棚户区改造项目可行性研究报告.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 岳阳经济开发区开发建设投资有限公司通海路片区棚户区改造项目可行性研究报告项目建设单位：岳阳经济开发区开发建设投资有限公司可研编制单位：达华工程管理（集团）有限公司编制日期：二一四年十二月 目 录第1章 总论11.1项目概况11.2项目背景及必要性分析31.3研究范围51.4编制依据51.5主要技术经济指标6第2章 项目建设规模及建设内容82.1建设规模82.2建设内容8第3章 项目选址及建设条件93.1项目选址93.2建设条件103.3征地拆迁情况16第4章 工程技术方案174.1设计说明174.2总平面设计184.3结构设计244.4户型设计274.5给排水设计274.6电气设计304.7弱电设计374.8采暖通风设计40第5章 环境影响评价415.1编制依据415.2项目区环境现状415.3污染源分析425.4环境保护措施445.5环境影响评价46第6章 节能分析486.1编制依据486.2项目能源消耗种类和数量分析496.3项目所在地能源供应条件526.4能耗指标分析536.5节能措施及节能效果分析54第7章 劳动安全卫生与消防617.1劳动安全卫生617.2消防63第8章 组织机构与项目管理658.1组织机构设置658.2人力资源配置658.3项目的组织管理66第9章 项目招标及实施计划689.1项目招标689.2项目实施阶段709.3项目实施进度安排71第10章 投资估算及资金筹措7310.1投资估算7310.2融资方案76第11章 效益评价与风险分析7711.1经济效益分析7711.2社会效益分析7911.3风险及对策分析80第12章 结论与建议8112.1结论8112.2建议82 附表附表1：开发成本估算表附表2：资金筹措与使用计划表附表3：房屋销售收入估算表附表4：土地开发收益表附表5：销售收入估算表附表6：利润估算表附表7：还本付息计划表附图附图1：冯家畈安置点总平面布置图附图2：大桥安置点总平面布置图附件附件1：岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发20102号）附件2：岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）附件3：岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发20098号）此文档仅供学习与交流第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目基本情况（1）项目名称：通海路片区棚户区改造项目（2）建设性质：新建（3）建设单位：岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（4）建设地点：位于湖南省岳阳市经济技术开发区，冯家畈安置点东临长康路（原107国道）、南抵滨湖游路、北临畈嘴路；大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。冯家畈安置点与大桥安置点建设地点相距不到2公里，地质、气候、建设条件相近，因而进行整体开发。（5）建设单位性质：国有独资公司。 （6）建设期限：2年（2015年1月2016年12月）。（7）投资估算及资金筹措：项目总投资76339.9万元；资金筹措方案为申请银行贷款50000万元，自有资本金投入26339.9万元。（8）建设内容及规模：建设内容为通海路片区棚户区的拆迁和安置，主要包括棚户区的拆迁征收、房屋主体工程及相关配套工程建设。建设规模为规划用地总面积83733.75，净用地面积为62873.51，规划总建筑面积为194628.64。项目总图经济技术指标详见表1-1。表1-1：冯家畈、大桥安置房工程总图经济技术总指标表项 目单位冯家畈安置房指标大桥安置房指标指标合计总规划用地面积27,413.3056,320.4583,733.75净用地面积17,089.2845,784.2362,873.51总建筑面积68,137.73126,490.91194,628.64地上建筑面积56,394.62115,834.10172,228.73其中住宅面积52,006.62108,353.75160,360.38商业建筑面积3,730.004,569.108,299.10配套用房面积554.002,911.253,465.25架空层（不计容）104.000.00104.00地下建筑面积11,743.1110,656.8122,399.91计算容积率面积56,290.62115,834.10-建筑基底面积4,691.009,792.36-容积率-3.292.53-建筑密度%24.2022.40-绿地率%35.7035.00-总停车位个336.00486.00822.00其中地面停车位个96.00103.00199.00地下停车位个240.00383.00623.00居住户数户522.001,088.001,610.001.1.2承办单位简介岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照公司法，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建设资金进行统一核算和管理；负责融资借款本息偿还；参与建设项目的投资监督和管理；对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理；进行土地储备等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人。公司加挂区建设投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。截止2014年底，公司全年主营业务收入52930.7万元，主营业务利润7948万元，净利润5145万元，公司资产总额487689万元，负债总额225507万元，所有者权益262182万元，资产负债率为46.24。公司现有储备土地3052.4亩，其中商住用地2425.4亩，工业用地627亩。1.2项目背景及必要性分析1.2.1项目建设背景根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局规划，冯家畈安置房工程和大桥安置房工程主要安置通海路片区的棚户改造拆迁户；据安置房事务管理局统计，通海路片区需拆建筑1672栋，涉及待安置拆迁户1610户，拆迁房屋面积达93532。为保障我市棚户区改造这一民生工程的顺利推进，改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，通海路片区棚户区改造项目亟待建设。1.2.2建设必要性分析（1）有效缓解安置房紧缺困局根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局调查统计，至2014年12月止，全区已拆迁未安置户3900户，预计至2015年全区需安置房6000套，安置缺口为3000套，安置任务非常繁重。而本项目拆迁区域涉及到的棚户区拆迁户达到1610户，通过本项目的实施，可妥善安置棚户区内的拆迁户，有效缓解我区安置房紧缺困局。（2）能实现土地保值增值，推动区域经济发展通过贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，项目建成以后，不仅可解决被征地拆迁群众的安置问题，解决拆迁户的居住问题，而且可腾出宝贵的土地进行重新规划，将促使该城区更加繁华，从而使土地保值增值、区域经济更快更好的发展成为必然。（3）是构建和谐岳阳的迫切需要党的六十届四中全会提出了构建和谐社会，要求照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。在和谐社会的构建中，社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，而住房保障制度是社会保障极为重要的组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要措施，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大群众最关心、最直接、最迫切需要解决的事实难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房要求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。通过通海路片区棚户区改造项目的实施，使广大拆迁居民享有可靠的拆迁安置保障，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，解决他们的后顾之忧，对于维护社会稳定，体现社会和平，稳定民心，对于建设和谐岳阳具有重要意义。1.3研究范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我公司对项目的选址和建设条件进行了实地勘察，并收集相关资料。本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策和规范，对项目建设背景、必要性、建设规模、选址、建设条件、总图规划、工程方案、环保、节能、投资估算及资金筹措等进行了分析研究，供建设单位和相关部门决策参考。1.4编制依据建设工程项目可行性研究指南（2002年版）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例；财政部、国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（财综200924号）；湖南省实施办法；关于公布湖南省征地补偿标准的通知（湘政发200943号；岳阳城市总体规划（修编本）（2008年-2030年）；岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发20102号）；岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）；岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发20098号）。1.5主要技术经济指标本项目总用地面积为83733.75，总建筑面积为194628.64，居住人口规模为1610户、约5635人，详见表1-2：表1-2：技术经济指标一览表序号项 目单位指 标备注1总规划用地面积83733.752净用地面积62873.513总建筑面积194628.63.1地上建筑面积172228.73.1.1住宅面积160360.43.1.2商业建筑面积8299.13.1.3配套用房面积3465.253.1.4架空层（不计容）1043.2地下建筑面积22399.914总停车位个8224.1地面停车位个1994.2地下停车位个6235居住户数户16106总投资万元76339.9其中自筹26339.9万元，贷款50000万元6.1征地费及拆迁安置补偿费万元15378.01 6.2建安工程费用万元40576.36.3配套基础设施费万元2837.46.4建设工程其他费用万元3491.036.5管理费万元934.426.6财务费用万元9487.5 6.7不可预见费万元3635.23 7总销售收入万元90869.14含土地收入8项目贷款年限年59项目贷款利率%5.5第2章 项目建设规模及建设内容2.1建设规模建设规模为规划用地总面积83733.75，净用地面积为62873.51，规划总建筑面积为194628.64。规划住宅总户数为1610户，居住人口5635人（按3.5人/户）。2.2建设内容（1）建设内容主要包括新建冯家安置点7栋住宅、新建大桥安置点10栋住宅，建设内容详见表2-1。2-1：建设内容一览表项 目单位冯家安置点指标大桥安置点指标合计总规划用地面积27,413.3056,320.4583,733.75净用地面积17,089.2845,784.2362,873.51总建筑面积68,137.73126,490.91194,628.64地上建筑面积56,394.62115,834.10172,228.73其中住宅面积52,006.62108,353.75160,360.38商业建筑面积3,730.004,569.108,299.10配套用房面积554.002,911.253,465.25架空层（不计容）104.000.00104.00地下建筑面积11,743.1110,656.8122,399.91（2）配套建设给排水及消防工程、供电与通信工程、电梯工程、空调工程等公用工程；（3）景观、广场、园林、绿化、道路等室外工程建设。第3章 项目选址及建设条件3.1项目选址3.1.1选址地理位置本项目选址地位于湖南省岳阳市内，岳阳市位于湖南省东北部，地处长江与洞庭湖黄金水道交汇点，湘、鄂、赣三省交界区。 冯家畈居安置点位于岳阳市经济技术开发区，东临长康路（原107国道），面抵滨湖游路，北临畈嘴路；大桥安置房小区西临雷锋山路、南抵王家畈路。具体位置详见3-1红色圆圈位置。大桥安置点拟建地王家畈片区拟建地图3-1：项目拟建地地理位置图3.1.2选址概况冯家畈安置点所在地东临长康路（原107国道），面抵滨湖游路，北临畈嘴路，地势平坦，交通方便；大桥安置点靠近旧城区，地势也较为平坦，交通方便，配套设施完善。拟建地所在的岳阳经济技术开发区位于岳阳中心城区东部，京珠高速公路、京广铁路、107国道和武广高速铁路、随岳高速、杭瑞高速穿境而过，长江黄金水道通江达海，距长沙黄花机场135公里，武汉天河国际机场185公里，全程为高速公路。岳阳经济开发区已建成了白石岭综合工业园、康王高科技园、机械建材工业园和商贸物流配套区等四个“七通一平”产业园区，远景规划2.6平方公里的国家级出口加工区、20平方公里的木里港工业园区、30平方公里的岳阳现代农业生物产业园区、8.7平方公里的新火车站商贸金融区正抓紧建设，全区项目承载能力持续增强，具备了接纳大型项目的能力。2000年后，岳阳经济开发区连续被岳阳市委、市政府授予全市创建“先进县市区”先进单位，并被湖南省委、省政府授予了“湖南省非公有制经济优秀园区”和“湖南省质量兴市先进单位”称号，正逐步承担起了岳阳“改革开放的示范区、体制创新的试验区、经济发展的增长极、推进新型工业化的主战场”的重任。3.2建设条件3.2.1自然条件（1）地形条件岳阳丘岗与盆地相穿插、平原与湖泊犬牙交错。山地、丘陵、岗平原、水面的比例大致为15: 24: 17: 27: 170地势东高西低，呈阶梯状向洞庭湖盆地倾斜。本项目选址地位于市区边缘，土地已平整完毕，地形平坦。 （2）气候条件 项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑期较长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。日照年平均日照：1764.1小时年最多日照：2064.9小时(1959年）年最少日照：1370.8小时(1982年）气温年平均温度：16.4-17最热月7月平均气温：29.2 0C最冷月1月平均气温：4.5C极端最高气温：39.3极端最低高气温：-18.8降水年最大降雨量：2264.4mm (1954年164天降雨日）年最小降雨量：850mm (1968年137天降雨日）年平均降水量：1273mm日最大降雨量：292.2mm (1957年6月16日）历年最大积雪深度：23cm最大冻土深度：5cm年平均气压：1009.5毫巴风向年主导风向：NNE（18%）（北东）夏季主导风向：S （7月为16）年平均风速：2.9m/s（28年平均值） 霜日 年平均霜日：20天 最多霜日：33天（1967-1968年） 最少霜日：4天（1986-1987年） 年均相对湿度 全年平均相对湿度：81% 全年平均最高相对湿度：84% 全年平均最低相对湿度：77% 年蒸发量 年蒸发量：14229mE （3）水文条件 最小流量377m 3/S（1975年10月5日） 最大流量57900M/s（1931年7月30日） 年平均流量9400 m 3/s（1951年 1980年） 最高水位（城陵矶水位）35.94m（1998年8月20 E1） 最低水位（城陵矶水位）17.27m（1960年2月16 E1） 最高水温33.2C 冬季平均水温6.9C （4）工程地质与地震 工程地质 岳阳市地处富饶的洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地，丘陵，岗地、平原、水面的比例大致为16: 24: 18: 26: 160整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形似围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30；西部平原地带，约占全市总面积的40，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。下部地层主要由前震旦系垅质板和干枚状板岩组成，有较强风化层，地基承载力一般为300-450KPa，一些地方上部有局部的河湖淤积和坡积层，地基承载力一般为200-300KPa。 本项目地处岳阳市的中部岗丘区，在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下，形成了较厚的风化壳，地质条件较好。地震情况根据国家质量技术监督局2001年2月发布的中国地震动参数区划图（GBl83062001）查得：岳阳市地震动峰值加速度为0.109，地震动反应谱特性周期为0.35s，对应地震烈度为度。自1045年以来，岳阳地区范围内有地震记载的只有1556年1月发生的地震为破坏震，城中房屋倒塌，压死人畜甚多。根据中华人民共和国国家标准GBl83062001中国地震动参数区划图，岳阳市城区地震动峰值加速度分区为0.1g。3.2.2配套设施条件（1）供水岳阳经济开发区内两座大型自来水厂日供水能力126万吨。水源取自国家级风景名胜区铁山景区，水面面积6.2万亩，库容6.35亿立方米，供水充足。（2）供电 市区内现有华能岳阳电厂、装机总容量为80万千瓦。华能岳阳电厂正扩建一座70万千瓦的火力发电装置。市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座，电力可保证供应。 （3）通讯 程控电话交换机总容量达30万门，融固定电话、移动电话、无线寻呼、国际互联网等于一体的现代通信网络已形成。 （4）居住、医疗、教育、文化体育涉外旅游宾馆酒店10多家，其中三星级以上8家，另有一批中高档别墅是外商入住的集中区域；医疗卫生机构34所，其中医院26所，医疗床位1900张，开设外商保健病房，为外商提供绿卡就诊一条龙服务；高等学校3所、完全中学15所、职业学校近20所，师资雄厚，环境优美，为外商子女就学提供高水准的教育；建有岳阳文化艺术会展中心、图书馆、档案馆、体育馆、游泳馆、市民广场等一批文化体育设施。 （5）物流交通 公路岳阳经济开发区高速公路网稠密，京珠高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速穿区而过，通过京珠高速公路驱车1个半小时即可到长沙市，2个半小时到达武汉市。铁路岳阳经济开发区连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过，客货运输可达全国各地。武广高速铁路简称通车后，开发区至广州的列车行程可缩短到3个半小时。航空岳阳经济开发区距长沙黄花机场135公里，距武汉天河机场185公里，全程为高速公路。港口岳阳怀抱洞庭，吞吐长江，是湖南和长江中下游水路交通的重要枢纽之一。岳阳经济开发区紧邻长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵重庆、下达上海。建有2个5000吨级外贸码头的城陵矶港是全国综合运输网中的内河主枢纽港之一，1997年被辟为国家一类开放港口，是湖南省长江主干线上唯一的一级对外口岸，船舶总吨位占全省总量的班，货运量占全省水上货物运输量的班，集装箱运输占全省的42%,出入洞庭湖船舶日均流量500多艘次，为全省的功。2005年，岳阳被交通部列为全国28个主要内河港口城市之一。3.2.3政策支持条件为加快岳阳市城乡统筹发展，顺利开展土地收储征地拆迁工作，岳阳市政府在国家相关政策框架下，制定出台了岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法（岳政发200916号）、岳阳市城市规划区内集体土地上村民集中建设自住房屋规划管理规定（岳政办发20098号）、岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）等一系列配套政策。为贯彻落实关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘政办发201053号）、关于做好2013年保障性安居工程工作的通知（湘住保201213号）等文件精神，岳阳市已下发了关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知（岳房发201314号），本项目已列入全市城市棚户区改造计划表，有力地支撑了项目顺利实施。3.3征地拆迁情况据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局统计，通海路片区需拆棚户建筑1672栋，涉及拆迁户1610户，拆迁土地面积568.76亩，待安置户拆迁建筑物面积93532，由“通海路片区棚户区改造项目”分冯家畈安置点和大桥安置点两个安置点进行就地安置。以上这些拆迁户房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度，拆迁户的积极态度为本项目的顺利实施奠定了基础。第4章 工程技术方案4.1设计说明4.1.1设计依据（1）建设方提供的设计要求及委托书现状地形图、用地红线图及道路上线图规划设计条件书（2）国家及地方现行的有关规范、规程、标准及规定高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006住宅建筑规范 GB50368-2005汽车厍、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97城市道路和建筑物无障碍设计规范 JG50-2001民用建筑设计通则 GB50352-2005其它国家标准、规范及行业、地方相关法律、法规、规范、标准。4.1.2工程概述岳阳经济技术开发建设总公司通海路片区棚户区改造项目项冯家畈安置点位于岳阳市东临长康路（原107国道），南面抵滨湖游路，北临畈嘴路；大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。总用地面积83733.75，净用地面积62873.51。4.1.3主管部门对设计的要求立面造型应体现简洁明快的特点，强调建筑在整个建筑群中的突出性。临街建筑物的底层、入口、顶部以及窗户应做重点处理。建设风格在体现现代风格的同时，与周边区域建筑风格相互呼应。建筑色彩以暖色调为主，外墙材料应着重选择体现环境节能理念的建筑材料。4.1.4设计内容及范围总平面设计、各单体建筑设计（含建筑、结构，建筑电气、给水排水、通风），其中燃气由专业设计院设计。4.1.5工程规模及有关标准工程总用地面积83733.75，总建筑面积为194628.64，总户数1610户。使用设计年限：50年。建筑防火类别：17栋二类高层住宅。耐火等级为：一级。抗震设防烈度为：7度。4.2总平面设计4.2.1规划原则充分利用天然资源环境，创造自然生态的人居环境，实现居住环境与自然环境高度融洽，树立项目自身个性和特征形象。建立有层次的便捷的交通道路系统，合理组织车流人流并形成丰富的体验流线、简练的布与合理的功能分区相结合，形式内容相统一，避免城市住区规划形式化方面的误区。保证住宅朝向：依据岳阳地区气候特点及课题研究，良好的朝向对于住户来说，无论是采光日照，还是通风，都是至关重要的。而且有偏转的良好朝向是在保证住户使用权利的前提下提高容积率的最为有力手段。4.2.2基地概况冯家畈安置点片区用地形状呈四边形平面，南北长约200m，东西两端平均长约70m，地势较为平坦，作为住宅用地，周边环境很好；大桥安置点片区呈长条状，地势平坦，可降低土地平整费用。本工程地形图的绝对高程采用1956年黄净高程系统，平面坐标系统为岳阳市独立直角坐标系。4.2.3总平面布局及总体构思站在城市设计的高度进行规划。注重小区内建筑与建筑之间，小区周边建筑与城市干道及它城市环境之间的关系，从而决定建筑的形态和空间布局，并通过对小区整体天际线的把握，创造出一个既和谐又具有特色的城市空间形象。项目以高层为主，冯家畈安置点南面的巴陵东路为城市主要道路，大桥安置点西面为雷锋山路，沿道路布置商业用房，更好的为小区服务并提升地块的商业价值。冯家畈安置点将主要出入口安排在南面巴陵东路上，在地块北面亦规划次入口，满足小区日常车辆通行需要及消防需要；大桥安置点主要出入口设置在雷锋山路上，南侧王家畈路规划次入口，满足小区日常车辆通行需要及消防需要。住宅规划中以南向最佳朝向的居住习惯为设计原则，同时兼顾景观需求，朝向控制在南偏东15度以内，将小区中心景观收于窗前，另一方面也能使底层住户获得更多的日照且尽量避免西晒。景观方面小区各个出入口规划都注意到了形成开阔的景深空间和铺陈了进入小区内部空间序列。如冯家畈安置点在南入口间规划组织了一条景观主题轴线，从主入口进入首先安排了宽闻的绿化大道，然后是主题广场，紧接是社区中心广场，同时，小区小个中心景观广场相互联系并有机分隔。另外规划方案还在小区组团中规划了集中的组团景观。通过视线景观轴与小区中心景观广场一起形成公共绿化空间体系，最大化通过景观公共空间的组织将社区紧密联系在一起。为了适应城市人口老龄化及家庭结构的变化，以及现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间，运用城市社会学理论，以半封闭的院落作为小区住宅布局的基本形式，加强邻里空间的组织，增强居民归属的感觉。院落组团小区的空间关系变化，一方面有助于营造亲切的邻里互动氛围，同时也有利于小区分极管理。邻里空间普遍比组团空间提高场地标高，使居住者产生归属的感觉，借用提升的场地，在地下设置机动圭库.通过采光井、天窗使地下车库得以采光通风，成为“阳光车库”。4.2.4建筑退红线根据规划要求，冯家畈安置点南侧建筑退用地界线10.00米，北面退12.00米，东侧建筑退线6.5米，西侧与一期己建建筑满足防火间距的要求；大桥安置点西侧退8米，南侧退10米，以上均能满足规划要求。4.2.5景观绿化本设计充分注意了景观的分级处理，步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合设置的公共活动设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社巨的街道式公共生活空间，强调了场景气氛，在此带状空间上横向衍生出若干居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以东面的高层住宅区构成小区的天际轮廓线。景观规划尽量增加绿化面积，并以中央景观广场、组团庭院绿化、宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融。4.2.6防火设计本工程耐火等圾为一级。建筑物周边均直接落地，设有大于4米宽的环形消防车道，车道纵坡小于7%，道路载荷大于35t，各栋住宅均有足够的消防扑救面和15米宽的操作空间。4.2.7建筑方案设计计构思与特点（1）克服空间浪费，让业主实实在在的得到真正的空间享受，争取做到四明设计，厅、卧、厨、卫全部明亮一片；结构布置合理，功能分区明确；户户自然采光通风，更好的与自然风景、人文景观相融合；大客厅，配备观景全落地阳光窗；大卫生间，洗卫分离，厨房与餐厅结合紧密，体现居家潮流；主卧功能齐全，带观景阳台及独立卫生间，体现现代生活的完全享受。（2）再现地方风貌，力求建筑形式与功能的完美统一。建筑形式住宅整体采用现代简约风格的形式色彩建筑外墙面以浓厚的暖色系外墙墙面砖为主，建筑底部两层使用淡雅的浅色调，避免了单调的感觉，并使人印象深刻。既使建筑物挺技、高雅，又使居住区幽静宜人。（3）为居住者提供自我创造的条件随着人民生活水平的不断提高，居住者参与居室设计。乐于自我创造的情趣日趋强烈，本方案设计在不片面提高造价、增加面积的前提下，努力做到功能齐全，内装修为初装修，既节约了造价，也利于居者自己动手，创造具有特色的温馨的家。（4）注重良好的综合经济效益好住宅的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益，改善住宅使用功能。4.2.8平面设计住宅标准层设计主要户型以二室、三室为主，各单元设消防电梯，地下设一层汽车库和设备用房。竖向交通组织布局：电梯均参照上海三菱电梯设计，载重量为1000kg，额定速度为1.50m/s。所有楼梯均直通屋面，底至地下室，并在首层与地下室的出入口处设置耐火极限2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，以满足消防疏散要求，高层住宅楼设备用房的门为甲级防火门，入户门为甲级防火门，楼梯间门卫乙级防火门。4.2.9立面设计力面尽量做到立面简洁、明快，整体是整合于自然环境之中，但又有自身的特征个性；外墙饰面材料采用二段式手法，一至十四层采用浅黄色饰面砖，以上部份均为白色小面砖贴面，顶部楼层配有装饰线条，整体色调以暖色调为主，在蓝天绿荫冷色调的环境中，更加体现自身的特征和个性。4.2.10剖面设计（1）地下室层高为：3.900m设备用房局部下沉；（2）一层为：3.000m；（3）地下室顶析板覆土厚度：1.000m。4.2.11无障碍及智能化设计住宅楼入口处均考虑无障碍设计，所有单元门可视对讲及水电联动系统相关专业已经考虑。4.2.12节能设计（1）没计依据湖南省居住建筑节能设计标准 DBJ43/001-2004夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001长沙市民用建筑围护结构节能设计技术规程长建发20091号（2）本工程位于夏热冬冷地区，建筑气候分区属B区，为了降低自然资源和能源的损耗，减少环境污染，保护自然环境，创造健康、舒适的人居环境。建筑物设计既要有引导夏季主导风向。良好的南北通风，又要有冬季良好保温性能，因此，规划设计遵循冬季挡风，夏季导风循此采取相应的节能措施。4.3结构设计4.3.1设计依据（1）结构设计所采用的主要法规和标准工程结构可靠性设计统一标准 GB 50153-2008建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008建筑抗震设计规范(2008版) GB 50011-2001建筑结构荷载规范(2006版) GB 50009-2001建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002混凝土结构设计规范 GB 50010-2002高层建筑混凝土结构设计规程 JGJ3-2002建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008地下工程防水技术规范 GB 50108-2008（2）建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求；（3）自然条件工程所在地区100年一遇基本凡压WO=0.50kN/。地面粗糙度b类。工程所在地区基本雪压50=0.55kN/。工程所在地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.1g，设计地震分组为第一组。4.3.2结构设计（1）主要设计参数本工程建筑结构以及各类结构构件的安全等级均为二圾。本工程杜建筑结构以及各类结构构件的设计使用年限均为50年。本工程各单体抗震设防类别均为丙类。（2）基础及地下室本工程各单体地基基础设计等级均为乙级。待岩土工程勘察完成后，在后续设计阶段，根据勘察资料，综合考虑结构类型、材料情况与施工条件等因素，确定合理的基础型式和基础构件尺寸。本工程设有一层地下室，主要用作设备用房和汽车库，地下室防水等圾为二级。（3）上部结构本工程地上部分主要包括以下部分：住宅：地上层数16层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙结构抗震等级为三圾。商业：地上层数为2层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙结构抗震等级为三级。（4）设计荷载屋面及楼面均布活荷载标准值，详见表4-1。表4-1：活荷载标准值表序号荷载类别标准值（KN/）1不上人屋面0.72上人屋面2.03卧室、客、餐厅2.04厨房2.05阳台2.56商铺3.57楼梯3.58卫生间2.0（4.0）9设备间7.010变配电间、水箱间10.011汽车库2.512自行车库2.04.3.3材料选用（1）混凝土地下室底板、外墙、顶板、水池等有防水要求的结构构件，均采用C30抗渗混凝土，设计抗渗等级为0.8Mpa；框架柱、剪力墙、楼盖等结构构件的混凝土采用C35，C30混凝土；非结构构件混凝土采用C25混凝土。（2）钢筋及钢材框架柱、剪力墙、梁板等结构构件中的直径16及以上的纵向受力钢筋均采用HRB400级钢筋；直径1014的钢筋采用HRB335级钢筋。直径8的钢筋采HRD335级钢筋。（3）框架填充墙结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的轻质砌块或墙板，填充墙体和主体结构之间采取可靠措施，减少其对主体结构的不利影响。4.4户型设计根据拆迁户经济条件普遍较差的特性，户型设计以小户型为主，详见表4-1和4-2。表4-1：大桥安置房项目户型配比一览表户型面积套数户型所占比例100110m225223.16%90100m251046.88%7090m232629.96%合计1088100%表4-2：冯家畈安置房项目户型配比一览表户型面积套数户型所占比例100110m2326.13%90100m228053.64%7090m221040.23%合计522100%4.5给排水设计4.5.1设计范围室内外生活给排水及消防系统设计。4.5.2给水系统（1）水源本工程水源为城市自来水，供水压力0.30MPa。冯家畈安置点从北侧和南侧、大桥安置点从西侧和南侧城市道路市政给水管网上各引入一根DN200给水管，沿建筑物四周布置成环状。引入管上设水表井，并在水表后设置倒流防止器。（2）生活用水量生活用水包括生活用水、绿化用水、其它用水等，年用水量为396244.79m。4.5.3生活污水排水量（1）生活污水排水系统室内地面以上生活污水重力流排出。高层部分粪便污水管道系统设专用通气立管。所有生活污水均收集进化粪池处理后排入市政污水管网。（2）雨水和地下室排水系统建筑物屋面雨水及室外场地雨水收集后排入市政雨水管网。地下室和消防电梯排水设集水坑收集，采用潜水排污泵提升至室外排放。（3）管材室内排水管采用UPVC排水管粘接；室外排水管采用承插式钢筋混凝土排水管，承插连接。4.5.4消防（1）消防用水量建筑物室内外消防用水量按二类高层商住楼和类地下停车库设计，室外消火栓用水量为25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统按火灾中危险级设计，用水量为30 L/s，火灾延续时间1h。（2）消防水源室外给水管网接自市政供水管网，每个片区设两个引入管，并沿建筑物四周布置成环状。室外市政给水管可以满足室外消防用水量和水压要求。为满足室内消防用水量和水压的要求，在地下室设消防水池和消防水泵房，消防水池有效容积为396m，可满足火欠延续时间内消防用水量的要求。同时，为满足火灾初期消防用，人量和水压的要求，在屋顶设18m消防水箱，水箱设置高度可以满足最不利点室内消火栓所需静水压力不小于0.07MP日的要求。（3）室外消火栓系统室外消火栓给水系统为低压制，与生活给水系统合用。在室外环状给水管网上设置室外消人栓，室外消火栓沿建筑物均衡布置，并保证室外消火栓之间的间距不大于120m，距建筑物外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2 m。（4）室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在地下室设消防水池和消火栓给水泵，水泵从消防水池内自灌取水，各层均设置室内消火栓，其布置保证室内任何部位均有两股水柱同时到达，其中地下室至地上五层为减压稳压消火栓，在消火栓箱内配远距离启动消防水泵按钮。消防水泵启停还可以在水泵房内现场控制和在消防控制室内远距离控制。室内消火栓给水管网与屋顶18m消防水箱出水管连接，并在室外各设两各消防水泵接合器。（5）自动喷水灭火系统地下室、商住楼商业部分及以上公共部分设置仓动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用水泵增压供水。在地下室设消防水池和喷淋给水泵，水泵从消防水池内自灌取水。喷淋泵接收报警阀压力开关及消防控制室其它信号自动开启。系统设置湿式报警阀组，各防火分区安装信号蝶阀和水流指示器，并在系统米端设末端试水装置。地下车库采用直立式喷头，动作温度均为68。自动喷水灭火系统管网与屋顶18m消防水箱出水管在报警阀前连接，并在室外设两套消防水泵接合器。同时为满足火灾初期至喷淋泵启动前供水压力要求，在屋顶设气压增压设备。（6）管材室内消火栓给水管、自动喷水灭火系统给水管均采用热镀锌钢管，丝扣或卡抠连接。（7）灭火器配置建筑物各层均配备一定数量的移动式灭火器。4.6电气设计4.6.1设计依据和范围（1）设计依据上级主管部门批准的文件和建设方提供的设计任务书国家现行的有关规程规范民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)住宅建筑规范GB50368-2005住宅设计规范GB50096-2011建筑物防雷设计规范GB50057-2010火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98有线电视系统工程技术规范 GB50200-94综合布线系统工程设计规范 GB50311-200710KV及以下变电所设计规范 GB50053-94汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97建筑、空调通风，给排水专业提供的设计资料。（2）设计范围变配电系统；动力、照明系统；防雷接地系统；电话和宽带网络系统；电视系统；火灾自动报警系统、车辆出入与停车场管理系统。4.6.2工程概况本工程由二类高层住宅和地下车库等组成，总建筑面积为194628.64。4.6.3变配电系统（1）本工程二类高层建筑其消防用电负荷（包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机，火欠自动报警系统及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等）及客梯，生活水泵、地下室照明及通风等为二级负荷，其余动力，照明负荷为三级负荷。（2）本工程采用公变与专变相结合的供电方式，住宅采用公变（室外箱式变电站）供电，其余动力，照明采用专变供电。每个片区设一个中心变配电室，内设若干台高压开关柜、若干干式变压器和若干台低压配电柜，作为专变为电梯、水泵、风机、公共照明等公共用电设备供电，室外设室外箱式变电站，作为公变为住宅供电。（3）市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。4.6.4电话和宽带网络系统本工程采用光缆到楼的结构化布线方式，实现用户宽带上网，在结构化布线系统的基础上，建立小区局域网，实现小区内数据通信及通过小区服务器与公用数据网连接。4.6.5有限电视系统CATV本系统信号接自市有线电视网，采用邻频传输方式，分支