《财富广场商业》租售方案

财富广场项目商业租售方案 1 1 定位回顾定位回顾 一 项目背景 一 项目背景 1 项目本身结构决定 我们区别于传统的集中式商业或社区型商业 一方面 项目体量 限制 不足以进行统一招商销售 另一方面 封闭式的整体结构决定了 如果按照传统纯 销售模式必定面临困局 2 项目交通状况堪忧 尤其是进出口道路 地上停车等问题较为突出 流通性能 是前 期评判商业项目的第一要素 项目本身存在的出入困难 地上停车位严重不足等问题 将 是实际销售过程中客户最大的抗性 3 目前项目周边市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备 商铺价格高 首付高 房款数额巨大 购买门槛极高 潜在的实力客户极为有限 多家在售楼盘的商铺普遍销售 状况不佳 多家楼盘出现长期滞销的情况 二 二 SWOTSWOT 分析分析 优势优势 1 地处江阳路路中段 交通便利 道路宽阔 地理位置优越 2 项目周边紧邻众多住宅区镇 距离市中心距离近 商业发展潜力巨大 3 产品已完工 具备交房条件 已达到成熟的销售时机 劣势劣势 1 项目周边商业档次较低 不利于树立本项目商业的品牌形象 2 项目周边的商业没有形成规模 商业氛围较淡 不利于项目的推广 3 商铺使用率较低 面积过大 总价较高 机会机会 1 目前周边无其他集中型商业项目正式对外公开 属于市场空白点 2 金融冲击下投资理财类产品少 收益低 投资房产类逐渐升温 风险风险 1 二城板块在住宅市场发展多年趋于成熟 但商业市场刚刚起步 2 新投放项目商业商铺体量较大 即将推出 特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高 于本案 三 业态划分 三 业态划分 本案必须通过合理的定位 包括价格定位 业态定位 销售模式以及管理定位等创造自己 的特色商业形态以及经营模式 考虑到财富国际大厦的商务需求 以及住宅住户对服务商业的渴求 在商业定位和业态选 择上应力求精致和完善 同时兼顾立体化 多层次分布 首先在休闲 娱乐等商务享受方 面也应有所侧重 如酒店 餐饮 咖啡等 其次考虑满足日常生活需求的消费业态 如小 型超市 便利店 药品超市 自动柜员机 美容店 小型特色餐饮等 二 招商与销售策略二 招商与销售策略 一一 项目商铺销售运营策略项目商铺销售运营策略 1 1 统一招商 统一招商 除经营户购买的 用于自营的商铺外 为统一形象 尽快繁荣商业体 对剩余商铺采用统 一招商 以招商造势的策略 2 2 出租过渡 最终出售出租过渡 最终出售 的收益模式的收益模式 对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户 将产权转移 由购买者自行经营或出租给 他人经营 3 3 整合市场 整合市场 整合商业街功能 集娱乐 休闲 餐饮 服务四大功能于一体 整合市场空间 进行合理商品布局 整合招商 因有部分商铺可能需要先租再售 该部分商铺进行统一招商 整合推广 整个商业街进行统一的广告宣传 促销推广 4 4 合理回报 合理回报 保证市场和经营户合理的收益 实现双赢 完善商业物业的管理和服务功能 提升市场软环境的竞争力 通过市场整体机能的完善 带动该商铺销售及租赁价格的提升 使市场经营者和物业所有 者均能获得良好的回报 二 招商销售总策略 二 招商销售总策略 招商策略招商策略 1 在商铺销售前做好商铺招商工作 以销售为主 招商为辅 如商户可以购买商铺则将 商铺产权转让 如商户只能接受只租不买的形式 可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主 2 由于有部分投资者可能不会选择买下商铺 如健身房 为了加快发展商的资金回笼 可先将商铺先租给投资者经营一定年限 然后再将其产权转移给有购买意向的客户 3 对商铺进行业态布局进行初步规划 根据规划业态 针对性地寻找投资商户进行招商 4 以售优先 以售为主 以租促售 售租结合 营造售租两旺的红火局面 销售策略销售策略 1 北面 1 2 层连卖 实际使用中两层可分割成三层使用 客户可买两层送一层 缩减总价 过高带来抗性 降低单价水平 户型设置为 开间 4 5 米 进深 18 9 米 户型面积 200 350 平 内部设置楼梯可直接通 往二楼 2 南面二层作为一个整体统一招商 划分面积 分割产权 带租约出售 户型设置为 开间 4 5 米 进深 18 9 米 户型面积 100 120 平 以社区辅助配套的业态 为主 与现有住宅底商形成互动 3 地下部分 可作为附加产品 结合客户需求打通 作为销售附加增值部分 将地下空 间捆绑一层销售 价格以成本价打入一层价格中 增强商铺性价比 4 三层目前暂不考虑销售 以招商为主 除非有大客户整层或半层购买 一层一层 二层二层 三层三层 三 商铺招商与商铺销售流程 三 商铺招商与商铺销售流程 1 目标商户群的确定 2 对商铺铺位进行规划 制定合理的分割方案 3 针对目标商群和客户群进行项目推广 扩大项目知名度 提升影响力 4 双方洽谈 达成购买或租赁意向 5 投资者到实地选择商铺位置 并签订买卖或租赁协议 6 投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费 7 对已经签定租赁协议的商铺进行销售 8 开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套 为投资者的进入创造良好的商业硬 环境 9 在招商过程已经基本结束时 各商户装修好自己的经营商铺 最后选择合适的开业时 间 进行商业开街仪式 开始经营 四 商铺营销实施策略 四 商铺营销实施策略 内部筹备期 内部筹备期 20162016 年年 6 6 月月 7 7 月月 1 制定商铺营销及招商政策 2 整顿商业体环境 内部场地 外围交通 商铺氛围 门头 小品等 3 选取北面 1 2 层打造样板房 4 内部招商启动 主动电联扬州部分实力商家 5 宣传物料设计 市场蓄水期 市场蓄水期 20162016 年年 8 8 月月 9 9 月月 1 市场推广敌动 以超常的推广手段 结合户外广告 海报派发 网络 人际传播等渠 道形成较强的商铺销售宣传之势 引起目标客户群的关注 2 对外招商推广 举办招商大会 3 样板间亮相 公开发售期 公开发售期 20162016 年年 1010 月月 12 12 月月 1 利用认筹排号 锁定消化首批意向客户 2 以项目的各种竞争优势为传播点 多种媒体 多种销售渠道配合现场展示 打动消费 者 激发购买欲望 吸收客户资源 3 商铺开盘 公开认购 选定商铺 签订购铺认购协议 进行交款 强销进场期 强销进场期 20142014 年年 1 1 月月 8 8 月月 1 承接首次公开发售的热潮 适当地调整推售安排 推出全新的单位及全新销售举措 以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受 促成再次的销售高潮 2 春节年后 之前已招商 自营客户择日进场装修 开业营业期 开业营业期 20142014 年年 9 9 月月 10 10 月月 商业体统一正式对外营业 通过营业再度掀起一股销售热潮 此时通过一系列销售政策促 进成交 清盘期 清盘期 20162016 年年 11 1211 12 月月 利用灵活多变的促销措施 以 压轴珍藏 为主题告知此时已是购买的最后机会 促使目 标客户把握良机 尽快行动 商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终 以商铺的招商造势来推动商铺销售 营造热销红火 气氛 五 项目整体租售价格制定 五 项目整体租售价格制定 1 1 项目租赁价格制定 项目租赁价格制定 结合项目周边商业的租赁市场及在售楼盘的基本状况 同时 充分分析项目自身的因素 租赁日租金在租赁日租金在 1 5 2 51 5 2 5 元元 平平 天 天 同时 根据商铺的位置 人流 商铺划分等因素 制定 合理的租金阶梯 项目分区块租赁价格项目分区块租赁价格 区域总面积 日租金 元 平 天 年租金 元 年 租售策略 一层北侧 1150 92 50 1050196 二层北侧 1238 971 80 814003 一层南侧 1020 222 00 744761 销售为主 二层南侧 1174 171 20 514286 三层北侧 1216 391 00 443982 三层南侧 1215 910 80 355046 三层东侧 239 60 80 69963 半层起租 圆弧 1 3 层整体 18831 43 979582 整体租赁 合计 9138 621 49 4971820 结合租赁价格测算 综合实际有效出租率 结合租赁价格测算 综合实际有效出租率 85 85 左右 整体出租预期年租金收益为左右 整体出租预期年租金收益为 420420 万 万 项目周边商业租金售价情况项目周边商业租金售价情况 地点地点位置位置楼层楼层经营业态经营业态面积 面积 年租金 万元年租金 万元 年 年 日租金 元日租金 元 平平 天 天 销售总价销售总价 万元 万元 单价 元单价 元 平 平 备注备注 御峰国际御峰国际江阳路南 1 2F 售楼处报价 270323 25 1 2 层整体 平均售 价 2 万 2 5 万 租金 3 元 平 天左右 2 2 项目销售区域划分及房源分割 项目销售区域划分及房源分割 1 2F 三菱 海尔 3006002 内街 1 3F260202 11 416 1 2 万 2 6 万 雅居乐雅居乐 招商部1 3 层 272323 22 1 3 层整体 平均售 价 1 2 2 6 万 租金 2 3 元 平 天左右 新世纪酒店南 1F 沿街 12081 83 1F 家具店 12061 37 1F 小超市 12071 60 1F 棋牌室 10082 19 江阳路沿街江阳路沿街 新世纪酒店东 1F 小饭店 150101 83 平均租金 1 5 1 8 元 平 天 大楼底商 1 2F 南京银行 800 7000 万 8700 1F400281 92 祥和路东 1F 沿街 704 51 76 1F 超市 200182 47 金天城附近金天城附近 祥和路西 1F 饭店 120102 28 销售价格 8000 15000 平均租 金水平 2 元 平 天左 右 1 2F 五金店 1105 61 39 1 2F 美体店 11041 00 扬子江路沿扬子江路沿 街街 江阳路至兴城路 1 2F 饭店 2707 50 76 平均租金 1 1 5 元 平 天 1F8031 03 维扬路沿街维扬路沿街 江阳路至兴城路 1 2F 沿街 1707 51 21 平均租金 1 1 5 元 平 天 1 3F 宾馆 200152 05 4F 台球电玩城 150122 19 1F 手机店 406 54 45 1 2F 超市 180203 04 朝西 邗江路东 1F 餐饮 70103 91 3 万 1F 足疗 10041 10 180朝南 江阳路北 1F 药店 70 160 1 8 万 2 5 万 1F 足疗 4032 05 1F 家电 1202 50 57 润扬广场周润扬广场周 边边 内铺 1F 理发店 754 51 64 1 5 万 2 万 平均租金 2 4 元 平 天 销售价格 1 5 2 5 左右 3 3 项目分区块销售价格制定 项目分区块销售价格制定 项目分区块销售价格项目分区块销售价格 区域 总面积 销售均价 元 平 销售总价 元 户型设置总价范围 一层北侧 1150 92200025319800 二层北侧 1238 971200014867640 一层南侧 1020 221500015303300 二层南侧 1174 171000011741700 三层北侧 1216 3978009487842 三层南侧 1215 9175009119325 三层东侧 239 675001797000 圆弧 1 3 层整体 188311009 20729615 合计 9138 6211858 108366222 主力户型 100 120 平 85 万 300 万 结合销售价格测算 项目整体销售回款预期结合销售价格测算 项目整体销售回款预期 1 081 08 亿元 项目详细价格表见附件 亿元 项目详细价格表见附件 4 4 租售预期回款 租售预期回款 根据上述租售方案 租售累计回款为 销售部分回款约为 5500 万 年租金收益约为 200 万 三 营销推广策略三 营销推广策略 基于目前整体市场 区域市场和项目本身的状况 本项目产品应向强品牌 高档次发展 在产品设计 形象包装 营销推广 物业管理等方面进行全面升级 经考虑 将项目推广 主题定位为 风情商业体 创富新商机 一 推广表现 一 推广表现 表现一 表现一 巴菲特说 在别人恐惧的时候在别人恐惧的时候 我贪婪我贪婪 我辛苦积载的财富多了 但人民币贬值了 我想买股票入市 但牛市变成了熊市 我想买黄金升值 但黄金随时有可能变 黄 财富国际商业中心 100 1000 限量吸金旺铺即将面市 盘踞主城繁华区 三代人的保障 源于你今天的选择 表现二 表现二 三代人的保障 源于你今天的选择 100 1000 限量吸金旺铺即将面市 盘踞主城繁华区 左右皆繁华 抢铺就是抢财富 二 推广方式及渠道建议 二 推广方式及渠道建议 1 1 推广总原则 推广总原则 先招商后销售 招商不是纯粹的招商 而是一个造势的问题 在全市场上建立租售两旺的 信息 在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点 引起社会舆论 提高知名度 促进商铺销售 2 2 推广方式 推广方式 营销中心现场展示营销中心现场展示 营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备 从所见 所闻全方位让买家了解信息 另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整 以适合商铺的租售 营销活动营销活动 竞拍商铺竞