我国现行房产税的探讨.doc

毕业设计 论文 中文题目 我国现行房产税的探讨 学习中心 红旗大学 专 业 会计学 姓 名 1 学 号 14702095 指导教师 1 2016 年 3 月 10 日 远程与继续教育学院 1 北京交通大学北京交通大学 毕业设计毕业设计 论文论文 承诺书承诺书 本人声明 本人所提交的毕业论文 我国现行房产税的探讨 是本人在指导教师指导 下独立研究 写作的成果 论文中所引用的他人无论以何种方式发布的文字 研究成果 均在论文中明确标注 有关教师 同学及其他人员对本论文的写作 修订提出过且为本人 在论文中采纳的意见 建议均已在本人致谢辞中加以说明并深致谢意 本人完全意识到本 声明的法律结果由本人承担 本毕业论文 我国现行房产税的探讨 是本人在读期间所完成的学业的组成部分 同 意学校将本论文的部分或全部内容编入有关书籍 数据库保存 并向有关学术部门和国家 相关教育主管部门呈交复印件 电子文档 允许采用复制 印刷等方式将论文文本提供给 读者查阅和借阅 论文作者 1 签字 2015 年 12 月 15 日 指导教师已阅 1 签字 2015 年 12 月 20 日 北京交通大学北京交通大学 毕业设计毕业设计 论文论文 成绩评议成绩评议 年级层次专业姓名 题目 指 导 教 师 评 阅 意 见 成绩评定 指导教师 年 月 日 答 辩 小 组 意 见 答辩小组负责人 年 月 日 1 北京交通大学北京交通大学 毕业设计毕业设计 论文论文 任务书任务书 本任务书下达给 本任务书下达给 20142014 级级 专升本会计学专升本会计学 专业专业 学生学生 1 1 设计 论文 题目 我国现行房产税的探讨设计 论文 题目 我国现行房产税的探讨 一 设计 论述 内容 1 何谓房产税 其性质 征收原理如何 2 我国征收房产税的基本条件与税收环境 3 我国现行房产税存在的问题及原因 4 应如何解决现行房产税存在的问题 二 基本要求 1 论文观点要明确 逻辑要清晰 要理论联系实际 重点要突出 2 论文结构要合理 内容要充实 层次要清晰 论述要充分 认真调查研究 广泛搜集 资料 尝试创新 3 概念要准确 数据可靠 结论正确 文笔流畅 表达准确 论文字数在1 2万字左右 参考文献要在7篇以上 4 独立完成 严格按照学校对论文的格式要求 遵守进度安排写作 及时与指导教师沟 通 三 重点研究的问题 1 我国征收房产税的基本条件与税收环境 2 我国现行房产税存在的问题及原因 3 应如何解决现行房产税存在的问题 四 主要技术指标 1 举例说明现行房产税的征收情况 2 我国现行房产税存在问题的相关数据 2 五 其他要说明的问题 下达任务日期 2015 年 12 月 20 日 要求完成日期 2016 年 03 月 10 日 答辩日期 年 月 日 指导教师 1 3 开开 题题 报报 告告 题题 目 我国现行房产税的探讨目 我国现行房产税的探讨 报告人 报告人 1 1 20152015 年年 1212 月月 2121 日日 一 文献综述 房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有 人征收的一种财产税 房产税是国家参与房地产收益分配的形式 在组织地方财政收入 调节收入公平分配 调控房地产经济运行等方面发挥着重要作用 但是 面对日益发展的 中国经济和日益变化的中国社会 我国目前的房地产税收制度已明显不适合现代经济发展 的需要 存在着诸多的弊端和不足 严重阻碍了我国房地产市场的健康发展和税收的功能 发挥 2011 年 1 月 28 上海 重庆开始试点房产税 房产税在试点推广过程中 众多学 者运用文献法 比较分析法 实证分析法等方法对房产税制度展开了广泛研究 涉及房产 税制度的方方面面 如税种 税基 计税依据和税收征管问题等等 在现行房产税制度分 析上 学界达成了多项共识 研究者认为 我国房产税制度存在诸多弊端 其中有自身体 制原因 也有政府在征管方面的疏失 房产税制度本身还不够完善是影响其发展的一大因 素 1 房产税在我国征收条件与环境 2010年5月 国务院同意并转发了国家发改委 关于2010年深化经济体制改革重点工 作的意见 要求 逐步推进房产税改革 2011年1月召开的国务院常务会议同意在部 分城市进行对个人住房征收房产税改革试点 具体征收办法由试点省 自治区 直辖市 人民政府从实际出发制定 为贯彻执行国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调 控措施 新 国八条 房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动 两市颁布了房 产税征收条例并宣布正式实施 上海市个人住房房产税征收的对象为 上海居民家庭新购 第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房 同时明确对上海居民家庭给予人均60平 方米的免税住房面积予以扣除 重庆市规定 主城9区内存量增量独栋别墅 新购高档商 品房 外地炒房客在重庆购第二套房 将被征收房产税 涉及10 的人数 主要针对富人 群体征税 其税率为0 5 1 2 从2011年10月1日起 重庆开始对主城区内符合要求存量 独栋商品住宅征收个人住房房产税 成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市 目前上海并未出台对存量房征收房产税的相关政策 仍按照现有政策执行 虽然房产税试点目前尚处在积累经验阶段 但试点成效已经初显 从重庆市自开征房 4 产税试点以来 应税高档住房占总住房成交量的比重同比下降了27 房价下降10 其对 抑制高档住房消费起到了积极作用 部分开发商已开始调整户型结构 减少高档房比重 降低大户型供给 这样来看 房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用 有助于房地 产市场的健康发展 而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设 是我国财税体 制改革的重要举措 有必要进一步完善 国政协委员 清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵2日在接受媒体采访时表 示 近年来有关房产税的讨论和争论来看 支持出台房产税政策的理由 主要是基于房价 过高 住房的投资性太强 希望通过房产税的推出遏制一下房价和炒房 使房价回归理性 使住房回归居住功能 否则 就没有必要出台房产税政策 至于房产税能否成为地方财政的重要收入来源 一方面 要看房产税政策的设计和意 图 以及与之配套政策的完善和优化 使其不要出现重复征税 尤其不要伤害普通百姓和 完全用于居住的住房需求 另一方面 要看税率的高低和征收范畴的大小 如果征收标准 较低 范围较小 也是很难成为地方财政主要来源的 2 房产税的问题 田云华在 我国房产税水费体系及房产税试点 里阐述了我国房产税试点存在的问题 第一 房产税属于财产税的一种 财产税一般以存量财产评估价值为计税依据 不管财产 是否带来收入 只要财产存在就必须对其征税 造成贫富差距和扩大和加剧 第二 我国 房地产市场属于卖方的市场 并且税费征收体系混乱不清 征收不规范 房地产开放环节 税费负担重等各方面造成了买方的弱势地位 王冉冉在 我国现行房产税问题研究 中分析了我国现行房产税制度存在的问题 首 先 税率设计缺乏灵活性 其次 征收范围过窄 最后 计税依据不合理 陈鸿祥在 稳妥推进房产税改革的制度障碍与路径安排 中也阐述了我国目前房产税 制度存在的问题 首先是产权登记制度不完善 信息化建设滞后 其次是征税范围小 税 基狭窄 第三是计税依据采用历史交易价格 不能反映现实税负水平 最后是流通环节税 负偏重 而保有环节税负偏低 3 我国房地产业税制改革的设想 笪可宁 张仕祺在 我国征收房产税存在的问题及对策 中对我国房产税制度设计提 出建议 第一 拓宽征税范围 建议将个人非经营性住房以及农村住房 事业单位住房统 一纳入到征税范围 第二 统一计税依据 第三 合理设置税率且归并税费 第四 规范 税务部门的管理制度 第五 采用 法不溯以往 的方式征税 梁红在 我国房产税公平性及其对策分析 里阐述了房产税公平性改革及对策分析 5 第一 明确房产税的目的和原则 即公平原则 效率原则和税收中性和适度调控相结合的 原则 第二 创建房产税公平性机制 首先 拓宽税基 扩大征税范围 实现房产税空间 上的公平性 其次 以房产的市场价值作为房产的计税依据 实现房产税时间上的公平性 最后 合理设置房产税在各环节的税率 保证住房分配的公平性 罗素惠在 我国房地产税收体制的现状分析与建议 中遵循 简税制 宽税基 低税 率 严征管 的税制改革方针 本着 正税 明租 少费 的房地产税制改革的基本方向 对我国现行房产税制度提出建议 第一 简化税制 优化结构 第二 调整税基和税率 第三 科学确定房产税的计税依据 第四 适当分权 提高地方政府的积极性 第五 适 时修正税法 第六 简历完善的征管体系 提高征管效率 陶新颖在 我国房产税改革政策研究 对完善房产税改革提出了政策建议 第一 以 市场评估值作为房产税的计税依据 第二 将征收对象范围由增量房产扩大为存量和增量 房产 第三 完善房产税的立法机制并给予地方一定的立法权 第四 对既有的房地产租 税费体系进行调整 参考文献 1 中华人民共和国房产税暂行条例 1986 年 9 月 15 日国务院国发 1986 90 号文件发布 2 苑新丽 李维萍 关于进一步推动房产税改革的思考 J 中国房地产 2013 6 3 田云华 我国房产税税费体系及房产税试点 J 现代经济信息 2012 7 4 王冉冉 我国现行房产税问题研究 J 公共管理 2012 11 5 陈鸿祥 稳妥推进房产税改革的制度障碍与路径安排 J 金融教学与研究 2013 3 6 笪可宁 张仕祺 我国征收房产税存在的问题及对策 J 沈阳建筑大学学报 2013 1 7 梁红 我国房产税公平性及其对策分析 J 知识经济 2013 6 8 罗素惠 我国房地产税收体制的现状分析与建议 J 太原城市职业技术学院学报 2012 7 9 陶新颖 我国房产税改革政策研究 J 中国证券期货 2012 10 二 选题的目的和意义 有数据显示 2013 年 1 9 月 我国房产税实现收入 1151 68 亿元 同比增长 13 6 城镇土地使用税实现收入 1287 75 亿元 同比增长 11 1 很明显 房地产业已 经成为我国现阶段国民经济的一个重要的支柱产业 近年来的蓬勃发展 客观上对我国现 6 行房产税制度提出了新的要求 另一方面 房价的虚高 金融风险的增大也客观上要求必 须发挥好税收宏观调控功能 我国现行的房地产税在税收制度和税收征管上存在诸多问题 税负主要集中在房地产的开发 建设 转让和交易环节 保有环节少 不能适应社会经济 的发展状况 也不能在地方政府的财政收入中起重要作用 因此 对我国房产税进行改革 探讨其可行路径具有重要的显示意义 三 研究方案 框架 第一部分 解释房产税的定义 其性质以及征收原理 第二部分 阐述我国征收房产税的基本条件与税收环境 第三部分 指出我国现行房产税存在的问题及原因 第四部分 提出如何何解决现行房产税存在的问题 四 进度计划 2015 11 15 2015 12 15 搜集相关信息 与导师确定论文题目 2015 12 16 2015 12 30 撰写并修改开题报告 2016 1 1 2016 2 15 撰写并修改论文正文 进行论文中期检查 2016 2 16 2016 3 10 电子版论文上交导师 并按建议修改论文 2016 3 11 2016 3 20 打印论文定稿交付导师 2016 3 21 2016 3 30 完成答辩提纲 准备进行答辩 五 指导教师意见 资料丰富 计划合理 通过开题报告 可以进行中期报告 论文写作 指导教师 1 2015 年 12 月 27 日 7 中中 期期 报报 告告 题目 我国现行房产税的探讨题目 我国现行房产税的探讨 报告人 报告人 1 1 一 进展情况 已完成的工作 论文题目确定之后 我便着手搜集一些与课题相关的资料 通过对资料的查阅学习 开学之后就边工作边学习与课题相关的资料 看了多元统计分析教材 了解了判别分析的 的理论基础 即概念 意义 改革方向 认真学习了房产税 12 月中旬对课题已有了系 统的了解 理顺了大体的思路 并在此基础之上完成了论文开题报告 开题准备之后 我便进入了论文的撰写阶段 根据开题报告的论文结构 我积极研究各种资料 通过自己 的努力 认真进行论文的撰写 目前初稿接近尾声 拟完成的工作及进度安排 1 接下来尽快完成论文初稿 并在 2 月初完成论文的定稿 2 经老师指导修整论文 然后将论文定稿 并将论文装订成册 并在指导老师的安排下进 行定期的答辩练习 3 将进行论文的进一步修改和答辩准备工作 在 3 月 10 号以后 进行论文的正式答辩 二 指导教师意见 中期报告通过 可以继续进行论文写作 指导教师 1 2016 年 2 月 1 日 8 结结 题题 验验 收收 指导教师填写 一 完成日期 二 完成质量 三 存在问题 四 结论 指导教师 年 月 日 9 中中 文文 摘摘 要要 房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有 人征收的一种财产税 因为当前我国房价虚高 有关专家提出要向占有多套房产的人征收房产税 希望通过 征收房产税来遏制炒房 投机性购房现象 这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下 房产税被赋予的厚望 本文从我国房地产税收制度的现状和存在的问题入手 分别从税收制度和税收征管两 方面切入 对我国房产税制度进行现状探讨与实际分析 寻找税制结构中存在的缺陷 在 此基础上 对我国房产税制度结构和税收征管的提升和选择提出相适应的对策建议 改革 后的房产税制度将现行涉及房地产方面的税种进行整合 取消一些不适应经济发展的税种 合并税基重叠或有紧密关联的税种 开征物业税 调整税基 降低税率 加强征管 建立 了一个科学合理的租 税 费体系 并辅之以有效的配套措施 提升房地产税收的立法层 次 建立和完善房地产估价制度 促进我国房地产市场持续 健康 有序地发展 关键词 房产税制 存在问题 税制设计 10 英英 文文 摘摘 要要 Building taxes take house as a levy objects it is based on the residual value of the building or rental income levied this kinds of tax on owners Because the current house price of our country is artificially high experts proposed we should levy Building tax for people who own multiple homes They hope we could curb property speculation and speculative buying phenomenon through collecting building tax In the case of Property tax is faced with obstacles of law and technology Building taxes are endowed with high hopes This article proceeds from the current situation and existing problem of the building taxes system in our country reviewing the tax system as well as tax collection and management separately to analysis the current situation of building taxes in our country and try to find defects in the structure of tax system Based on the above understanding some suitable suggestions on the structure of tax system and the promotion and choice of tax collection and management are put forward accordingly which aims to adapt them to the continuous development of the socialist market economy and to promote the real estate market and guarantee its development in a sustainable healthy and well organized way Key words building taxes system existing problem design of tax system 11 目目 录录 1 绪论 13 2 我国征收房产税的基本条件与税收环境 14 2 1 我国征收房产税的基本条件 14 2 2 我国征收房产税的税收环境 15 3 现行房产税制度存在的问题 17 3 1 我国现行房产税制度设计的缺陷 17 3 1 13 1 1 税费种类繁杂税费种类繁杂 17 3 1 23 1 2 税种结构不合理税种结构不合理 17 3 1 33 1 3 课税范围狭窄课税范围狭窄 18 3 1 43 1 4 计税依据不合理计税依据不合理 18 3 23 2 我国房产税税收征管的缺陷我国房产税税收征管的缺陷 19 3 2 13 2 1 房地产交易监控手段缺乏房地产交易监控手段缺乏 19 3 2 23 2 2 房产税立法权过度集中房产税立法权过度集中 20 3 2 33 2 3 税务人员的素质不高税务人员的素质不高 20 3 2 43 2 4 纳税服务体系不健全纳税服务体系不健全 20 3 2 53 2 5 税收征管手段落后税收征管手段落后 20 4 我国房产税制度改革的设想 21 4 14 1 房产税制度改革的建议房产税制度改革的建议 21 4 1 14 1 1 合理设计房产税制度体系合理设计房产税制度体系 21 4 1 24 1 2 优化选择房产税制度体系优化选择房产税制度体系 22 4 1 34 1 3 深化税费改革深化税费改革 23 4 24 2 完善税收征管的配套措施完善税收征管的配套措施 23 4 2 1 4 2 1 建立房地产评税制度建立房地产评税制度 23 4 2 2 4 2 2 建立财产登记制度建立财产登记制度 24 4 2 3 4 2 3 建立税收评估征管系统建立税收评估征管系统 24 4 2 4 4 2 4 加强征管力度 填补税收漏洞加强征管力度 填补税收漏洞 24 4 2 5 4 2 5 建立并完善相关部门协调机制建立并完善相关部门协调机制 24 5 改革后我国房产税制度的展望 24 5 15 1 房地产流转环节的税制房地产流转环节的税制 24 12 5 1 15 1 1 房地产的取得房地产的取得 24 5 1 25 1 2 房地产的转移房地产的转移 25 5 1 35 1 3 房产的租赁房产的租赁 25 5 2 房产保有环节的税制 25 结论 26 参考文献 27 13 1 1 绪论绪论 房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有 人征收的一种财产税 房产税暂行条例规定 房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收 城市 县城 建 制镇 工矿区的具体征税范围 由各省 自治区 直辖市人民政府确定 房产税征收标准分为从价或从租两种情况 1 从价计征的 其计税依据为房产原 值一次减去 10 30 后的余值 2 从租计征的 即房产出租的 以房产租金收入为 计税依据 从价计征 10 30 的具体减除幅度由省 自治区 直辖市人民政府确定 如浙 江省规定具体减除幅度为 30 房产税税率采用比例税率 按照房产余值计征的 年税率 为 1 2 按房产租金收入计征的 年税率为 12 根据 中华人民共和国房产税暂行条例 第七条明确规定 房产税按年征收 分期缴纳 纳税期限由省 自治区 直辖市人民政 府规定 所以 各城市的征税时间并不一致 房产税的征税对象是房产 所谓房产 是指有屋面和围护结构 能够遮风避雨 可供 人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 但独立于房屋的建筑物如 围墙 暖房 水塔 烟囱 室外游泳池等不属于房产 但室内游泳池属于房产 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因 此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发 企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民所有的 由经营管理单位缴纳 产权出典的 由承典人缴纳 产权所有人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解 决的 由房产代管人或使用人缴纳 因此 上述产权所有人 经营管理单位 承典人 房 产代管人或者使用人 统称房产税的纳税人 外商投资企业和外国企业 外籍个人 海外华侨 港澳台同胞所拥有的房产不征收房 产税 房产税的计价依据分为两种 按照房产余值征税的 称为从价计征 房产税依照房产 原值一次减除 10 30 后的余值计算缴纳 扣除比例由省 自治区 直辖市人民政府在 税法规定的减除幅度内自行确定 这样规定 既有利于各地区根据本地情况 因地制宜地 确定计税余值 又有利于平衡各地税收负担 简化计算手续 提高征管效率 房产原值 应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有 暖气 卫生 通风等 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的 14 原值 按照房产租金收入计征的 称为从租计征 房产出租的 以房产租金收入为房产税的 计税依据 2 2 我国征收房产税的基本条件与税收环境我国征收房产税的基本条件与税收环境 2 1 我国征收房产税的基本条件 房产税是国家参与房地产收益分配的形式 在房产税中体现的是 国家作为政治统治 机构或社会公共事务管理机构与经营者 房地产所有者之间的经济分配关系 国家根据有 关税法 参与房地产所有者和经营者在房地产开发经营管理中取得的各种收入或收益进行 再分配 表 2 1 2013 年 1 9 月税收的总收入及税种收入表 单位 亿元 税目收入比上年增减额增长率 税收收入 84412 117002 039 0 其中国内的 增值税 20836 591577 048 2 消费税 6353 98232 323 8 进口货物增值税及消费税 9981 12 1153 79 10 4 出口货物退增值税及消费税 7725 2313 75 0 2 营业税 12887 911264 8110 9 企业所得税 19434 142436 0014 3 个人所得税 5067 47493 4210 8 房产税 1151 68138 0713 6 证券交易印花税 352 34101 0640 2 城镇土地使用税 1287 75128 4311 1 车辆购置税 1881 92227 7013 8 关税 1892 20 230 24 10 8 契税 2872 76772 5336 8 资料来源 财政部网站 我国房地产业已成为国民经济的支柱产业 房产税在国家财政收入中所占的比例有所 增长 是国家与城市政府收入的重要来源 如表一所示 2013 年 1 9 月 我国房产税实 15 现收入 1151 68 亿元 同比增长 13 6 城镇土地使用税实现收入 1287 75 亿元 同比 增长 11 1 2 2 我国征收房产税的税收环境 与高速发展的房产业比较 目前的房产税制弊端渐渐暴露 尤其是在房产投资增长普 遍低于房产销售的状况下 开发商将更多的资金投放在在建项目上 投资资金的回收期的 延长 又使销售收入难以增加 开发商的资金压力便越发紧张 再者涉及房产业的税费是 在开发商开发之前征收的 按销售状况来征收的营业税又实行多退少补的前期纳税政策 在这种的情况下 开发商开发成本中的房产税费几乎都是在前期便缴纳 这就让房产税费 在开发商的成本比例中的压力越来越大 在我国的房地产税费体系中还有大部分的费 对房地产征收费用也是我国财政收入的 一种方式 是国家机关为房产市场提供了服务 管理而收取的报酬 包括在房产活动中引 出的各种费 从房地产的开发阶段 保有阶段 转让阶段和收益阶段来看 各个阶段包含 的房地产税费如下 在房地产开发阶段 前期包括土地使用费 土地出让金 土地开发费 契税 市政配套设施费等 而立项规划阶段则包括施工许可报建费 建设工程许可费 建 设工程备案费等 到了工程建设之后 税费负担有营业税 工程管理费 城市建设维护税 及教育费附加 印花税和质检费等 房地产保有阶段税收就是狭义概念上的房地产税 在 我国主要包括房产税 城镇土地使用税或城市房地产税 房产的转让阶段的税费则主要包括营业税 土地增值税 城市建设维护税及教育费附 加 转让登记费 契税 印花税等 收益阶段则包括所得税 交通能源重点建设基金等 我国现行的房地产费主要有三个类型 土地使用费 事业性收费以及行政性收费 土 地使用费是指单位和个人按照规定对所取得的国有土地使用权向国家缴纳使用土地的费用 主要包括土地租金 国家对土地的开发所带来的成本 征用土地和补偿费和安置补助费 房地产事业性收费是该房产所对应的行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特 定服务所收取的费用 包括房屋的估价收费以及拆迁管理费等 房地产行政性收费是行政 管理机关执行行政管理职能对房地产业进行管理所收取的费用 主要包括登记费 权证费 勘丈费 手续费和监证费 1 2010年5月 国务院同意并转发了国家发改委 关于2010年深化经济体制改革重点工 作的意见 要求 逐步推进房产税改革 2011年1月召开的国务院常务会议同意在部 分城市进行对个人住房征收房产税改革试点 具体征收办法由试点省 自治区 直辖市 人民政府从实际出发制定 为贯彻执行国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调 16 控措施 新 国八条 房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动 两市颁布了房 产税征收条例并宣布正式实施 上海市个人住房房产税征收的对象为 上海居民家庭新购 第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房 同时明确对上海居民家庭给予人均60平 方米的免税住房面积予以扣除 重庆市规定 主城9区内存量增量独栋别墅 新购高档商 品房 外地炒房客在重庆购第二套房 将被征收房产税 涉及10 的人数 主要针对富人 群体征税 其税率为0 5 1 2 从2011年10月1日起 重庆开始对主城区内符合要求存量 独栋商品住宅征收个人住房房产税 成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市 目前上海并未出台对存量房征收房产税的相关政策 仍按照现有政策执行 虽然房产税试点目前尚处在积累经验阶段 但试点成效已经初显 从重庆市自开征房 产税试点以来 应税高档住房占总住房成交量的比重同比下降了27 房价下降10 其对 抑制高档住房消费起到了积极作用 部分开发商已开始调整户型结构 减少高档房比重 降低大户型供给 这样来看 房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用 有助于房地 产市场的健康发展 而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设 是我国财税体 制改革的重要举措 有必要进一步完善 国政协委员 清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵2日在接受媒体采访时表 示 近年来有关房产税的讨论和争论来看 支持出台房产税政策的理由 主要是基于房价 过高 住房的投资性太强 希望通过房产税的推出遏制一下房价和炒房 使房价回归理性 使住房回归居住功能 否则 就没有必要出台房产税政策 至于房产税能否成为地方财政的重要收入来源 一方面 要看房产税政策的设计和意 图 以及与之配套政策的完善和优化 使其不要出现重复征税 尤其不要伤害普通百姓和 完全用于居住的住房需求 另一方面 要看税率的高低和征收范畴的大小 如果征收标准 较低 范围较小 也是很难成为地方财政主要来源的 日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示 房地产调控未来的大 方向将是以房产税等经济手段逐步替代 限购令 这样的行政手段 今年年底将会对上海 重庆两地的房产税试点情况做总结 今后可能会出台扩大试点的方案 但扩大试点城市名 单尚未确定 从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心 进一步推动房产税改革试点的范 围及程度 同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考 如何使房地产调控在制度建 设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系 如何推进财富分配机制及如何 抑制房地产泡沫等 正因为当前我国房价虚高 有关专家提出要向占有多套房产的人征收房产税 希望通 17 过征收房产税来遏制炒房 投机性购房现象 这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下 房产税被赋予的厚望 3 3 现行房产税制度存在的问题现行房产税制度存在的问题 3 1 我国现行房产税制度设计的缺陷 我国现行房产税制度在调节经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用 但根 据社会主义市场经济发展的要求 我国现行房产税制度仍存在一些亟待改进的问题 3 1 13 1 1 税费种类繁杂 税费种类繁杂 我国目前涉及房地产的税种非常多 直接的税种包括房产税 土地增值税 城镇土地 使用税 耕地占用税 营业税 契税等 间接相关的税种有印花税 城市维护建设税 企 业所得税和个人所得税等 相关费用有教育费附加等 涉及到房地产保有环节的税种主要 是房产税和土地使用税 收费项目就更加繁杂 一般都在几十种 有的地方甚至过百种 以费代税 以税代租 以税代费 以费代租的现象都有存在 因为三者之间界限混淆 所 以税收的严肃性 规范性都不足以体现 也照成一些乱收费的不良现象 同时也对税收的 宏观调控功能造成限制 2 3 1 23 1 2 税种结构不合理 税种结构不合理 我国现行房产税制度中一个最明显的特征就是在房产的流通这一环节上税种多而且税 负重 而在房产保有这一环节却征税较少 税收的优惠范围比较大 这种设置的消极影响 有 1 房屋 土地闲置 浪费现象严重 土地和房屋保有阶段课税少 税负轻 在流 通时却多个税种同时征收 这样就等于给了房屋 土地的保有者免息贷款 即 只要房屋 土地未进入流通环节 就无需为其增值而交税 这种现象间接鼓励了房屋 土地保有 使 保有者以相对低的成本长期持有房屋 土地 等待房产的升值 与此同时 一些土地的所 有者为了能够在适合的时间及时售出土地 往往只会对土地进行简易的开发 以空值或低 使用率的方式保有 不利于土地作为有限资源的合理利用 2 进入流通阶段的的房屋 土地要负担过重的税负 抑制了房屋 土地的流通和 正常的交易 滋生了房屋 土地的不显著性流动 偷税现象因此增多 这就导致国家的税 收收入的缩水现象 更为令人担忧的是 因为土地保有者长期将土地把持在手中 直接阻 18 挡了土地进入市场的进程 减少了土地的市场供给 造成土地价格上升 3 因为没有有效的税收调控机制 政府在房地产保有阶段发生的价值自然增值部 分无法充分参与增值的分配 只能放任其流向房地产的实际保有者 3 3 1 33 1 3 课税范围狭窄 课税范围狭窄 我国目前的城镇土地使用税和房产税只在城市 建制镇 县城和工矿区征收 而将农 村的部分应税对象排除在课税范围之外 同时 在 中华人民共和国房产税暂行条例 第 5 条条例中 房产税把国家机关 人民团体 军队 由国家财政部门拨付事业经费的单 位的自用房地产和个人所有非经营用的房地产等设为免税对象 使征税范围变得非常狭窄 4 应该看到 经过改革开放 30 年的发展 我国目前的制度安排和经济结构与这些政策当 初制定时相比已经发生了深刻的改变 具体表现在以下几个方面 1 随着工业化的进程 农村城市化程度得到提高 一些地区已经具备了城市的功 能 尤其在经济比较发达地区的农村 房产规模迅速扩大 经营用房急剧膨胀 完全可以 纳入课税对象 作为国家税收的稳定税收来源 2 随着我国事业机构管理体制的改革 不归属于提供公共产品的事业单位将逐渐 实现企业化和市场化 因为其性质己属于企业 所以它应当承担纳税义务 3 我国的住房制度改革令居民住房的商品化程度有了较大提高 高收入阶层通常 选择地段好 面积大 各种服务设施齐全的商品房 因此享受了更多的社会公共服务 对 这类居民自用住房免税 不但使国家放弃了调整居民收入分配的重要手段 还违反了多得 利者多纳税的公平原则 另外 耕地占用税的征收范围仅限于耕地 鱼塘 园地等 而对林地 草场 养殖水 面 养殖滩涂 宜农宜耕地 撂荒地等的规定不具体 使一些耕地及耕地后备资源被大量 占用而得不到应有补偿 3 1 43 1 4 计税依据不合理 计税依据不合理 1 房产税 现在实行的房产税的计税依据分为从价计征和从租计征 从价计征的房产税将房产原 值扣除 10 30 后的余额作为计税的依据 这种计征方法依据的是历史成本 并不反映房 产的市场价值 这种情况下房产价值随着时间的迁移会发生改变 原值不再能够反映房产 的真实价值 而且与房产的现实价值相去甚远 导致由税基引起的税收流失情况的发生 从租计征的房产税计税依据是房产的租金 房屋的租金往往是根据租赁市场的行情来确认 19 同一房产按从租计征与从价计征两种方式分别计算出的税额相差较大 比如 位于城市繁 华地段的老房产 因为其建造时间较早 所以账面原值低 但由于它所处的地段繁华 若 用来出租则它的租金往往会高于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的水平点 而位于偏远地段的新房产 因为它造价较高 有时租金收入会低于按照房产原值课税与按 照房产租金课税税负相等的水平点 这个时候自用房产会较出租房产承担更多的房产税 所以 现行房产税的规定往往导致同一房产仅仅因为自用或者出租的经济行为不同来承担 不同的税收负担 5 2 城镇土地使用税 我国现行城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积 实行从量课征 这种课征方式一方面面积不能充分的反映出其价值的变化 面积是固定不变的 而土地的 价格却是随着时间不断增长的 另一方面税源不足且缺乏弹性 税收收入无法根据房地产 价值的上涨而增加 这种课征方式使得税额无法随课税对象价值的上升而上升 因此会导 致纳税义务和纳税人受益的偏差 进一步导致税负的不公平和无法合理有效地调节土地级 差收益 3 23 2 我国房产税税收征管的缺陷我国房产税税收征管的缺陷 3 2 13 2 1 房地产交易监控手段缺乏 房地产交易监控手段缺乏 在房地产交易环节价格监控手段方面存在的问题 主要体现为 1 我国缺乏严密的财产登记制度 征管资料信息来源不畅 有不少税种只依据纳 税人在纳税申报时所上交的数据进行征税 对于数据的真实性 税务机关通常不能有效查 实 2 房地产价格评估制度不完善 主要体现为 首先我国没有统一的权威的的房地产价格评估机构 尽管我国已逐步成立了一些房地 产评估 所地价评估所 物价评估机构或国有资产评估机构等不同名称的评估机构 但每 个机构评估的标准和依据不尽相同 甚至业务交叉 关系不一 房产税的征收的评估值到 底以哪个部门为准 税务部门是不是应该设立专门的评估机构等等 都有待解决 我国现 在这种不完善的房地产评估制度 造成房地产交易只能以实际成交价格为依据 但往往一 些成交价格明显偏低 而且目前又没有法律赋予政府对低价成交的房地产拥有优先收购权 这些因素都给炒房这种现象创造了可行条件 其次房地产价格评估方法和评估技术落后 例如比较先进科学的考虑现行使用价值和 20 重置成本 定期评估等还较少运用到实际的房地产价格评估作业中 有的甚至根本没有被 采用 3 2 23 2 2 房产税立法权过度集中 房产税立法权过度集中 在分税制财政体制下 税权过多的集中于中央 税收的开征 停征 税率 税目 优 惠 减免等完全由中央统一规定 地方只有税收征管权而无税收立法权 难以适应房地产 的区域性特点 无法促进房地产的资源优化配置和有效利用 加上房产税有很多属于小税 种 在地方财政中占的比重不是很大 有些地方政府为吸引投资 擅自采取变通的方法 少征或不征税 致使房产税收入流失严重 3 2 33 2 3 税务人员的素质不高 税务人员的素质不高 房地产自身的特点 决定了房产税工作的复杂 再者由于我国目前房产税体系的不完 善 更加大了房产税征管工作的难度 这就需要一大批既熟悉房产税相关法律法规 同时 又对房地产业务相当了解的专业税务工作人员 我国目前这方面的人才极其缺乏 在某种 程度上对房产税的征管造成影响 对从事房产税工作的税务人员的素质的提高和符合房产 税工作专业要求的专门人才的培养已刻不容缓 3 2 43 2 4 纳税服务体系不健全 纳税服务体系不健全 当前 我国纳税人总体财务核算水平都较低 对税收法律法规也缺乏了解 更甚的有 部分纳税人根本不清楚自己负有纳税的责任和义务 由于很多房地产企业是以往发展起来 的 他们的财务人员大多数来自工厂企业 对房地产业务和税收政策不够了解 也缺乏相 应的工作经验 这导致了某些房地产企业的财务管理和财基础管理都较薄弱 而且 对这 方面可以提供帮助的中介机构的数量也较少 所有这些方面 都在不同程度上影响了税收 法律法规的贯彻和执行 也给房产税的征管增加了难度 3 2 53 2 5 税收征管手段落后 税收征管手段落后 当前我国税收征管的手段比较落后 虽然已投入使用计算机 但其应用范围十分有限 并且没有和相关部门实现联网 无法后的纳税人与纳税有关的信息数据 税务机关之间的 交流和查询也通常采取函件的方式 效率低下 其次 法律制度本身的漏洞和实际操作中 的执法问题都在客观上导致了偷税行为的出现 一方面 我国 税收征收管理法 中某些 条款规定的弹性太大 税务人员拥有的自由裁量权范围过宽 为一部分人以权谋私创造了 21 条件 再一方面 执法的不严格也导致了十分不好的影响 对于复杂税种的税收征管工作 特别不利 比如 税收征管法 第 63 条规定的对偷税行为的处罚是 并处不缴或者少 缴税款 50 以上 5 倍以下的罚款 但对哪些情节是应该从重处罚 哪些情节是适用从轻 处罚并没有详细的说明 这就给一部分税务人员办 关系税 人情税 打开了途径 另外 当前部分基层税务人员通常存在这样一种认识 能把税收上来就好 处罚则是可有 可无的 在现实工作中 通常也是以补税代罚款 即便是进行处罚也是按照最低的标准 而不真正考虑违法纳税人的情节和后果的轻重 这样一来 严重削弱了税收执法的公平性 也对税收法制环境的建设造成影响 4 4 我国房产税制度改革的设想我国房产税制度改革的设想 4 14 1 房产税制度改革的建议房产税制度改革的建议 4 1 14 1 1 合理设计房产税制度体系 合理设计房产税制度体系 1 1 统一税制 统一税制 目前我国在房产税制方面实行表里两套税制 如 房产税 土地使用税 城市维护建 设税 耕地占用税 这直接造成了税负失衡的格局 因此 我国应该先统一房产税收制度 并以此为基础 设计新的房产税制 2 2 扩大征税范围 扩大征税范围 市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境是现行房产税制确立时的背景 所以房 产税范围很窄 随着社会经济的进步 我国目前的制度安排和经济结构与房产税税制当初 制定时相比已发生了较大的变化 所以 有必要扩大征税范围 从区域角度看 现在可考虑把农村的房产也纳入征税范围 但是 由于农业是我国国 民经济的基础 支持农业发展仍然是我国当前的首要任务 大部分农村居民住宅主要是满 足居住需要 商品化程度很低 同时农村公共服务支出需求还很低 因此对农村房地产课 税应仅限于经营用房地产和经济发达地区 就纳税人结构角度看 如今应将城市自有居住用房和事业单位用房都纳入征税范围 之前没有将这些房产列入征税范围 原因在于当时个人拥有房屋产权的情况较少 而事业 单位的性质又长期界定不清 大部分事业单位既依赖财政资金 又从市场上获取收入 如 今这样的局面已经发生了根本性的转变 城市内个人购房规模很大 同时通过公有住房制 度改革 大多数公房已转变成个人财产 大部分事业单位均进行了改革 其中很多已经转 22 变成独立的经营单位 这些单位就是房产产权的拥有者 从理论层面上说 财产税的课税 对象就是财产 特别是不动产 这些拥有不动产产权的所有者自然而然也要被列入纳税人 的范围 政府有必要以课征房产税这种方式来调整既定的分配格局 对城市自有居住用房 课税 可以按人均居住面积或人均收入设置适当的起征点 税率可以从低 尽量避免扩大 征收范围给低收入者的生活带来负面影响 8 3 3 合理划分税权 合理划分税权 在税收立法上 要实施中央集权与地方分权相结合的模式 一方面 要提升立法层次 全国统一开征的房地产各种税种 由全国人大及其常委会制定颁行 另一方面 应授权地 方人大制定税法的实施细则 并交付其开征符合地方发展所需新税种的立法权 至于详细 税目 税率的调整 税收减免等权限则可赋予地方政府自己管理 由此来充分调动地方的 积极性 以确保税收立法的可操作性和合理性 更好增强房产税的积极调控作用 9 4 4 开征物业税 开征物业税 物业税在促进公平方面的优势在于 财产多寡可作为衡量纳税人负税能力的一个尺度 因此对财产课税适宜纳税人的负税能力 符合同等税负的原则 财产课税税额与纳税人拥 有或支配的财产成正比 可在一定程度上降低社会财富分配不均现象 开征物业税能够对 商品课税和收益课税在调节社会成员收益作用上的不足得以弥补 效率方面的优点在于 对于同类型的财产来说 在应税财产数额既定的情况下 其财产生产经营收入的水平愈高 财产税负就愈轻 反之就愈重 这样有益于促使纳税人尽可能的充分发挥现有财产的作用 4 1 24 1 2 优化选择房产税制度体系优化选择房产税制度体系 1 就税收公平 效率 稳定原则的前提下 依据新税制优化理论 低税率 宽税 基 简税制 严征管 的政策主张 将财产税的发展方向定位为 宽税基 少税种 低税 率 的房产税制体系 这是已得到国际广泛认可的市场调控手段 因此 需要根据房地产 市场行为和市场运作过程设定税种 建立适宜的房产税体系 房地产市场的运行过程主要包括土地批租阶段 房地产开发阶段 房地产经营阶段和 房地产保有阶段四个阶段 在第一阶段土地批租阶段不应该课税 因为土地批租是国家将 国有土地使用权按一定年限 根据法律法规合约定的条件出让给受让者的一种政府法律性 行为 土地受让者在取得土地使用权时已交付了土地出让金 房地产开发阶段也不宜课税 因为这一阶段处于房地产商品的生产过程 如果对其课税 将会导致开发资金被挤占 抑 制房地产供给 房地产经营阶段是实现房地产价值的环节 也是征收房产税的主要环节 23 这一阶段可征收营业税 契税 印花税 所得税等 房地产保有阶段是房地产退出流通领 域之后 对此阶段课税的作用是可以起到促进节约和合理利用房地产资源 为了体现税收 效率的原则 应将所有的土地和房屋列为课税对象 所以应该开征房产税 2 调整现行房产税税种 创建统一的 规范的 合理的财产税性质的房产税税种 体系 其中能够简化房地产保有阶段的房产税 城市房产税 城镇土地使用税 统一征收 房产税 从价课征 11 房产与地产