物业服务收费第十章完整版本.ppt

第十章物业服务收费与专项维修资金 陈泽权 物业管理服务收费的概念 特征及性质 概念物业管理服务收费 是指物业管理公司接受物业产权人 使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及设备 公共设施 绿化 卫生 交通 治安和环境等项目开展日常维护 修缮 整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用特征1 物业管理服务收费主体是物业管理公司 而非房地产开发商 2 物业管理服务收费主体是业主和房屋使用人 3 物业管理服务收费与购房款无关 具有独立性 物业管理服务收费性质 物业管理服务收费是物业管理委托合同的必要条款针对收费项目的不同 物业管理服务收费区分为不同性质 1 保管费及报酬 如机动车存车费2 委托费及报酬 如维护小区治安收取治安维护费3 承揽费及报酬 如房屋修缮费 物业管理服务收费 物业管理服务收费是购房的重要考虑因素之一 对一栋6层的钢筋混泥土结构的楼房进行测算 设其使用年限为60年 按照建筑终身费用测算法 对房屋建筑进行全过程的费用测算 及项目策划 规划 设计到使用60年完全拆除 其中房屋的建设费用占总费用的投入约14 而物业管理费用的投入 占83 物业管理经费的来源主要有 1 定期收取物业管理服务收费2 小区维护养护专项资金3 以业养业 一业为主 开展多种经营的收入4 依靠政府的政策和一定资金的支持5 开发单位给予一定的资金支持其中 物业管理服务收费是最主要的资金渠道 我国物业管理服务收费现状 物业管理乱收费现象 常见有 一 入伙前的乱收费 如将电话线 电线 水管 网线只装到小区前 业主入住后 还需自行安装以上线路 二 物业管理中的重复收费 如以向业主收取了综合管理费 但还要收电梯维修费 水池清洁费 垃圾费等等 三 有偿服务的乱收费 如维修 家政 打字 传真等服务 收取比市场价高得多的费用 问题 试分析一下我国当前物业管理服务存在的 乱收费 的原因 及解决 收费难 问题的对策 原因及解决办法 乱收费的原因1 物业管理费用透明度差 物业管理公司不愿意将物业管理费的运作完全透明2 开发商不能兑现的高承诺以及建筑工程遗留问题多 物业管理不能服务到位3 政府有关部门出台得法规在制约收费方和缴费方的权利义务存在失衡现象 4 物业管理公司过多地承担社会公用部门的责任 如供水 供暖 供电 有线电视等 本应该由社会公用部门直接收取 但他们凭借市场的优势地位 责令物业管理公司来承担 原因及解决办法 解决当前物业管理收费难的对策1 加强物业管理的舆论宣传 使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同2 加强物业管理法规建设建立科学的物业管理收费定价机制 收费项目分类制度 收费标准等级制度3 通过市场竞争 实行优胜劣汰制度 物业管理服务收费原则 一 合理原则核定收费时应充分考虑物业管理企业的利益 既要有利于物业管理企业的价值补偿 也要考虑业主的经济承受能力 收费标准应当因地制宜 以物业管理服务发生的成本为基础 结合物业管理公司的服务质量 服务深度进行合理核定 使业主的承受力与物业管理实际水平 服务深度相平衡 物业管理服务收费原则 二 公开原则公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准 规范物业管理公司对用户提供的特约有偿服务 并实行明码标价 定期向业主公布收支情况 接受业主监督 三 质价相符原则指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 第11条规定 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策 执行规定的收费办法和收费标准 努力提高服务质量 向住户提供质价相称的服务 不得只收费不服务或多收费少服务 物业管理服务收费原则 四 合法竞争原则 价格法 第3条规定 国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成的价格机制 价格的制定应当符合价值规律 大多数商品和服务价格实行市场调节价 极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 第4条也明确 国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争 禁止价格垄断和牟取暴利行为 物业管理服务收费的确定 一 定价方式 一 政府定价或者政府指导价适用于 1 公共性服务收费2 公共代办性服务收费 物业管理服务收费的确定 二 经营者定价亦即价格法所指向的市场调节价一般适用于 1 特约服务收费2 高档住宅的物业管理服务收费 物业管理服务收费的确定 实际操作中 物业管理公司可以根据自身地位 竞争环境以及本公司的管理水平来制定具体有效的定价目标主要有 1 针对收益性的物业管理 获取最多利润是物业管理公司最重要的目标 2 针对一些涉外住宅小区 商业楼的物业管理 以投资收益率为定价目标 3 针对普通住宅小区的物业管理 侧重社会效益的定价目标 物业管理服务收费项目分类制度 按管理内容分三类 一 公共性服务费 二 公众代办性服务费 三 特约服务费 物业管理服务收费标准等级制度 对外销商品房 别墅 高级商用楼 写字楼的物业管理 可采用市场价格收费的标准 特点是随行就市对内销房的管理 可按成本加微利的原则收费 对微利房 福利房 公产房的物业管理可采取一定幅度的亏本收费 但亏损部位应由政府提供优惠政策或补贴措施弥补 物业管理服务收费标准等级制度 近年来 各地开始推行物业管理服务收费标准等级制度 如北京市制定了 居住小区公共性服务收费分等定价表 其中规定 根据不同的硬件条件的管理服务水平 制定五种不同级别的收费标准 供物业管理企业和小区业主委员会作为协商的基础 其中 一级标准与普通公寓的收费标准相适应 高级外销公寓的收费标准可以超出一级服务收费标准 二 三 四级标准与普通住宅相适应 五级标准与经济适用房相适应 物业管理服务费的收取与监督 物业管理服务费的收取 一 入伙收取 二 一般性收取 物业管理收费