美达尽职调查报告(公司格式).doc

中投信托有限责任公司集合资金信托计划尽职调查报告信托计划名称中投.美达集团债权投资集合资金信托计划申报部门信托业务二部信托经理倪娜 李磊 张刚风险等级 按照公司相关规定划分风险等级。中级信托计划规模 明确上限与下限，属系列性业务的，请注明系列设置方案。暂定20000万元（根据评估结果确定）信托报酬（年化率）信托资金1.3%-信托费用（除受托人报酬、保管费、监管费、代理收付费）受益人预期收益率（年化）投向房地产运用方式投资信托计划期限18个月，满12个月可提前终止营销方案由招商银行杭州分行全额代理收付主动管理型业务；被动管理型业务申报时间2010.6声 明本人郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性承担责任。 信托经理（签名）： 部门负责人（签名）： 填写说明：一、本尽职调查报告适用于集合资金信托计划（简称“信托计划”）。根据公司关于业务风险等级划分的相关规定，提出申报书的同时还应提供资料清单。其中，低风险业务一般无需另行提供资料清单，其他风险等级的业务应当在本尽职调查报告后附加资料清单，同时对部分重要资料应当附随本申报书与尽职调查报告一并提交审查和审批。二、本格式版本采用WORD文件格式，填写人员可复制后直接填写，格式版本中所有表格可以扩充、增加，但各部分的顺序不能变动。对于未能在现有格式版本内说明的内容，填写人员可插入相关内容或制作附件。三、本格式版本后附有房地产业务、证券投资业务、私人股权投资业务专项附表，若属于上述业务类型的，请按照相应附表要求填写，若不属于上述业务类型的，请在本格式版本“第六部分其他需调查内容”中填写个性化要素。本格式版本中相关表格若无填写内容的，请在表格内填入“无内容”字样，并请注明原因。四、企业信用状况调查中“是否为逃废债企业”以企业不良贷款情况为依据，根据各地银行业监管部门或人民银行对逃废债企业的公布信息情况，进行调查；“企业有无偷税、漏税”以企业提供的完税证明为准；若企业为浙江地区的，信用浙江系统查询信息中包含“企业劳动保障信用”情况，若为其他地区企业的，则根据当地实际情况查询。五、正文部分文字字体设定为彩虹粗仿宋，字号设定为小四，表格的填写空间请根据实际需要调整。文字表达简洁明确，尽量避免使用修饰性或猜测性语言，以反映申报内容的客观性。第一部分 信托当事人与参与人调查及分析法律地位名称债务人美达集团有限公司（交易对手）应收债权出让人徐州同创房地产开发有限公司担保人保证人：徐州同创房地产开发有限公司保证人：蔡挺出质人：美达集团有限公司抵押人：徐州同创房地产开发有限公司注：保证人相关情况请于第三部分“风险管控措施调查及分析”中填写企业全称徐州同创房地产开发有限公司主要调查内容企业基本情况分析；企业经营活动分析；企业财务情况分析；企业信用水平分析；企业重大事项披露；其他_。（根据主体法律地位不同，自行选择在需要调查内容的中打）企业基本情况分析成立时间2003年 12月4日经营期限20年注册地址徐州铜山新区华山西路、黄河路延长段经济性质民营注册资本5000万元实收资本5000万元注册资本和实收资本差别原因无企业背景徐州同创房地产开发有限公司成立于2003年12月4日，注册资本金800万元人民币，由浙江嘉兴同创房地产开发股份有限公司、自然人股东刘萍出资设立。2007年12月，徐州同创被美达集团有限责任公司收购。2008年2月，公司增资扩股后注册资本增加至5000万元，其中美达集团有限责任公司出资4000万元，占股80%，浙江翊涛实业有限公司出资1000万元，占股20%。徐州同创开发的项目名为“美达.檀香山别墅园”(原名汉泉山庄)用地面积约82公顷，用地位置为徐州市铜山新区华山路西黄河路北,西至龙腰山北至泉山,取得于2003年初，土地面积约1063亩，土地出让金折合人民币6.5万/亩。经营范围房地产开发、经营、房地产咨询服务（中介除外）组织架构股东会董事会 经理层贷款卡号3206020000263356特定行业许可证或资质房地产开发二级资质其他一、项目四证2002年8月22日 ，取得建设用地规划许可证（铜规新征字编号2002018号）2003年6月，取得国有土地使用权证（铜新土国用2003字第250号）2003年12月25日，取得关于同意徐州同创房地产开发有限公司进区建设“汉泉山庄”的批复（铜开招字（2003）50号）。2009年8月17日，取得南区三期小院合院（共计134幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-317）号-铜规工程字号（2009-450）号）；2009年12月1日，取得南区三期叠排（共计20幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-650）号-铜规工程字号（2009-669）号），以及南区三期会所、地下室建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-670）号、铜规工程字号（2009-671）号、铜规工程字号（2009-631） 截至2010年3月24日，取得南区三期施工许可证20090158-20090170，施工许可证2010xk038-2010xk058，施工许可证2010xk031。目前，项目四证已齐备，符合房地产信托法规要求。2、 项目自有资金投入情况根据徐州同创房地产开发有限公司之股权转让框架协议书，美达集团实际收购原股东股权时是溢价受让，为此美达集团支付股权转让成本总计2.28亿元。折合土地价格44万元/亩，本项目用地216亩，股东投入土地款为9504万元；股东前期投入费用（包括设计费、建安工程等7737万元），股东投入为17241万元，占总投资比例为32%。目前，项目自有资金投资比例符合房地产信托法规要求。股东构成股东名称股权比例法人股东行业归属负责人信用状况 信用状况包括是否为逃废债企业、是否偷税漏税、劳动保障信用是否良好等内容，查询途径见填写说明，下同。美达集团有限公司80%房地产蔡挺浙江翊涛实业有限公司20%零售业唐哨凤管理层情况职务姓名性别入企业时间学历行业经历信用状况董事长唐哨凤男20071958-1997 安康医院任院长；1997年浙江会宝实业有限公司；2007年浙江翊涛实业有限公司法定代表人；2007年-徐州同创房地产开发有限公司法定代表人、董事长总经理沈慧英女20071970-1976 浙江生产建设兵团、1976-1985杭州广播电视公司、1985-1999年杭州城建开发有限公司、1999-2004杭州火炬房地产开发有限公司、2004-2007年杭州龙凤房地产开发有限公司、2007-至今美达集团有限公司副总经理、徐州同创房地产开发有限公司总经理财务负责人曾乐明男2007本科2002-2004年南京金城集团有限公司财务处、2004-2007年浙江美达集团有限公司、2007-至今徐州同创房地产开发有限公司财务部经理实际控制人企业经营活动分析徐州同创开发的项目名为“美达.檀香山别墅园”(原名汉泉山庄)用地面积约82公顷，用地位置为徐州市铜山新区华山路西黄河路北,西至龙腰山北至泉山,取得于2003年初，土地面积约1063亩，土地出让金折合人民币6.5万/亩。截至2007年12月，老股东将徐州同创股权交付美达集团时，老股东已经开发建设的建筑面积有25.8万方（占项目总建筑面积的59%），其中实现销售的有17.5万方。2008年美达集团将原股东遗留项目（汉泉山庄1.2期）开发完成，并于2008年4月办理竣工交付手续，同时办理土地分割手续，分割后，北区块土地余173亩，南区块土地余216亩。美达.檀香山项目简介1、项目位置徐州同创目前正在开发的项目为“美达.檀香山别墅园”（原名为：汉泉山庄）,项目位于江苏省徐州市铜山新区,中山南路以东,泉山、洞山、龙山、鱼山四山环绕，依山傍水，自然条件优越。项目地块距离徐州市区的云龙湖仅8公里，距离中国矿业大学（南湖校区）仅3.5公里，项目北区紧靠徐州有名的环城国家森林公园-泉山森林公园，项目周边有三条大道直通市中心，到市中心车程仅十余分钟，交通十分便捷，是徐州难得高端别墅用地。除已经交付的一期、二期外，徐州同创正在开发的为美达檀香山三期项目。目前，北区三期目前主体工程已基本完成，预计2010年底竣工交付，北区三期共有别墅146套，目前已经完成销售138套。本次信托资金将用于南区三期的开发，同时南区三期的销售回笼将作为本信托计划的主要还款来源。因此，对南期三区重点分析如下：2、南区（三期）2.1项目四证2002年8月22日 ，取得建设用地规划许可证（铜规新征字编号2002018号）2003年6月，取得国有土地使用权证（铜新土国用2003字第250号）2003年12月25日，取得关于同意徐州同创房地产开发有限公司进区建设“汉泉山庄”的批复（铜开招字（2003）50号）。2009年8月17日，取得南区三期小院合院（共计134幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-317）号-铜规工程字号（2009-450）号）；2009年12月1日，取得南区三期叠排（共计20幢）建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-650）号-铜规工程字号（2009-669）号），以及南区三期会所、地下室建设工程规划许可证（铜规工程字号（2009-670）号、铜规工程字号（2009-671）号、铜规工程字号（2009-631）截至2010年3月24日，取得南区三期施工许可证20090158-20090170，施工许可证2010xk038-2010xk058，施工许可证2010xk031。2.2开发情况南区三期土地面积216亩，主要有小院、合院、叠排等低密度住宅，其中别墅134套，叠排20幢（216套）。经现场调查，现正处于前期开发阶段，四证已办理完毕，目前正在施工的为东区块，预计2010年10月对外开始销售，西区块将于2011年底完成土建，2011年5月开始销售，2012年12月竣工交付。2.3经济数据测算2.3.1项目主要经济指标本次信托资金主要用于檀香山（三期南区）项目的建设，现对三期南区主要经济指标做以下描述:檀香山（三期南区）占地面积247.2亩（剔除市政道路用地，实际土地面积216亩），总建筑面积143196.1平方米;容积率：0.551；绿地率：41.1%；建筑密度：20.7%；总户数：350户,其中小院住户63户，合院住户71户，叠排216户。小院合院住宅总建筑面积为59229.8平米，叠排总建筑面积为50277.8平米，地下车库及人防总建筑面积为27149.6平米，中心会所建筑面积为2539平米，商铺建筑面积4000平米，以上总建筑面积合计为143916.1平米,小院合院住宅及叠排低密度住宅可销售面积合计为89569.8平方米。表2项 目数量可销售面积备注规划用地总面积247.2亩1 164800平米建筑面积（平方米）143916.1总户数（户）350 其中小院住宅（户）6321214建筑两层合院住宅（户）7118078建筑两层叠排高端低密度住宅（户）21650277.8建筑五层总建筑面积（平方米）143916.1 其中地上建筑面积（平方米）96108.8小院合院住宅建筑面积（平方米）39292叠排住宅建筑面积（平方米）50277.8中心会所建筑面积（平方米）2539商铺建筑面积（平方米）4000 其中地下建筑面积（平方米） 47087.33小 小院合院地下室建筑面积（平方米）19937.8叠排地下室建筑面积（平方米）27149.6其中：地下车库建筑面积（平方米）22349.6地下人防建筑面积（平方米）4800建筑占地面积（平方米） 可销售面积合计889569平米2.3.2项目成本测算 檀香山三期南区总投入成本5.33亿元，建筑面积单价为4269.15元/平米，销售面积单价为5950.67元/平米。表3：檀香山三期南区投入成本概算表序号一级项目名称单位数量建筑面积单价金额(万元)(建筑面积)(元/平米)1土地费用平米143916.1100.001404.002建设前期费用平米143916.179.841149.00 3建安工程费用平米143916.11998.25 28757.98 4公共配套费用平米143916.1519.68 7479.10 5行政及其他收费平米143916.156.63815 6不可预计费平米143916.155.598007维修基金平米143916.11.74258管理费用平米143916.1138.97 2000.00 9销售费用平米143916.1137.441978.04 10财务费用（包含税金）平米143916.1620.628931.66 总计成本4269.1553339.782.3.3项目收入测算据徐州同创提供的销售合同，檀香山北区三期今年一季度的成交价格在10000-12000元/平米。由于北区三期有部分为老股东遗留下来的尾盘，其中74幢大小改占三期北区的40%建筑面积，不仅成本高，而且规划上缺乏统一。而三期南区为整体新项目，因此在规划上比三期北区更统一，价格上应比三期北区更容易被市场接受。考虑到房产新政的影响，目前仍然按北区三期的价格进行测算，据此南区三期将实现销售收入为84000-92000万元。具体收入估算见下表： 表3：销售收入序号类别套数可销售面积（M2）单价(元/M2)总计（万元）1小院住宅632121411000-1300023335-27578.22合院住宅711807810000-1100018078-19885.83叠排住宅21650277.88500-900042736-45250合计35089569.884000-92000 表4：销售收入序号类别套数可销售面积（M2）单价(元/M2)总计（万元）1小院住宅632121411000233352合院住宅711807810000180783叠排住宅21650277.8750037708合计35089569.879122表5：项目损益表项目行次金额（万元）备注销售收入1 79122经营成本2 40390包含土地成本1404万元运营费用3 3978.04财务费用4 8931.66按（土地成本+建安成本）*35%经营税金及附加54430按销售收入5.6%计算土地增值税6 1580按销售收入2%计算利润总额719812.3税前弥补亏损所得税84953.08税后利润914859.22公积金101485.9未分配利润1113373.32 2.3.4徐州同创资金筹措分析美达.檀香山三期南区项目资金筹措分析资金来源分析来源项目金额（万元）备注自有资金9141包括土地投入1404万元银行贷款0.00目前已获得银行开发贷款信托计划投资额20,000.00 拟筹集资金销售回笼24199销售收入滚动使用额总投资53340徐州同创三期南区未来可实现销售收入约为7.91亿元，项目总成本为5.33亿元，其中股东已经投入土地款1404万元，前期建设投入7737万元，本次信托融资2亿元置换项目公司对母公司的债权，剩余2.4亿元靠销售回笼实现自我循环。 表5：项目损益表项目行次金额（万元）备注销售收入1 84000经营成本2 40390包含土地成本1404万元运营费用3 4000财务费用4 3000经营税金及附加54430按销售收入5.6%计算土地增值税6 1580按销售收入2%计算利润总额730722所得税87680.5税后利润923041.5公积金101929未分配利润1121111.152.3.4徐州同创资金筹措分析美达.檀香山三期南区项目资金筹措分析资金来源分析来源项目金额（万元）备注自有资金9141包括土地投入1404万元银行贷款0.00信托计划投资额20000 拟筹集资金销售回笼24199销售收入滚动使用额总投资53340徐州同创三期南区未来可实现销售收入约为8-9亿元，项目总成本为5.33亿元，其中股东已经投入土地款1404万元，前期建设投入7737万元，本次信托融资置换项目公司对母公司的债权后投入项目建设，剩余2.4亿元靠销售回笼实现自我循环。详见中投.美达集团应收债权投资集合资金信托项目尽职调查报告附件P10-29企业财务情况分析 具体财务数据请填写附件财务分析表。见附件：财务分析表业务部门结论良好；一般；较差（中打）企业信用水平分析经查询人民银行证信系统，徐州同创无不良信用记录。业务部门结论良好；一般；较差（中打）企业重大事项披露无其他_对企业的分析结论公司所开发美达.檀香山三期南区项目占地面积247.2亩（扣除黄河路用地实际可用面积约为216亩，详见铜新土国用2003字第250号国有土地使用权证），总建筑面积146800平方米，容积率：0.551；南区三期预期实现销售收入为8-9亿元，总投入成本5.33亿元，建筑面积单价为4269.15元/平米，销售面积单价为5950.67元/平米。按项目预计销售价格的6-6.5折计算，徐州同创仍能实现2000万-6000万利润（不包括地上商铺销售价格）。二、交易对手（应收债权出让人）企业全称美达集团有限公司主要调查内容企业基本情况分析；企业经营活动分析；企业财务情况分析；企业信用水平分析；企业重大事项披露；其他_。（根据主体法律地位不同，自行选择在需要调查内容的中打）企业基本情况分析成立时间1992年 11月27日经营期限20年注册地址杭州市庆春路182号金融大厦805室经济性质民营注册资本13000万元实收资本13000万元注册资本和实收资本差别原因无企业背景美达集团有限公司（以下简称：美达集团）是以房地产开发经营为主，同时涉及投资管理、建筑建设、园林绿化、广告咨询、新能源开发、贸易等多元化领域的集团化企业，具有国家壹级房地产开发资质，其前身是浙江美达房地产开发有限公司系浙江省煤炭集团总公司下属的企业，成立于1992年，1996年企业经过改制逐步转变为民营企业，2002年组建浙江美达房地产集团有限公司，2006年更名为美达集团有限公司。美达集团开发的楼盘：京惠花园、京惠。紫枫阁商业区、学苑春晓、九月森林、天成嘉苑、天成北苑、浅草名苑、丽杨国际商务中心、五月香山、浅草明苑（南京）、上河明苑（南京）、岸上玫瑰（合肥）、美达檀香山（徐州），累计开发面积约150万方。2009年度，公司总资产35亿元，总负债28亿元，所有者权益5.16亿元。主营业务收入14.2亿元，实现净利润1亿元。经营范围房地产开发、经营，房地产投资，实业投资，投资管理，房屋租赁、房地产中介代理，房地产信息咨询，物业管理，装饰装潢，金属材料，建筑装饰材料、化工产品及原料（除危险品及易制毒品），机电设备、仪器仪表、通讯设备、五金交电、机械设备、机电产品的销售、经济信息咨询，技术开发、技术咨询服务，培训服务等。组织架构股东会董事会 经理层贷款卡号3301000000292684特定行业许可证或资质房地产开发一级资质其他股东构成股东名称股权比例法人股东行业归属负责人信用状况 信用状况包括是否为逃废债企业、是否偷税漏税、劳动保障信用是否良好等内容，查询途径见填写说明，下同。蔡挺75.38%房地产蔡挺良好解霞青1.54% 唐哨凤良好上海文嘉投资有限公司23.08%良好管理层情况职务姓名性别入企业时间学历行业经历信用状况董事长唐哨凤男20071958-1997 安康医院任院长；1997年浙江会宝实业有限公司；2007年浙江翊涛实业有限公司法定代表人；2007年-徐州同创房地产开发有限公司法定代表人、董事长良好法定代表人同上财务负责人实际控制人蔡挺男详见保证人情况企业经营活动分析1已建项目 公司已建项目中美达浅草明苑（南京）、美达岸上玫瑰（合肥）、原筑壹号（杭州）、浅草名苑（杭州）等四个项目目前已接近尾盘。具体情况如下： 美达南京浅草明苑（100%）： 该项目由南京万均置业有限公司负责开发，项目地址位于南京市栖霞区经五路西北侧，占地85.13亩，项目于2006年2月开工，竣工时间为2009年12月。南京万均置业有限公司系由美达集团有限公司和美达集团南京置业有限公司共同投资设立的有限责任公司，注册资本为人民币7000万元，其中：美达集团有限公司出资 3640 万元，占比 52 %；美达集团南京置业有限公司出资 3360万元，占比48%。目前尚余1.3万平米没实现销售，预计可实现销售收入1.34亿元。（备注:四证齐全）美达合肥岸上玫瑰（30%）：该项目由安徽瑞城置业有限公司负责实施开发，位于合肥市政务文化新区，占地133亩，项目一期、二期已交付使用；目前三期正在开工。安徽瑞城置业有限公司系由美达集团有限公司、合肥泰峰房地产开发有限责任公司和杭州青鸟实业投资有限公司共同投资设立的有限责任公司，注册资本为人民币贰仟万元，其中：美达集团有限公司出资陆佰万元，占比30%；合肥泰峰房地产开发有限责任公司出资捌佰万元，占比40%；杭州青鸟实业投资有限公司出资陆佰万元，占比30%。杭州原筑壹号（25%）：该项目由杭州东润置业有限公司负责开发，位于杭州德胜东路7666号，占地123.06亩。公司注册资金为1亿元，其中：浙江中商投资有限公司，出资1500万元，占比15%；浙江翊涛实业有限公司2500万元，占比25%；杭州佑康置地有限公司出资6000万元，占比60%。杭州浅草名苑（100%）： 该项目由美达集团自主开发，项目地址位于杭州市机场路226-1号，占地46.64亩。该项目地块由美达集团于2005年取得，项目已于2009年交付竣工。目前项目未实现销售的面积为7692平米，可实现销售金额0.9783万元。2在建项目美达徐州檀香山别墅园（100%）：该项目即为本融资项目，由徐州同创实施开发，徐州同创系由美达集团和浙江翊涛实业有限公司共同投资设立的有限责任公司。南区三期项目已取得四证 ，即将于2010年10月开始预售，2012年底交付竣工。2010年5月29日，南区三期独立别墅已经开始市场预热。（备注:四证齐全） 石家庄西山御园项目（98%）：由河北省直纪元房地产开发有限公司实施开发（美达集团占股98%），占地1163.59亩，项目开发时间为2010年-2018年,分三期，2010年7月上旬第一期开盘。该项目总建筑面积83万平米，可售面积45万方，预计销售金额66亿元，总投资约50亿元。 杭州“北城天地”项目（49%）：为留用地项目，由杭州北城置业有限公司实施开发，项目地址位于杭州湖州街567号，占地42.45亩。公司注册资本5000万元，美达集团出资2450万元，占比49%，杭州市祥符镇吉如村经济合作社出资2550万元，占比51%。项目取得于2009年，预计开发周期2010年-2013年，该项目总建筑面积13.8万平米，可售面积5.34万方，预计销售金额6.6亿元，总投7.45亿元。作为留用地项目，美达集团2013年后须向杭州市祥符镇吉如村经济合作社支付租金850万元/年，每三年递增5%。（备注:四证齐全 ） 3 储备项目杭州新华造纸厂土地 （30%）：2009年美达集团和绿城房产集团、西子房产集团合作投资项目。该项目土地位于杭州市中心武林商圈核心地块，是原新华造纸厂搬迁后转让土地，土地拍卖总价为20.5亿元，美达出资占比30%.截至目前,美达集团已支付3.075亿元(50%),2010年9月支付1.8亿元,2011年3月支付1.2亿元。预计开发周期为2011年9月-2014年9月，该项目总建筑面积8.9万平米，可售面积8.7万方，预计销售金额40亿元，总投资30亿元。南京九月森林项目（50%）：该项目位于南京浦口区珠江镇地块，占地426.37亩，由南京德润置业有限公司开发。公司注册资本1000万元，由美达南京、浙江宏强投资有限公司出资组建，各自占比50%。项目总地价款约为12.75亿元，美达南京已支付4.5亿元（包括金盛田54亩土地收购款），2010年6月30前支付1亿元，2010年8月底前付清2亿元。项目预计开发周期为2010年4月-2015年，该项目总建筑面积18.4万平米，可售面积11.2万方，预计销售金额42.5亿元，总投33.4亿元。（备注：土地证未领） 通过对美达集团已建、在建、储备项目的盘整，我部测算其今年资金缺口如下：表 1 单位：亿元项目资产负债2010投入2010销售资金缺口资金对接计划土地款工程南京德润50%4.50.730.80.8-3.7中诚信托7.6亿杭州新华厂30%3.07501.800-1.8杭州工商信托3亿元徐州同创100%1.451.8802.52.5-1.88向我司申请2亿信托融资石家庄98%4.683.5012.60其中1亿元需2010年归还杭州北城49%0000.350.8杭州银行理财3亿元杭州原筑壹号25%1.2合肥30%1.250.5000.8南京浅草名苑100%0.65杭州浅草0.75合计-3.98 根据上表可见，美达集团今年将有较大的资金需求约为4亿元。其主要原因如下：1、南京项目与杭州新华造纸厂地块项目的土地款；2、目前可售面积较小（除徐州项目外，其他项目为尾盘或项目刚启动）3、目前的房产新政推迟了销售进度美达集团2010年-2012年现金流预测分析 2010年美达集团经营活动产生的净现金流为-0.15亿元，主要原因为南京蒲口项目与新华厂需交纳4.8亿元土地款，而目前集团房产项目可售面积较小，销售与工程投入只能维持自我平衡。 2010年集团筹资性净现金流为-1.45亿元。其中，流入合计4.48亿元，组成如下：东方通信3.5亿元委托贷款，杭工信0.98亿元。今年有可能实现的筹资性现金流入主要为杭州银行3亿元北城项目贷款（已取得授信批复，于2010年7月2日发放），中诚信托7.6亿元南京蒲口项目信托融资，以及杭工信3亿元的新华厂项目信托融资。筹资性现金流出合计5.93亿元，组成如下：归还东方通信1.9亿元委托贷款、南京万均归还银行的0.45亿元开发贷款，今年3季度到期的杭工信0.98亿元，今年4季度到期的东方通信1亿元委托贷款，以及西安信托1.6亿元信托贷款。2011年美达集团经营活动的现金流量为2.57亿元，主要由徐州、石家庄、南京项目的开始集中预售，给集团带来一定的现金回流。公司筹资性现金流在当年预计流出3亿元，主要为东方通信1季度即将到期的25000万元（石家庄项目的委托贷款），以及合肥建行3季度即将到期的5000万元开发贷款。预计东方通信还将为石家庄项目提供后续贷款（土地重新抵押），因此，这一块的资金缺口可以不作重点考虑。美达集团未来2年的开工面积约为42万方，其中石家庄20万方，南京蒲口18万方，徐州14万方,预计实现的销售收入为43亿元。 下表：美达集团公司2010-2012年现金流量测算表 单位：亿元一、经营活动产生的现金流201020112012合计现金流入小计10.10 15.06 18.55 43.71 徐州2.50 2.90 2.55 7.95 南京蒲口0.80 4.50 5.00 10.30 石家庄2.60 4.50 7.50 14.60 北城0.80 2.16 3.00 5.96 南京浅草0.65 0.65 杭州浅草0.75 0.75 原筑壹号1.20 0.40 1.60 合肥0.80 0.60 0.50 1.90 现金流出小计10.25 12.49 11.98 34.72 徐州2.46 2.29 0.48 5.23 南京蒲口4.50 3.00 3.50 11.00 石家庄0.96 3.00 4.50 8.46 北城0.35 3.00 3.50 6.85 南京浅草0.18 0.18 杭州浅草0.00 原筑壹号0.00 合肥0.00 新华厂1.80 1.20 3.00 经营活动产生的净现金流(0.15)2.57 6.57 8.99 二、筹资性现金流现金流入小计4.48 取得借款流入的资金4.48 现金流出小计5.93 3.00 偿还债务流出的现金5.93 筹资活动产生的净现金流(1.45)(3.00)0.00 三、净现金流(1.60)(0.43)6.57 加：期初现金余额0.9399 (0.6601)(1.0901)四、期末现金流(0.6601)(1.0901)5.4799 美达集团情况分析详见中投.美达集团债权投资集合资金信托计划尽职调查报告附件P29-40企业财务情况分析 具体财务数据请填写附件财务分析表。见附件：财务分析表业务部门结论良好；一般；较差（中打）企业信用水平分析经查询人民银行证信系统，美达集团无不良信用记录。业务部门结论良好；一般；较差（中打）企业重大事项披露无其他_对企业的分析结论美达集团的经营策略为：1、自主开发低密度建筑：包括收购项目（包括徐州项目、石家庄项目）和拍卖项目（南京项目）；2、通过参股的方式参与住宅项目公司的开发（包括新华厂项目、原筑壹号项目、合肥项目）；3、参与城市留用地项目（北城天地项目）。美达集团的融资策略为：1、受制于项目所在地银行开发贷款的额度限制，美达集团很少获得项目开发贷款；2、在实际项目操作中，公司融资的主要手段为取得土地资产后向信托或其他机构融资。综合美达集团的经营和融资策略，我们认为美达集团经营思路明确、项目开发能力良好、资产负债率与同类公司相比偏低。美达集团目前储备项目将于2010、2011年开工并投放市场，预计2011年及以后年度将形成较大的现金回流。徐州项目是美达集团目前最为成熟的项目，本信托将采取足额抵押及销售回笼监管的核心保证方式，并追加实际控制人担保及股权惩罚性转让等有效风控措施。综上所述：美达集团是一家经营稳健的中大型房产开发企业，其主要经营方向为自主开发低密度项目及参股其他住宅项目。由于目前集团可售房源较少，而投资项目又即将启动（南京项目），而且公司部分以收购方式取得的土地，前期开发相比招拍挂拿地需要更长的时间，因此对于业绩释放速度造成一定的影响。因此目前公司的资金链出现阶段性紧张的局面。结合美达集团未来两年的开工、销售情况及徐州项目的实际开发进度，我们认为在信托项目到期阶段，美达集团有较为充足的现金流。因此，我部认为在风险可控的前提下，该项目可行。自然人基本情况调查表姓名蔡挺住所杭州市龙井路53号隐湖3号身份证号码330102681104037婚否离异性别男年龄42户籍所在地西湖区最高学历大学民族汉专业资格工作单位职务政治面貌收入或财产状况个人财产清单1、房产：座 落面积（M2）类型参考市值（万元）备注湖墅南路186号丽阳国际商务中心201室2880.43商铺11500与李露丹共有产权湖墅南路186号丽阳国际商务中心104室1649.12商铺6500与李露丹共有产权杭州市龙井路53号隐湖3号361.78住宅614.7040年使用权徐州市和平路64号25楼1150办公楼8002008年8月购置，首付5成南京市中央路19号31楼933.07办公楼17522008年9月购置，首付5成2、股权投资：被投资企业名称被投资企业净资产（万元）占比账面价值（万元）备注美达集团有限公司51589.0375.38%38887.813、其他资产：资产名称参考价值（万元）备 注存款、有价证券、动产等2500履历1994年投身商海，1995年合作开发“京惠花园”项目，开始房地产开发之路。2002年开始创建美达集团有限公司，目前，集团下属公司十余家，涉及房地产开发、建筑建设、园林绿化、新能源开发、机械制造、汽配销售等领域。现任：杭州市下城区第十三届人大代表；杭州市第九届政协委员；下城区工商联副主席；杭州市工商联常委；浙江省青年联合会常委。社会荣誉： 2007年下城区优秀社会主义建设者2008年杭州市优秀社会主义建设者第二部分 行业分析要素分析内容备注行业基本情况从去年初的萧条，到紧随而来的爆发，中国房地产市场充满了变化。政策优惠在一定程度上补贴了消费者的购房成本，促成了刚性需求的释放，而宽松的信贷和低位的利率造就的货币洪流则直接推动了投资性需求的喷涌而出。国家统计局发布的数据显示，2009 年中国的商品住宅销售总额为 38157 亿元，同比增长 80%，增幅达到了历史最高水平。 事实上，针对部分城市房价的过快上涨，房地产调控政策已经先行一步。以扩大供给和抑制投机性需求为指导思路的政策组合拳，已经在 2010 年年初见到成效。根据公司的跟踪数据显示，各地的市场成交量在 2010年 1 月份环比 09 年 12月份均有不同程度的下降。随着货币政策的收缩，市场的自我修正行为仍会不断强化，中国房地产市场将更为理性和稳健。 行业发展趋势1、由于中国经济高速增长、人口红利、城市化进程等支撑地产行业成长的基本因素没有发生根本变化，行业中长期前景依然看好。 2、政府对地产行业的调控将成为常态，对行业周期的把握将成为地产企业面临的重大挑战。 3、行业整合、分化将进一步加快，资金、品牌等优势对行业的整合力度会加大。行业政策分析2009年，中国房地产行业跌宕起伏。短短一年内，房价和地价经历了从低谷到高峰的快速V 型反转。2009年下半年以来，“地王”频现，部分城市房价上涨也较快。为遏制房价过快上涨，打击投资和投机性需求，国家于近期出台了一系列调控政策，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 行业风险分析资产价格泡沫化的风险在不断累积，充裕的货币供给也推高了通货膨胀的水平。随着宏观经济重新走上快速增长的轨道，货币政策将在今年逐步收紧，具体则将体现在信贷规模的控制、存款准备金率和利率的上调等方面。地域分析 徐州作为一个城市化进程刚起步的城市，房产新政对当地的影响较为暂时，徐州房地产市场尚有潜力。另从房产新政对本项目的影响程度来看，该项目受影响的程度较小，除项目本身优势外，从消费者的构成分析，以购买第一套房、第二套房的改善型需求的人群居多。目前徐州市中心次新房普通住宅的价格仅在4500-6000元/平米，云龙湖景区高层房价仅为10000-11000元/平米，小院别墅20000-30000元/平米。本项目优势：品牌优势美达集团以“创造居住之美”为理念，实行设计、建筑、开发一体化的经营策略，经过多年市场化、品牌化的运作，已逐渐成为杭城具有较强影响力的专业房地产品牌商。位置优势本项目位于江苏省徐州市铜山新区黄河路以南，华山路以西，距离徐州云龙湖景区约3-5公里，距离徐州市市中心约10公里车程，项目周边为泉山国家森林公园，中国矿业大学校址，人文环境、自然环境与地理位置优越。（3） 品质优势 美达檀香山别墅园项目在徐州当地具有一定的竞争优势，从项目周边的楼盘比较，美达檀香山项目是唯一一个楼盘为纯别墅的项目，业态比较统一，且项目的设计方案上移植了绿城的理念，项目的用材上档次较高，门窗为最流行及符合节能要求的铝木复合门窗，玻璃在徐州率先采用断桥隔热技术等。 （4）开发商拿地成本较低，约合44万元/亩。 （5）项目开发商-美达集团是集建筑及房地产开发、装饰施工、市政、钢结构安装等为一体的集团，对地块的开发在工程进度、资金融通方面相对于一般开发商更有保证更灵活； （6）区域优势：徐州作为一个城市化进程刚起步的城市，房产新政对当地的影响较为暂时，徐州房地产市场尚有潜力。另从房产新政对本项目的影响程度来看，该项目受影响的程度较小，除项目本身优势外，从消费者的构成分析，以购买第一套房、第二套房的改善型需求的人群居多。目前徐州市中心次新房普通住宅的价格仅在4500-6000元/平米，云龙湖景区高层房价仅为10000-11000元/平米，云龙湖景区小院别墅20000-30000元/平米。 （7）定价优势：本项目总建筑面积为146800平米，但是可销面积仅90000平米，项目的地下部分以及车库全部赠送，项