【毕业学位论文】（Word原稿）天津市土地使用权网上挂牌系统的设计与实现-软件工程

中图分类号： 学校代码： 10055 密级： 公开 专 业 硕 士 学 位 论 文 天津市土地使用权 网上 挂牌系统的设计与实现 of 文作者 指导教师 申请学位 软件工程硕士 培养单位 南开大学 答辩委员会主席 评 阅 人 南开大学研究生院 二一三年十一月 南开大学学位论文使用授权书 根据南开大学关于研究生学位论文收藏和利用管理办法，我校的博士、硕士学位获得者均须向南开大学提交本人的学位论文纸质本及相应电子版。 本人完全了解南开大学有关研究生学位论文收藏和利用的管理规定。南开大学拥有在著作权法规定范围内的学位论文使用权，即： (1)学位获得者必须按规定提交学位论文(包括纸质印刷本及电 子版 )，学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存研究生学位论文，并编入南开大学博硕士学位论文全文数据库； (2)为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文作为资料在图书馆等场所提供校内师生阅读，在校园网上提供论文目录检索、文摘以及论文全文浏览、下载等免费信息服务； (3)根据教育部有关规定，南开大学向教育部指定单位提交公开的学位论文； (4)学位论文作者授权学校向中国科技信息研究所和中国学术期刊 (光盘 )电子出版社提交规定范围的学位论文及其电子版并收入相应学位论文数据库，通过其相关网站对外进行信息服务。同时本人 保留在其他媒体发表论文的权利。 非公开学位论文，保密期限内不向外提交和提供服务，解密后提交和服务同公开论文。 论文电子版提交至校图书馆网站： 。 本人承诺：本人的学位论文是在南开大学学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩；提交的学位论文电子版与纸质本论文的内容一致，如因不同造成不良后果由本人自负。 本人同意遵守上述规定。本授权书签署一式两份，由研究生院和图书馆留存。 作者暨授权人签字： 年 月 日 南开大学研究生学位论文作者信息 论文题目 姓名 学号 答辩日期 年 月 日 论文类别 博士 学历硕士 硕士专业学位 高校教师 同等学力硕士 院 / 系 / 所 软件学院 专业 软件工程 联系电话 E m a i l 通信地址 （ 邮编 )： 备注： 是否批准为非公开论文 否 注：本授权书适用我校授予的所有博士、硕士的学位论文。由作者填写 (一式两份 )签字后交校图书馆，非公开学位论文须附南开大学研究生申请非公开学位论文审批表。 南开大学学位论文原创性声明 本人 郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名： 年 月 日 非公开学位论文标注说明 (本页表中填写内容须打印 ) 根据南开大学有关规定，非公开学位论文须经指导教师同意、 作者本人申请和相关部门批准方能标注。未经批准的均为公开学位论文，公开学位论文本说明为空白。 论文题目 天津市土地使用权网上挂牌系统的设计与实现 申请密级 限制 ( 2 年 ) 秘密 ( 10 年 ) 机密 ( 20 年 ) 保密期限 年 月 日 至 年 月 日 审批表编号 批准日期 限制 2 年（最长 2 年，可少于 2 年） 秘密 10 年（最长 5 年，可少于 5 年） 机密 20 年（最长 10 年，可少于 10 年） 摘 要 I 摘 要 随着整体经济形势迅速发展，土地成交量也不断增长，但是目前国有建设用地使用权交易市场的管理手段还不完善，竞买人以公开身份参与竞买仍然存在问题。国有建设用地使用权交易不仅要在公 开、公平、公正的环境下进行，还需要应用计算机和信息技术来提高土地交易方式的转换，保证土地交易市场公平有序的进行。 针对国有建设用地交易工作中 存在的问题，天津市国土资源和房屋管理局充分利用现代化信息技术，建立了一个功能完善的国有建设用地使用权交易系统，从而实现天津市土地资源的集中管理、集中交易，土地交易过程也受全程监管， 最大限度的防止结盟竞买、围标串标等违纪行为的发生。本文结合天津土地交易市场对网上交易的真实需求，利用 发语言和 据库管理系统，围绕国有建设用地使用权交易系统的体系结 构、功能模块、数据库等方面展开设计，充分满足用户的功能要求，合理的规划数据库结构，并对系统进行了实现与测试。 该系统目前已经在天津土地交易中心进行应用，并得到竞买人和挂牌人的一致认可。用户通过该系统不仅能够提高工作效率，还可以更好的实现土地交易市场的公开透明，有利于整个土地市场的资源优化。 关键词 ： 建设用地 网上挂牌交易 网上竞价 身份认证 of of is so as to to do It is to in an in an to in of so as to a To up a by of is as be In by in by I on of in on is is by It is to to of 录 I 目 录 第一章 绪论 . 1 第一节 项目的研究背景和意义 . 1 项目的研究背景 . 1 项目的研究目的和意义 . 1 第 二节 国内外研究现状 . 2 国外研究现状 . 2 国内研究现状 . 3 第三节 论文的研究内容 . 4 论文的研究内容 . 4 第二章 系统需求分析 . 6 第一节 网上交易 系统的现状分析 . 6 第二节 网上交易系统 系统的功能需求 . 7 后台需求管理 . 8 用户需求管理 . 8 土地信息发布 . 9 用户报名资料审核 . 10 地图服务 . 11 竞购地块 . 11 网银支付 . 12 用户信息管理 . 13 第三节 其他需求 . 14 下属行政区自主交易系统 . 14 短信信息平台系统 . 14 第四节 本章小结 . 14 第三章 系统设计 . 15 第一节 系统总统设计 . 15 设 计目标与原则 . 15 目 录 网上交易业务流程设计 . 15 系统架构的整体设计 . 17 术构架 . 19 系统技术特色 . 20 数据库设计系统 . 21 数据库设计模型 . 22 数据表清单 . 24 数据库表结构设计 . 26 第二节 系统详细设计 . 36 数字证书模块 . 36 注册会员模块 . 37 网上交易流程模块 . 38 竞买申请及保证金缴纳模块 . 40 限时竞价模块 . 41 出让信息管理模块 . 43 第三节 本 章小结 . 44 第四章 系统实现与测试 . 45 第一节 系统环境搭建 . 45 平台软件选型 . 45 平台硬件选型 . 45 第二节 系统开发 . 46 登录操作 . 46 首页界面布局 . 47 浏览出让信息 . 49 竞买申请资格认证 . 51 缴纳保证金 . 53 报价竞买 . 53 参与竞购 . 54 竞购结果 . 54 第三节 系统测试与分析 . 55 功能测试 . 55 目 录 负载测试 . 58 第四节 本章小结 . 58 第五章 总结与展望 . 59 参考文献 . 60 致谢 . 62 个人简历 在学期间发表的学术论文与研究成果 . 63 第一章 绪论 1 第一章 绪论 第一节 项目的研究背景和意义 项目的 研究背景 近几年来，随着天津的整体经济形势迅速发展，越来越多的投资者涌入天津市场，尤其以一些独具实力的房地产投资公司为代表。它们的投资意向使天津土地 市场 的成交土地数量不断增加，成交金额也屡创新高。从 拟定招标、拍卖、挂牌出让公告 到 拟定招标、拍卖、挂牌文件 再到 组织实施土地公开交易活动 最后到 签订国有土地使用权出让合同 这一系列的手续都在天津土地交易中心完成 。 天津市政府设立的天津土地交易中心是全市唯一的有形土地市场和土地交易的专门机构。 天津土地交易中心作为全市唯一实施国有土地使用权出让、租赁工作的 机构，为天津市 出让土地 、 办理土地使用权转让、出租等手续，对各种土地交易信息进行统一的收集、分析和发布，为土地交易提供了一个标准化的土地投资、交易场所。 天津土地交易中心的唯一性决定了其职能地位的重要性，也决定了在每一块土地交易过程中各个环节的 严谨性，因此， 国有土地使用权挂牌出让网上交易系统变得尤其重要。 项目的研究目的和意义 传统的 国有 建设用地 使用权交易 系统 要求竞买者不断往返于土地交易中心的交易大厅进行地块报价，这种传统的交易模式不仅不方便竞买人参与地块竞买也增加了竞买人的竞买成本；与此同时 ，竞买人参与公开竞 买，容易透露竞买人的身份，出现私人联盟招投标、暗想操纵、压低买卖价格等不良现象。 天津土地交易中心国有建设用地使用权网上交易系统 采取 竞买人在现场进行登记、报名后确认挂牌人的身份，确认身份后在挂牌文件所要求的时间内进行报价，如果在挂牌地块的截止时间仍有两个或两个以上的竞买人表示要求参加该地块的竞买活动，则该地块进入现场竞价环节。 在现场竞价环节中，出示的有效报价最高者为竞得人。 在报名及其竞价过程中，竞买者身份均不被透露。 国有建设用地使用权网上交易系统 与传统交易方式相比具有如下优势： 第一章 绪论 2 1、挂牌交易的形式相比更加快 捷更加方便。 与传统的交易方式相比， 网上交易系统 更加的人性化、智能化，竞买人可以通过浏览相关网站来查看各个公告地块的相关信息，同时还可以网上参与竞买，竞买人可以不到现场就可以实现从报名到摘牌的一系列环节，方面了竞买人竞买地块，简化了交易竞买程序。 2、 挂牌交易的过程更加透明公正。 挂牌地块在交易过程中的截止时间倒计时是以系统自动记录的时间为准，不能进行人为更改 ，在挂牌地块竞价时只有按照相关地块要求的竞买加价幅度进行竞买的报价，系统才会予以确认。而报价系统只有参加挂牌地块的竞买者才能进入系统进行报价，相关工作人员 及其他人员无法进入该系统，这些相应的制度都对交易市场进行了约束，杜绝了不良行为的发生， 使 交易环节更加透明公正。 3、网上挂牌交易时间充分。 网上 交易 系统有 20 天 地块公示期和 10 个工作日的 挂牌期， 在公告规定的挂牌期限内，竞买人填写报价单，经交易中心审查后，将高于当前最高挂牌价格的有效报价公告显示在电子屏幕上（按报价时间的先后顺序处理），且允许多次报价。在挂牌时间截止时，除最高报价人外，另有一个或一个以上竞买人表示要报出比挂牌截止时的最高报价更高的价格的，则挂牌出让进入现场竞价阶段。现场竞价由竞价主持人主持，取得 该地块挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价，挂牌截止时的最高报价人必须参加现场竞价。这种交易模式给竞买人较为充分的考虑时间，有利于竞买人的理性决策 1。 第二节 国内外研究现状 根据相关数据显示，在 2012 年的国际房产市场上，中国成为持续繁荣的四大房产市场 之一 。 房地产经济已经成为大多数国家经济发展中很重要的一部分，无论是发达国家还是发展中国家，都将经历房地产经济为国家发展过程发挥重要作用的阶段。 国外研究现状 美国的土地分私人所有、联邦政府所有和州政府所有三种，分别占全国土地总面积的 58%、 34%和 6%，另有 2%为印第安人的保留地 2。 在完全的市场经济条件下形成和发展起来的美国土地市场，美国政府运用经济、法制手段对土地交易市场进行管理，并且同意私人土地出售和出租，这种出租和出售的行为第一章 绪论 3 政府一般不会干涉。对于出售的土地，买卖双方将根据当前的土地市场价值进行评估，根据评估的市场价值双方进行协商，双方对销售价格均表示认同时买卖双方 签订协议书，之后买卖双方拿着出售和购买协议到有关政府部门办理土地交易相关手续。 虽然美国的土地市场相对自由，但是一系列土地交易的活动也必须遵循相应的法律法规来进行，还需要向 政府缴纳相应的不动产税。 日本作为土地私有制国家，私有土地的占有比例占国家全部土地的比例较高。截至 2008 年，日本的私有土地占有率占全部土地的 比率高达 66%，而国有及共有土地占有率只有 34%。 日本是一个人多地少、土地资源相对稀缺的国家，因此日本政府对土地交易一直进行严格限制，对每宗土地都实行现场实地考察，对出让区域进行限制，实施发牌制度，对土地价格也有相对的管理制度。日本建立了一个土地交易许可制度来防止土地的投机活动。然而， 事实 证明土地交易许可制度不能有效地平衡需求和供给之间的关系，因此不能从根本上解决日本 的土地交易问题。 许多国家都建立了与国土资源管理有关的数据库和管理系统，实行国土资源的信息化管理。国外在土地管理和辅助规划方面有着丰富的理论和实践经验，对我国现阶段土地信息化的管理研究提供了很多可以借鉴的经验。 国内研究现状 我国的 土地交易模式分为招标、拍卖和挂牌三种 。 招标是指市、县 国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人或其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖是指 市、县 国土资源管理部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地 点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为 。 挂牌是土地公开出让的重要方式。挂牌 指市、县 国土资源管理部门发布 挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在 指定的土地交易场所挂牌公布， 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果 或现场竞价结果 确定土地使用 者 的行为。 这种土地出让的操作模式规范了土地市场，政府的土地管理水平提高的同时也促进了房地产市场的有序健康发展。 随着网络的不断迅速发展，土地市场的网上交易也得到了推广和应用。 作为一个新兴的金融交易，国有建设用地使用权网上交易系统 以 其较低的成本价第一章 绪论 4 格和广阔的发展前景，已经越来越引起人们的关注。 国有建设用地使用权网上交易系统主要通过远程服务来完成，在未来相当长的一段时间内，势必成为不可缺少的交易模式，从而为我国的土地经济市场提供了一个良好的市场 3。 随着环渤海地区的开发、开放，天津市作为渤海地区的重要经济城市，尤其是滨海新区 纳入国家战略发展布局之后 ，使得天津进入到了一个大发展、大繁荣的时期。 土地资源是天津经济和社会发展的重要载体，是政府经营城市公共资产的首要内容。天津市人民政府为了加强国有土地有偿使用管理， 2003 年出 台了 天津市国有 土地有偿使用办法 ， 天津市国有土地有偿使用办法的出台为规范土地市场、增强政府的土地资产 、加大城市基础设施建设等方面提供了依据，也为天津努力打造现代化城市提供了具体的实施目标。 天津土地交易中心 国有建设用地使用权网上交易为全市经营性用地和工业用地集中交易打造的高科技网络服务平台。 这套网上交易系统充分利用现代互联网的优势，应用成熟 术，将天津土地交易中心与各个区县土地局建立在同一个互联网平台上；在该平台上系统能够将各个区县局的报价实时的显示在中心局以及各区县局的报价大屏幕上，以此实现中心土地交易向区县局 延伸的路径。 土地交易中心本着为参与土地交易的企业提供更好、更方便快捷的土地交易工作需要，利用现代信息管理技术，本着公平、公正、透明的原则，以提高土地交易办公效率，降低交易企业的交易成本为目的实现土地资源从土地出让公告、挂牌报价、竞价到挂牌结束的整个生命周期的信息化管理。从而全面提高天津市土地交易信息管理的水平，扩展天津市土地资源交易的范围，从而更好地为广大交易企业服务。 2006 年 4 月实施集中交易以来，房地产开发用地在土地交易中心公开出让，为区县经济又好又快发展提供保障。 第三节 论文的研究内容 论文的研究内容 本文结合中心报名的管理流程，确定系统的总体结构和主要功能，同时，就系统功能需求、数据库设计、信息与数据要求等进行了全面详细的分析，通过系统的实际设计与开发来阐明如何将各种技术下进行有机结合，实现了土地第一章 绪论 5 交易信息的网上公布、网上竞买和网上拍卖，提高了土地交易的透明度，体现了公平、公正、公开的市场竞争机制。 本文 具体研究主要包含以下几个方面： （ 1）对中心报名系统需求进行了调研与汇总， 遵循 软件工程思想，将其按照功能需求和性能需求两个方面进行梳理，分析了系统开发的可行性和必要性。 （ 2）按照系 统的需求分析，分别从 国有建设用地使用权网上交易系统 的模块划分、流程设计、用户的用例图设计和数据库设计等多个方面展开设计工作 4。 （ 3）按照需求分析和设计思路，利用 B/S 软件结合成熟高效的硬件防火墙等网络设备 进行开发，完成了系统的开发工作，对系统的实现情况进行了必要的说明。 （ 4）对论文的整体工作进行总结和展望。 第二章 系统 需求分析 6 第二章 系统需求分析 系统的需求分析是按照软件工程思想进行软件开发的一个重要的基本步骤5。通过需求分析，可以确定用户对系统在功能上、性能上的要求。如 果没有需求分析就设计和开发软件系统的行为是难以理解的 6。 第一节 网上交易 系统的现状分析 国有建设用地使用权网上交易 是 指市、县国土资源局或其委托的下属国土资源交易中心 利用 国有建设用地使用权网上交易 系统在网上发布出让公告 ， 并按照国有建设用地使用权出让公告和出让文件要求接受竞买者的竞买申请，确定合格竞买者， 进而 组织合格竞买者通过互联网 络进行 竞买，确定国有建设用地使用权人的行为。交易系统有信息发布系统、网上注册系统、竞买申请系统、网上报价系统、网上限时竞价系统等部分组成。网上交易的内容包括：交易中心发布 出让公告；自然人、法人和其他组织完成网上注册； 下载 挂牌 文件及其他相关 文件， 进行手机验证码验证 ，提交竞买申请 书 ，缴纳竞买保证金，获得竞买资格成为竞买人；竞买人在规定的报价期限内进行网上报价； 竞买人按有关规则参加网上限时竞价等。 国有建设用地使用权网上交易 系统为土地市场 的发展和建设做出了卓越的贡献，使土地交易的各个环节更加便捷，但是 国有建设用地使用权网上交易 系统还处于初级探索阶段，整个系统建设还不够完善、有待成熟，一些地方在交易过程中出现了一些弊端还需亟待解决， 其中主要存在以下几个方面的问题： （ 1） 竞买人 还很 难接受 出让地块的 大额网上交易 。 网上交易 存在一定的风险性， 使竞买人在短时期内还不能完全相信网上交易，这种风险性在现行的情况下还不能完全避免，因此选择 网上交易的一般只局限于 一些 金额较小 的 地块项目。在一些 金融较大 的出让地块报名时，竞买人还是采取 较为 传统的报名方式 7。 （ 2） 竞买人间竞争过于激烈。由于网上交易系统报名方式的实现，竞买人不再受地域的限制，很大程度上方便了竞买人，因此地块的竞争就愈发激烈，从而造成了土地价格的高涨。 第二章 系统 需求分析 7 表 天津中心城区 2013 年部分成交地块明细表 序号 项目名称 土地性质 成 交金额（万元） 楼面地价 （元 / 成交日期 1 红桥区佳宁道地块 住宅、商服 79000 7959 7月 17日 2 红桥区红旗北路地块 住宅、商服 65300 6350 7月 5日 3 河东区棉三天鼎地块 商业金融业 103000 10000 1月 30日 4 河西区陈塘科技商务区 住宅 110000 12400 5月 16日 5 南开区鞍山西道与白堤路交口地块 商业金融业 78200 7349 1月 9日 从表 可以看出 2013 年我市中心城区 地块成交金额较高主要是因为市场的开放 ，使得很多省 外的大型房地产开发商涌进天津市场， 加剧了 竞争， 推动 了土地价格的高涨。 （ 3） 国有建设用地使用权目前还没有完全能够在网上实现。 在 国有建设用地使用权 交易过程中，如发布招标、拍卖或者挂牌公告；挂牌截止时间显示；远程报价；成交结果公示等 可以在网上完成 ， 但后期的签订出让合同、土地交付等环节还 需线下达成 。 第二节 网上交易系统系统 的功能需求 整个天津的大发展离不开土地市场的推动， 对于天津市土地市场来说，天津市 国有建设用地使用权网上交易 系统有着重要意义， 所以 需要对天津市 国有建设用地使用权网上交易 系统 进行高质量的系统需求 分析 与设计。 网上交易 系统的使用角色主要有 内部用户 、竞买人和系统管理员。 图 系统功能用例图 第二章 系统 需求分析 8 如图 示， 给出 天津市 国有建设用地使用权网上交易 系统 的功能用例图。 后台需求管理 后台需求管理的用例图如图 示。 系统管理员可以进行用户管理、菜单定义、系统监控、地图发布等后台操作功能。 用户管理可以审查一般用户的注册信息的准确性， 审核无误后可以为用户开通网上交易系统；菜单定义可以为提供各个功能的菜单选项，还可以通过快捷方式进行访问，为用户提供更加方面的操作环境； 系统监控可以监控系统 的参数设置、运行状态及操作模式； 地图发布可以发布公告地块的地图信息、地块位置，内部用户和竞买人可以通过系统查看地块地图。 图 后台需求管理的用例图 用户需求管理 用户需求管理的用例图如图 示 。因为 网上交易 系统面对很多类型的用户，而用户的权限是 了解 出让地块所有信息发布的来源，因此为了保证用户系统的安全性，就需要系统管理员对每一个用户进行严格的审查和用户管理 8。用户的需求管理包括 用户 注册、认证用户、 接收手 机密码登录 、 权限定义、黑名单记录等。用户注册是前提， 竞买 用户 在注册时需要填写一定的 个人或企业 信息 ； 认证用户是对用户提交的竞买资料和相关的竞买信息进行 审查已 确保用户注册信息的真实性 ； 接受手机密码登录是指个人或企业通过关联手机，在登录时输入手机号码以获取登录密码，确保其安全性；权限定义是指系统管理员为用户定义对系统资源的访问权限；黑名单记录是 把 有延期缴纳土地出让金、有第二章 系统 需求分析 9 闲置土地 、 存在不良 银行贷款记录的竞买者 列为 黑名单 用户 ，列为黑名单的用户 将 不能进行网上交易活动。 图 用户需求管理的用例图 土地信息发布 图 出让信息 发 布的用例图 出让信息发布的用例图如图 示。内部用户可以查询和发布各个出让地块信息、出让公告、报名信息、竞价出价记录、成交结果公示、历史地块信息和其他信息。出让地块信息可以查看各个地块的具体信息，了解规划条件、位置示意图及特殊的报名条件等 ； 出让公告是为了让竞买人及时了解 处于公告期第二章 系统 需求分析 10 地块的信息，包括购买文件时间、报名时间段、竞买保证金数额及具体摘牌时间等；报名信息可以了解具体每一个地块的竞买人信息和每一地块的竞买人有几家；竞价出价记录可以及时了解地块的出价情况、出价轮数和增长幅度； 成交结果公示是发布成交地块 的交易结果和信息；历史地块信息是可以查询已成交地块的历史挂牌信息和地价情况；其他信息是可以查询流拍地块等其他情况的地块信息。 用户报名资料审核 用户报名资料 审核 的用例图如图 示。 用户报名资料审核的内容包括 竞买申请书、授权委托书、企业证明材料、保证金收据、竞买报价单等。竞买申请书是竞买人对地块详细情况已经知晓的承诺和按照相关规定参见地块竞买的承诺；授权委托书是个人或企业法定代表人将竞买地块委托给其他人员代为办理的证明； 企业证明材料是在报名中所需要的企业的相关文件，包括 营业执照、法人设立章程 、法人权利机构竞买决议、主管部门批准文件、法人及委托人身份证、董事会成员名单 ； 保证金收据是银行为个人及企业对已转让交易中心账户的地块保证金所开具的凭证；竞买报价单是个人或企业对竞买地块所报出的土地价格。 图 用户报名资料审核 第二章 系统 需求分析 11 地图服务 地图服务 的用例图如图 示。地图服务集各种技术地理数据库于一体，结合 理图形数 据为内部用户和竞买人提供电子地图服务 9。地图服务的主要功能包括 地块地理 位置查询、周边设施服务查询、交通路况查询、地图缩放、距离测量和交互查询等。 位置查询 是指在 天津市布局地图上选择出让地块所在的区域 ， 对区域进行放大之后可以查看地块的详细资料；周边设施服务查询是地图上有一定相关设施图标，可以了解周边设施的配套是否完善；交通路况查询是可以查看地块的出行是否便利，公交车、地铁等交通系统是否已经建成；地图缩放是 指对所选择的出让地块区域位置进行放大或者缩小； 距离测量 是指在地图上选择任意的两个点来进行直线距离的测算； 交互查询可以同时了解两个以上地块，对所选地块进行对比。 图 地图服务的用例图 竞购地块 竞购地块的用例图如图 示。竞购地块的具体功 能有进行竞价申请、支付保证金、竞价时间倒计时、参与报价和竞价结果查询等。竞价申请是竞买人按照地块文件的有关要求准备地块申请资料，然后由内部用户对提交的资料进行审核，资料审核无误后，内部人员会为竞买人发放地块竞买申请书；支付保证金需要竞买人将规定的保证金支付到交易中心要求的账户内，确认到帐后可进行报名；竞价时间倒计时是指一般每个地块的竞价时间为 20 分钟，竞价时间第二章 系统 需求分析 12 采用倒计时的方式，在竞价地块竞价截止时间之前，都可以进行报价；参与报价是指竞买人根据屏幕上显示的地块出价情况对地块进行加价报价，一般加价幅度为 10 万元 或 10 万元的整数倍；竞价结果查询是指地块截止到摘牌时间的最终有效报价查询，确认交易结果。 图 竞购地块的用例图 网银支付 网银支付的用例图如图 示。网银支付管理包括身份认证登录、支付保证金、查询支付记录、确认到账等。 身份认证登录需要竞买人凭借注册账户和手机验证码登录，审核通过后自动登录；支付保证金是竞买人选择自己的固定银行，登录网上银行后，将保证金汇入交易中心具体的银行账户；查询支付记录是方便竞买人查询保证金汇入的进展情况；确认到账是内部用户和竞买 人确定保证金系统支付成功，支付成功后竞买人凭借交易中心开具的保证金到账凭证，竞买人方可报名。 第二章 系统 需求分析 13 图 网银支付用例图 用户信息管理 用户信息管理的用例图如图 示。 用户信息管理的功能包括 内部信息用户浏览、修改内部用户信息、密码修改、站内消息等。内部信息用户浏览可以了解用户的确切真实信息和登录使用情况；修改内部用户信息可以修改用户的具体信息，如真实姓名、证件号、联系方式等；密码修改可以修改将用户登录密码重新修改；站内消息是用户可以浏览系统管理员发布的程序更新等系 统消息。 图 用户信息管理的用例图 第二章 系统 需求分析 14 第三节 其他需求 除了对 天津土地交易中心 国有建设用地使用权网上交易 系统的功能需求进行分析外，还对该系统其他非功能性需求 进行 研究。 下属行政区自主交易 系统 天津市共 13 个市辖区、 3 个县，除市内六区外，环城四区和郊区两区三县的工业招拍挂项目均在所在辖区、县进行摘牌，天津土地交易中心及公证处人员进行电视视频转播与监控。这样下属各个区县可独立操作网上交易，实现了各区县局网上交易系统，方便了竞买人。 短信信息平台系统 竞买人登录 网上交易 系统 时系统服务平台会为注册账号的手机号码提供短信通知及验证码等功能， 竞买人只有凭借短信验证码才可登录到交易系统进行操作 10。这样增强了系统的安全性，防止其他人员随意操作避免在系统交易过程中出现问题。 第四节 本章小结 本章总结了天津市 国有建设用地使用权网上交易 系统的重要作用以及存在的主要问题。同时对拟建设的系统进行了功能需求分析，将需求功能分为 后台需求管理、用户需求管理、土地信息发布、 用户报名 、 资料审核 地图服务 、竞购地块、 网银支付 、用户信息管理等模块，详细描述了各个模块的系统用例功能，并对系统的非功能性需 求进行了分析总结。 第三章 系统设计 15 第三章 系统设计 第一节 系统总统设计 设计目标与原则 天津市 国有建设用地使用权网上交易 系统的建设是实现“一个平台、两个市场”建设的重要环节，是天津市土地交易市场管理服务平台的核心。 天津市国有土地出让占我市财政收入的 比重 很大，关系 着 我市经济的持续稳定发展，因此天津市土地交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。 该系统遵循先进性、 安全性和稳定性、 系统性、实用性及可维护性等原则，建立经济合理的系统设计方案。先进性表现在 采用 术 、以 型机为服务器、硬件平台以 为系统的数据库平台，满足了技术与业务的发展需求； 安全和稳定性表现在网上交易系统采用了当 前 最先进的 术与信息技术，以保证系统成果的先进性和安全性； 系统性表现在整体规划、统一设计、具体实施，彼此之间相互衔接的标准体系；实用性表现在 功能上更贴近天津土地交易的实际应用，在系统设计上充分利用现有资源，以获得最优的经济效益和社会效益； 可维护性表现在 对系统 进行日常的维护管理工作，降低维护法人难度和成本，减少人为隐患的发生。 网上交易 业务 流程设计 网上挂牌 出让，是指市、 区 县国土资源行政主管部门利用网上挂牌出让信息系统，发布国有 建设用地 使用权 挂牌 出让公告，接受竞买人网上报价申请，在网上自动确认申请人竞买资格，通过计算机程序组织竞 买 人在网上报价并自动确认网上竞得人的过程 11。 交易系统建设的目的是为了使竞买者在电脑前就可以了解地块的详细信息，并且能完成整个交易。在网上交易的过程中， 用户 需要首先凭借手机验证码进行登录 ，提交竞买申请书，支付竞买保证金获得竞买资格，进行报价 。 如有两家以上企业在挂牌截止时仍 有竞买意向 则进入竞拍环节 ， 直到竞价结束，确认交易结果签订成交确 认书 。接下来 竞得人办理出让手续，未竞得人办理退还保证金手续。网上交易业务流程设计如图 示。 第三章 系统设计 16 图 网上交易业务流程 第三章 系统设计 17 系统架构的整体设计 构建整个系统 需 依据数据 现状，参考国内外的成功案例，对系统功能和结构进行准确的划分，设计 出 最合适的体系模型。系统的整体 结构设计 以 为系统的基础构架平台，系统以 B/S 形式访问系统的客户端 ，在 ， 信息资源零散地分布在各个网格站点 ， 信息网格采用接口连 接这些信息资源 ， 可以大大提高网格信息查询和浏览速度 ， 提高知识的利用效率 12。 天津市 国有建设用地使用权网上交易 系统的构架内部将划分为表现层、应用层、逻辑层和数据层四个层次结构 13。整个系统架构的总体结构模型如图 示。 图 系统架构的总体结构模型 第三章 系统设计 18 表现层是 展现给用户的界面，即用户在使用一个系统的时候他的所见所得。用户通过该层访问 网上交易 系统、接受用户的请求，及时的返回数据，系统管理员 也 通过该层进行管理、监控与维护。该层用于显示数据和接收用户 输入的数据，为用户提供一种交互式的操作界面。 应用层是 由服务端进行控制的 ， 该层 是 为用户提供自主开发的功能模块 。 本系统以 式访问 ，任务逻辑是可以根据客户指令执行的