2010年昆山花桥项目营销代理策划报告

昆山花桥项目 营销代理策划报告 壹。找对象 我在哪？我比谁？我有啥？卖给谁？ 贰。照镜子 我是谁？我咋样？ 报告目录 叁。齐步走 怎么卖？怎么推？怎么做？ 壹 找对象 我在哪 安亭镇 沪宁高速 桥镇 项目位置 沪宁铁路 地铁 11号线安亭路站 商务城区位 东依上海国际汽车城 西邻苏州工业园区 西距昆山市中心 16公里 东离上海市中心人民广场 20公里 距虹桥机场 25公里，浦东机场 80公里 项目区位 位于商务城核心区 距轨道交通 11号线兆丰站 500米 距沪宁铁路花桥站车行 10分钟 沪宁高速（ 交环线（ 312国道均汇于此 10分钟步行，轨道交通站 30分钟车程，上海市中心 我在哪 三大产业基地 服务外包基地 企业总部基地 物流会展产业基地 企业入驻情况 三分之一的项目已经在建 , 亚太、希尔顿已投入使用 三大产业基地皆相继有项目正式投入运行，产业集聚效应日益显著 服务外包区 城市发展轴 现代物流区 生态休闲区 产业聚集区 集中办公区 老镇区 生活配套中心 商务综合区 项目位置 核心区 花桥国际商务城，核心区的中心 我在哪 绿地 21城 鑫苑 国际华城 鑫隆广场 玉源国际公馆 中城花桥国际 大上海国际商务广场 中寰广场 世纪华城 赛格 住宅 酒店公寓 酒店式公寓状况 在售酒店式公寓项目较少，供应量约 4万平米； 销售均价 9000元 / ； 以精装修为主，装修标准约 1000元 / ； 在售主力户型 40一房； 去化良好，客户主要来源为上海； 绿地领衔，高楼林立，人气渐旺 我在哪 生活配套 兆丰路轻轨站； 2条通往上海公交车线路开通； 易买得 /麦当劳已经进驻； 中福会幼儿园 /同济医院已经进驻； 希尔顿酒店已经进驻； 11号线，站点距离本项目 500米 花桥国际商务城核心区正中心 11号线兆丰站 500米 我在哪 我比谁 赛格携手阿里巴巴（网络电子商务落地），构成 18万平方米产业综合体。 1500多个电子元器件品牌入驻商铺。赛格市场定于 2010年 10月开张营业 首期推出赛格公寓楼（ 27F）单层部分， 4梯 22户， 共计 300套，目前收意向金（金额 2万），预计春节后开盘。 公寓 70年产权，售后部包租；写字楼 50年产权（未开盘）。 精装 55平方米 /间小面积分割，连装修均价 9800元 /平方米。 赛格国际公寓 70万平方米东方海外旗舰大盘； 3米至 6米绿化 3 架空层加地下车库，基本做到人车分离 ； 世邦魏理仕、上房物业出任物业管理 目前未开盘，预计售价 11000元 /平方米。 我比谁 东方海外 (都会叠峰 ) 我比谁 正对 11号线安亭站； 装修（装修到家电）小户型公寓； 燃气入户，大幅面落地采光，挑高式阳台； 50年商业产权，物业管理费 底特律财富广场 关键数据 总建筑面积： 度 数 33层。 绿化率 商业裙房面积： 楼层高 楼层高 4米。 与上面公寓连为一体。 55平方米左右的小面积 型较统一。 744套，东向面对高速公路，西向面对小区景观大道。 4电梯 24户 /标准层 我有啥 一期小面积公寓 我有啥 29 2层 玻璃幕墙外观 地标建筑 单体楼 纯住宅小户型 按揭、利率有优势 70年产权 经济实用 客户面广 小户型 建筑外观 大堂 ,电梯 ,连廊 设计感 裙房配套商业 住宅用户利好 商业裙房 西向正对社区景观长廊 美不胜收 视野畅 精装修 酒店式服务 ？ 精装修 绝大部分房源 超低首付 超低月供 超低总价 超低总价 纯粹小户 70年产权 11号线兆丰路站 500米 我有啥 精装修 单体楼 商业裙房，生活配套 室内与公共部分设计感 绿地领衔，片区之于上海的影响力 上海“第 20区” 易买得，中福会幼儿园，同济医院 花桥国际商务城核心区正中心 基 础 卖 点 提 升 卖 点 绝 对 卖 点 仅有这些，是否足够 先看客户，需要什么 卖给谁 价格推导 55000 50万 20首付 10万 等额本息月供 2382元 (30年按揭 ) 月薪 7000左右 市场参考 壹克拉 +启航社 0%投资客 +30上海小白领 投资客打头阵 中小户型 自住客跟上来 中型宜居 乐活族 网虫 80后 潮人 夜猫子 小白领 新上海人 房客 拼客 月光族 自住客们常常被贴上这样的标签 要赚 没风险 收益可见 城市低谷 相对流动性 低首付 名字要贵 好租好售 投资客们恨不得所有好事自己占尽 王石 吴晓波 顾云昌 宋鸿兵 潘石屹 任志强 易宪容 身边朋友 自己老婆 论坛马甲 投资客们正在受到这些人的影响 家 果 淘宝 无印良品 根达斯 住客们生活中绝对偏好的品牌 卡拉 4培训机构 夜店 办公楼 个性小店 网络 轨道交通 商场 咖啡馆 他们日常出没最频繁的地方 机 报 铁 闻晨报 们最为关注与接触的媒体 我们还看到：他们在做 在线记账 失业，降薪 相亲赶场 淘宝或者七浦路 准备结婚或者准备分手 今年春节不过年，发奋图强 画房子，搞设计 看租售情报，一声叹息 博客，聊天，游戏，买东西 宁可不吃饭，不能不上网 一直在准备旅行 期待艳遇 思考离开或者留在上海 股市看不准，还是楼市稳 2010已经来了，明年会怎么样？ 相信政府相信党，房价一定还会涨 价值洼地，买到就是赚到 租房子不划算，一年给了房东二万多。 房子买得起最重要，总价当然是越低越好。 月供可以自己来，首付拼拼凑凑，没问题。 有轨道交通，远一点无所谓。 投资 态度 房事 宣言 卖给谁 贰 照镜子 11号线兆丰站 500米 11号线 既是生活配套 也是客群所在 所以更是推广关键词 70年 首付 10万，月供2000 给月薪 7000一族的房子！ 我是谁 小房子 小所以总价低 新房子自己的 关键它是真正的住宅 真便宜 总价越低越好 精装那就更好 省钱才是唯一硬道理 所列价格，以最低楼层最小户型特价八成 30年按揭计算 定位语 11号线兆丰站 500米 70年 ,55平米 样板房 11号线兆丰站 500米 70年 ,55平米 从项目定位出发 叫个什么 名字 ，可以打动 他们 ？ 看起来就值钱的 能让人 冲动的 有想像 空间的 一定要 有价值感 梦想中 要得到的 可以值得炫耀的 看得出 是小户型 还要是 盛装登场 通俗易懂 好传播 主推案名 翡翠公馆 11号线兆丰站 500米 70年 ,55平米 花桥国际商务城核心区正中心 11号线 2010年通车在即 兆丰站 500米 1 2 3 4 翡翠 2010上海盛会 70年 盛装 登场 首付 10万，月供 2千 租房不如买房 留在上海，拼购未来 “ 2+5” 月薪 7000，生活的艺术 快乐由自己 我咋样 叁 齐步走 策略三重奏 广告策略 一见钟情 推广策略 两厢情愿 销售策略 三下五除二 销售策略 推盘策略 积客策略 价格策略 促销策略 2010011批蓄水期 2010一展会 精装 公寓 开盘 400套 十一 展会 毛坯 公寓 开盘 400套 现场售楼处 样板房开放 开盘强销期 形象蓄水期 大堂 电梯间 示范层 开放 二批开盘持续期 2011盘时间初定为 2010年 10月，销售周期约为一年，目标完成可售房源百分之九十五以上。 分三次阶段性推盘。 时间预计为 2010年 10月，约推出 350套左右； 2011年 3月，约推出 1450套左右； 2011年 5月，约推出 2444套左右 . 销售策略 推盘策略 积客策略 价格策略 促销策略 从低开到高有利于后续的价格提升。开盘套数按酝酿期客户积累数量作适当调整 开盘时间 2010年 10月 2011年 3月 2011年 5月 合计 销售面积 13800 13800 13320 40920 预计总销 118680000 125580000 127872000 372132000 销售策略 推盘策略 积客策略 价格策略 促销策略 全案客户数量推导： 7446 4464 以来人成交比 6： 1计算（保守估计） 现场售楼处来访 93012 3240 上海房展会 4052 400 异地推介 4022 160 上海路演 4044 640 亚太老客户资源 124 24 难点与重点：提高来人质量与现场成交率！ 连环锁定 销售策略 推盘策略 积客策略 价格策略 促销策略 低开高走，区别定价。 价格必须视积客情况，开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。 北向户型与南向户型价差拉大，促进去化！ 朝向价差 楼层价差 综合考虑毛坯与精装，楼层价差制定！ 无价差 根据蓄客情况，或可考虑适当房源无价差定价！ 销售策略 推盘策略 积客策略 价格策略 促销策略 方案 1 低开高走的价格优势，阶段性推盘阶段性提价，抢尽市场先机！ 方案 2 首次开盘初定 8600元 /平米，而后每次推盘均价提升 500元/平米。暨第二次开盘均价为 9100元 /平米，第三次开盘均价为 9600元 /平米。总体均价在 9100元 /平米左右 开盘均采用现场排队凭号优先选房，造成供不应求的气氛，把每次开盘推向销售高潮。 每阶段酝酿期均采用发售贵宾卡形式来锁定意向客户。 联合公司团队资源现场 客户从速购买、下定。 开盘当日配合抽奖等方式，刺激犹豫客户的购买欲望。 选择最佳看房路线和充分利用现场的销售道具，刺激客户强烈的购买欲望，并达到口碑传送的最佳效果。 开盘前对所有意向客户进行良好的维护，以便及时了解客户心态，确保开盘当天的客户数量。 邀约客户来现场带看样板房及说辞的统一化、具体化，务必给客户营造一种物超所值的完美感觉。 销售策略 推盘策略 积客策略 价格策略 促销策略 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 现场售楼处“翡翠主题” 水晶？翡翠？玻璃？ 总之让你觉得耀眼，或者刺眼。 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 现场样板房“全面体验” 做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 现场销售员“角色扮演” 新上海人全面角色模拟，感同身受，细节出奇！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 11号线模型“动态演示” 以 规划 为蓝图，把轨道交通 11号线经过站点以及楼宇全面展示！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 人文关怀 上海信心 以 公益 为原则，联合媒体发布 2010上海青年生活信心指数报告！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 完全解析 翡翠生活数据 以 省钱 为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 绝对淘宝 11号线开心指南 以 开心 为原则，轨道交通 11号线上各站点区域吃喝玩乐一本通！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 免费派发 翡翠笔记本 以 惊奇 为原则，新上海人自强不息光怪陆离，创意型笔记本！ 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 月薪 7000，上海生活榜样 申周刊 主题征集活动 以 互动 为原则，联合媒体倡导 2010年危机之下的新节俭主义生活 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 轨道交通 11号线上站点，系列路演活动 以 周末 为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 同一条轨道，同一个梦想 轨道交通 11号线上同盟，派系列活动 以 团结 为原则，拼购，旅行，相亲，杀人游戏，开心网 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 组合策略 ：一个中心，两个基本点 以 绿地 21城中山公园售楼处 为中心 坚持 轨道交通， 坚持 网络营销 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 借客绿地 ：阵地第一，活动第二 中山公园售楼处 外看板，道旗，灯箱 中山公园站路演、派报 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 轨道交通 ： 2号线 3号线 4号线 以 形式多样 为原则 只在两次 开盘前集中做硬广 投放 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 网络营销 ：网站论坛贴吧群 告互动 以 互动共享 为原则， 多功能网站 软硬兼施 的网络广告投放 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 大众媒体 ： 闻晨报搜房租售情报 开 (开放开盘 )节点， 硬广 投放 其它阶段 软性投放，媒体合作 为主 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 户外媒体 ：沪宁高速中山公园花桥路上楼宇电视社区灯箱 长效媒体 ， 形象阵地 深入目标受众腹地， 新户外媒体 运用 推广策略 现场包装 营销道具 营销活动 媒体运作 直效媒体 ：短信直投 媒体，新用法 极端高效， 有针对性 的广告投放 广告策略 创意策略 诉求策略 视觉策略 创意表现 关键词： 标志户外报广 P 补 北孚之道 全国视野，深耕花桥 昆山第一批进驻代理商 我司为上海房地产营销代理行业 20强企业，是上海最早的房产代理公司之一，有几万组的各项目成交客户名单，尤其近期在昆山成功操盘天使湾别墅项目、千灯逸墅项目、鸿禧山庄项目以及亚太广场项目，积累了大量针对性的投资客资源，也是本项目潜在的客户，可确保每次开盘的顺利去化。 营销渠道： 1、北孚营销渠道优势：深耕昆山区域 4年，近 10万方的高端物业以及 4万多方的商业物业销售经验，积累大量客户资源。 2、北孚营销专业优势：精通各种销售模式及推广手段，市场判断力强，应对变化迅速。 3、北孚营销招商优势：设有专业招商团队，成功运营多个项目，处理商业项目经验丰富。 北孚之道 管理之道： 1、总监负责制：区域总监参加各种主要会议，全面掌握开发商需求和项目具体动态。 2、部门高效协作：市场部每月提交区域成交及市场政策分析报告；企划部每月提交媒体跟踪评估报告。 3、团队沟通机制：每天召开销售情况总结会议，保证团队士气，保持信息流通。 北孚之道 本公司有较强的操盘能力和多支优秀的执行团队 部分事例 天使湾项目 09年连续蝉联区域成交冠军，提前三个月完成了合同要求的所有销售指标； 鸿禧山庄项目短短的三个月即完成了可售房源的百分之百去化，创造了当时区域别墅成交速度的奇迹； 千灯逸墅在短短一个多月已经完成一期可售房源的百分之百去化，再次创造了区域别墅成交速度的奇迹等等； 以上均得到了开发商高度评价和赞赏，同时也大大提升了开发商和北孚营销在昆山的知名度。 亚太广场 亚太广场 项目简介： 亚太广场地处江苏省昆山花桥国际商务城核心区，是商务城内首座 5建筑规模 15万平方米，网罗餐饮娱乐、美容健身、银行金融等周全配套，集办公、娱乐、商业、会议为一体。高质量的施工质量及高标准的智能化设施构建尊荣商务体验。崛起中的花桥商务城，正吸引越来越多的五百强企业、国际商业巨头关注。 ： 项目位于合肥 建筑面积 13万平方米，依据现代简约欧式建筑风格设计，融合 观住宅，及 5级酒店、个性商街等多种产品形态于一体的现生活理念与社区主题。四大主题广场和谐分布，集约这座城市的最高端奢享，鼎力筑就具有国际氛围的标杆力作。 ： 项目位于苏州东部昆山阳澄湖度假别墅区，近享 6星级国宾馆 揽核心区内多元化生活配套，借势周边 20多个别墅社区，未来发展顷刻而见，投资潜力不可限量。 为了还原原生态欧洲小镇风情，小区采用维多利亚、西班牙、法国、英格兰等 8款经典别墅风格。陶罐、铁艺、柚木、烟囱、壁炉、文化史以及地面的红砖都移植着纯种欧洲风情的建筑元素。 海南，与万泉河做邻居 项目简介： 项目位于海南岛琼海市万泉河畔，坐拥万泉河首排旖旎水景，琼海市中心繁华商业，市政广场近在咫尺；毗邻亚洲论坛博鳌风光水城。延河而建 11栋双拼别墅， 4栋舒适多层， 2栋景观小高层， 1栋奢华高层， 1幢酒店式公寓，占地1500平方米私家豪华会馆，媲美五星级酒店的极致服务。游泳池、 24小时便利店、精英健身房、阅览室、茶馆、理疗餐厅 生活设施一应俱全。拒绝无效奢华，摒弃匆忙人生步态，万泉豪廷成就名仕人生的终极安闲静地。 万泉豪廷 ： 该基地位于马鞍山景观大道，西规划中的湖滨公园，距阳澄湖约 600米，属于未来高档别墅居住区，用地面积为 138900平方米，内有较为丰富的水系资源。规划以人与自然