【行业风险分析报告】国家发改委版2010年房地产金融行业风险分析报告

2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 摘 要 一、房地产金融市场状况 （一）开发融资市场 我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。 2009 年全国累计完成房地产开发投资 亿元，比上年增长 年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于 2000 年以来的最低水平。其中，商品住宅投资 亿元，比 上年增长 占房地产开发投资的比重为 2009 年，房地产开发企业本年资金来源 57128 亿元，比上年增长 其中，国内贷款 11293 亿元，增长 利用外资 470 亿元，下降 企业自筹资金 17906 亿元，增长 其他资金 27459 亿元，增长 在其他资金中，定金及预收款 15914 亿元，增长 个人按揭贷款 8403 亿元，增长 （二）购房融资来源 我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额 比增长超过 43%，比上年末高 30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达 40%和 79%。 2009年个人购房贷款新增 为 2008年的 5倍、 2007年的 2倍。在房地产开发投资资金中在其他资金中，定金及预收款 3749亿元，增长 个人按揭贷款 2193亿元，增长 主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的 36%提升到 42%，占比位居各项资金来源之首。 二、 2009 年房地产金融重大事件分析 （一） “地王时代” 归来 楼市泡沫增加 2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块 28万平方米的土地就拍得 新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。 2009年， 70个大中城市中有 69个城市房价累计上涨，商品住宅价格涨幅最高的 10个城市分别为广州 、金华、深圳、海口、温州、湛江、北京、南京、宁波、杭州。 702010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 2 北京世经未来投资咨询有限公司 个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的 10个城市分别为：深圳、温州、杭州、厦门、金华、银川、重庆、南京、哈尔滨、大连。 2009年四个一个城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨 深圳二手住房价格累计上涨了 在 70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨 13%和 上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨 （二） 09年政策前松后紧 由于金融危机导致的楼市“寒冬 ”， 09年初，国家 相继出台了 通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资 的 政策。 但随着房价高企，地王频现，房地产投机现象日趋严重， 09年下半年开始，房地产政策开始有紧缩的迹象。 2009年 12月 14日 温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制 投机 、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。 “国四条”、“国十一条”的相继推出显示了国家严控房地产投资的决心。 三、 房地产金融存在的问题 （一） 市场参与主体主要为商业银行 仅有的两家专业信贷机构烟台和蚌埠住房储蓄银行在 2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于 2004年 2月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。 （二） 市场深度仅限于一级市场 目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（ 抵押担保证券等处于二级 市场的金融产品，除去 他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。 （三） 金融产品主要为银行信贷 根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有 55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达 70%以上。虽然2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 3 北京世经未来投资咨询有限公司 近年来政策性住房贷款得到了较快增长，但 与 商业住房贷款 相比规模还较小 。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业 的主要资金提供方 。 四、 2009 年房地产金融业发展环境分析 （一）房地产宏观 经济环境 2009年，金融危机的影 响逐渐减小，全国经济形式转好，全年 居民收入提高，工业总产值增速， 2010年中国经济回升向好的趋势进一步确立。在经济指标改善和通胀预期抬头的局面下，宽松货币政策逐步退出至“适度宽松”，但预计场资金面较为活跃，楼市宏观环境保持正面。由于储蓄存款余额继续大幅增长，通胀预期将继续促使存款转移，但货币政策银行信贷规模的适度收紧，特别是二套房贷差别化政策严格执行将导致 2010年购房杠杆降低。 （二）房地产政策调整 2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的 行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景，各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。 2009年初贯彻房地产优惠政策刺激房市 ； 2009年中 ，针对房价过快上涨，加大土地供给，整顿市场秩序 ； 2009年末，为 防范泡沫扩大 ， 遏制房价过快上涨 ，国家相继出台多项调控政策。 五、 2009 年金融行业发展情况 （一） 2009年我国金融机构经营情况分析 2009年金融业总体运行状况良好。银行业信贷规模不断扩大，中间业务快速发展，净息差谷底回升。证券业券商业绩快速攀升， 业板的推出增强了资本市场的层次性， 险业在结构调整中，迎来 近年来成绩最为显著的一年 。信托业利润稳步攀升，产品创新步伐不断加快。 （二） 2009年我国金融市场状况分析 2009年，我国金融市场总体运行平稳，市场流动性合理充裕。货币市场交易活跃，利率从低位有所回升；债券收益率曲线总体逐步上移，债券发行规模快速增加；股票交易量明显放大，股票指数大幅上扬。 2009年，在总体宽松的宏观经济政策及经济形势总体回升向好的共同作用下，金融市场有力地支持了国民经济建设，自身也保持了快速健康发展态势， 融资量大幅增加，交易量创历史新高，市场结构进一步优化，投融资、价格发现及保值等功能均得到较好的发展。主要体现在以下几个方面，一是市场融资总量同比大幅增加，并正式启动创业板，新增了地方政府债、中小企业集合票据等多种金融产品，有力支持了 4万亿元投资计划、增加了民间投资、加大了对中小企业的融资支持力度，为经济发展提供及时高效2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 4 北京世经未来投资咨询有限公司 的资金支持。二是企业通过在资本市场收购、兼并、重组和整体上市等方式，进行结构调整，实现做大做强，在促进自身盈利水平不断提高的同时，也推动了经济平稳较快发展；三是金融市场交易工具创新步伐有所加快 ，增强了资产流动性，并为经济主体提供了多样化的投资避险工具。四是金融市场的发展尤其是股票市场指数不断上扬，使得资本市场通过财富效应增加居民财产性收入的作用得到充分发挥。 六、 房地产市场运行情况 （一） 房地产市场供给状况分析 房地产开发投资同比增速在年初跌至 1%的历史低谷后快速反弹，前 11 个月累计同比增速为 与全国城镇固定资产投资增速之间的差距有所缩小。 09年 112月房地产开发投资额 36， 232亿元，同比增长 开工面积 比上升 去年年初以来在 10月份首次由负转正；在建面积 比增长 增幅回落 7个百分点。先行指标显示未来供给在加速恢复。 （二） 房地产市场需求状况分析 09年全国商品房销售达到了创纪录的水平：累计销售面积达 比增长53%，几乎相当于 07年全年 年创下历史新高已成定局；累计销售额 比增长 已经超过了 07 年 亿元的历史最高水平。 08年国内房地产市场交易极度萎靡，为改变有价无市的状况，去年底政府出台了减息降首付和降低交易 环节税费等一系列救市政策， 09年全国商品房销售出现明显回暖，“井喷”行情完全超出了市场预期。 09年，全国商品房销售面积达到 比增幅达到 较上年同期提高了 中，商品住宅销售面积 比增长 较上年同期提高了 09年全国商品房销售额 比增长 其中，商品住宅销售额 比增长 从 15个重点城市商品房成交数据看，天津、深圳、杭州、南京、武汉、福州等一、二线城市 09年成交套数同比增幅均超过 100%。 （三） 房地产市场价格情况 1、 房地产市场急剧升温 由于销售行情十分火爆，开发商开始加大推盘力度，并逐渐取消 08年以来的价格优惠措施，房价止跌回升。 09年 1554元 /平米，同比上涨 23%， 10月份全国商品住宅成交均价 4791元 /平米，同比涨幅高达 31%，超过2007年房价上涨幅度。 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 5 北京世经未来投资咨询有限公司 2、 全国 70个大中城市房地产销售价格指数持续上升 根据国家统计局调查显示， 2009年，全国 70个大中城市房地产销售价格指数持续上升，如图所示。 12月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上 涨 涨幅比11 月扩大 比上涨 涨幅比上月扩大 建住房销售价格同比上涨 涨幅比上月扩大 比上涨 中， 90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨 环比上涨 七、 2009 年房地产金融行业发展情况 （一） 房地产金融资金需求情况 1、 房地产金融资金需求整体情况 2009年货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加 ，比增长 增速比上年同期高 年初增加 比多增 民币贷款保持较快增长， 金融机构各项贷款余额 年末余额为 比增长 增速比上年高 年初增加 比多增 截至 2009年年末，主要金融机构贸易性房地产贷款余额为 增速比上年同期高 过同期各项贷款增速 中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额 6678亿元，同比增长超过 100%，比上年末高 产开 发贷款回升相对缓慢，年末房产开发贷款余额 比增长 增速比上年末高 2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速显著加快，年末个人购房贷款余额 比增长超过 43%，比上年末高 30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达 40%和 79%. 截至 2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的 占比较上年末高 1个百分点。 2009年新增房地产贷款 2万亿元，占各项贷款新增额的 占比比上年进步超过 11 个百分点，同比多增 其中，个人购房贷款新增 为 2008年的 5倍、 2007年的 2倍。 2003商业银行房地产贷款整体情况 单位：亿元 年份 金融机构贷款余额 同比增长 房地产贷款余额 同比增长 房地产贷款余额占金融 机构贷款余额比例 2003 年 158996 1422 3% 2004 年 178198 12% 26306 23% 15% 2005 年 207000 13% 27700 13% 2006 年 225300 36800 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 6 北京世经未来投资咨询有限公司 2007 年 48000 2008 年 303468 52818 2009 年 399667 72942 资料来源：中国人民银行 2、 房地产开发建设资金需求情况 2009年全国累计完成房地产开发投资 上年增长 年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于 2000年以来的最低水平。其中，商品住宅投资 上年增长 占房地产开发投资的比 重为 单位：亿元 、 % 05000100001500020000250003000035000400002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 亿元) 同比增长率（% ）数据来源：国家统计局 2001 年至今年房地产开发投资额及增速 3、 个人住房贷款需求情况 2009年全年，全部金融机构本外币中长期贷款累计新增 末余额同比增长 比上年末加快 中，房地产开发贷款增速明显加快。 2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增 5764亿元；年末余额同比增长 增速比上年末加快 人消费贷款增速显著提升。 2009年全年，全部金融机构人民币个人消 费贷款累计新增 末余额同比增长 增速比上年末加快 中个人消费性住房贷款累计新增 末余额同比增长 增速比上年末加快 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 7 北京世经未来投资咨询有限公司 单位：万亿元 、 % 00 . 511 . 522 . 533 . 544 . 552004 2005 2006 2007 2008 200905101520253035404550购房贷款 增长率资料来源：中国人民银行 2004个人住房贷款余额及增速变化 （二） 房地产金融资金来源情况 1、 房地产开发建设资金的主要来源 2009年全年，房地产开发企业资金来源 57， 128亿元，比 2008年增长 得益于 2009年房地产销售的回升，定金和预付款 15， 914亿元，比 2008年增长 国内贷款 11， 293亿元，比 2008年增长 虽然 2009年下半年国家加强对房地产市场的调节和管理，但是从 2009年全年来看，房地产贷款依然增长强劲。 2009 年，房地产开发企业本年资金来源 57128亿元，比上年增长 其中，国内贷款 11293亿元，增长 利用外资 470亿元，下降 企业自筹资金 17906亿元，其他资金 27459亿元，增长 在其他资金中，定金及预收款 15914亿元，增长 个人按揭贷款 8403亿 元，增长 2、 收益性物业投资的主要来源 目前 ，我国商业地产开发投资中有 50%左右的资金来源于银行贷款，而个人购买商业用房贷款数量更大 ， 全国个人购买商业用房贷款额约 2121亿元。 近年来，海外房地产资金对我国一线城市的收益型物业大单购买，外资逐渐成为我国部分城市收益型物业投资的重要资金来源。 3、 个人住房贷款主要来源 个人住房贷款来源包括 商业银行提供的商业性住房信贷 、 由公积金提供的政策性个2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 8 北京世经未来投资咨询有限公司 人购房贷款 和 住房储蓄或住房合作社 提供的 融资 。 商业性住房信贷 的开放性使得其在我国个人住房贷款来源中占有绝对多数的 比重。 （三） 2009年房地产信贷市场发展情况 2009年我国房地产贷款余额快速增长。截至 2009年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 比增长 增速比上年同期高 过同期各项贷款增速 中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额 6678亿元，同比增长超过 100%，比上年末高 产开发贷款回升相对缓慢，年末房产开发贷款余额 比增长 2009年我国个人购房贷款持续回升，特 别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额 比增长超过 43%，比上年末高 30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达 40%和 79%。 截至 2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的 占比较 2008年末高1个百分点。 2009年新增房地产贷款 2万亿元，占各项贷款新增额的 占比比上年提高超过 11 个百分点，同比多增 中，个人购房贷款新增 为 2008年的 5倍、 2007年的 2倍。 （四） 2009年房地产资本市场融资情况 房地产公司在资本市场 的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。总的来看， 上市 公司在资本市场的融资方式越来越多元化，涵盖了股权融资 (包括 发、配股、认股权证 )、公司债券和可转换债券这三大类主要融资方式。 截止 2009年 11 月 16日 已有 31家地产公司在沪深两市发行企业债或公司债 ， 累计募资近 400亿元 ； 加上 2家地产公司 5家公司增发 ， 地产公司今年从 50亿元 ， 在 21个一级行业中排名第八 。 （五） 房地产信托基金 2009年共发行 204款房地产投资信托产品，较 2008年 134款增 长了 52%，创历史新高；共成立 181款房地产投资信托，规模 327亿元，同比增长 40%。 09年信托业为地产商募集的资金同比涨幅 达到 与当年房地产商总的融资规模超过 值得注意的是，由于信托投资的收益率不断推高，房地产企业通过信托渠道融资的成本起码在 12%以上，有些高达 20%，几乎是银行借贷成本的两倍。在此背景下，一旦房价出现下滑，房地产商将腹背受敌。 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 9 北京世经未来投资咨询有限公司 （六） 房地产保险市场发展情况 2009年 2月 28日 ， 十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了修订 后的中华人民共和国保险法 ， 10月 1日起将正式实施。修订后的保险法对保险资金的运用范围进行了拓宽 ， 其中最引人注目的就是增加了 “投资不动产 ”一项。当然 ， 这只是从立法层面上进行的原则性规定 ， 具体的投资规则，包括投资方式、投资比例或金额上限、投资项目的选择等问题还须由中国保监会制定相应的实施细则予以明确。但这一修改无疑为保险资金投资房地产提供了法律依据 ， 保险公司投资房地产的渠道已经打通，目前就等着开闸 “放水 ”了。万年基业房地产开发公司总经理黄玺庆认为，保险资金投资房地产应该还是以购买优质物业并持有为主，不太可能 涉及开发层面。 （七） 2009年外资进入状况 2009 年，房地产开发企业本年资金来源 57128亿元，利用外资 470亿元，下降 这与金融危机有着重要的关系。 01002003004005006007008002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009- 6 0- 4 0- 2 0020406080利用外资（亿元） 同比增长率%数据来源：国家统计局 2000 年来房地产利用外资情况 八 、 2009 年房地产金融行业区域分析 2009年，东中西各地区商品房新开工面积和竣工面积增幅增加，中部地区增幅较大。东中西地区房地产开发企业购置土地面积负增长，只有中部地区完成开发土地面积同比增加，各地区房地产开发投资增幅低于 2008年。东中西各地区房地产开发投资增幅继续减少。 1，东部、中部和西部各地区房地产开发投资额分别为 别同比增长 14%、 增幅分别减少 5个、2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 10 北京世经未来投资咨询有限公司 6个和 5个百分点。 2009年东中西各地区商品房销售面积大幅增加，东部地区增幅最大。 分省市情况看， 2008年江苏、广东、辽宁、山东、北京和浙江 6省市的房地产开发投资金额明显高于其他各省市。这 6省市房地产开发投资金额之和占全国房地产开发投资总额的 右。值得注意的是 北京市的房地 产开发投资同比增长 而上海市的房地产开发投资额仅增长 2%。 单位：亿元 % 数据来源： 世经未来整理 各省市 2009 年房地产开发投资总额 九 、 2009 年我国房地产金融行业绩效分析 （一）银行房地产贷款 整体看， 商业银行的房地产贷款质量较好。 2008年末，金融机构全部贷款的不良率为 其中房地产业贷款的不良率为 比 2007年末下降了 全部贷款的不良率低 房按揭贷款的不良率为 比 2007年末降低 体而言，按揭贷款仍然是商业银行信贷资 产中相当优良的部分。 金融机构房地产贷款不良率 单位： % 房地产贷款 住房按揭贷款 各项贷款 2006 年 007 年 008 年 010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 11 北京世经未来投资咨询有限公司 数据来源：银监会 当前，我国商业银行 5年期以上贷款利率为 扣除 2%左右的资金来源成本，不考虑不良贷款损失，商业银行的房地产贷款业务至少都有 3右的收益。 （二）房地产信托 房地产信托与银行存款、国债、企业债等多种金融产品相比，其融资产品的预期收益相对要高一些，而且市场上发行的房地产 信托产品的期限大多在 1 3年之间 。 2009年集合资金信托投资于房地产的规模是 449亿元，几乎占整个集合资金信托的 34%。 与其他理财产品相比，房产信托产品吸引投资者的最大亮点无疑是其较高的收益率。目前发行的该类产品的预期年化收益率大多在 8%间，这在如今的低利率时期显得颇为诱人。 近年来资金日渐捉襟见肘的房地产开发商由于银行的银根抽紧而开始寻求新的融资渠道。房地产信托 开始走俏市场 。实践证明：房地产信托之所以如此走俏市场，其主要原因在于其良好的预期收益，高额的回报率具有极大的诱惑力。 当地产当开发商不 能满足银行贷款条件转而使用贷款信托时，资金信托人可能遇到的风险包括：项目本身和行业发展的风险；信托公司的信用风险；房地产信托产品的流动性风险 。 （三）海外资金 总的而言，海外 金融机构对于投资回报率的要求 明显 高于市场平均水准。 其 要求股权投资回报一般为 10%对于收购一些优秀的物业再进行转租转售的项目，如果是自己会经营，要求回报率为 10%左右，如果转售，回报要求超过 20%；在债权投资项目上， 其 要求达到 8%回报率。 海外资本一般都是由经验丰富的专业房地产投资机构管理，在项目选择和管理方面有丰富的 经验。海外资本投资我国房地产面临的风险包括： 是外资进入房地产面临的主要风险之一。我国对房地产调控的政策没有改变，宏观环境仍有许多不确定因素。 国房地产已经经历了一轮上涨，在相对高位上可能有回调的风险。 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 12 北京世经未来投资咨询有限公司 十、 房地产金融行业风险评价 （一）政策风险 2009年末我国货币政策 经历了由松到紧的变化，上半年 对资金供给的释放、信贷的放松为基调，最终达到拉动内需、刺激经济的目的。 下半年开始由于房价高企，投机现象严重，国家陆续出台遏制房价上升的政策， 目前， 监管层贯彻大力防范房地产信贷增长引发金融风险的政策导向。 2010年房地产信贷政策仍然从紧， 从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。 （二）房地产信贷风险评价 尽管受到宏观调控的制约，房地产信贷业务蕴含的风险仍不容忽视： 一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断 加大，开发贷款门槛提高以及升息周期的到来，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生。 二是房地产跌价引发市场风险。近年来部分地区房地产销售价格上涨较快，容易导致市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，会引起房地产价格下跌，作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水，给银行带来不小的损失。 三是发放房地产贷款过程中存在操作风险，突出表现在：向手续不完备、 “四证 ”不齐、项目资本金未全部到位的开发商发放贷款；向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款； 对借款人的财务分析不到位，对贷款的真实性调查不充分，贷后管理薄弱等。 四是 “假按揭 ”蕴含道德风险。假按揭不以真实购房为目的，开发商以其他关系人冒充购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款，以达到降低财务成本，缓解资金周转困难的目的。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向，因此该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条 “对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民 法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债 ”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 13 北京世经未来投资咨询有限公司 （三）流动性风险评价 房地产投资的周期一般都较长。从房地产开发周期来看，至少都要 2果要对商业性房地产进行持有型投资，至少还要 3住房金融服务来看，住房按揭贷款一般以 10见房地产投资对资金的期限要求较高。由于我国房地产金融是以一级市场为主，几乎没有证券化和房地产基金等二级市场，住房金融、房地产开发投资和商业物业投资都缺乏便于让投资者变 现的二级市场，使得投资的流动性较差，流动性风险较大。 （五）行业竞争风险评价 当前资金链紧张 导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从 2007年开始就降价销售。 同时， 中小开发商纷纷出售股权、 土地， 寻求资金，实力强劲的大型开发商在国内加快了 “跑马圈地 ”的步伐。 综上所述，未来几年 那些手握重金、自身经营良好、股东支持力度强、并购之后可以凭借品牌优势快速销售的公司，将 加快兼并步伐，并成为获益者。 2010年 房地产金融 行业风险分析报告 国家发展改革委中国经济导报社 14 北京世经未来投资咨询有限公司 目 录 第一章 行业基本情况 . 1 第一节 行业定义 . 1 第二节 行业在国民经济中的地位 . 2 一、房地产金融对我国国民经济发展的积极作用 . 2 二、房地产金融对经济增长的消极影响 . 3 第二章 2009年房地产金融业基本运行态势分析 .