城市综合体研究及经典案例

汇报纲要 一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征 五、本项目概念规划 六、初步经济效益探讨 定义 综合体是将城市中 商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件 建筑综合体的出现是 城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张 到一定程度的时候，在这个区域的 核心部分 就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高 ,土地资源的紧张 ,这种综合体建筑形式会越来越多。 基本概念 综合体的两种表现形式 一种是 城市形态 的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体； 基本表现形式 另一种是 经济形态 的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。 城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性 ,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦 . 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 基本特征 : 综合体设计并非单一房地产开发设计 ,非常讲究与城市交通的联系性和互动性 ,以及城市性功能的设计 (站台 /银行 /医疗等市政设施 ) 大型综合体设计实际很多层面是定向设计 ,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计 ,强调设计对业态的适应性 ,如层高 ,特殊要求等 . 业态组合必须考虑的全时段 ,昼 ,夜经营型业态必须考虑配比关系 . 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形式 多样化 单一 投资风险 较小 较大 总投资 一般较大 相对较小 经济风险 较大 较小 客户来源 具有自我寄生功能，部分 来自于内部 全部来自于外部 客户活动 体验式的 目的性的 客户综合使用成本 较小 较大 综合体与单功能物业比较 基本特征 : 综合体一般以下四种发展模式： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 主 ) + ) + 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 发展模式 : 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 ) + ) + 例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 主 ) +例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式 . 汇报纲要 一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征 五、本项目概念规划 六、初步经济效益探讨 根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四 “ 以商业为核心功能的发展模式 ” 中航苑都市示范区（ 建议模式 硬件指标 五星级酒店 （“希尔顿”式） 1 新型商业社区 （“新天地”、“兰桂坊”式） 2 “场、 “纪 念公园”式（日本 关西科学城）的 公共场所 3 引领潮流的展示中心 5 具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式） 4 中航苑都市示范区（ 建议模式 6 7 2 3 4 5 1 五星级酒店（“希尔顿”式） 标志性元素 新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式） “场、 “纪念公园”式的公共场所 具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式） 引领潮流的展示中心 娱乐型（创新业态）购物中心 人文性补充 功能性举措 /景观型购物中心 （新型商业建筑形式） (1 2 3 5 4 2 格） 何型城市网络，分为 6个 一个 在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份 1 5 6 4 3 2 68层超高层中航广场创造深圳又一风景线 志性建筑群 超高层 /豪华酒店 模式 1 李嘉诚投资 创造“财富神话”的场所 和黄总部以及 相当量级的国际机构的加盟 层超高层中航广场创造深圳又一风景线李嘉诚投资 创造“财富神话”的场所 和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为 酒吧街：深南 红荔都市风情 规模效应： 过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击 （ 人文 符号 ） 酒吧街 工作之余找乐的最佳去处 看不完的人 24小时不停息的都市疯狂 由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的 新产品、新创意、新理念的集中展示区 潮流发布中心 信息发布站 品牌橱窗 主题推广区 投资会联络处 标志性等候点 模式 5 创新 业态（娱乐型购物中心）的聚焦点 建筑形式及理念 磁力效应： 消费者提供独一无二的经历 运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所 城市之门 媒体展廊 线的营造 “第五大道”式的符号意义轴线 模式 4 视觉中心与轴线的营造 “第五大道”式的符号意义轴线 高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊 线方向的视觉焦点 建议层数： 5层 可以体味到都市生活的各种乐趣 有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和 纽约、伦敦、巴黎的市中心一样 是对过去集市型商业精神的回归，又迎 合当代都市人个性化需求的地方 能性举措 景观型购物中心（新型商业建筑形式） 模式 2 设计理 念 混合效应： 招商 /设计的互动性 “ 50： 20： 30” 零售、餐饮、娱乐的 的建议比例，这一比例依据市场 不同略有变化（与 常规比例 75： 15： 10有相当差异） 与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼 观景平台 体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台 直通街概念 建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店 与环境亲和、融合的街区代表 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报 与传统的 非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院 /俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有 “ 情景化服务 ” （ 一组名牌专卖店 形成整体多中心效应： 能性举措 景观 型购物中心（新型商业建筑形式） 模式 2 专家公寓 留学生公寓 经理人（ 寓 艺术家公寓等 保有成为卖场的弹性 （商业的自然演变） 塔楼）：“多功能 公寓” （功能性举措） 楼） “ 释放小空间的多种可能 建筑无限可能的场所 弹性空间 满足变化性需求 多样的选择 自由设计 顺应型 菜单式平面（ 个性化平面（ 满足不同生活方式的平面（ 大空间平面（ 具有可变性住宅 （ 可自行设计的住宅 (开放式厨房 （ 多功能室 ( 弹性空间 满足 住魔方） 个性化和适应变化性要求 + = + = + = or 一的组合模式 具有可变性住宅 （ 模式 居住菜单） N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R 住魔方）户型设计的可变性与适应性 超标准服务式公寓标准 标准配置 标准化自控管道输送空调系统 相对宽大的露天生活空间 完善的厨房配套设施 提供可供将来之需的家具组件 常规设施 高速电梯 私密性安全性极佳的地下停车场 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统 使用选择 长期定居 临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理） 临时居住（其余时间用于假期出租） 出租 轮流的假期客房预约 超标准服务式公寓 楼）： “超标准服务式公寓相关建议” 楼）： 超标准服务式公寓 超标准服务式公寓 建议层数： 31F 超标准服务式公寓建筑形式 建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性 街墙立面的营造 标志性建筑群 强制视觉冲击 68层高中航广场及南、西两面的建筑群，与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳城市主天际线 沿街环境的营造 “纪念公园”式的公共场所 人文符号 国际都市 景观创作营 艺术家的创作基地 彰显深圳都市魅力 国际化的文化路标 英国皇家雕塑家协会 法国艺术家协会 国际都市景观创作营 沿街环境的营造 （“ 街道家具” /景观元素 人文符号 ） 加强地块与中心公园的联系，设置空中走廊，联系本项目与中央公园的人流。 沿街环境的营造 中心公园的资源利用 中心公园 造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合 强调建筑空间影响人们行为方式的原则 街区的营造 （完善的步行系统 /风格化的建筑群 人文符号） 地下空间的营造 地下停车场空间的畅通 华富路 地下与中心公园贯通 建筑类别 计算单位 标准车位 公寓 每户车位 业 一类 每 1000 建面 类 2 商业停车： 120个 公寓车位： 大于 450个 2F 地下空间 设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分别设出入口 心公园 2F 1F 本项目停车场 富路 中心公园停车场 下商业走廊 中心公园 心公园停车场 项目停车场 华路口站台 景观创作营 地下空间的营造 公寓面积： 商业面积：约 3万 总建面： 8万 占地： 容积率：约 域开发建议 地块面积测算 中心公园 公寓面积： 总体商业面积：约 总建面： 占地： 8500 容积率：约 5 3 公寓面积： 2万 商业面积：约 6000 总建面： 占地： 6200 容积率：约 4 商业面积：约 5000 总建面： 5000 占地： 4500 容积率：约 寓总建面：约 商业总建面：约 总体容积率：约 区域开发建议 商业分布 中心公园 部 1F、 2F、 3F 出售比例： 50% 1F、 2F、 3F 出售比例： 100% 1F、 2F、 3F 1 4F 出售比例： 75% 80% 1 4F 出售比例： 30% 50% 5 报纲要 一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征 五、本项目概念规划 六、初步经济效益探讨 1,城市综合体的开发是最为复杂 /链条最长 /环节最多的开发领域 ,它更重要的要专心专一的整合资源 ,形成强大的 “外包经营” 和 “离岸经营”体系 ,而非全链条独立运做 . 链接 :国贸商品城 2,城市综合体的开发区别于复合地产开发 ,首要的任务不是强调赢利能力 ,而是强调风险控制能力 . 往往商业是综合体的难点也是重点 ,控制了商业风险也就控制了整盘风险 1,招商先行或以假设定制的方法控制业态与建筑的搭配 ; 2,持有部分售卖部分前期剥离 ,明确经营管理重点和设计重点 ; 链接 :星光大道案例 链接 :汇都国际案例 3,特殊业态专项研究 ,独立设计 ,确保经营效果 ,体现专项价值 ; 链接 :财富中心设计 4,势必控制自身整体商业规模 ,强调区域商业共融 ;势必强调商业价值而非商业面积 . 链接 :曲靖项目 5,提早引进高水平招商公司 ,多家设计院 ,组建运营管理公司 ,前期策划公司 ,三位一体进行商业规划 . 链接 :顺城项目 形象是综合体的第一要务 ,形象建立体系 人文符号 功能化体系 区域标识 强制性视觉冲击 标志性建筑 /豪华酒店 硬性指标 软性指标 商业建筑群 便利停车 步行系统 特色符号语言 纪念性 /风格化建筑（群） 交通畅顺 多功能公寓 汇报纲要 一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征 五、本项目概念规划 六、初步经济效益探讨 （ 1）宏观市场环境分析 大势： 市场上存在一种观点，即认为政府对于楼市采取的一系列限制措施是为了打击楼市的价格泡沫。但是房屋价格相对家庭收入，其实从 1997年以来是在下滑显著。总体来看，房屋购买能力从 2003年以来都处于较稳定的水平，换句话说，房屋的平均价格没有比 5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。 中国的平均 003年至今都是在 89倍的范围内，从表面上看，高于国际标准 36倍的水平，但 据世界银行对 96个国家和地区的调查结果，发展中国家和低收入国家的 其实政府采取严厉的政策措施，并不是为了打击房地产价格泡沫，而是为了解决一个社会问题，即帮助中低收入家庭提高购房能力。 （ 一个国家或城市的年平均上市房价和居民年平均收入的比例） （ 1）宏观市场环境分析 佐证： 根据中共中央、国务院 6月 13日上午在北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议上胡锦涛主席所做的讲话精神指出， 促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。我们不难看出，全国房地产市场必将趋于稳定，而处于上升期的昆明的房地产市场也必然走向稳定和持续走高； 中共中央 7月 21日上午在中南海召开党外人士座