某某广场项目可行性研究报告修正版.doc

XXXXXX 广场项目广场项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 目录目录 调查人员声明 4 第一部分 项目总论 5 一 项目背景 5 二 项目概况 6 一 项目名称 6 二 项目地址 6 三 总用地面积 6 四 总建筑面积 6 五 建设内容 6 六 投资与收益概况 6 三 开发商概况 6 四 编制依据与研究范围 8 一 编制依据 8 二 研究范围 8 第二部分 项目市场分析 9 一 宏观市场分析 9 一 整体经济运行状况 9 二 房地产业发展状况 9 三 房地产产业调整状况及趋势分析 10 二 区域市场分析 10 一 区域整体经济运行状况 10 二 区域商业发展状况 12 三 区域远景规划 15 四 区域房地产市场运行状况 17 五 区域市场消费群体客层研究 28 三 项目开发方案 29 一 项目地块特性分析 29 二 气候条件 29 三 外部配套条件 29 3 四 项目建设内容和规模 29 五 市场可类比项目市场调查分析 32 六 项目定位方案市场竞争分析 33 七 项目 SWOT 分析 34 第三部分 项目工程技术方案 36 一 概述 36 二 工程设计 36 一 建筑设计 36 二 结构设计 37 三 无障碍设计 38 三 公用工程 38 一 给排水系统 38 二 空调通风工程 41 三 强电工程 42 四 弱电和智能化设计工程 43 五 防雷 44 六 燃气工程 45 四 环境保护 45 一 项目环境影响分析 45 二 环境保护对策 46 五 节能与节水 47 一 节能 47 二 节水 48 六 劳动安全卫生和消防 49 一 安全与劳动保护 49 二 劳动卫生 49 三 安全保卫及消防设施 50 七 项目招标组织 50 一 项目招标目的 50 二 招标原则及招投标方案 50 八 项目管理与建设进度计划 54 4 第四部分 投资估算与融资方案 55 一 投资估算 55 一 投资估算相关说明 55 二 分项成本估算 57 二 融资方案 57 一 项目融资主体 57 二 项目资金来源 57 三 融资方案分析 58 第五部分 财务评价 58 一 财务评价基础数据与参数选取 58 二 财务基本数据计算 58 一 销售收入估算 58 二 租金收入估算 59 三 酒店收入估算 60 四 开发成本估算 60 五 运营费用 60 六 财务费用 60 七 修理费用 60 八 税金的估算 61 九 利润及利润分配估算 61 三 财务评价 61 一 静态获利分析 61 二 动态获利分析 62 三 偿债能力分析 63 三 财务评价结论 64 第六部分 不确定性分析 64 第七部分 项目风险分析 66 一 风险因素的识别和评估 66 二 政策风险分析 66 三 市场风险分析 67 5 四 财务风险分析 67 五 自然环境风险分析 67 六 风险防范对策 68 一 政策影响防范 68 二 市场风险防范 68 三 财务风险防范 69 四 自然环境风险防范 69 第八部分 结论 70 附表 71 6 调查人员声明调查人员声明 本次调研本着 严谨求实 的工作作风 对大连万达集团旗下 XXX 广 场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究 从宏观经济客观分析 及预测评估 到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测 同时根 据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估 并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估 最终形成本项目可行性结论 兰州群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构 在此声明本次可行性研 究报告所涉内容均真实有效 并所涉测算内容均依据国家相关建设标准规定和 财务管理制度规定内容进行 可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位 参考评估依据 7 第一部分第一部分 项目总论项目总论 一 项目背景一 项目背景 兰州是甘肃省省会 位于祖国西部三大高原交汇处 是全省的政治 文化 经济中心 地处黄河上游 甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心 是西陇海 兰新线经济带的主要支撑点和辐射源 也是新亚欧大陆桥通往中亚 西亚和欧 洲的国际大通道和陆路口岸 总面积 1 31 万平方公里 市区面积 1631 6 平方 公里 兰州深居大陆腹地 地处黄河上游 市区东西黄河穿城而过 南北群山环 抱 属中温带大陆性气候 具有带状盆地城市的特征 冬无严寒 夏无酷暑 年平均降水量 360mm 年平均气温 10 全年日照时数平均 2446 小时 无霜期 180 天以上 兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市 市区依山傍水 山静 水动 形成了独特而美丽的城市景观 兰州市近年来经济发展速度很快 2010 年上半年兰州市生产总值达 498 70 亿元 同比增长 13 04 全社会固定资产投资完成额达 203 18 亿元 同比增 长 18 18 社会消费品零售总额达 256 37 亿元 同比增长 16 88 人均可支 配收入达 7008 4 元 同比增长 9 99 兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市 其房地产的发 展已进入了高速发展的阶段 从 2004 年开始 兰州市主城区楼盘的价格进入快 速上涨阶段 部分楼盘价格年涨幅超过了 15 万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机 进军兰州市场 建设兰 州市规模最大 档次最高 业态最丰富的城市综合体项目 XXX 广场 项目 位于兰州市城关区雁滩片区 占地面积 100 5 亩 汇集大型购物中心 高级酒 店 高档写字楼 时尚休闲娱乐商业步行街 融商业 商务 居住 休闲于一 体 引入国内外知名商家和品牌 创造商业价值 投资价值的最大化 8 二 项目概况二 项目概况 一 项目名称 一 项目名称 称 XXX 广场项目 二 项目地址 二 项目地址 位于兰州市城关区雁滩 项目地块位于兰州市南北主干 道天水北路东侧 南至雁滩路 北至规划路 西至天水北路 东至规划路 三 总用地面积 三 总用地面积 6 70 万平方米 四 总建筑面积 四 总建筑面积 43 37 万平方米 其中地上建筑面积 34 77 万平方米 地下建筑面积万 8 60 平方米 五 五 建设内容 建设内容 大型购物中心 写字楼 五星级酒店 室外步行街 底 商 超高层住宅等 六 投资与收益概况 六 投资与收益概况 该项目投资总额为 310 558 86 万元 该项目开发的室外步行街 底商 写字楼用于销售 百货 综合楼 娱乐 楼 超市 室内步行街 名店坊 地下停车位部分将采用租赁的方式经营 经 测算 主要技术经济指标见表 1 2 1 指指 标标 值值指指 标标 值值 投资利润率 62 85 财务净现值 213790 40 万元 投资利税率 83 31 财务内部收益率 28 85 销销 售售 部部 分分 指指 标标资本金净利润率 135 35 全全部部投投资资 税税前前 投资回收期 2 年 11 个月 财务净现值 132485 82 万元 财务净现值 145909 53 万元 财务内部收益率 20 01 财务内部收益率 29 28 全全部部投投 资资 税税后后 投资回收期 4 年 3 个月 自自有有资资金金 税税后后 年年 份份123 利息备付率 4 80 12 37 14 67 偿偿 债债 指指 标标 偿债备付率 1 66 1 66 表 1 2 1 主要技术经济指标表 三 开发商概况三 开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于 1988 年 1992 年改制为股份制企业 9 是东北首批股份制试点企业之一 经过 20 多年的发展 万达集团已成为以商业 地产 高级酒店 文化产业 连锁百货为四大支柱的大型企业集团 总资产达 到 1000 亿元 年销售额 600 亿元 年纳税超过 50 亿元 商业地产是万达集团的第一支柱产业 在全国首创了 订单商业地产 的 全新商业模式 经过多年发展 万达商业地产已从第一代的单店 第二代的组 合店 发展到目前的第三代城市综合体 成为中国商业地产的龙头企业 万达 集团目前持有收租物业面积 700 万平方米 是亚洲排名第一的不动产商 计划 到 2012 年开业 80 个万达广场 持有收租物业面积 1200 万平方米 年租金总收 入超过 80 亿元 规模排名全球前四 文化产业是朝阳产业 也是万达集团的支柱产业之一 万达集团连续多年 成为全国文化产业领域投资最多的企业 形成了包括影视基地 影视制作 电 影院线在内的完整影视文化产业链 万达院线是中国排名第一的院线 目标到 2010 年建成 70 家以上多厅影城 银幕总数超过 600 块 占有全国 30 的市场 份额 到 2015 年超过 1200 块银幕 占据全国 50 左右的市场份额 成为全球 排名前五的院线 连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一 其旗下品牌万千百货 目前已 在北京 上海 南京 成都等地开业 11 家百货店 2010 年将开业 15 家店 计 划到 2012 年开业 65 家店 营业面积 200 万平方米 年销售额 120 亿元 成为 中国一流的连锁百货企业 大连万达集团在创造经济效益 壮大自身实力的同时 也为社会公益事业 做出了巨大贡献 连续多年赞助大连国际服装节 先后捐资兴建高等院校 小 学 幼儿园以及城市绿化建设 是大连市教育基金会 大连市社会治安基金会 和大连市扶贫基金会的发起单位 该集团公司自成立以来 累计为公益事业捐 资超过 15 亿元人民币 是中国民营企业中捐赠款最多的企业 树立了良好的企 业公民形象 XXX 广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司 大连万达 商业地产股份有限公司成立于 2002 年 9 月 2009 年 12 月整体变更为股份有限 公司 注册资本 36 亿元人民币 是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯 一业务平台 公司的主营业务为商业地产投资及运营管理 核心产品是以 万 达广场 命名的万达城市综合体 截至 2009 年底 大连万达商业地产股份有限公司已经在全国 21 个省 自 10 治区和直辖市的 32 个重点城市投资建设了 37 个万达广场 其中已开业 13 个万 达广场 正在运营 7 家五星级或超五星级酒店 公司计划在 2010 年新开业 15 个万达广场 新运营 7 家五星级或超五星级酒店 作为率先实现全国布局的大 型商业地产投资及运营商 大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行 业内居于绝对领先地位 是中国商业地产的领军企业 四 编制依据与研究范围四 编制依据与研究范围 一 编制依据 一 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律 法规和政策规定 结合该项目的具体情 况 本可行性研究报告的编制依据主要有 1 国家发改委与建设部联合颁布的 建设项目经济评价方法与参数 2 国家建设部颁布的 房地产开发项目经济评价方法 3 工程建设相关法律法规及设计规范 4 开发商提供的其他有关材料 二 二 研究范围研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上 考察项目建设的必要性 技术的可行性和经济合理性 为政 府有关部门审批项目 建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的 11 依据 第二部分 项目市场分析 一 宏观市场分析一 宏观市场分析 一 整体经济运行状况 一 整体经济运行状况 2010 年前三季度 面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战 经济向好 势头进一步巩固 继续朝着宏观调控的预期方向发展 据国家统计局发布的 2010 年前三季度国民经济运行数据 前三季度国内生产总值近 26 8 万亿元 按可比价格计算 同比增长 10 6 比上年同期加快 2 5 个百分点 固定资产 投资增长较快 投资结构有所改善 全社会固定资产投资近 19 2 万亿元 同比 增长 24 0 其中 房地产开发投资 3 3 万亿元 增长 36 4 城乡居民收入继 续增长 城镇居民人均可支配收入 1 4 万元 同比增长 10 5 扣除价格因素 实际增长 7 5 从前三季度的经济运行数据可以看出 当前国民经济继续朝着宏观调控的 预期方向发展 经济向好的势头进一步巩固 从实体经济的表现和投资 消费 出口三大需求的表现来看 三季度中国经济出现企稳的迹象 基于实体经济的 较好表现 宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数 PMI 在一度连续下滑后 最近两个月都在攀升 三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬 这预 示着未来经济的较好表现 二 房地产业发展状况 二 房地产业发展状况 2010 年前三季度 全国房地产行业产销同旺 投资额同比增长 36 4 销 售面积和销售额分别同比增长 8 2 和 35 2 其中写字楼销售增长 27 商业 经营性用房增长 33 2 表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大 于商品住宅增量 达到 49 9 和 48 2 从价格水平增幅看 在国家连续的政策 干预下 房价在刚需市场和高品质产品的合推下 虽无大幅上扬的表现 但仍 处在稳步增长阶段 尤其表现在二三线城市 写字楼及商业经营性用房更是表 现为量价齐升的态势 12 三 房地产产业调整状况及趋势分析 三 房地产产业调整状况及趋势分析 1 政策调整 2010 年 1 月国务院出台 促进房地产市场平稳健康发展的通知 国 11 条 二套房贷首付不低于 40 的房贷政策明确提出 到保障性住房用地供应量的 保障 专项整治囤地炒地行为 进一步抑制房价 新国十条 坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知 以差别化住房信贷政策严格抑制房价 出台了对首 套自住房高于 90 平米以上的家庭 首付比例不得低于 30 二套房首付比例不 得低于 50 贷款利率不得低于基准利率 1 1 倍的政策 2010 年 9 月 30 日 针对房地产市场疾步回暖 国家再出重拳坚决遏制部 分城市房价过快上涨 要求各地立即研究制定贯彻落实 国十条 文件的实施 细则 2 趋势分析及前景预测 商业地产将迅猛发展 商业地产在我国相对来讲 起步较晚 而经济的持续增长 城市化的快速 推进 是商业地产存在并发展的推动力量 国家相关调控政策 主要是针对住 宅市场 抑制房价过快增长 解决城市 夹心层 住房问题 商业地产依然蓬 勃发展 城市的迅速发展 诞生了新的高端的写字楼 大型商业体 综合性 专业 商业中心 一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一 受 2010 年一系列调控政策影响 以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷 清态势 而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象 对于与住宅相配套的 底商部分成为消费群体的购房目标 小结 小结 国家房地产调控政策剑指商品住宅市场 在商品住宅投资受阻的现实状况国家房地产调控政策剑指商品住宅市场 在商品住宅投资受阻的现实状况 下 以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进 将会有相当一下 以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进 将会有相当一 部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场 这为本项目带来巨大部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场 这为本项目带来巨大 的机遇 的机遇 二 区域市场分析二 区域市场分析 一 区域整体经济运行状况 一 区域整体经济运行状况 13 1 兰州市整体经济运行情况 兰州市整体经济运行情况 图 2 2 1 1 兰州市 2005 2010 年 GDP 增量图 兰州市近年来经济发展速度较快 到 2010 年 兰州市国内生产总值年均增 长 12 达到 990 亿元 力争突破 1000 亿元 人均国内生产总值年均增长 10 6 达到 30000 元 工业增加值年均增长 13 5 达到 460 亿元 全社会 固定资产投资年均增长 14 达到 490 亿元 一般预算收入年均增长 13 达到 51 亿元 全社会商品零售总额年均增长 11 达到 430 亿元 三大产业增加比 重调整到 2 7 56 3 41 依据最新数据显示 兰州市整体经济运行情况稳步 提升 2 雁滩板块整体经济运行情况 雁滩是兰州城市的北大门 现有人口 11 9 万余人 其中常住人口 10 万余 人 居住半年以上的外来人口 1 6 万余人 雁滩由早期的黄河中的滩地转变为 蔬菜 水果 家庭副业 养猪 经济体 再到 新技术产业开发区 的确立 目前 雁滩已发展为以雁滩家具市场 万家国际家具及三森美居广场 旧货市 场 西部丝绸商贸城 兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场 而区域内 房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展 提升了区域形象 进一步加快 城市化步伐 小结 小结 从近几年国内生产总值为标志的数据看 兰州市整体经济处在稳步增长阶从近几年国内生产总值为标志的数据看 兰州市整体经济处在稳步增长阶 段 尤其表现在近两年增幅较快 在经济增长组成方面因政府着力对产业经济段 尤其表现在近两年增幅较快 在经济增长组成方面因政府着力对产业经济 567 638 732 76 846 28 920 预计额990 02004006008001000 亿元 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 14 结构的调整 目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体 房地产结构的调整 目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体 房地产 业作为国民经济增长的表征 同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大 雁滩业作为国民经济增长的表征 同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大 雁滩 区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域 其经济发区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域 其经济发 展活力充沛 不断地吸引外来资金和高素质人口 尤其是高新技术产业开发区展活力充沛 不断地吸引外来资金和高素质人口 尤其是高新技术产业开发区 概念的提出 极大地提升了区域形象 目前雁滩区域已经形成了以房地产业带概念的提出 极大地提升了区域形象 目前雁滩区域已经形成了以房地产业带 动基础设施建设 商贸专业化市场发展带动物流经济 区域规模化发展带动消动基础设施建设 商贸专业化市场发展带动物流经济 区域规模化发展带动消 费市场三维经济结构 本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发费市场三维经济结构 本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发 展的地位 展的地位 二 区域商业发展状况 二 区域商业发展状况 1 兰州市商业发展状况 兰州市受地域特征限制 商业地产市场发展受市政规划影响较大 在城区 主干道人流和商务集中区商业氛围较弱 商业地产发展速度与区域商业活跃程 度及城市建设 住宅市场活跃度明显趋同 从市场起始看 以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区 域 先后以雁滩家居市场 旧货市场 日杂市场 古玩市场 瓷砖市场 灯具 市场 三森美居等全方位细分专业市场开发 保有租赁开发是本区域主要开发 模式 并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区 成为人居和商业共同 发展的城中新城区 从影响力来看 与兰州市商业活跃区域发展类似 东城区东部市场区域成 为兰州市最早的商业地产开发区域 目前已经形成了以东部市场为核心 先后 发展起东部品牌服装城 西北品牌鞋城 新东部品牌服装城 新世纪商贸中心 开宸名品基地 锦绣鞋城 易都摩尔综合商业区以及新近开发的万商国际及东 欧逸景 成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心 租售结合的保有式开发模式 是此片区市场的重大特点 从商业市场活跃度看 兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带 动的开发项目 在主城区范围内 沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业 地产开发 其开发模式基本为点状开发为主 以符合沿路商业发展需要开发的 以商业经营和商务服务为一体的项目为主 辅以部分大型综合商业开发抢占休 闲中心区域和交通节点区域 其开发受地块固有的交通环境 商业构成 消费 层级限制较大 无法形成对兰州市商业市场的带动作用 15 除上述开发现状外 目前 兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主 住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式 其经营模式以出售为主 从片区分布 可用下图表现 图 2 2 4 1 兰州市主要商圈分布图 兰州市商业地产发展均以点式开发为主 少见片区式 综合式的开发 其 出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大 西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域 通过调研 商圈内临街商铺租金可比项目中 以位于张掖路中段新建项目为例 经调查紫 金广场 1 层的租金比商业街内部价格稍高一些 约为 416 元 月 4 5 层商 业整体 2000 销售单价 1 3 万 而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度 是否临主街 周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大 商圈临街商铺 租金平均 100 130 元 月 2 雁滩商业发展状况 随着雁滩区域性经济的发展 雁滩大桥 良志汽车 万佳家居 省政协 良志 嘉年华 中广 宜景湾 御景东方 银垠大厦各自大气优雅的建筑风格 和错落有致的布局 在极大提升了区域形象的基础上 房地产开发空前热情 在兰州城建历史上一直处于引领先锋位置 受区域特性 居住氛围浓厚以及地理等因素影响 项目区域内商业氛围较 为浓厚 但无成熟上规模商圈 从调研数据分析 雁滩区域商业呈如下分布特 征 1 天水路什字至高速路口区域 主要以建材 家居销售为主 分布有雁 滩家具市场 万家国际家具及三森美居广场 旧货市场 西部丝绸商贸城 兰 16 州雁滩布料批发市场等 2 以华孚泰购物广场为主要大型成型的商业体 集西餐 影院休闲 服 饰化妆品百货为一体的多业态组合商场 3 黄河风情线的雁滩公园 儿童公园 体育公园等为主 南滨河路分布 有户外运动设备销售 汽车服务等经营业者 4 雁宁路主要分布一些与居住生活相关的少量餐饮 美发业和一家兰州 银行的生活配套商业 5 而附近电子商贸城及农民巷的餐饮业也是附近商圈的最大亮点 从调研的情况来看 项目所在区域内 除了一些零散小商业外 并没有形 成成规模的商业氛围 这一状况和该区域内密集的人口密度 大量的高档住宅 小区是不相吻合的 小结 小结 兰州商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期 各类商品品牌化发展引兰州商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期 各类商品品牌化发展引 导消费品牌化 以高端品牌提升形象 以高附加值提升经营收益的综合互动经导消费品牌化 以高端品牌提升形象 以高附加值提升经营收益的综合互动经 营模式越来越普遍 以张掖路为参照 发展成为以亚欧商厦为品牌形象 以地营模式越来越普遍 以张掖路为参照 发展成为以亚欧商厦为品牌形象 以地 上地下步行街林立品牌带动人气商潮 以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动 上地下步行街林立品牌带动人气商潮 以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动 其间以综合发展模式的亚欧商厦 以高端品牌定位的高附加值卖场联动高其间以综合发展模式的亚欧商厦 以高端品牌定位的高附加值卖场联动高 档餐饮 娱乐会所以及四星级宾馆 成为兰州市出具规模的本土综合性商业代档餐饮 娱乐会所以及四星级宾馆 成为兰州市出具规模的本土综合性商业代 表 其十余年成功运营 成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展 以印证表 其十余年成功运营 成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展 以印证 此类商业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大 目前亚欧商厦成功蜕变为此类商业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大 目前亚欧商厦成功蜕变为 兰州市国际一二线品牌经营场所 吸引了省内大部分高端客户的消费 在兰州兰州市国际一二线品牌经营场所 吸引了省内大部分高端客户的消费 在兰州 市零售业超市零售业超 8 亿元的市场份额中独占鳌头 在经营方式上也逐步摆脱依赖租赁亿元的市场份额中独占鳌头 在经营方式上也逐步摆脱依赖租赁 和招商进场的模式 自持性经营利润空间日渐庞大从区域内的居住人口状况来和招商进场的模式 自持性经营利润空间日渐庞大从区域内的居住人口状况来 看 购物中心及中 高端消费服务业态十分短缺 更谈不上标志着城市商业发看 购物中心及中 高端消费服务业态十分短缺 更谈不上标志着城市商业发 展规模化 现代化的城市综合体 展规模化 现代化的城市综合体 纵观雁滩板块在业态分布当中 大型餐饮 娱乐会所 时尚服装 传媒影纵观雁滩板块在业态分布当中 大型餐饮 娱乐会所 时尚服装 传媒影 视等消费场所商业建筑供应不足 商业方式原始 个体自由经济成分所占比例视等消费场所商业建筑供应不足 商业方式原始 个体自由经济成分所占比例 过大 商业规划缺乏统一组织 商业硬件设施缺乏大体量供应 市场存在巨大过大 商业规划缺乏统一组织 商业硬件设施缺乏大体量供应 市场存在巨大 机遇 机遇 17 本项目规划建设的综合性商业 在万达集团成功运营经验的前提下 以更本项目规划建设的综合性商业 在万达集团成功运营经验的前提下 以更 为成熟的品牌带动和经营互动理念带动下 加之地处兰州为成熟的品牌带动和经营互动理念带动下 加之地处兰州 睡城睡城 的高端住宅的高端住宅 集中区域 必然成为兰州市又一高定位 高附加值投资和经营场所 集中区域 必然成为兰州市又一高定位 高附加值投资和经营场所 三 区域远景规划 三 区域远景规划 1 兰州市远景规划 兰州市是甘肃省省会 西北地区重要的中心城市 兰州市的城市建设与发 展要遵循经济 社会 人口 资源和环境相协调的可持续发展战略 调整产业 结构 完善城市功能 在城市规划区内 实行统一的规划管理 主城区要按照 带状组团分布 分区平衡发展 的布局原则 逐步形成 一河 两城 七组 团 的城市结构 一河两城七组团 的城市用地布局结构 一水两山三绿廊 的城市风貌建设原则 城市从偏于东市区 以东方红广场 三台阁为轴线 向 以黄河为轴线的转变 以单中心结构 向双中心城市结构演变 以黄河为轴 两山为翼 完善跨河形态 构筑昼夜山水城市整体空间新形象 联系外围三个 拓展区域 构成都市区的四个主要发展空间 形成 两带三城三轴九片 一河 指黄河 两城 以黄河为轴线 南北整体为两个城市布局结构 七组团 沿黄河为轴线 通过滨河公路将安宁 七里河 西固 城关中心 区 东岗 雁滩 盐场等七个功能区联为一体 使之快速形成滨河经济走廊 兰州市规划遵循 高起点 高标准 高层次 高水平 的现代城市发展理 念 充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌 构筑 一河贯城 两 山环城 水链织城 的山水城市景观 兰州城市未来发展目标为 经济繁荣 社会文明 布局合理 设施完善 环境良好 风景优美的现代城市 规划远期到 2020 年 在此期间 预计 2012 年兰州市域总共有 355 万人 城市定位 黄河明珠 展黄河文化 兰州的定位可以说是西北中心城市 综合 枢纽和 黄河明珠 非常准确 他建议 把兰州定位为 黄河明珠 并围绕这 一定位作 黄河文化旅游产业规划 将 5000 年灿烂的黄河文化以各种艺术手 法 展现在黄河两岸 2 雁滩板块远景规划 18 2006 年 5 月 18 日 兰州市政府第七次常务会议审定并原则通过了 兰州 市雁滩地区控制性详细规划 简称 详规 这意味着雁滩将作为重要的城 市组团之一 需要在原有的基础上进一步提升 并为雁滩城市化进程 及发展 方向有了进一步明确 1 规划用地 1518 06 公顷 2010 年 雁滩常住人口规模将控制在 16 万 人左右 详规 的范围由黄河和南河围合而成 东西长约 7 公里 南北宽约 3 5 公里 规划总用地 1518 06 公顷 其中建设用地 1451 55 公顷 2 结构 一心 两区 三河 根据用地条件及功能定位 详规 将雁滩地区的结构概括为 一心 两 区 三河 一心 指中心公园 布置在 606 号路两侧地块内 是雁滩地区城市公共 活动中心 两区 指以 606 号路 606 1 号路为界分为东 西两区 西区以居住 商业贸易 休闲娱乐为主导功能 东区以高新技术产业 科技研发 高等教育 等为主导职能 三河 是指黄河雁滩段 南河 中河 南河将被营造成溶自然景观和人 文景观于一体的生态河 中河将成为雁滩中心区最重要的绿色开放空间 3 布局 八大功能区域 详规 将雁滩地区的布局分为居住生活 高新技术产业区 高科技生产服 务区 商业金融 文化娱乐 体育运动 休闲游乐 市政用地八大功能区域 其中商业金融区域主要布置在 606 号路 606 1 号路 603 号路两侧 位 于雁滩的核心地段 以商业 金融保险和专业市场用地为主 辅以服务业 4 交通 十大出口畅通新雁滩 为了使雁滩地区对外形成便捷的交通 体系 详规 中沿城市主干道设置十个对外出口 雁滩将依托高新开发区全面发展 档次上全方位提升 后期部分政府部门 机关单位及企事业单位的相继进入 版快功能将会向多样化转变 在高品质居 住环境基础上 版块从业办公人员将不断增加 变身高档商务区和白领聚集地 功能多样化将产生大型商业中心及综合性建筑商业体是板块发展的必然性 小结 小结 在兰州市在兰州市 东展西扩东展西扩 的整体规划思路下 雁滩作为东城规划核心片区 的整体规划思路下 雁滩作为东城规划核心片区 19 将成为兰州文化 现代时尚的体验之都 新城区 人文融合 平和有序的宜将成为兰州文化 现代时尚的体验之都 新城区 人文融合 平和有序的宜 居之地 新生活 高新开发核和高档商住核心区 居之地 新生活 高新开发核和高档商住核心区 四 区域房地产市场运行状况 四 区域房地产市场运行状况 1 土地市场运行状况 2010 年上半年兰州整体土地供应明显少于 2009 年 并且地块多集中于七 里河及安宁区 2010 年上半年兰州市房地产用地供应总量达 432320 6 成功 出让 9 宗土地 面积 276449 2 在全部成功出让建设用地中 以拍卖出让方 式供地 4 宗 面积 71728 6 以挂牌出让方式供地 5 宗 面积 204720 6 上半年兰州市土地总收益为 101340 万元 其中在全部供应建设用地中 以 拍卖方式出让土地成交价款为 58200 万元 以挂牌方式出让土地成交价款为 43140 万元 上半年成交的 9 宗地块中 3 宗为居住用地 2 宗为居住兼容商业 用地 1 宗为商业居住用地 1 宗为商业用地 1 宗为商业 居住 办公用地 1 宗为其他公共设施用地 2009年上半年土地成交面积 其他用地 35 居住用地 22 居住用地科兼 容商业用地 31 商业用地 0 商业居住用地 4 商业居住办公 用地 8 到目前为止 雁滩土地出让公告供应为四块 包括万达广场项目所处地块 全部为商住性质 宗地 编号宗地位置 用地 面积 土地 用途 容积率建筑 密度 竞买 保证金 万元 起始价 万元 城关区 T604 号47 155 亩 20 G1005 规划路 雁西 路 以东 兰 州居正房地产 有限公司 原 兰州雁滩工业 城实业总公司 用地以南 S631 号规划路 以北 其中 出让用地 17 712 亩 出让 土地 29 443 亩 商住 3 5 30 23004500 G1016 城关区刘家滩 以东 T607 1 号规划路以南 S610 号规划路 以西 T605 号 规划路以北 107 005 亩 商业 居住 办公 酒店综 合用地 4 0 30 852028300 G1010 1G1010 1 城关区 B680 号 规划路以东 B689 号规划路 以南 S682 号 规划路以西 雁儿滩路以北 76 225 亩 G1010 G1010 2G1010 2 城关区 S682 号 规划路以东 B689 号规划路 以南 S686 号 规划路以西 雁儿滩路以北 123 225 亩 商住 3 6 20 1500049000 G1018城关区天水北 路 T602 号规划 路 以东 T603 号规划路以南 S614 号规划路 以西 B617 号 规划路以北 100 571 亩 商业 住宅 酒店 办公综 合用地 5 2 70 2000065000 图 2 3 3 2 雁滩板块主要土地供应状况一览 小结 小结 从土地供应结构来看 未来雁滩板块竞争市场环境较为宽松 且从宗地所从土地供应结构来看 未来雁滩板块竞争市场环境较为宽松 且从宗地所 处区位来看 目前本项目所占用地从交通 周边成熟度以及常住人口组成方面处区位来看 目前本项目所占用地从交通 周边成熟度以及常住人口组成方面 都具有较大的优势 竞争优势大 都具有较大的优势 竞争优势大 2 商品住宅成交状况 从市场成交价格走势图我们可以看出 兰州商品房市场近三年一直处于一 21 个稳步上涨的态势 虽然经过了几轮国家调控 但是以刚性需求为主的兰州市 场依旧保持平稳上升的发展态势 并且伴随市域可开发土地逐年减少 尤其是 主城区可开发面积迅速减少的现状 价格上涨空间依旧巨大 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2007 1 2007 4 2007 7 2007 10 2008 1 2008 4 2008 7 2008 10 2009 1 2009 4 2009 7 2009 10 2010 1 2010 4 2010 7 图 2 2 3 1 2007 年 1 月 2010 年 9 月兰州市商品住宅均价走势图 2010 年前三季度 兰州市商品房销售 7687 套 商品房价格由 2009 年年初 的 4800 元 平方米 上涨到 2010 年 6 月的 5350 元 平方米 上涨 60 664 300 1201 854 471 610 955 976 1662 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 2 20 01 10 0年年1 1 9 9月月商商品品房房成成交交套套数数走走势势图图 图 2 2 3 2 兰州市 2010 年商品房成交套数 22 4 64 1 07 12 77 9 04 5 02 6 22 9 84 10 66 16 95 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 万平米 2 20 01 10 0年年1 1月月 9 9月月商商品品房房成成交交面面积积走走势势图图 图 2 2 3 3 兰州市 2010 年商品房成交面积走势图 以上图表数据来源 房管局数据自行统计得出 综合雁滩板块近几年的成交情况看 长期处于兰州市领军地位 但从成 交价格上看 在兰州市 2010 年均价涨幅达 60 至 5350 的环境下 雁滩片区 房价均价达到 8500 元 且高端产品住宅项目基本销售结束 市场明显处 于供不应求阶段 雁滩区域目前市场放量除了正茂御景东方仅余 20 套房源左右外 仅为天庆 莱茵小镇项目 鸿运润园 天庆 莱茵小镇一期剩余 20 余套 二期放量剩余 100 余套 鸿运润园将放量发售 CIII CIV 中日集成社区户型 共 1000 余户 其中 CIV 区的 C20 C21 C22 三栋楼为集成住宅精装房 建筑面积 8 万多平米 及良志嘉年华二期项目除普通住宅外 规划有 21736 平米 418 户 首领 青年公寓 及约 21736 平米办公区域 楼盘楼盘在售套数在售套数价格价格在售房型在售房型 正茂正茂 御景东方御景东方 剩余房源 20 套左 右 起价 11000 元 户型面积为 273 319 409 三 森地国际森地国际 酒店 酒店 式公寓 式公寓 在售房源剩余 10 套左右 整体起价 10000 元 剩余户型 57 84 160 天庆天庆 莱茵小镇莱茵小镇 一期剩余 20 余套 二期剩余 100 余套 均价 8600 元 户型以 90 为主 良志良志 嘉年华嘉年华 剩余约为 8 套房源 现房发售 均价 9800 元 一 次性付款优惠 1 不 接受按揭付款 130 140 150 及复式 户型 另有 4 套样板间 基业豪庭基业豪庭四期 5 栋多层剩余均价 7550 元 平方米在售户型 90 136 平米 23 房源 40 余套 国泰嘉园国泰嘉园 剩余房源 100 余套起价 6000 元 全 款优惠 50 元 户型区间 85 133 1 图 2 3 3 3 雁滩板块在售楼盘一览表 且在同片区因新供应量的持续从紧 二手换置率较高 投资供需旺盛 从成交价格 依旧看涨 本区域开发潜力依然巨大 雁滩二手房房源集高档社区 单位家属院 普通住宅社区为一体 高档社 区如鸿运润园 莱茵小镇等 而鸿运润园毛坯房大概在 7500 左右 精装房在 8000 左右 临街房和一楼 顶楼的房源相对会便宜 500 元左右 莱茵小镇的精 装房在 8000 8500 左右 毛坯房大概在 7200 7800 之间 楼盘名称楼盘名称物业状况物业状况价格价格备注备注 天庆嘉园现房 从简装到精装8000 10000 元 天庆丽舍现房 从简装到精装8100 11000 元 良志嘉年华现房 从毛房 简装到精装7100 9000 元 雁滩区委家属院6000 6500 元 新港城7000 8800 元 早期小区 雁滩安居小区6000 7000 元 根据楼层和户型 装修程度不一样 价位不同 图 2 3 3 3 雁滩板块及附近区域二手房情况一览表 小小结结 从从现现状状来来看看 兰兰州州市市场场目目前前房房价价仍仍处处于于高高位位 但但是是 1 12 20 0 平平方方米米以以下下 的的商商品品房房需需求求依依然然旺旺盛盛 可可以以看看出出 刚刚性性需需求求和和改改善善性性需需求求仍仍然然是是市市场场主主流流 在在限限购购令令提提出出后后 投投资资性性的的商商业业经经营营性性用用房房受受到到热热捧捧 投投资资比比率率增增大大 XXXXXX 广场项目将立足于兰州市区本地客群 并直接全省高端消费人群 提广场项目将立足于兰州市区本地客群 并直接全省高端消费人群 提 供投资宜居的产品为主 以高端定位 绝版的地段优势加之优势的经营实体支供投资宜居的产品为主 以高端定位 绝版的地段优势加之优势的经营实体支 撑 必将成为区域内又一投资热点 撑 必将成为区域内又一投资热点 3 公寓式住宅市场分析公寓式住宅市场分析 公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物 每一层内有若干单户独用的套 房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 供一些常常往 来的中外客商及其家眷中短期租用 24 兰州公寓式住宅产品也是在近年来 在产品品质提升的阶段才逐步产生的 位置一般都非常好 占据相对好的资源条件 如原和平饭店改造后的 和平人 家 住宅项目 占据了交通优势 原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据 了绝佳的自然资源 作为品质提升的重要途径 公寓式住宅产品在兰州市场的 占有率将不断提高 因为它非常适合兰州土地稀缺的现状 而且此产品也逐步 被兰州市民所接受 目前和平人家所剩房源有限销售价格也在 8000 元 以上 森地国际项目销售单价已经突破万元 选项选项森地国际森地国际天庆天庆 丽舍情园丽舍情园伊真伊真 东城丽珠东城丽珠友信友信 和平新区和平新区 安宁庭院安宁庭院 1818 号楼号楼 地段地段雁滩区域雁滩区域段家滩原和平饭店黄河市场 环境环境 周边环境较好 可观赏到多面 水景 周边环境较好 可以观赏到一定 河景 老城区中心 无 景观 交通 生 活配套较完善 城市中心 无景 观 交通 生活 配套条件优越 周边环境较好 有河景优势 公寓公寓 类型类型 酒店式公寓公寓式住宅公寓式住宅酒店式公寓 公寓式住宅 精 装 物业物业 服务服务 知名物业戴德 梁行品质服务 小区式 普通物业服务 普通物业服务 酒店式定制式物 业服务 小区式 普通物业服务 面积面积 54 236 30 80 37 123 45 110 100 左右 价格价格 整体起价 10000 元 无无 3800 元 起售 到目前 8500 元 无 去化去化 状况状况 10 套左右无房源无房源无房源无房源 图 2 2 8 1 兰州市在售公寓式住宅情况汇总表 兰州房地产市场中的公寓项目除了友信 和平新区 森地国际属于真正意 义上的酒店公寓 其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传 在 公寓产品的物业服务方面 大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务 只有 友信 和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目 同时随 着城市发展人居服务理念的觉醒 森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联 手 而大多数项目仍停留在普通公寓层面的原因 公寓产品在兰州市场还是以 毛坯房的装修标准为主 除了安宁庭院 18 号楼提出了精装修外 其他的公寓产 品都做不到沿海城市所提倡的 拎包即可入住 的效果 市场尚不成熟 发展 空间大 而真正意义上的品质公寓住宅也是市场或缺的 小结 小结 25 公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系 兰州房地产市场中的公寓产公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系 兰州房地产市场中的公寓产 品还是更多的停留在概念阶段 真正意义上的酒店式服务 精装修标准 高投品还是更多的停留在概念阶段 真正意义上的酒店式服务 精装修标准 高投 资回报 显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多 但以此概念推出的楼资回报 显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多 但以此概念推出的楼 盘销量极好 售价高于其他住宅产品 可以预见 随着兰州经济的发展 公寓盘销量极好 售价高于其他住宅产品 可以预见 随着兰州经济的发展 公寓 市场空间较大 发展前景较为广阔 市场空间较大 发展前景较为广阔 本项目公寓式住宅部分 革新于兰州目前市场供应产品格局 依托集团成本项目公寓式住宅部分 革新于兰州目前市场供应产品格局 依托集团成 熟开发经验 在已然成熟的市场环境中竞争优势较大 熟开发经验 在已然成熟的市场环境中竞争优势较大 4 商业经营性用房市场状况 兰州市主城区内商业经营性用房主要以二手换置和租赁为主 从张掖路 建兰路步行街调研数据基本可得目前市场价格较高 尤其是在核心商业区价格 租赁与售价情况较好 商铺形态商铺形态位置位置租赁价格租赁价格预计置换价预计置换价备注备注 张掖路300 400 元 月5 万 7 万元 建兰路90 150 元 月1 5 万 3 万元 临街商铺 麦积山路90 150 元 月1 5 万 3 万元 张掖路150 200 元 月25 万 30 万元 个 建兰路60 80 元 月8 万 13 万元 个 商场档位 永昌路130 180 元 月15 万 23 万元 个 雁滩板块区域除目前经营面积达 10 万平方米的华孚泰商场外 即是区域主 业雁滩家具市场 万家国际家具及三森美居广场 旧货市场 西部丝绸商贸城 兰州雁滩布料批发市场等专业化市场 目前 雁滩板块新放量商业体较小 近年商业主要放量为雁滩中高档住宅底商组合的分散商业体 新开业天庆 莱茵小镇商业街为欧式风情 目前仅余一间 718 平米商铺 去化率较高 良志 嘉年华二期将供应商业体约为 2 万平米左右 除此之外 并无大的新商业放量 雁滩板块主要商业状况一览表 除专业市场外 雁滩板块主要商业状况一览表 除专业市场外 商业街商业街 业态业态 配套配套总面积总面积价格价格房间出售房间出售 租率租率 华孚泰华孚泰 综合购物 大润发大型超市10 万 50 100 元 左右 90 以上 26 天庆莱茵小天庆莱茵小 镇商业街镇商业街 餐饮 购物 服装 休闲 28 29 元 左右 仅余一套 718 商铺 只租不售 音乐喷泉 大型运动会所 以 及幼儿园 幼儿园 临天水北 路的沿街铺面将作为良志集团 另一支柱产业 车的展厅 100 元 500 1000 剩余个别 良志嘉年华良志嘉年华 二