算将在我方与贵公司确定具体活动流程后，在具体的活动执行方案中体现，现暂不计入在内。,22,PART-3 推广方案,23,一个成功的项目要善于表现自己！,一个楼盘的成功不单单只是靠自身的品质取胜,品质决定了我们成功的基础,而如何将成功的基础转化为真正的成功？,我们需要被市场认可！,因此,御景名门12月份媒体推广计划,24,御景名门12月份媒体推广计划,一、推广目标产品利润：通过开始对项目的整体运作，树立御景名门在定州的的高档生活社区形象，实现项目产品利润最大化，为09年1月份项目入市打好基础，最终尽快回笼资金。项目品牌利润：通过项目的包装推广，将御景名门的高端形象推出，让御景名门的高贵生活与现代都市生活相结合实，现品牌价值。企业品牌利润：御景名门为铭智的地产在定州开发的第二个项目，名仕嘉园作为一期项目的成功运作，为本项目的入市，带来良好的口碑，即可大幅度提升铭智地产的品牌知名度，树立开发商诚信、负责、实力的形象，为企业赢得良好口碑的同时，提升铭智地产的美誉度。,25,二、整合推广媒体策略12月份的推广目标就是为09年1月份项目启动市场做好充分的准备工作。1、自有媒体单页户型单页围档VI延展单页从整合传播的核心入手，提炼优势卖点全面解析本案高品质的生活价值内涵，全新定制生活居住标准。展现御景名门的核心区位、配套、交通、教育等优势卖点，充分展示御景名门作为高品质楼盘的价值所在。围挡充分利用工地现场围挡，将工地进行美化与包装，传达项目相关信息。VI延展有效利用售楼部内吊旗、展板等，美化售楼部的同时传达项目形象及销售信息。,御景名门12月份媒体推广计划,26,2、外界媒体报纸定州电视报绝大部分订阅客户为党政机关工作人员和有一定消费能力的客群、发行量为8000份每份入户。是项目的一级客户。建议12月份做满五期,形式为整版封底彩页。户外户外广告宣传周期长、受众面广，有利于更快地树立项目形象。电视定州电视台。电视推广以形象生动，影音同步能产生很强的视觉冲击力。建议使用穿插项目简介短片、滚动字幕。广播定州广播电台。广播具有传播的及时性，灵活性，广播的目标客户群大多为有车一族，为项目的一级目标客户群。内容直白简练、信息性强发单在充分利用传统媒体的同时，根据具体的情况区域覆盖式发单传播，由置业顾问