农村集体建设用地租赁合同的效力认定

农村集体建设用地租赁合同的效力认定农村集体建设用地租赁合同的效力认定 案情 2008 年 10 月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份 厂房租赁合同 该合同约定 黄屯村委会将其在本村辖区内的占地 14 亩的废旧村办 铸造厂区租赁给连发铸造厂使用 合同所涉土地于 2001 年取得了有关 土地管理部门颁发的集体建设用地使用证 用途为工业用地 租赁 期限 10 年 自 2008 年 10 月 1 日起至 2018 年 10 月 2 日止 每年租金 为 2 5 万元 租赁到期后 连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大 型设备折价变卖给黄屯村委会 2011 年 10 月 黄屯村新一届村委会以 厂房租赁合同 违反法律规定为由起诉到法院 请求法院判处 厂 房租赁合同 无效 并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房 连发铸造 厂则认为 厂房租赁合同 合法有效 要求黄屯村新一届村委会继续 履行合同 争议 本案争议的焦点就是租赁合同是否有效 在案件的审理过程中 出现了两种不同的意见 第一种意见认为 该租赁合同属集体建设土地租赁合同 该租 赁合同违反了土地管理法第六十三条关于 农民集体所有的土地的使 用权不得出让 转让或出租用于非农业建设 的规定 根据合同法第 五十二条第 五 项 违反法律 行政法规的强制性规定的合同无效 的规定 该租赁合同无效 第二种意见认为 该租赁合同属集体建设土地租赁合同 该租 赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定 属有效合同 因为 土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转 目 的在于防止农民所有的农用土地的不当流失 而不是禁止非农建设用 地使用权的依法流转 本案中 租赁合同中所涉厂房的用地属农村建 设用地 该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定 评析 笔者同意第二种意见 要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效 关键是要厘清农 民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制 性规定 按照土地管理法的规定 我国农民集体所有的土地可分为三大 类 第一类是农用地 是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 林 地 草地 农田水利用地 养殖水面等 我国对于农用地的保护是非 常严格的 在土地管理法在第一条 第四条第二款 第三十四条 第 三十六条分别作了规定 第二类是集体建设用地 是指经依法批准用 于非农业建设的土地 包括乡 镇 村企业建设用地 乡 镇 村公 用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地 依据土地管理法第十一 条第二款的规定 集体建设用地也可表述为 非农业建设用地 第 三类是未利用地 是指农用地和建设用地以外的土地 农民集体所有的建设用地到底能否发生流转 虽然我国现有法 律没有明确的规定 但对此却未从根本上进行否定 例如土地管理法 第二条第三款规定 任何单位和个人不得侵占 买卖或者以其他形 式非法转让土地 土地使用权可以依法转让 国务院关于深化改 革严格土地管理的规定 国发 2004 28 号 第十条规定 在符 合规划的前提下 村庄 集镇 建制镇中的农民集体所有建设用地使 用权可以依法流转 2006 年 8 月 国务院关于加强土地调控有关问 题的通知 国发 2006 31 号 第六项规定 农民集体所有建设 用地使用权流转 必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范 围内 等等 综合上述及相关法律 国务院行政规定的精神 笔者认 为 我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转 而且土地管理法 第六十三条中 农民集体所有的土地 所涵盖的范围不应包括原本就 具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地 对此条文的理解应 做限制性理解 土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用 权依法流转的行为 而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现 以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象 以贯彻维护 我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的 笔者认为 第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系 混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别 认为农村集体建 设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇 本案中 该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或发挥农村