民祥大厦小商品市场项目策划方案.docx

民祥大厦小商品市场项目策划方案一、 前言在制定本方案之前，项目团队针对项目基本情况、市场环境、及其行业竞争对手、未来发展前景等方面在全市及东区区域市场进行了深入的市场调研，在对民祥大厦小商品市场项目经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，我们认为在民祥大厦运营小商品市场可塑性强，且具有良好的发展前景。对此，在调研的基础上提交本项目方案，若有不足，望指正。二、 项目商业定位1、 业态定位小商品市场2、 功能定位“民祥大厦小商品市场”定位为东区商圈首个以小商品零售为主的专业市场。该市场的运营将整合东区小商品零散分布的粗放经营状态，充分满足东区及周边居民就近购买家用及日常消耗性小商品的需要。3、发展定位本市场运营后，可以以规模效应带动周边相关产业链的发展，如餐饮、物流、休闲、商贸等，进一步激活区域经济。二是区域内小商品的整合和规范带来的将是服务质量、商品品种的升级和市容市貌的改进。三是初步以商品零售引入，力争在未来承担中心城区小商品市场外迁，逐渐升级为批发零售大市场。在城市功能转移，产业升级换代就进程中发挥重要作用。三、 市场环境分析近年来，随着城市综合体的次第落成，城市商圈一支独大的现象，将一去不再。在见证一个个新商圈崛起的同时，也将在潜移默化中，改变着徐州商圈的整体格局。其中，以万达为首的东区商圈尤为引人注目。据不完全统计,截止目前包括黄山新村、民富园、民怡园、绿苑小区等在内的东三环居住区的人口已经达到37万之多,再加上绿地世纪城、东方美地、康怡佳园等大型住宅社区的居住人群,大范围内的东三环居住人口将达到50万。随着尚仕名邸、云龙华府、香榭兰庭、提香湾等十多个小区的陆续上房，预计还将增加二三十万人口。届时，将为东部商圈提供近60万人的庞大消费群体。随着商圈规模不断扩大，居住人口及流动人口日益增加，各行各业获得了更多的发展机遇和市场空间，尤其是家用及日常消耗性小商品供求紧俏。“小商品、大商机”。近年来走义乌模式的小商品专业市场越来越多，商户越来越多，经营档次也越来越高。小商品市场销售的商品成千上万种，且很多都是家家户户日常必备的生活用品，物美价廉，得到了许多市民的喜爱和青睐；小商品作为劳动密集型产品，具有消费多样化，行业进入门槛低，使小商品市场成为一个特别开放的体系。目前，东区商圈至今没有一家以整合小商品经营为主的专业市场，小商品无论是批发还是零售均呈现低水平分散经营和粗暴原始的临街地摊状态，行业发展粗放、经营品类不全、缺少竞争力。因此，从行业整体发展和未来区域经济产业升级的需求看，东区商圈小区商品专业市场还处于待开发状态。建设一个有规模、有实力、能吞吐、能辐射的专业综合的小商品市场非常需要，势在必行。四、 项目分析（SWOT）1、 优势（Strength）区位优势：民祥大厦小商品市场位于民祥园街坊中心，万达广场对面，是东区商圈的中心位置，占有得天独厚的地理位置，客流的易达性好，辐射范围大。东区近60万的消费群体需求多样性，为小商品市场带来巨大的消费市场。a、交通优势：多条公交直达，规划1号线地铁出口，立体交通体系的日渐成熟和完善，使得项目的辐射范围进一步扩大。b、定位优势：定位为小商品专业市场，具有准入门槛低，灵活且生存能力强，易于经营。2、 劣势（Weakness）a、作为本区域内全新的商业形态，项目认知度不高b、受大商业环境气氛低落的影响，业主投资较为谨慎3、 机会(Opportunity)a、 本区域作为城市建设与发展的重点区域，已逐渐显示出强劲的发展态势，为项目提供了良好的发展空间。b、 距离新开明市场300米，形成资源互补，组团发展的模式，有利于产业聚集和规模效应。c、 周边多个住宅小区在建或已建成，区域内人口不断增加，消费市场也日渐庞大，更有利于巩固本项目在核心商圈的地位。d、 专业的小商品市场是东区的盲点和空白点，本区域内没有与本项目冲突的商业市场。e、 近年来，徐州市政府对市容市貌的整治力度不断加大。专业市场集中经营的方式，摆脱目前东区地摊式小商品“小、散、乱”的局面。缓解交通拥堵、治安隐患和环境脏乱差等问题。为政府市容市貌整治工作发挥作用。f、 目前，老城区部分市场外迁，需要寻找新的有发展潜力的专业市场，民祥大厦小商品以此为契机整体承接转移商户，缩短项目的前期运营筹备，市场发展起点高。未来，中心批发市场外迁成为城市发展的必然趋势（如花鸟市场、开明市场、花卉市场、巨龙夜市等已经完成搬迁）。本市场在不断发展完善的同时，力求做大做强，积极承接未来产业转移带来的更大发展机遇。4、 威胁(Threaten)地摊式经营影响招商和后期运营综上所述：该小商品市场项目的优势大于劣势，机会大于威胁，具有较优异的发展潜质。在后期运作中，本团队将发挥优势、抢占市场盲点机会。发挥优势、转化威胁。减少劣势、避免威胁。挖掘商圈价值，再次整合，使更多投资者消除疑虑，让更多消费者认同片区商圈，接受商圈内的小商品市场。五、 项目运营1、 项目规划一层面积为7700，按照不同面积，将整个市场规划为三个区域（附图）业态遵循种类多样化的原则，将业态规划为：工艺品类、首饰类、玩具类、五金类、电子电器类、钟表眼镜类、文化办公用品类、体育娱乐用品类、服装服饰类、鞋类、针纺织品类、箱包类、护理及美容用品类、日用品类、其他类商品等。经营特色决定市场发展水平，在招商洽谈中要积极选择和引导建特色市场，开展错位经营，在经营商品选择中要增加文化内涵丰富，民族风情独特，地方特色浓郁，设计制作精美，科技含量高，实用性强的小商品。1、 招商策略a、 招商客户群定位本项目是东区商圈首个专业小商品市场，整体经营以“义乌小商品+本地服饰、鞋包”为主要经营形式。因此项目的招商目标客户群定位为一下三类：第一类：义乌小商品经营商义乌的小商品经营商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的招商是早期招商工作的中心。这类客户在义乌、徐州从事小商品经营生意多年，拥有一定的经济实力，同时储备了稳定的客源，以一店多铺的形式在各区域专业市场设置铺位。目前，团队已与义乌经营多年的小商品批发商户洽谈，并达成初步的合作意向。义乌商户的引进可以带动整个项目的招商及后续的经营。第二类：搬迁的商户。由于种种原因，有些市场需要搬迁，这些商户急需寻找新市场继续经营。此类客户拥有较强的经营信心，看好区域性小商品专业市场的经营前景。目前，团队已于文化宫？外贸市场接触洽谈，有上百家商户有合作意向，我们希望后期继续挖掘，力争将原市场整体承接。第三类：区域内地摊商户民富园夜市是本区域内规模最大的夜市地摊，也是未来给本市场带来最大威胁的市场。此类客户群体一直从事小商品零售，熟悉小商品生意市场行情，由于件环境所限，经营收入会受到影响，有计划转型升级。如果在租金及其他方面提供一定的优惠，降低创业门槛之后，这部分群体很可能成为本项目的招商目标。针对此区域的商户，我们针对性的规划了面积较小的店铺，希望能完成夜市的整体转移。第四类：零散经营的个体户和意向从事小商品经营的个人b、 价格策略根据前期市场调研，结合本市场自身特点。我们以租赁的形式，由投资者或者经营者自主经营，在租赁使用权上采取低价租赁的优惠政策吸引商户。主要从以下几个方面考虑：一是，放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心。二是，在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商户增加成本，生意难做，无异于杀鸡取卵。三是，通过低价形成招商优势。c、 推广策略作为区域内的全新市场，在项目前期需要整合媒体资源进行招商推广，后期进行品牌营销推广。针对目标群体的不同，本项目将制定差异化的推广策略。1、 策划设计“民祥大厦小商品市场”招商画册或彩页东区商圈唯一专业性小商品市场，义乌小商品全面进驻，各主流媒体联合推广，树立商户对市场未来经营的信心，突出经营低成本和区位优势，吸引商户进驻。2、 派单资料针对夜市地摊和散户，直接进行派单，达到点对点的精准宣传，突出低经营成本及良好的发展前景。3、 针对消费者将采取主流媒体和新媒体多层次，高密度推广宣传。d、 运营管理市场经营理念：通过专业团队的规范专业化运作，缔造一流的低价小商品市场，以“价格、服务、售后、环境、管理”作为主要工作要点，使用全新的理念和管理方法，打造市民放心的购物场所。六、 总结本