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大亚湾房地产市场报告 2016年5月29日集团营销中心 1 大亚湾简介大亚湾房地产市场概况目前在售代表性楼盘 目录 2 大亚湾简介 Part1 3 大亚湾地理位置 大亚湾 中国南海重要海湾 位于广东省东部红海湾与大鹏湾之间 北靠海岸山脉 东 西两侧受平海半岛与大鹏半岛掩护 总面积650平方公里 黄金海岸线达52公里 到2015年 常住人口20 58万 2006年3月经国务院批准扩大到23 6平方公里 包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立 辖陆地面积289平方公里 海域面积1300平方公里 4 大亚湾总体经济概况 地区生产总值 GDP 414 8亿元 增长2 7 规上工业增加值309 4亿元 增长0 2 固定资产投资361 4亿元 增长69 9 其中 工业投资185 7亿元 增长98 8 基础设施投资46 8亿元 增长67 4 社会消费品零售总额31亿元 增长0 1 公共财政预算收入42 6亿元 增长15 2 全区用电量44亿千瓦时 增长8 6 其中 工业用电量37 7亿千瓦时 增长6 6 2015年实现地区生产总值 GDP 414 8亿元 增长2 7 经济增长总体平稳 5 大亚湾产业发展概况 大亚湾规划定位 以发展临海石化工业为主 逐步发展远洋港口 协调发展旅游业的外向型现代化城市 6 大亚湾产业规划布局 7 大亚湾产业对房地产的作用 8 大亚湾房地产市场概况 Part2 9 大亚湾月度成交套数走势 2015年 大亚湾商品房销售总套数为42094套 同比增长71 36 10 大亚湾月度成交金额走势 2015年 大亚湾商品房销售总金额为230 66亿元 同比增长98 45 11 大亚湾月度销售面积走势 2015年 大亚湾商品房销售总面积为372 59万平米 同比增长81 05 12 大亚湾月度成交均价走势 2015年全年商品房销售均价呈上扬趋势 最低均价与最高均价之间涨幅为22 6 12月均价6952 19元 平米更是创下历史新高 13 2015年项目报建和市场存量情况 1 新报建数据同比下降明显 市场出现供不应求局面2015年全区房地产施工报建项目共21个 面积为215 73万平米 同比下降39 下降幅度明显 由于2015年整体成交量高涨 而商品房供应量有限 导致市场出现供不应求局面 2 市场存量较低 去化周期约为8个月截止到2015年底 市场商品房库存量为320万平米 其中商品住房库存量为261 95万平米 若按照2015下半年平均39 34万平米 月的去化速度 去化周期约为8个月 市场库存较低 仍存在较大的价格上涨压力 14 客户购买动机分析 西区 纯自住比例为50 投资兼自住比例为30 纯投资比例为20 下半年西区整体房价快速上涨 吸引部分投资客户投资 出现一客购多房的现象 澳头 纯自住比例为60 投资兼自住比例为30 纯投资比例为10 受深圳高房价影响 近期新增部分自住型客户 南站新城 纯自住比例为72 投资兼自住比例为22 纯投资比例为6 综上所述 当前自住客户占据市场绝对份额 投资客户比例相较2014年上涨20 表明越来越多的客户对区域整体价值表示认同 升值预期加大 15 目前在售代表性楼盘分析 Part3 16 龙光城 卓越东部蔚蓝海岸 碧桂园翡翠山 在售个盘规模较大 是当地知名度较高的小区 对当地市场有一定的参考价值以现代欧式建筑风格为主 总体格调较符合市场大综合需求在售的项目包含别墅和高层洋房产品 片区市场 建筑类型与风格 中萃1829 在售项目 户型面积与均价 大亚湾月度成交套数走势 1 政策利好频现 成为湾区市场增长新动力2015年自330新政实施后 迎来市场的全面回暖 这其中政策红利发挥了重要作用 随之而来的公积金新政 连续的降准降息 降首付等利好让市场进一步升温 深惠城轨惠州段预计 十三五 期间 2016年 2020年 动工建设 大亚湾儿童公园项目规划建设 环大亚湾新区森林公园计划启动建设 惠大高速正式通车 特别是12月18日 集购物 休闲 餐饮等于一体的万达广场正式签约大亚湾 消息公布后 区内至少有12个楼盘因万达广场落户而大幅上调房价 涨幅普遍超过千元 2 深惠一体化进程加快 临深片区楼市获益良多2015年 深惠一体化持续推进 两地连接建设逐步实施 再加之受 深圳扩容 舆论和深圳购买力外溢影响 临深片区楼市一路高歌凯奏 成为湾区热度最高的区域 3 深圳高涨房价的溢出效应助力区域市场持续升温地理位置接近 价格更实惠的大亚湾 已成为深圳市场的一部分 承接了深圳越来越庞大的外溢置业需求 4 从 以价换量 到 量价齐升 2015年上半年 大部分地产商采用以价换量的营销策略 以加速资金回笼和加快库存消化 因而去化速度明显提升 供求矛盾得到缓解 而到第三季度 区内在售项目开始不再延续 低价走量 低价去库存 的营销策略 转而对价格进行上调 自9月份开始 成交均价明显提升 西区个别精装楼盘售价首超万元大关 到12月份的6952 19元 平米 创下了湾区史上的新高 5 房企强强携手合作 进一步激活市场活力碧桂园集团同太东集团 中萃集团和宏业投资已分别签订战略框架协议 太东集团