新格局下中小房地产企业面临的挑战及发展模式

1 新格局下中小房地产企业面临的挑战及发展模式 菏泽天华实业有限公司发言提纲 各位领导 各位同仁 大家好 非常荣幸参加本次座谈会 非常感谢省住房和城乡建设 厅提供和大家一起交流学习的机会 在市场和行业发展的关 键时期 省住房和城乡建设厅及时将我们地产企业组织在一 起 了解新情况 新问题 这对在座的各位同行及全省房地 产行业的持续健康发展尤为重要 这充分说明了我厅对全省 房地产行业发展的高度关注和重视 在当期销售市场普遍低 迷 行业变革加剧的关键时期 省 市各级主管部门 行业协 会对我们这个行业一如既往的支持和信赖 更加坚定了我们 对房地产行业当前及今后一个时期持续健康发展的信心 刚才 听了各位专家 同仁的分析后 很受启发 除 区 域性 略有差异外 企业面临的困难 对当前市场形势的分析 基本一致 下面 我就按照通知要求 结合菏泽市场情况及 企业自身实际 谈几点意见 一 菏一 菏泽泽市房地市房地产产市市场场情况及我公司情况及我公司简简要情况要情况 菏泽市属于四线及以下城市 与全省17地市比较 属于 欠发达地市 房地产起步较晚 近年来在省委 省政府 突破 菏泽战略 和 打造鲁苏豫皖交界处科学发展高地 战略推动 下 房地产业得到了迅速发展 总体上来看 房地产业正处 2 在上升阶段 其优势在于 菏泽地处鲁西南平原区 辖区内 人口众多 全市960万人口 且城镇化率不高 刚性需求空间 较大 与省内及周边其他地市相比 房价相对较低 近年来 在市委 市政府新型城镇化和工业化的 双轮驱动 战略下 城镇化不断加快 市区和各县区旧城改造 新城区开发 保 障房 新农村建设全面推进 这为房企发展提供了机遇和支 撑 另一方面 我们也清醒意识到 菏泽的房地产虽然起步 晚 但发展快 特别是近年来 随着城镇化的迅速加快 大量 开发 已出现供应过剩的风险 预计未来1 2年时间内市场都 将处于高库存压力之下 同时 市场主体 体质 较差 房地产 开发企业整体实力不强 中介 物业管理企业的品牌优势不 明显 对银行贷款和民间融资依赖较高 受制于资金及库存 的双重压力 多数开发商资金链十分紧张 在当前房市 楼 市普遍低迷 刚性购房需求受到抑制的形势下 如房企不采 取积极的应对策略 潜在的风险也不容忽视 天华实业作为菏泽市规模较大的一级房地产企业 是伴 随着菏泽城镇化进程发展起来的 毫不客气的讲 我们本身 是菏泽城市化进程的参与者 建设者 更是受益者 天华地 产自成立以来 始终坚持 区域深耕 的发展战略 历经 10 年 的科学运作 稳步发展 现已成为一家拥有房地产业 建筑 业 投资 金融业四大重点产业板块的综合性企业集团 资 产总额 30 亿元 员工 500 余人 具有国家房地产开发一级资 3 质 工程建筑一级资质 物业管理一级资质 今年在菏泽市 区内的同期开发项目有 15 个 物业形态涉及住宅 商业综合 体 保障房 工业园区等 从今年上半年的销售量和销售额 来看 截止上半年 公司已开发销售的在建项目存量房源近 500 套 占总房源比例的 13 2 附属用房储藏室剩余数量 约 1000 个 附属用房车库 车位剩余数量约 1000 个 二 二 企企业业面面临临的主要困的主要困难难和和问题问题 从市场形势来看 一是受市场整体形势影响 交易量明 显下降 大部分房企 特别是大型房企大规模降价促销 反 而增强了购房者的观望情绪 刚性需求的观望心态明显增大 部分媒体对房地产的负面报道推波助澜 加大了市场的悲观 情绪 交易量下滑 使空置房日趋增加 二是银根紧缩 在销售下降 融资困难情况下 企业再 扩大投资的愿望受到一定程度的限制 进入下半年 虽然微 刺激下银根松动和更多城市限购放松 但信贷资金面的改善 依旧缓慢 按揭利率下行低于预期 企业融资难的情况没得 到大的改观 菏泽金融业欠发达 在专业银行受限情况下 房企通过其他金融机构的融资渠道 融资成本相对较高 从行业发展趋势来看 行业竞争加剧 分化加大 龙头 企业领先优势进一步扩大 行业集中度继续提升 行业销售 利润率逐步下降 中小企业面临的资金风险更为严峻 就菏 泽来讲 近年来 随着城市建设热潮 一批知名房企逐步进 4 驻菏泽 并显示出了强大的竞争优势 如中南 毅德 农工商 绿地等外来企业凭借其强大的集团后盾和独特的商业模式 在区域内掀起了 攻城略地 般的态势 对当地中小房企带来 了很大的冲击 当然 作为本土企业 我们在资源 品牌 差 异化方面也具有自身优势 3 当前形当前形势势及下步及下步发发展展趋势趋势 从中国经济发展环境和当前房地产整体形势来看 我们 始终认为 房地产业作为中国经济发展中最重要的基础性行 业 它的支柱作用不容怀疑 从地产业在现有经济结构中的 比例 产业关联度 政府收入 税收比例 就业人员比例 居 民收入及财政收入的比例 银行放贷比例等方面 可以清楚 地看到它们对中国经济的作用 在实现 中国梦 的伟大进程 中 中国的城市建设进入一个新的阶段 房地产作为新型城 市化进程的持续推动者 在以市场化主导的新体制下 将会 进入一个平稳发展的阶段 一是常住人口城镇化与户籍人口 城镇化的双比例支撑 二是民生置于优先位置 住房的改善 型需求在持续放大 三是区域经济一体化也会带来新的机遇 等等 基于以上分析 我们认为 支持中国房地产业长期发 展的因素没有改变 经历多轮调控的房地产市场 在短期内 波动和反复亦将不断出现 当前 不会有全面崩盘的危险 但会出现一次重新洗牌的局面 我觉得这是一种新的格局 这种新的格局 市场化改革是一个主导方向 在这个过程中 5 中国地产市场将进入一个平稳发展的阶段 政府已经逐步放 弃行政性的控制手段 比如很多城市取消了限购 信贷已经 开始松动 再比如企业发展环境会进一步宽松 产业与城镇 融合发展的模式已经有现成的经验可以借鉴等 在新的形势下 房地产业在面临重新洗牌的同时 将迎来 一种新的机遇 特别是中小房企 在这个过程中我们要寻找 内生 的 向上的力量 我觉得主要体现在新型工业化 跨 界资源整合等方面 包含金融 教育 养老 医疗 生活配套 等等 另外一个 以园区开发为核心业务的产业地产发展的 前景也大有前景 未来的房地产市场将进入更加细分化的阶 段 要不断地挖掘特色 完善产品服务 进行新的战略选择 比如产品从单一走向融合 业态从开发商走向运营商 服务 商 市场转型从国内业务转向海外业务 资源配置从低能级 的配置走向高能级的配置 模式的转化要从线下走到线上 线下平台嫁接互联网资源等等 在新的战略转型中 我们中小地产企业一是要抓住城镇 化 区域一体化等方面的一些机会 二是要结合政府规划好 城市 建设好城市 做好精品项目 这是我们地产商很大的 历史使命和责任 在这个进程中要依靠模式转变 来创造我 们内生的前进的动力 除此之外 在产城融合方面还有很多 产业的价值 如养老 医疗地产 旅游文化地产 包括体验商 业地产等等 6 总之 在房地产行业发展的新形势 新格局下 中小房 企要在顺应市场和行业发展趋势的