2014年上半年昆明房地产市场研究报告.doc

.2014年上半年昆明房地产市场研究报告摘要2014年上半年昆明主城区共取得105张商品房预售许可证，较2013年上半年增加了75张，新批准预售面积为899.60万平方米，同比增长58.23%。2014年上半年，昆明共成交商品房面积535.38万平方米，同比增长27.38%。上半年销供比为0.60，供仍大于求，库存压力进一步加剧。1、2014年上半年昆明房地产市场综述上半年昆明楼市供应量与成交量同比均大幅增长。2014年上半年昆明主城区共取得105张商品房预售许可证，较2013年上半年增加了75张，新批准预售面积为899.60万平方米，同比增长58.23%。2014年上半年，昆明共成交商品房面积535.38万平方米，同比增长27.38%。上半年销供比为0.60，供仍大于求，库存压力进一步加剧。上半年开发商拿地意愿下降，成交面积同比下降超七成。2014年上半年开发商拿地意愿继续下降，土地成交面积和成交金额均呈下降趋势，共成交土地72宗，成交面积为243.15万平方米，同比下降75.55%；土地成交金额77.30亿元，同比下降74.91%。2014年上半年昆明土地市场总体成交均价为211.95万元/亩，同比上涨2.62%。昆明土地市场整体楼面均价上涨，为1289.69元/平方米，同比上涨10.70%。2、 2014年上半年昆明商品房市场供求分析2.1供应量分析：2014年上半年供应量约900万平方米，同比增长近六成2014年上半年昆明主城区共取得105张商品房预售许可证，较2013年上半年增加了75张，新批准预售面积为899.60万平方米，同比增长58.23%，高于2011-2013年同期水平。2.2 区域供应对比：各区域供应量均超过了100万平方米，呈贡新区、五华区和官渡区同比增幅均逾一倍从区域商品房新批准预售面积来看，2014年上半年各区域新增供应量较大，均在100万平方米以上，其中官渡区商品房新增供应量最大，新批准预售面积为289.02万平方米，占总量32.13%；其次是五华区，新批准预售面积为199.71万平方米，占总量22.20%；西山区和呈贡新区的新批准预售面积介于140-150万平方米之间，分别为147.79万平方米、140.57万平方米；盘龙区新批准预售面积为122.51万平方米，所占比重为13.62%。从区域商品房新批准预售面积同比增长率来看，呈贡新区、官渡区和五华新区的新批准预售面积同比增幅均逾一倍，分别为187.62%、175.05%、138.58%；盘龙区新增预售面积和2013年同期基本持平；西山区新增预售面积和2013年同期下降了29.00%。2.3 商品房成交量分析：上半年商品房成交套数和成交面积为近四年同期成交最高值2014年上半年，昆明共成交商品房面积535.38万平方米，同比增长27.38%。从2011-2014年上半年商品房成交面积来看，2014年上半年为近四年同期高峰。2014年上半年商品房成交面积在1月、3月和4月均超过了100万平方米；上半年的成交面积最低是2月，仅成交了47.81万平方米。2014年上半年，昆明商品房成交套数较大，共成交61729万套，同比增长30.50%。2013年上半年1月、3-5月成交套数均破万套。2014年上半年全国大部分城市市场成交量降幅明显，而昆明商品房成交面积和成交套数均为近四年上半年成交最高值，主要原因一方面滞后备案另一方面是市场放量较大，供应量也为近四年上半年最高。2.4 半年度供销比对比：销供比为0.60,供过于求2013年上半年，昆明商品房市场新批准预售面积为899.60万平方米，成交面积为535.38万平方米，新批预售面积和成交面积差额为364.22万平方米，销供比为0.60,供仍大于求，库存压力进一步加剧。3、 2014年上半年昆明招拍挂土地交易分析注：含住宅、金融、商业、工业等用地，其中教育科研设计用地、加油、加气站用地归类为工业用地3.1 土地成交量分析：开发商拿地意愿放缓，土地成交面积及金额同比均呈下降态势2013年下半年开始昆明土地市场明显降温，2014年上半年延续这一现象，开发商拿地意愿继续下降，土地成交面积和成交金额均呈下降趋势。2014年上半年共成交土地72宗，成交面积为243.15万平方米，同比下降75.55%；土地成交金额77.30亿元，同比下降74.91%。3.2 分区域土地成交量分析：上半年官渡区成交量最大从土地成交宗数上来看，2014年上半年昆明共成交72宗土地，其中官渡区成交了19宗；其次是五华区，成交了15宗；西山区和呈贡新区均成交了13宗；其他（寻甸县、宜良县等）共成交了8宗；盘龙区最少，仅成交了4宗。从成交面积上来看，官渡区土地成交面积最大，约1497.89亩，占上半年总成交面积的41.07%；其次是呈贡新区，成交了715.68亩，占总成交面积的19.62%；五华区和西山区分别成交了565.10亩、450.27亩；其他昆明主城区周边区县（寻甸县、宜良县等）共成交了316.06亩；盘龙区成交面积最少，为102.23亩。3.3 分用途土地成交分析：各规划用途土地成交面积同比大幅下降，以住宅用地为主从昆明市土地成交规划用途来看，2014年上半年各规划用途土地成交面积同比均大幅下降，其中商业/办公用地下降幅度最大，为85.64%；公建及市政用地和住宅用地降幅分别为77.19%、75.72%；工业用地下降了32.44%。2014年上半年共成交土地3647.24亩，其中住宅用地成交面积最大，成交面积为1772.29万平方米，占成交总面积的48.59%；其次是工业用地，成交面积为922.56万平方米，占成交总面积的25.29%；商业/办公用地成交面积为804.67万平方米，占成交总面积的22.06%；公建及市政用地成交面积为147.72万平方米，占成交总面积的4.05%。3.4 土地成交价格分析：上半年仅公建及市政用地成交均价同比走低，其余土地均同比上涨2014年上半年昆明土地市场总体成交均价为211.95万元/亩，同比上涨2.62%。其中昆明住宅用地成交均价为272.32万元/亩，同比上涨7.57%。上半年自然人毛强竞得的1宗位于五华区虹山东路121-123号的地块成交均价最高，为895.01万元/亩，而昆明华盛房地产开发有限公司竞得的1宗倘甸镇马街村委会地块成交均价最低，为35.00万元/亩。昆明商业/办公用地成交均为298.85万元/亩，同比大幅上涨，涨幅为62.43%；其中云南云旅房地产开发有限公司竞得的1宗五华区东风西路83号地块成交均价最高，为1063.41万元/亩，昆明誉明投资开发有限公司竞得的1宗倘甸镇海子村委会地块成交均价最低，成交价为29.98万元/亩。昆明工业用地成交均价为37.83万元/亩，同比上涨6.67%；公建及市政用地成交均价为101.75万元/亩，同比大幅下跌，跌幅为57.12%。3.5 土地楼面地价分析：上半年土地成交楼面均价同比上涨2014年上半年，昆明土地市场整体楼面均价上涨，为1289.69元/平方米，同比上涨10.70%。其中昆明住宅用地成交楼面地价为1530.43元/平方米，同比上涨30.74%。其中昆明红凯房地产开发有限公司竞得的1宗五华区红云街道办事处岗头村片区地块楼面地价最高，为6024.61元/平方米；而昆明华盛房地产开发有限公司竞得的1宗倘甸镇马街村委会地块楼面地价最低，为291.66元/平方米。商业/办公用地成交楼面地价为1616.66元/平方米，同比上涨82.75%。其中云南山水房地产开发有限公司竞得的1宗昆明滇池国家旅游度假区海埂片区前卫西路以南地块楼面地价块最高，为9768.76元/平方米，而昆明誉明投资开发有限公司竞得的1宗倘甸镇海子村委会地块楼面地