2008年湘乡市湘房世纪城二期建设项目可行性研究报告

目 录 第一章 总 论 . 1 一、 项目名称及建设单位 . 1 二、 报告编制单位 . 2 三、 项目提出的理由与过程 . 3 四、 可行性研究的依据及范围 . 4 五、 项目概况 . 4 六、 主要技术经济指标 . 7 七、 研究结论及建议 . 8 第二章 项目建设背景和必要性 . 10 一、 项目建设背景 . 10 二、 项目建设必要性 . 15 第三章 市场研究 . 18 一、 城市经济发展概况 . 18 二、 城市发展规划 . 18 三、 湘乡房地产市场发展总体统计分析 . 19 四、 湘乡市房地产市场总体分析 . 20 五、 湘乡市房地产市场后市展望 . 23 六、 项目区域房地产市场评价 . 26 七、 项目附近区域楼盘价格情况 . 28 第四章 建设地点及建设条件 . 29 一、 建设地点 . 29 二、 建设条件 . 29 第五章 建设规模与建设内容 . 34 一、 建设规模 . 34 二、 建设内容 . 34 第六章 专业技术方案 . 35 一、 规划设计 . 35 二、 建筑、结构方案 . 39 三、 电力工程 . 40 四、 弱电工程 . 41 五、 给排水工程 . 41 六、 消防 . 43 第七章 环境保护与节能 . 44 一、 环境保护 . 44 二、 绿化 . 44 三、 节能 . 44 第八章 项目实施进度 . 46 一、 建设工期 . 46 二、 项目招标方案 . 48 第九章 投资估算及资金筹措 . 50 一、 投资估算 . 50 二、 资金筹措 . 51 第十章 财务 评价 . 53 一、 销售收入及销售税金估算 . 53 二、 财务效益分析 . 55 三、 风险分析 . 56 四、 财务评价结论 . 58 附图： 1、 项目位置图 2、 项目修建性详细规划图 3、 项目建设效果图 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 1 第一章 总 论 一、 项目名称及 建设 单位 1、 项目名称 湘 乡市湘房 世纪城二期建设项目 2、 建设 单位 湘乡市湘房房地产开发有限公 司 3、 建设单位基本情况 湘乡市湘房 房 地产开发有限公司是隶属于湘乡市房产局的具有三级资质的国有房地产开发企业，现有职工二十三人，其中 有高级工程师一人，中级职称六人，初级职称五人，二十人具有大专以上文化，平均年龄三十二岁。公司拥有雄厚的经济实力，现有入股注册资金 800 万元 ； 湘乡市房产管理局同时作为公司坚强的后盾，提供资产、资金，在各方面全力支持公司的发展。 公司主要从事旧城改造、房地产开发、开发经营工作。自 1989 年成立以来，先后开发建设了北门口商住楼、壶天巷住宅楼、吉升门住宅楼、横四街住宅楼、务门前住宅楼、吉升花园、北正街商住楼、直四街住宅楼、大正街商住楼九处商品房，总计开发面积 12 万 ，为湘乡市的城市建设、改善人民群众居住条件作出了积 极的贡献。我们所开发的楼盘，广泛取得了社会的认同，无论是质量品质上，还是售后湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 2 服务上，都得到了客户的一致好评，有了很好的社会信誉。同时，通过多年的努力和经验积累，公司经济实力和技术力量都得到了迅速发展。 湘房公司近两年来 着重 致力于东山新城的开发建设，在东山新城 投资 开发的首个楼盘“湘房世纪城”一期 东台苑 规划 建设住宅 347 套，门面 44 空 。 于 2008 年 6 月 13日开盘 并 正式对外销售 以来， 已 完成住宅 销售 95%，尚未签订销售合同的房屋 仅 13套 ；门面 44 空已全部销售完毕； 共计收回售房款 7500 万元 。 二、 报告编制单位 编 制单位： 湘潭工程咨询公司 法人代表： 马成钢 证书编号： 工咨乙 12220070014 发证机关： 国家发展和改革委员会 湘潭工程咨询公司是经湘潭市人民政府批准，于 1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家 50 余人，其中具有高级职称的 30 余人，国家注册咨询工程师 9 人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产 80余万元，五年来完成咨询项目 500余项，以优质服务享誉社会。近 2年都有项目获湖南省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和 知名度。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 3 为了做好 湘 乡市湘房 世纪城二期建设 项目的前期工作， 湘乡市湘房房地产开发有限公 司 委托湘潭工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务 。 我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于 2009 年 十二 月完成报告的编制，供审批部门决策参考。 三、 项目提出的理由与过程 2005年湘房公司响应市委、市政府的号召，进驻东山，积极投身东山建设。 公司 取得了市府大道两侧 200亩土地的开发经营权， 并着手 建设 了 “湘房世纪城”小区 一期。 该小 区地理位置优越，南面与行政中心、起凤路接壤，北边紧靠两个 42 亩的超大城市绿化广场，市府大道贯穿其中，通过镇湘景观桥五分钟即可达旧城区，是集居住、休闲为一体的高档住宅小区。 目前该小区所有房产已基本预售完毕，取得了可观的经济效益和良好的社会效益，预计年底可全部峻工并交付使用。 为了 广大人民群众日益增长的住房 需 求 ， 湘房公司通过“招拍挂”程序 取得 了东山新城 12#地块 （共计 32亩 ）的 土地开发权。 经湘房 公司领导层研究决定，计划将该地块作为“湘房世纪城”二期项目开发建设，为人民群众 营造一个价格适中、高档次、高品味的温馨 家园 。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 4 四、 可行性研究的依据及范围 1、 可行性研究的依据 1）项目 修建性详细规划 图 ； 2）湘乡市东山新区控制性详细规划； 3） 湘乡市国民经济和社会发展“十一五”规划 ； 4）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）； 5）工业与民用建筑可行性研究深度要求； 6）各专业技术规范； 7）建设单位提供的各项基础资料。 2、 可行性研究的范围 依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。 五、 项目概况 1、 项目 拟建 位置 本项目位于湘乡市 东山新区起凤路西 侧，东临城市主干道 起凤 路，西接 塔子北路与南岸水乡 小区 ，北倚 建成的湘房世纪城一期居住 小区 ，南靠 城市次干道霞光路 。 2、 建设规模与目标 本项目 规划用地 面 积为 划建筑总面积 60856湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 5 。 建设内容包括：多层住宅、商业建筑、二楼商业大厅、幼儿园、底层车库及小区公用服务设施。 3、 主要建设条件 该 地块地势平坦、 道路 便利、 电力充足 、 水源丰富， 是湘乡市人物、物流、信息流主要集散地， 有得天独厚的地理优势和市场优势。 （ 1） 交通情况 项目区 分 东侧 毗邻 城市主干道 起凤路，南侧毗邻城市次干道 霞光路，目前有市内公交车 2 路车线路通过 ，交通 运输 十分 方便 。 （ 2） 公共 设施条件 项目区 周边的起凤路和霞光路 ， 都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。 （ 3） 地形地貌 本项目 规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。 （ 4） 污染情况 周边主要有 行政中心 、商业中心、 居住中心 ， 无污染源。本 项目建设和运行过程中 将采用有效的保障措施，项目 无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。 （ 5） 危险源情况 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 6 项目 区 内 没有高压线通过，周围 5 公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。 4、 项目总投资及效益情况 项目总投资 元，其中：请银行贷款 3000 万元。项目建设期计划按3 年划分。 （ 1）经济效益 该项目总收入为 元，总成本为 元，可上缴税费达 前利润 前投资利润率为 税后利润 后投资利润率为 该项目内部收益率 财务净现值（ 基准收益 率为8） 元，投资回收期 建设期），可见，该项目具有较强的 盈利能力。 （ 2） 社会效益 、国家增税。效益分析表明，向国家缴纳增值税 所得税 元。 、 本 项目建成后，能 够进一步满足人民群众日益增长的住房需求 ，从基本解决当前城市居民的住房难问题 。 、 本项目建成后，有利于东山新城建设的完善和繁荣 ，有利于迅速提高湘乡的城市化水平，有利于 促进地方经济快速发展。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 7 六、 主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 总用地面积 合 2 规划总建筑面积 (1) 门面（ 1 类） (2) 门面（ 2 类） (3) 二楼商业大厅 (4) 住宅（ 1 类） (5) 住宅（ 2 类） (6) 住宅（ 3 类） (7) 住宅（ 4 类） (8) 幼儿园 (9) 车库 3 容积率 4 建筑密度 % 5 绿地 率 % 6 建设总工期 月 18 7 建设投资 万元 8 销售收入 万元 9 总成本费用 万元 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 8 10 利润总额 万元 11 税后利润 万元 12 投资利润率 % 13 净利润率 % 14 全部投资财务内部收益率 % 税后 15 全部投资回收期 年 税后 七、 研究结论及建议 1）本项目为 湘乡市 湘房 房地产开发有限公司 投资建设的中 高 档房地产项目，对完善 湘乡市 东山新城 环境 建设 和推进东山新城建设 ， 及 为 人民群众 提供高品质住宅均有积极意义 。 通过 本 项目建设，也将有利的提升 湘乡市 湘房 房地产 开发有限公司 在 湘乡市 的 形象和 地位。 2）本项目位于 湘乡市 东山新城起凤路西 侧 ，总用地面积 约 35533 （合 总建筑面积 60856 ，其中：住宅 面积 48800 ，商业 门面 面积 5278 ， 商业大厅 面积5278 ， 幼儿园 1500 ， 并配有相应的车库 3600 。是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。 3）工程估算投 资总额 元，其中： 元， 工程费用 元，其它费用 备费 元，建设期利息 324 万元。本项目湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 9 资金来源主要来自以下几个方面： 1）公司自筹资金 约 元。 2）项目中期开发贷款 3000万元。 3）本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务内部收益率为 全部投资回收期为 税后 净利润 目盈利可观，财务上是可行的。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 10 第二章 项目建设背景和必要 性 一、 项目建设背景 1、 政策背景 住房建设 是我国政府为 解决城市人口 居住难的一项大事，也是 提高我国城市化水平、解决人民群众就业和生存 的一项民心工程。 为此，从中央到地方以及各部委，都出台了一系列的政策。 （ 1） 国务院办公厅 颁 布 了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 房地产业已成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是推动城市基础设施建设，加快城市化进程的重要手 段；是充分发挥人力资源优势，扩大就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。 国务院办公厅 在 2008年 12月颁布了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 11 意见 着重 强调了 以下几项内容。 一 是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 二 是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产 开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。 意见 中 提到，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。 （ 2） 符合 2009 年 12 月的 中央经济工作 会议精神 12月 5 日至 7 日，中央经济工作会议在北京召开。会议确定 2010 年经济发展方向 ： 必须把保持经济平稳较快发展与结构调整结合起来，切实提高发展的可持续性；把扩大内需特别是消费需求与稳定外需结合起来，着力增强经 济发展的均衡性；把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大 力拓 展发展空间；把推动自主创新与培育战略性新兴产业结合起来，努力实现创新发展；把深化改革与促进发展结合起来，全面提升经济发展的内生动力；把发展经济与改善民生结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。 从以上表明，国家对明年的经济实方向是 保持宏观经济政策连续稳定性，继续实施积极的财政政策 和适度宽松的货湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 12 币政策。 会议 明确 了 财政政策重点投向民生，并增加居民消费为扩大内需重点 。 住房建设项目是一项解决人民群众居住和生存重大的民生工程，也是促进居民消费、扩大内需的重点工程。湘房世纪城二期项目建设定位为 价格适中、 环境优美的 高品质 住宅小区，符合 湘乡市 广大民众的需要。 （ 3） 符合湘乡市委市政府 提出的 大力推进新型城市化 政策 2009年 4月 ， 中共湘乡市委市人民政府 出 台了 关于大力推进新型城市化的实施意见 。 做大做强城市主体，是 湘乡 市推进新型城市化的首要任务。 湘乡 市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持 “扩容提质 并举 ”，大力实施 “南拓北进 ”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。 全面扩大城市规模， “扩容 ”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。东山新区将建成 湘乡 市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 13 目前，东山新城建设正有序推进，湘乡大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。到 2010 年， 湘乡 市城市化水平达到 35%， 2015 年达到 2、 规划背景 （ 1） 长株潭区域发展规划背景 湘乡， 位于湖南省中部的涟水之滨。由西汉时期建县至今，有 2000 多年历史。 这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。 湘乡市是隶属于湘潭市的县级市，距湘潭市 43 公里，是长株潭“金三角”周边 9 个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展， 1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。 2008 年，长株潭“两型社会”建 设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。这是加快湘乡市经济社会发展的极好机遇。 新世纪、新湘乡，湘乡市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市 90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 14 高点。 （ 2） 湘乡市城市总体规划背景 湘乡市旧城区现状仅 8 平方公里，绝大部分公共设施、绝大 部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约湘乡市经济社会发展的瓶颈。城市发展的客观规律要求湘乡迅速拓展城市规模，已成为湘乡城市发展急待解决的重大问题。根据湘乡市总体规划，到 2020 年，湘乡市城市化水平要由目前 高到 40%，城市发展空间格局为：旧城区为城市商贸中心， 北面红仑新区为城市新型工业园区， 南面 东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。 （ 3） 项目所在片区规划背景 东山新区规划面积 方公里，地势平坦，前临涟水河，后倚东台山国家 森林公园，拥有 2 公里的亲水江岸，自然环境优美，山水特色明显，拥有较大的开发空间。近年来， 湘乡 市为加快城市扩容提质，拟投资 50 亿元人民币，开发打造东山新区。东山的开发以百年名校“东山学校”红色旅游产业为依托，以市行政中心搬迁和科教园项目为牵引，建成碧洲公园和位于涟水河滨自然风光带的滨河南路、励志 大道两条景观轴线，把东西走向的文运路贯穿新区，形成一条商业轴线。同时，以搬迁后的 湘乡 市行政区、东山书院等构成新区的两个中心，再在行政中心四周和望春路段与湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 15 桥南路段设置两个功能组团，依山傍水形成两个沿江健康居住小区与两个文 化教育居住小区；以东台山国家森林公园、大型公共设施建筑、市级公共绿地、主要路段交叉地段构建新区九个景观景点和四大功能区：滨河居住综合区、行政办公综合区、商业金融发展区、文化教育园区，力争把新区建成办公、生活的聚集区、绿化美化的示范区。此外，由三纵三横的快速交通网把新老城区连为一体，为 湘乡 市老城区的改造形成空间的支撑与活力。 该片区位于东山新区的 靠老城区的一侧 ， 紧邻新老两个城区中心连接线 励志大道。 按照湘乡市东山新区控制性详细规划要求，该 地块 规划 属 滨河居住综合区 范围内 。 二、 项目建设必要性 一是 满足 人民群众 日益增长 的住房 需求的 需要。 党的十七大明确提出“五有”，其中一条就是“住有所居”，要求统筹解决城乡居民住房困难问题。 中央把 “住有所居 ”写进十七大报告，这充分体现了中央 “权为民所用，情为民所系，利为民所谋 ”，全心全意为人民服务的一贯宗旨，也体现了党与广大群众的鱼水深情。中央关于 “住有所居 ”的要求，内涵深刻，它是从最广大人民的利益出发，从实际出发，进一步推进房地产的改革。使保证广大人民的根本利益，成为房地产改革与发展的出发点和落脚点。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 16 我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环 境承载能力弱。以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。 我们只有住房开发和建设，才 能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。 二是 扩大内需、拉动经济 的需要。 房地产项目的 投资 建设有着巨大的 拉动效应 ，能 有效刺激消费、扩大内需，推动我市一、二、三产业升级。 推进城镇住房建设，对于保持经济平稳较快增长、促进民生改善具有十分重要的现实意义。首先，这是扩内需、保增长的有效举措。加快推进城镇住房建设是国家、省实施扩内需保增长战略的重要内容，既能拉动民间投资，又能刺激居民消费，是 扩大政府公共支出拉动投资、刺激消费的有效结合点，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。在当前形势下加大住房工程建设投入，支持城乡居民住房消费，调节住房供应关系，可以发挥产业联动效应，有利于增加投资、稳定就业和扩大消费，从而强力拉动经济增长。其次，这是保民生、促稳定的客观要求。 三是 推进新型城市化建设 ，打造城市建设精品的迫切需要。 目前， 湘乡 市 通过政府引导、市场运作和创新的项目捆绑招商、承包经营、期权融资及土地定向开发、“勾地”经营、盘活资产、拓展融资渠道等措施，书院路、市府大道、湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 17 滨河南路等 30 多个基础设施建设项目相继动工，城区涟水河两岸的滨河大道在进一步拉长拓宽，形成了“大空间、大开发、大崛起”的新格局 。 城市新区骨架 构建，还须城市开发项目来完善、繁荣 。本项目对 完善东山新城城市功能，推进东山新城发展具有积极意义。 四 是落实中央新的经济工作 会议 精神，实现 “调结构、扩内需、防通胀 ”的需要。 在 12 月 5 日至 7 日 召开的 中央经济工作 会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。 “湘房 世纪城”二期项目建设既是一项解决城市居民住房难的民生工程，也是一项 扩大内需 、增强活力的经济大事。所以， 本项目建设是 落实中央新的经济工作会议精神的具体体现。 总的来看， “湘房 世纪城 ” 项目建设 不但 可以满足人民群众的住房需求 ， 也可以 扩大内需、促进消费 、 拉动 社会经济 向前 发展 ，还可以推进东山新城的建设 、提高城市化水平 。另外， 该项目建设 还可以提高党员、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 18 第三章 市场研究 一、 城市经济发展概况 湘乡 是 近代 “湘军” 文化 的起源地 ，也是 是长株潭城市群经济辐射 圈内最近的县级市之一 ； 下 辖 3 乡 15 镇 4 个城区办事处 ， 其中 城区 有望春门、新湘路、昆仑桥、东山 4个办事处 ； 现全市 总面积 2012 平方公里 ； 2007 市化率 仅 为 二、 城市发展规划 进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。该方案的指导思想是：按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株 潭次中心城市。到 2015年城市建成区面积达 30万平方公里，城市人口达 30万，镇区人口达 15万。 开发城市四区，南部：把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：东郊皮革工业区；北部：红仑高新技术区；中部：完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通湘乡大桥、公园桥、望新桥、杨湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 19 金桥，建好汽车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市 场。 加强环境保护，建成一个日处理 5万吨的污水处理厂和能够容纳 500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城 三、 湘乡 房地产市场发展总体统计分析 序号 年 份 2004 2005 2006 2007 2008 指标 总量 增速(%) 总量 增速(%) 总量 增速(%) 总量 增速(%) 总量 增速(%) 1 房地产投资总量（亿元） 全年施工面积（万 ） 158 49 全年竣工面积（万 ） 99 12 38 商品房销售面积（万 ） 、 自 2004 年以来， 湘乡 房地产投资总量呈快速增长趋势。 07 年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但 08 年增速回升，达到 投资总量为 元，说明 湘乡 房地产市场需求旺盛，发湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 20 展存在很大空间。 2、 商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中 2006年受国内大环境 和 2008 年受宏观经济政策影响，增幅最大， 在 50%左右 。 2007年 股市效应 显现， 大量民间资本涌入股市， 交易面积增速明显 减少 ，降为了 2008年 ，因为大量资本回归常态， 商品房成交 明显增大 ， 市民购 买力凸显，市场供需两旺 的格局 逐步 形成。 四、 湘乡市房地产市场总体分析 1、 湘乡房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。 自从 1998 年放宽房地产开发政策以来，湘乡市房地产业发展一直强劲不衰。 2008 年，比增长 其中住宅投资完成 比增长 土地开发投资 比增长 土地开发面积 平方米，同比增长 商品房建筑面积 平方米，同比增长 商品 比增长 商品房销售面积 比增长 2、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。 根据 2008年统计数据表明，全市总人口 中非农业人口仅 人，城市化水平较低。我市城镇可以转移的就业人员有 3万多，农村可以转移的劳动力有 30湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 21 多万，每年城镇新增劳动力约 2000 人，农村新增劳动力约8000 人。全市外出务工人数 11 万多人，域内就地就近务工人数约 计转移农村劳动力 人。 随着湘乡经济的迅猛发展，各个工业园区建 设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。 3、 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。 根据湘潭湘乡市 2007 年国民经济和社会发展统计公报的数据显示， 2007 年，全市房地开发完成投资 比增长 比上年下降 31 个百分点。其中住宅投资完成 元，同比增长 土地开发投资完成 比下降 土地开发面积 平方米，同比增长 商品房销售面积 平方米，同比下降 商品房空置面积 平方米，同比下降 空置率 据调查我市在 2003 年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为 这一趋势不可避免。 据中国社会科学院发布的 2008年经济蓝皮书指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。虽然 2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 22 将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。 4、 作为三四线城市，房价涨幅可能 赶超大城市。 2008 年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年 12月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 涨幅与 11月持平；同比上涨 涨幅比 11月降低 数据显示， 2007 年 12月 70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨 涨幅比 11月低 比上涨 涨 幅比 11月低 类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨 同比分别上涨 虽然新房售价涨幅有所放缓， 但一些二三线城市的房价却在 12 月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐 北海 惠州 北京 南宁 宁波 兰州 重庆 长沙 。 而湘乡地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、湘潭的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。 5、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。 统计数据显示， 2008 年湘乡市居民储蓄存款余额 年初增加 元，同比增长 26%。城乡居民相湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 23 对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。 五、 湘乡市房地产市场后市展望 （一） 房地产供给面临土地瓶颈 （ 1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重 随着 2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降 11%，并导致了 2005 年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现， 05年以来我国商品房销竣比一直大于 1，呈现供不应求的状况，可以说从 2004 年开始的土地调控政策成为 2005年以后住房供给偏 紧的诱因。 地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到 2020 年末全国耕地面积必须确保不低于 18亿亩，而截至 06年末全国耕地总面积仅剩 亩 (其中还有 6000 多万亩 20 度以上的陡坡耕地 )。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过 200 万亩，仅为 06 年的一半。因此，湖南作全国的农业大省，湘乡市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。 （ 2）占有土地，占有市场 土地成了地产商必争的资源。可以说，谁占有了土 地资湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 24 源，谁就占有了市场。 （二） 住房需求仍将快速增长 （ 1）经济发展促生住房需求 国民经济加速发展，经济结构稳步调整。 2008 年，全市生产总值首次突破百亿元大关，达到 元，同比增长 年均递增（以 1978 年为基数，下同） 其中一产业 比增长 二产业 比增长 三产业 比增长 人均 4423 元（按常住人口计算），同比增长 是1978年的 居民收入快速增长，人民生活水平不断提高。 2008年，全市农民人均纯收入 5334 元，同比增长 农民人均消费支出 4795 元，同比增长 城镇居民人均可支配收入13780 元，同比增长 人均消费性支出 11432 元，同比增长 经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改 善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。 （ 2）人口增长增加住房需求 湘乡市房地产市场在城市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，刚处于快速发展期。 2008年以后近 6 8 年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 25 求在近年集中释 放。 随着湘乡市经济的发展，长株潭卫星城市地位进一步巩固，工业园区建设的进一步完善发展，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投入湘乡城区，从而产生大量的住宅需求。 （三） 住宅房价将继续上涨 （ 1）经济社会发展推动住宅房价上涨 经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需 求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。 （ 2）市场供不应求推动住宅房价上涨 虽然目前受国际金融危机的影响，但在每年农民进城务工、经商人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2009年房地产市场 需求仍将呈现增长势头。在未来几年内住宅需求将进一步增加，而湘乡的住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。 （ 3）资源稀缺推动房价上涨 近年来，中央政府严格控制商品房用地的政策，使得土地报批更艰难，储备土地进一步被消化，开发商可用的土地资源越来越紧缺， 土地二级市场的交易将变得更加活跃，不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 26 在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。 六、 项目区域房地产市场评价 由于东山新区尚处于发展阶段，但商业性房产一直发展强劲，新开 发的文华苑、东山雅苑、南岸水乡、湘房世纪城在预售阶段便出现了抢购风潮。 （ 1） 新区自然环境得天独厚 东山新区有东台山、塔子山森林公园，有 2000多米长滨河南路风光带。东山新区的居住中心，符合 现代人 “ 健康、快乐、高尚 ” 的居住理念 ，是湘乡市民安居乐业的首选之所 。 （ 2） 文化教育底蕴深厚 新区内有闻名遐迩的伟人母校 东山学校，这里曾培养出了许多革命战士和知名人士，除毛泽东这样一代伟人外，还有中国人民解放军代总参谋长、国防部副部长陈赓大将，总政治部主任、国防部副部长谭政大将，杰出的无产阶级文化战士、国际著名诗人萧山，革命烈士毛 泽覃，以及肖子升、柳宗陶、易礼容等。 东山学校校风朴实，学规严谨，学生勤奋，尚进取，崇艰苦，重劳动。教学水平在省内外相当有名。学生关心国家大事，顺应时代潮流，积极开展社会活动，热情参加社会宣传。 当今社会 ,每一位家长都希望自己的子女能够成龙成凤 ,这是他们的心愿和寄托。在选择楼盘的时候 ,多数人都会选湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 27 择一些附近有名牌学校的楼盘 ,以解决子女今后的读书问题。教育 与房 地产 联姻是一个必然趋势 ,必将带来多赢的局面。 （ 3） 新区房产市场发展空间大。 2005年 2008年期间区内共引进商业房产企业已达近 10 家，行政机关单位 20多 家。随着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。所以在区内 从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机 。 （ 4） 新区规划有利于房地产市场的发展 新区规划为以行政、商业、居为主，风景独特、人文资源丰富、市政设施标准高。 根据 新区 规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业金融和居住场所。由于新区建设处于发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于园区建设成形后的前景方面。 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 28 七、 项目附近区域楼盘 价格 情况 新楼盘价格调查 （ 2009年 5 月调查结果 ） 楼盘名称 商业门面价格（元 / ） 商业住宅价格（元 / ） 滨江花园 3800 1550 燕兴佳园 4000 1650 东山雅苑 4200 1780 湘房世纪城一期 4200 1750 南岸水乡 4000 1820 蓉瑾家园 2200 4000 1200 鼎龙家园 3500 5000 1200 万佳丽 4200起 1128 湘 乡市湘房世纪城二期建设项目 可行性研究报告 湘潭工程咨询公司 29 第四章 建设地点及建设条件 一、 建设地点 本项目位于 东山新城规划的沿江健康居住中心板块内 ，东临城市主干道 起凤路，西 邻“南岸水乡”居住小区和滨河南路沿江风光带 ，北倚 “ 湘房世纪城”一期小区 ，南 接城市次干道霞光路 。 二、 建设条件 1、 地形地貌气象条件 （ 1） 地形地貌 项目位于 起凤路西侧 ，区内 现状为农田， 地势相当平坦。适宜于项目开发建设 。 （ 2） 气 候条件 湘乡市属于中亚热带季风湿润气候区，四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，日照较长，近年内年平均气温 右，最冷的一月平均气温 5左右，最热的七月平均气温 右。年降雨量为 1100米，多集中在春夏两季。全年日照数在 1300