折现率-贴现率-还原率-报酬率.docx

精品文档资本化率 贴现率 折现率 利率 内部收益率一、 资本化率（又称还原利率）1、 概念：资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。是将房地产的净收益转换为价值的比率。实质是一种资本投资收益率。2、 应用：应用于收益法估价，收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。3、 如何确定（1） 市场提取法。（2） 复合投资收益率法（3） 投资收益率排序插入法（4） 安全利率加风险调整值法（5） 收益风险倍数法4、 影响因素：（1）自有资本所占比率；（2）外来资本(如借贷)利息；（3）因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值)；（4）因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加(绝对量)；（5）还贷后自有资金的增加。（6）风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本二、 贴现率：1、 概念：贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。2、 应用：贴现的比率就是贴现率。贴现是指票据持有人在票据到期之前以贴付一定利息的方式向银行转让票据兑取现金。银行放款的一种形式。 贴现对持票人来说是出让票据，提前收回垫支于商业信用的货币资金；对贴现公司或银行来说则是向持票人提供银行信用。银行根据市场利率以及票据的信誉程度规定一个贴现率，计算出贴现日至票据到期日的贴现利息。贴现利息票据面额贴现率票据到期期限。 持票人在贴付利息之后，就可以从银行取得等于票面金额减去贴现利息后的余额的现金，票据的所有权则归银行。票据到期时，银行凭票向出票人兑取现款，如遭拒付，可向背书人索取票款。票据贴现按不同的层次可分为贴现和再贴现两种，商业银行对工商企业的票据贴现业务称贴现，中央银行对商业银行已贴现的未到期工商企业票据再次贴现，称再贴现或重贴现。（背书人：背书是一种票据行为，是票据转让的一种重要方式。背书是由持票人在汇票背面签上自己的名字，并将汇票交付给受让人的行为。这里的持票人称为背书人，受让人称为被背书人。）中央银行通过变动贴现率来调节货币供给量和利息率，从而促使经济扩张或收缩。当需要控制通货膨胀时，中央银行提高贴现率。当经济萧条时，银行就会增加向中央银行的借款，从而准备金增加，利息率下降，扩大了货币供给量，由此起到稳定经济的作用。3、 如何确定：贴现率是受市场资金供求状况变化而自发形成的，再贴现率则是由中央银行规定的。计算公式为：贴现率一般贷款利率（1贴现期）一般贷款利率4、 影响因素：宏观的经济市场状况，社会的稳定程度。三、 折现率1、 概念：是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率,是将未来的资金折算成现价的一种工具,可以说是资金的时间价值的一种体现。2、 应用：折现率应用较为广泛，可用于无形资产评估，资产评估等。投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现率的确定上。3、 如何确定：从构成上看，资产评估中的折现率应由两部分组成：一是无风险报酬率，而是风险报酬率，即折现率=无风险报酬率+风险报酬率。如果风险报酬率中不包含通货膨胀率，则折现率又可表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率。4、 影响因素：（1）资本市场的发达程度及资本的稀缺性（2）经济增长速度和消费增长率（3）通货膨胀水平四、 利率1、 概念：利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。 2、 应用：利率是宏观经济调控的重要工具之一。是影响汇率最重要的因素。3、 如何确定：由于利率的应用范围广泛，确定方法也多种多样。基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，存款利率暂时不能上、下浮动，贷款利率可以在基准利率基础上下浮10%至上浮70%。4、 影响因素：（1）利润率的平均水平（2）资金的供求状况（3）物价变动的幅度（4）国际经济的环境（5）政策性因素五、 内部收益率1、概念：是一项投资可望达到的报酬率，是能够使投资项目净现值等于零时的折现率，就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。2、应用：内部收益率能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。3、如何确定：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。 (2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。 (3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。 4、影响因素：自有资金内部收益率受很多因素的影响，尤其是贷款的利率、偿还期限、还本付息方式等因素，直接影响到贷款利息的抵税作用，从而对自有资金内部收益率产生影响。企业在进行举债时，应综合考虑这些因素，以便使企业获得最大的自有资金内部收益率。六、几者之间区别：1、资本化率和折现率在本质上,折现率与资本化率是相同的,都是一种投资报酬率的体现。他们的作用都是把未来的收益转化成现值。不同之处在于,折现率反映的是企业在未来有限期的持续获利的能力和水平,而资本化率反映的则是无限期获利水平。具体区别是：（1）资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产未来预期收益转换为价值的比率(V=A/R)。是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价格计算)，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获力能力。它不区分净收益流模式。（2）折现率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产未来预期收益转换成价值的比率。是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具体的计算公式就不同。（3）从应用场合看，资本化率在房地产评估应用的较多，而折现率应用的场合较为广泛，货币的时间价值、资产评估等场合都会使用到。2、折现率和利率利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。利率只表示资产（资金）本身的获利能力，而与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系，折现率则与资产以及所有者使用效果相关。3、折现率和贴现率两者计算过程有所不同。折现率是外加率，是到期后支付利息的比率；而贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息后的比率。 贴现率主要用于票据承兑贴现之中；而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，如筹资决策、投资决策及收益分配等。4、贴现率与利率贴现率是以利率为基础的。利率是经济学、借贷和租赁等融资实务和企业财经管理中的一个重要杠杆调节工具和专业名字。因此，利率有长短期存款利率和长短期贷款利率等等；即利率水平或高低会因主体不同和期限不同而不同。利率往往由主体机关为他方确定或借贷双方商定。例如，国家根据国民经济状况确定利率政策水平或基准利率浮动幅度，银行根据该幅度确定借贷和存款的具体水平（数字），企业和或个人之间借贷由借出方或双方商定利率高低多少等等。 贴现率通常用于财经预测，企业财经管理和特定融资实务中的测算用字。例如，用适当的贴现率来预测经济发展、企业财务成长测算、投资预测与回报测算、资产评估与企业价值评估等等。贴现率的确定均以相关年金期限和贴现率用途目的等情况以利率为基准调节相关因素（系数）而得，一般由行为单方自行估计确定。因此，贴现率不一定大于利率。即贴现率可以大于、等于或小于利率。一般贴现率小于市场利率，目的是为了防止银行利用两者之差进行牟利。5、 内部收益率和资本化率内部收益率(IRR)是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市