北京市物业管理法律法规.doc

精品北京市物业管理法律法规全国性法律法规（全国物业管理师考试内容）20%北京市物业管理办法及36个配套文件80%1. 单选（1分/题）40% 2. 多选（2分/题）30%3. 判断题（1分/题）10%4. 简答题（3-4分/题）10%5. 案例题（5-10分/题）10%考试时间：1月23日上午8：30-10：00法规（90分钟） 10：20-12：20实务（120分钟）（一） 物权法1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容？建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务儿而产生的共同管理权的总称。2.物权法规定的业主行使专有部分所有权的内容？物权法对业主行使专有部分所有权的主要规定有：1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利3.业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同团里的权利一并转让4.业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房3.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？物权法第七十七条首先业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。4.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容？1.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。2.建筑区划分内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有归属权3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定5.物权法中业主共同决定事项的内容？物权法第六十七条第一款规定，建筑区划内的下列事项需有业主共同决定：下列事项由业主共同决定： 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6.改建、重建建筑物及其附属设施； 7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 6.物权法对业主委员会设立的规定？物权法对业主大会和业主委员会的规定有：1.业主可以设立业主大会，选举业主委员会2.地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。7.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力？业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律、法规及规章，部违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备。8.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容？建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要注意的是，法律规定的绿地、道路规业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权规业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。9.物权法中过关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容 ？第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。10.物权法规定的建筑物及其附属设施的管理形式？第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。11.物权法中业主共同决定事项的表决规则？筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）物业管理条例15.物业管理条例对物业管理的定义？本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。17.物业管理条例确立的七项基本制度及具体内容？条例在物业管理基本制度上进行许多创新，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等洗钱基本制度。19.业主大会的组成与性质？物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。23.物业管理条例对管理规约的规定？管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。31.物业管理条例对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定？物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。32.物业管理条例对装饰装修管理的规定？业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。35.物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定？利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。40.物业管理条例规定的对业主未能履行缴纳物业费职责的处理？违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（三）住宅室内装饰装修管理办法41. 住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为？（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。44.需要变得建筑主体或承重结构时处理的方式？变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。46.住宅室内装饰装修管理办法对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定？因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。（四）业主大会和业主委员会指导规则48.首次业主大会召开应具备的条件？物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料49.首次业主大会筹备组组建条件？首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。56.业主大会议事规则的规定事项？（一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。66.业主委员会任期届满或委员资格终止时对拒绝移交资料、印章的处理办法？业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。（七）关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释075.最高人民法院认定业主的条件？答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。076.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释？答：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。077.最高人民法院对物权法所称共有部分飞解释？答：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分；1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有飞场所及设施等。3.建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设有地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。079.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定？答：1.专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；2.尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；3.尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；4.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。081.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定？答：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响。085.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为？答：1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.物业服务企业拒绝提出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。（九）城市异产毗连房屋管理规定091.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则？答：异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用依下列原则处理：（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（二）共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。（四）屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。（五）楼梯及楼梯间的修缮：1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2.为某些所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。093.建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定？答：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（十一）保安服务管理条例097.保安服务管理条例规定的保安员的禁止行为？答：保安服务管理条例第三十条规定：保安员不得有下列行为：1.限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；2.扣押、没收他人证件、财物；3.阻碍依法执行公务；4.参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；5.删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；6.侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；7.违反法律、行政法规的其他行为。101.消防法中与物业管理密切相关的重要规定内容？答：除了上述与物业服务企业有关的职责外，中华人民共和国消防法还明确规定以下与物业管理密切相关的条款：1.任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位、成年公民都有参加有组织的灭火工作的义务。2.任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。3.公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。4.发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。5.消防队接到火警后，必须立即赶赴火场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。6.公安消防队扑救火灾，不得向发生火灾的单位、个人收取任何费用。第二部分 北京市地方规章、规范性文件001.北京市物业管理办法对物业管理的定义？答：北京市物业管理办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。002.北京市物业管理办法中划分物业管理区域的原则？答：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。003.北京市物业管理办法对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定？答：业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。004. 北京市物业管理办法对建设单位委托专项服务的规定？答：建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。005. 北京市物业管理办法中对于物业管理活动的相关监督管理工作的具体划分？答：北京市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。006. 北京市物业管理办法中规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责？答：区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。007.新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准？答：新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。008.前期物业服务责任？答：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。009.前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件是什么？答：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分的查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。010.业主共同决定解除前期物业服务合同的情况下，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验可以选择的方式？答：全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。011.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？答：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：1.制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；2.选举或者更换业主委员会委员；3.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；4.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；5.筹集、管理和使用专项维修资金；6.申请改建、重建建筑物及附属设施；7.申请分立或者合并物业管理区域；8.决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。012.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；同时，申请分立或者合并物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。013.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，具体事项范围和决定程序？答：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者由物业管理区域内全体业主共同决定。014.业主大会组成人员？答：业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹集首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？答：物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：1.筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；2.业主大会决议；3.管理规约。业主大会议事规则；4.业主委员会委员名单。021.北京市物业管理办法中对物业服务合同内容的规定？答：物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。022. 北京市物业管理办法对于物业服务企业委托外包服务的要求？答：物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。024.物业服务合同期限届满前，全体业主共同决定续聘或解聘原物业服务企业的，应当履行什么义务？答：.物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。025.物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当履行什么义务？答：物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当与合同期限届满前三个月通知业主。026.业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定？答：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。027.对拒不撤出物业管理区域的物业服务企业，新的物业服务企业和业主争取利益的合法手段？答：原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。028. 北京市物业管理办法对物业服务项目负责人与服务项目之间的规定？答：物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。029.物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估？答：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。030.业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主维护自己权益的措施？答：业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。043.北京市物业服务企业信用信息管理办法适用的对象？答：本办法适用于本市行政区域内物业服务企业对物业项目实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。一个物业管理区域通常视为一个物业项目。045.物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求？答：本市实行物业服务合同备案制度。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。业主共同决定聘请其他管理人的，应当与其他管理人签订物业服务合同，并应当自签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。各区县房屋行政主管部门受理物业服务合同备案的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。物业服务合同备案的项目基本信息，应当通过北京建设网向社会公示。046.物业项目负责人包括哪几类，项目负责人持证上岗制度的要求和规定？答：本市实行项目负责人责任制。项目负责人包括：（一）建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人；（二）物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人；（三）业主共同决定聘请的其他管理人。一个项目应当有一名驻场的项目负责人，物业服务合同另有约定的除外。本市实行项目负责人持证上岗制度。（一）项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；（二）合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；（三）取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。项目负责人有系列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录：（一）未按规定参加岗位考核、继续教育的；（二）在记分周期被累计扣分超过规定分值的；（三）其他应予取消合格证书的情形。047.信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何发布？答：信用信息主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报。市、区县房屋行政主管部门对信用信息的录入和变更，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。任何单位和个人未依照权限、程序，不得擅自修改、增删信用信息。物业服务企业及项目负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。048.物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定？答：市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业及项目负责人的信用行为进行调查、确认，按照记分标准记分，并记入信用信息系统。记分信息同时通过手机短信平台发至企业负责人或者项目负责人。根据物业服务企业及项目负责人信用记分结果，企业的法定代表人、主要负责人和项目负责人应当接受市房屋行政主管部门或其委托的北京物协组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训。049.物业服务企业及项目负责人信用记分制度的满分分别是多少，记分周期？答：记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。050.根据信用记分结果，企业记分达到3分、5分和20分时，应分别如何处理？答：依据信用记分结果，对企业分别进行如下处理：（一）企业记分达到3分时，项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加物业管理示范项目考评，并告知企业注册地区县房屋行政主管部门。（二）企业记分达到5分时，注册地区县房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。经核查不符合资质条件的，责令限期改正，改正期间不得承接新项目，一年内不得参加物业管理示范项目考评，一年内不得晋升资质等级。（三）企业记分达到20分时，市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件，一年内不得承接新项目，不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京城信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。市、区县房屋行政主管部门对企业做出重新核定资质等级，或注销资质证书的，不再记分，将企业违法违规行为和处罚结果记入信用信息系统，并在北京建设网上予以公示。上述处理措施中，依法应当由住房城乡建设部核定一级资质等级、注销资质证书的，由市房屋行政主管部门将物业服务企业及项目负责人违法违规行为的信用信息和处理建议报告住房城乡建设部。在住房城乡建设部做出行政处罚或处理决定前，不予办理该企业在京承接新项目的物业服务合同备案，不予开具出京城信证明材料和参加物业管理示范项目考评，不予办理项目负责人执业注册。052.物业服务企业及项目负责人的信用信息的用途？答：信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本办法中企业及项目负责人信用信息。053.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则？答：房屋建筑使用安全管理应遵循合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。054.房屋建筑的安全责任人的定义及承担的责任？房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑安全性、适用性、耐久性。055.房屋建筑管理人的定义及职责？答：1.定义：房屋建筑管理人是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，委托人是管理人。2.职责：管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危险房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。056.使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为？答：影响安全和公共利益的行为有：1.擅自变动建筑主体和承重结构；2.违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；3.超过设计使用荷载使用房屋；4.损坏、挪用或者擅自拆除、使用消费设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；5.擅自拆改防雷装置；6.擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。057.管理人堆房屋建筑日常检查的内容？答：日常检查的内容有：1.房屋的开裂、变形、地基不均匀沉降等异常现象；2.木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象；3.白蚁蚁害区蚁情；4.金属构件等防腐或者防火涂层的完好性；5.室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象；6.房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况；7.房屋建筑公共部位空调的运行状况；8.安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性；9.供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、特征设备等基础设施设备的完好性运行情况。058.安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估的主要类型及要求？答：主要类型及要求：1.学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估；2.使用满30年的居住建筑，每10年应当进行一次安全评估；3.达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次安全评估；4.建在河涌、水渠、山坡、软基、采空区等危险地段的房屋建筑，自房屋建筑交付使用起，每5年应当进行一次安全评估；5.梁、板、柱等结构构件和阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等外墙构件及地下室工程，自房屋建筑交付使用第30年起应当进行第一次安全评估，以后每10年应当进行一次安全评估；6.悬挑阳台、外窗、玻璃幕墙、外墙贴面砖石或抹灰、屋檐等，自房屋建筑交付使用起每10年应当进行一次安全评估。060.房屋建筑安全问题的治理措施及费用分担？答：对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。062.房屋修缮工程应依法取得施工许可证的对象？答：修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。063.危险房屋的处理类别？答：确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限。处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。064.房屋应急抢险遵循的原则？答：房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。065.什么是物业服务第三方评估监理？答：本办法所称物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。066.各当事人应当如何委托物业服务评估监理服务？答：物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。委托人应当提供为委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或者业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。067.物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体？答：物业服务评估监理业务范围包括：（一）物业项目交接查验；（二）物业服务费用评估；（三）物业服务质量评估；（四）其他需要评估监理的事项。物业服务评估监理按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。070.物业项目交接的含义？答：本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。072.物业项目交接的内容和程序？答：物业项目交接前应当签订交接协议。交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。（一）业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：1.全体业主将业主共同决定书面告知建设单位；2.双方协商签订交接协议；3.全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照北京市物业管理办法第十条规定和交接协议规定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。北京市物业管理办法施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第九条的规定进行交接。（二）业主共同决定不再接受事实服务的，或者决定在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：1.全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；2.双方协商签订交接协议；3.全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照北京市物业管理办法第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。（三）物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接： 1.物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；2.双方协商签订交接协议；3.物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照北京市物业管理办法第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。 全体业主怠于履行交接义务的，街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。（四）业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：1.全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；2.双方协商签订交接协议；3.全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4.双方按照北京市物业管理办法第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。073.交接过程中对各方的禁止行为？答：物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现下列行为：（一）拒不移交物业服务用房和相关资料；（二）拒不配合交接查验；（三）拒不撤出物业管理区域；（四）强行接管；（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。074.应急物业服务的适用情形和具体要求？答：有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。 应急物业服务期间，物业共用部分的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位故意造成的除外。075.决策平台的登录网站？答：决策平台设置在北京市住房和城乡建设委员会门户网站（），业主通过互联网登录，街道办事处、乡镇人民政府、区县建委可以通过互联网或政府专网登录。077.实行一卡通制度的业主如何申领一卡通？答：2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该项目房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅项目，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。078.2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通如何申领？答：2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。079.业主、业主委员会、物业服务企业可以发起的共同决定事项分别有哪些？答：业主决定共同事项的发起人可以是业主、业主委员会、物业服务企业。1.业主可以发起本通知第一条所列决策事项中第1、6、11、13、19项共同决定事项；2.业主委员会可以发起本通知第一条所列决策事项中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20项共同决定事项；3.业主大会成立之前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项。080.共同决定事项发起人应当在发起决策前，应当完成哪些工作？答：1.将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日；2.登录决策平台查询系统中是否有所在物业项目及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；3.确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。081.决策平台提供哪几种表决方式，业主如何投票表决？答：（一）决策平台提供互联网、电话语