商贸城建设项目可行性研究报告-备案申请新版

商贸城建设项目可行性研究报告建设单位： X X商贸有限公司编制工程师：范兆文目 录第一章 总 论11.1项目概要11.1.1项目名称11.1.2项目建设单位11.1.3项目建设性质11.1.4项目建设地点11.1.5项目负责人11.1.6项目投资规模11.1.7主要建设内容及规模21.1.8项目资金来源31.1.9项目建设期限31.2项目承建单位介绍31.3项目发展目标41.4编制依据41.5编制原则51.6研究范围61.7主要经济技术指标61.8综合评价7第二章 项目背景及必要性分析92.1项目提出背景92.1.1国家宏观投资环境92.1.2环境建设背景102.1.3公司投资背景102.2项目提出缘由102.3项目建设必要性分析112.3.1 提升当地商业氛围和城市形象的积极之举112.3.2项目建设符合国民经济发展方向122.3.3项目建设可解决当地劳动力就业的难题122.3.4大力促进产业链进一步延伸及产业加速融合的需要132.3.5促进项目建设地经济发展进程的的需要132.4项目可行性分析142.4.1政策可行性142.4.2市场可行性152.4.3管理可行性152.5分析结论15第三章 行业市场分析173.1中国服务贸易业市场分析173.2中国国内贸易流通市场数据分析203.3中国零售市场分析213.4我国生态旅游业发展前景分析223.5合作市生态旅游产业发展状况分析233.6项目建设背景分析243.7市场分析结论25第四章 项目建设条件274.1项目地理位置选择274.2区域投资环境274.2.1区位位置274.2.2区域概况284.2.3区域气候条件284.2.4区域交通条件284.2.5区域地理水文294.2.6区域自然资源294.2.7区域旅游资源304.2.8区域民俗文化314.2.9区域基础建设324.2.10区域经济发展32第五章 总体建设方案345.1 建筑设计方案345.1.1主要规范及标准345.1.2建筑风格与色彩345.2土建方案选择345.2.1方案指导原则345.2.2土建方案的选择355.3主要建设内容及规模355.4结构设计375.4.1指导思路375.4.2结构设计等级375.5给排水设计385.5.1设计规范385.5.2给水设计385.5.3排水设计385.6土地利用情况395.6.1项目用地规划选址395.6.2用地规模及用地类型39第六章 节约能源方案406.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范406.2建设项目能源消耗种类和数量分析416.2.1能源消耗种类416.2.2能源消耗数量分析416.3项目所在地能源供应状况分析416.4主要能耗指标及分析426.4.1项目能耗分析426.4.2国家能耗指标426.5建筑节能设计436.5.1建筑围护结构基本组成436.5.2外墙节能设计436.6用电节能设计446.6.1照明节能技术设计446.6.2电气节能设计456.7采暖通风节能设计476.8节水措施496.9结论50第七章 环境保护与消防措施517.1设计依据及原则517.1.1环境保护设计依据517.1.2设计原则517.2建设地环境条件517.3 项目建设和运营对环境的影响527.3.1 项目建设对环境的影响527.3.2 项目运营过程产生的污染物537.4 环境保护措施方案537.4.1 项目建设期环保措施537.4.2 项目运营期环保措施547.4.3景观影响及生态环境分析557.5消防措施567.5.1设计依据567.5.2防范措施567.5.3消防管理577.5.4消防措施的预期效果57第八章 劳动安全卫生598.1编制依据598.2概况598.3劳动安全598.3.1工程消防598.3.2防火防爆设计608.3.3电力608.3.4防静电防雷措施608.4劳动卫生618.4.1防暑降温与冬季采暖618.4.2卫生618.4.3噪声618.4.4照明618.4.5安全教育及防护61第九章 企业组织机构与劳动定员629.1组织机构629.2劳动定员629.3人力资源管理639.4福利待遇63第十章 项目实施规划6410.1建设工期的规划6410.2 建设工期6410.3实施进度安排64第十一章 投资估算与资金筹措6611.1投资估算依据6611.2建设投资估算6611.3流动资金估算6711.4资金筹措6711.5项目投资总额6811.6资金使用和管理71第十二章 财务及经济评价7212.1总成本费用估算7212.1.1基本数据的确立7212.1.2产品成本7312.1.3平均产品利润与销售税金7412.2财务评价7412.2.1项目投资回收期7412.2.2项目投资利润率7512.2.3不确定性分析7512.3综合效益评价结论78第十三章 风险分析及规避8013.1项目风险因素8013.1.1不可抗力因素风险8013.1.2市场风险8013.1.3 工程风险8013.1.4资金管理风险8013.1.5 政策风险8113.2风险规避对策8113.2.1不可抗力因素风险规避对策8113.2.2市场风险规避对策8113.2.3工程风险规避对策8213.2.4资金管理风险规避对策8213.2.5 政策风险规避对策82第十四章 招标方案8414.1招标管理8414.2招标依据8414.3招标范围8414.4招标方式8514.5招标程序8514.6评标程序8614.7发放中标通知书8614.8招投标书面情况报告备案8614.9合同备案86第十五章 结论与建议8715.1结论8715.2建议87附 表88附表1 销售收入预测表88附表2 总成本表90附表3 外购原材料表91附表4 外购燃料及动力费表92附表5 工资及福利表93附表6 利润与利润分配表94附表7 固定资产折旧费用表95附表8 无形资产及递延资产摊销表96附表9 流动资金估算表97附表10 资产负债表98附表11 资本金现金流量表99附表12 财务计划现金流量表100附表13 项目投资现金量表102附表14借款偿还计划表104第8页第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称X X商贸城建设项目1.1.2项目建设单位X X商贸有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点甘肃省 1.1.5项目负责人刘1.1.6项目投资规模项目的总投资为13000.00万元，其中，建设投资为11624.25万元（土建工程为7439.00万元，设备及安装投资3150.00万元，土地费用279.00万元，其他费用为235.98万元，预备费520.28万元），铺底流动资金为950.00万元。项目建成后可实现年均销售收入为16481.19万元，年均利润总额4593.54万元，年均净利润3904.51万元，年上缴税金及附加为82.41万元，年营业税为906.47万元；投资利润率为35.33%，投资利税率12.91%，税后财务内部收益率29.32%，税后投资回收期(含建设期)为5.35年。1.1.7主要建设内容及规模本次一期工程商贸城项目拟建成地上15层+地下1层结构，该“梅朵商贸城”拟建内容包括：购物、休闲、餐饮、康乐、电影、KTV、电玩城、儿童娱乐园、四星级宾馆住宿、写字间等功能区块，该项目定位为“潮流体验、时尚生活”的商贸中心，将打破传统的商贸中心格局，打造成为完美融合购物、餐饮、娱乐、生活服务等于一体的时尚商贸城。二期工程主要打造民族文化商业街，项目充分结合当地民族风情，建设主要二层建筑的民族风情门面房，满足当地人们的经营以及休闲娱乐需求，促进当地民族文化产业的繁荣发展进程。本次建设项目总占地面积9300平方米，总建筑面积56000.00平方米；主要建设内容及规模如下：主要构筑物一览表工程类别分项工程名称计算依据层数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、主体建筑工程商贸城一期工程共计地上15层+地下1层16300048000民族文化商业街二期工程2400080002、辅助工程桩基工程（受力桩）总占地面积70007000给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积5600056000喷淋、气体消防总建筑面积5600056000污水处理（含管线）总建筑面积5600056000空调、通风工程总建筑面积5600056000照明、防雷、动力、变配电总建筑面积5600056000电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积5600056000煤气工程总建筑面积5600056000装修及绿化工程外立面装饰工程总建筑面积5600056000室内装修工程总建筑面积5600056000道路600600绿化150015001.1.8项目资金来源本项目总投资资金13000.00万元，其中项目企业自筹资金7800.00万元，申请银行贷款5200.00万元。1.1.9项目建设期限本项目工程建设分二期进行，工程建设工期共计24个月。主要实施安排为： ；1.2项目承建单位介绍 X X商贸有限公司，是一家经营黄金、白银收购加工及销售，酒店开发管理的大型商易公司。并与上海浦东发展银行共同合作组建黄金、白银网上交易平台，自营和代理上海交易所的黄金，白银销售和（T+D）交易。为上海交易所的二级会员单位。年经营黄金10吨，年营业额30亿。旗下拥有四个分公司。 。公司秉承一贯坚持的“海纳百川、厚德守信、互利共赢”的经营主旨，竭诚与老友新朋携手共进，诚挚合作共同发展！ 1.3项目发展目标本项目将依托中心城区的优势，引进现代服务业、文体、休闲、餐饮、娱乐以及民族文化商业街等各类经销项目。将该商贸城及商业街打造成为合作市的新亮点、新名片。从而有力推动合作市市商业同国际市场接轨，促进当地商业向现代化水准发展，促进当地经济健康可持续发展进程。1.4编制依据1. 中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；2. 服务贸易发展“十二五”规划纲要；3. 甘肃省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4. 产业结构调整指导目录(2011年本)；5. 建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；6. 工业可行性研究编制手册；7. 现代财务会计；8. 工业投资项目评价与决策；9. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；10. 国家公布的相关设备及施工标准。1.5编制原则 1. 科学适度开发相协调原则，把经济发展与项目开发相结合，通过项目建设来发展当地经济，增加地域特色。2. 坚持可持续发展原则。开发和保护相协调，正确处理产业发展与自然资源保护、环境保护的关系，正确处理产业发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环境效益的综合协调。3. 坚持经济合理布局的原则。对建设用地面积、建筑容积、建筑高度进行有效控制，使设计方案能产生最佳经济效益。4. 坚持因地制宜原则，因势利导。5. 坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。6. 坚持经济性原则。遵循投入产出的一般规律，厉行节约，强调土地价值的孕育和整体的可操作性。7. 坚持局部与整体相结合的原则，保持该区域环境的整体性。8.协调好各利益相关者的关系，避免重复建设，构建自然、社会和谐的优良物流基地环境，联合周边区域共同发展，形成良好的区域合作关系，持续渐进发展。9. 特别注意不能造成新的环境污染，充分利用自然能源，减少生态污染，使项目真正做到污染零排放。10. 与相关规划相衔接原则。遵守当地土地利用规划；与周边地区的相关产业发展规划相结合；与当地经济和社会发展总体部署相结合。11. 市场导向原则。充分发挥市场机制在物流产业发展中的重要作用。12. 近期利益与长期利益相协调原则。不仅注重近期利益，更要注重长远利益，预留发展空间。13. 坚持环境美化原则。以植树造林、种花种草、特色建筑来美化现有地块。14.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。1.6研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.7主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总占地面积9300.002总建筑面积56000.003道路600.004绿化面积1500.005总投资资金万元13000.00其中：建筑工程万元7439.00设备及安装费用万元3150.00土地费用万元279.00二主要数据1年均销售收入万元16481.192年平均利润总额万元4593.543年均净利润万元3904.514年销售税金及附加万元82.415年均营业税万元906.476年均所得税万元689.037项目定员人1308建设期月24三主要评价指标1项目投资利润率%35.33%2项目投资利税率%12.91%3税后财务内部收益率%29.32%4税前财务内部收益率%34.13%5税后财务静现值(ic=10%)万元14,545.766税前财务静现值(ic=10%)万元18,506.937投资回收期(税后)含建设期年5.358投资回收期(税前)含建设期年4.969盈亏平衡点%45.62%1.8综合评价本次项目重点研究“X X商贸城建设项目”的设计与实施，项目建设实施符合国家相关产业发展政策，项目公司将充分利用当地独特的区位优势、资源优势、商贸优势以及综合交通优势，建设该梅朵商贸城。本次项目的建设内容包括：购物、休闲、餐饮、康乐、电影、KTV、电玩城、儿童娱乐园、四星级宾馆住宿、写字间等功能区块，项目定位为“潮流体验、时尚生活”的商贸中心，将打破传统的商贸中心格局，打造成为完美融合购物、餐饮、娱乐、生活服务等于一体的时尚商贸城。并可为当地零星分布商户提供位置优越的交易平台，推动合作市的城市建设管理及服务贸易业的发展。预期项目市场需求旺盛，不仅可以满足当前当地消费市场升级带来的极大需求，还将稳步推动甘肃省商贸流通产业的长足发展，更可大力带动当地批发零售业的发展，符合甘肃省及中国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成商业集聚效应，拉大商贸流通产业链条，对项目地经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设十分可行。 X X商贸城建设项目 可行性研究报告第二章 项目背景及必要性分析2.1项目提出背景2.1.1国家宏观投资环境“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。当今世界，服务业的跨国转移成为经济全球化的新趋势，服务贸易成为推动世界经济增长的新动力。大力发展服务贸易是贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式、推动经济又好又快发展的客观需要，是应对日益激烈的综合国力竞争、适应世界发展大势、掌握发展主动权的必然要求。服务业是服务贸易发展的基础。适应“十二五”时期国内外形势新变化，继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以国际市场需求为导向，以有效利用两个市场、两种资源为目标，科学合理规划服务贸易发展，夯实服务贸易发展基础成为服务贸易发展“十二五”规划纲要主要任务，成为重中之重。作为首个国家级内贸领域的规划，“十二五”流通规划确立了流通业的“国民经济先导性和基础性产业”的地位，还明确了“十二五”国内贸易发展的具体目标，即，至2015年，全国社会消费品零售总额达到30万亿元，网上购物零售额达到2万亿元。商务部发布了“十二五”时期促进零售业发展的指导意见，明确在“十二五”期间，目标商品零售规模保持稳定较快增长，社会消费品零售总额年均增长15%，零售业增加值年均增长15%；形成大型零售企业整体优势进一步增强，跨区域发展成效显著，中小零售企业健康发展，零售业结构布局更趋完善，城乡、区域间协调发展的现代零售业。2.1.2环境建设背景合作汽车站始建于1957年4月，是连接国道213线兰郎公路，省道306线徐合公路及四川、青海跨省客运线 路的枢纽中心，为一级客运站。1978年经省交通厅批准改扩建，改建后的车站地处合作市城区中心盘旋路 西北侧，担负着甘南州南来北往旅客运输的主要任务，几十年来为甘南藏族自治州各项事业发展做出了一定贡献。改革开放30多年来，特别是合作建市以来，社会经济和城市建设取得了突飞猛进的发展，旅客运输市场也得到了快速发展，旅客流量日益增大，原车站由于地处市中心交通压力不断加大，小贩摆摊设点屡禁不止，也严重影响了合作市的市容市貌，给客运市场的管理带来了一定难度。为了适应客运市场的发展需 要和合作市城区总体规划要求，经甘南州汽车运输有限责任公司多次申请，省交通运输厅于2008年批复合汽车站整体搬迁。现今土地闲置小贩摆摊设点依旧，建设统一规划管理的现代化商贸城势在必行。2.1.3公司投资背景马文玉先生从建立起X X商贸有限公司开始就以回报社会、热心公益作为企业立足社会的核心使命。先后为汶川大地震、东乡县特大滑坡、资助贫困大学生、孤儿捐款近300万。奉献社会、心系家乡的马文玉先生携带三亚邻海公寓及度假酒店的先进管理开发经验预打造一条民族特色商业街，以商贸城、酒店带动商业街，以商业街带动民族特产销售，从而带动地方旅游经济，为家乡发展尽一份力。2.2项目提出缘由本次“X X商贸城建设项目”结合合作市的实际情况，项目紧扣市委、市政府的指导思想和要求，遵循当地政府在全市项目建设上的理念，作为在当地发展起来的本土企业，项目公司已做了大量前期铺垫工作。项目负责人亲自率队围绕该项目地面布局结构建设、地下工程及停车场建设等，工程建设按城建和实际需求设计，项目单位专门到各建筑部门、大专院校进行考察调研，经过权威专家与教授论证后，得出了共计地上15层+地下1层的工程方案，项目公司全力准备承建该梅朵商贸城工程建设，以实际行动为合作市的城市建设做出应有的努力。本次项目建设依托中心城区的优势，引进服务业、文体、休闲、餐饮、娱乐以及各类经销项目。同时，该项目建设地块不可替代区位优势为项目提供了巨大的发展空间。该项目符合合作市产业导向，享有得天独厚的政策优势，这也为项目的顺利提出提供了便利。项目方将大力引进国内外先进的营销理念和管理经验，利用合作市区良好的投资环境和项目公司在贸易、供货渠道、人力资源等方面的有利条件，全面整合优势资源，预期项目运营后将获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动合作市商业同国际市场接轨，促进当地商业向现代化水准发展，扩大内需。项目建设具备良好的市场发展空间，项目实施预期将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。2.3项目建设必要性分析2.3.1 提升当地商业氛围和城市形象的积极之举合作市是甘南州经济发展、城市扩张最具发展潜力的区域之一，近年来合作市城区地块已成为各大商业地产开发商和商贸企业争相进驻之地，因此，该项目将加速把该甘南州合作市梅朵商贸城建设成为甘南州颇具规模的商贸服务中心和全合作市服务业的核心区域的发展方向和目标具有重要意义。该项目将进一步做大、做强合作市商贸服务业强势品牌，将加快合作市商业经济发展，培育出新的经济增长点，尤为重要的是，这将对合作市土地资源和环境配套的价值发现和挖潜作出积极贡献。该项目将遵循“绿色地产、科技地产、人文地产”发展理念，在规划建设上采取“高标准规划、高标准设计、高标准建设、高标准管理”的发展思路，坚持可持续发展战略，全力打造布局合理、功能完善、特色彰显、环境友好、生态宜人的现代化商区，从而将全面提升合作市的整体商业氛围和城市形象。预期该项目将对合作市的文明建设、人居环境改善以及提升城市品味等方面做出突出贡献，对当地经济建设也将起到带动作用。2.3.2项目建设符合国民经济发展方向当前，全球经济和中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把商业地产作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。今年上半年以来，在国家一系列宏观调控政策措施的作用下，合作市房地产开发市场呈现出投资增速平稳、建设规模不断扩大、商品房销售量价齐升、企业资金到位情况良好的发展态。今后，合作市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，该项目的建设符合国民经济发展的需要，也符合当地房地产市场未来发展的要求。2.3.3项目建设可解决当地劳动力就业的难题由于现在全球经济状况和中国目前正处于经济特殊发展时期，部分行业职工下岗较多，再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的源动力，随着国家“4万亿改善经济”的决策和执行，固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。而商贸服务行业建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，本项目除少数管理人员和关键岗位专业人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展。本次项目预期建成后，该甘南州合作市梅朵商贸城可安排近100个劳动就业岗位，能为合作市百姓提供更多的劳动就业机会，将在很大程度上缓解“就业难”问题给当地社会带来的诸多压力。2.3.4大力促进产业链进一步延伸及产业加速融合的需要本项目的实施可大力促进当地商贸服务产业与房地产建筑行业的有机结合，符合当地相关产业发展的总体规划方向和政策要求，可带动购物、餐饮、娱乐、生活服务等相关行业上下游产业的发展，为提高综合国力产生巨大而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。2.3.5促进项目建设地经济发展进程的的需要本项目正式运营后，年均销售收入可达16481.19 万元，年均利润总额为4593.54万元，年可上缴所得税689.03万元，年可上缴城建费及附加82.41万元。因此，项目的实施每年可为当地增加1677.90万元税金，可有效促进当地经济发展进程。综合以上因素，本项目建设十分必要。2.4项目可行性分析2.4.1政策可行性本次甘南州合作市梅朵商贸城项目建设既丰富了当地商业新业态的内涵，打破了传统的商贸城商业格局，又延伸了产业链，增强了商贸服务产业发展的后劲，为产业的可持续发展奠定了坚实的基础，可促进当地商贸、服务业与房地产建筑行业的有机结合，符合当地相关产业发展的总体规划方向和政策要求。因此，项目的建设符合当地政府政策，符合合作市的城市规划方案。项目建成后将有效解决导致城市杂乱无章的共性问题，解决宜行、宜业、宜游等最基本的问题。同时，在城市特色和品位上将更突出地展现合作市特有的文化底蕴、文化氛围、文化气质。此外，国家和地方还将落实相关财税优惠政策：不断提高流通效率，降低流通成本也是促进零售业发展的重要方面。国家鼓励发展第三方物流配送，完善城市共同配送网络。此外，国家将加强科技和信息技术应用，加大物联网、云计算等技术在零售业的应用，加强冷链配送、共用托盘、信息管理等技术或设备的研发与采用，开展“智能商店”试点。为更好地促进零售业发展，国家明确将落实内贸领域相关财税优惠政策，清理和整顿不合理收费，加快落实零售业用水用电与工业同价政策，推动解决零售企业空调、电梯等设备纳入增值税抵扣项目的政策，研究解决连锁企业跨地区经营税收收入分配问题，落实连锁企业跨地区统一纳税政策。积极推动相关扶持政策的制度化和常态化。2.4.2市场可行性该项目属于城市综合体商贸服务项目，旨在把该项目打造成为合作市时尚购物领域的领跑者，并以综合态势全面进驻当地商贸服务领域，使得房地产和商贸相辅相成，相互促进，争创龙头。通过深入细致的市场调查，并对当地潜在消费客户群进行分析，同时广泛征求众多客户对下一步建设永久性建筑的结构、风格的期望性的意见，该项目已初步确立了甘南州合作市梅朵商贸城的营销方案和建筑设计方案，初步判断可以认定：该项目一旦投入运营，市场需求量较大。可见该项目市场前景好，经济效益显著，投资建设十分必要，同时将有助于项目企业未来可持续健康发展和长期战略目标的达成。因此，此次项目建设具备市场可行性。2.4.3管理可行性本项目将通过现代化的管理、优质的服务和差异化的经营策略，培育项目的品牌及核心竞争力，力争将“甘南州合作市梅朵商贸城”打造成合作市及周边颇具知名度的品牌商贸城。本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.5分析结论本项目的建设符合我国的相关产业政策，从项目实施的必要性和建设可行性分析，本项目属于国家鼓励类的建设项目，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的工业产业布局建设要求，项目设计可靠合理，是一项具有良好的社会效益和经济效益的项目，可见，本项目的社会及经济评价可行。鉴于以上必要性及可行性的预测分析得知，本项目的实施将面临较为广阔的市场发展空间，项目的进一步发展在赢得企业利润的同时，也能更好地服务社会和增加政府财税收入、提高劳动就业率。该项目建设还将形成产业集群，拉大产业链条，对项目建设地的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。本项目的建设不仅可使项目企业赢得可观的经济效益，抢占当地商业市场份额，还可为商贸服务及商业地产市场注入新的活力，实现新的飞跃。还将带动项目当地就业，带动当地经济发展，促进中国社会经济可持续发展，推动相关产业发展进程，符合国家经济可持续发展战略，符合国家产业政策。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。第16页 X X商贸城建设项目可行性研究报告第三章 行业市场分析3.1中国服务贸易业市场分析 当前，世界经济已经步入缓慢复苏的轨道，我国经济保持平稳较快增长，持续向好势头进一步巩固。面对国际国内形势深刻复杂的变化，我国服务贸易保持稳步发展，未来5年我国服务贸易发展既面临前所未有的挑战，更面临实现跨越式发展的难得机遇，机遇大于挑战。（一）“十一五”期间服务贸易发展持续壮大，稳步增长态势初步形成。“十一五”期间，我国服务贸易稳步发展，对外开放有序推进，贸易规模迅速扩大，贸易结构逐步优化，国际地位不断提升，竞争优势初步显现。贸易规模迅速扩大。2006-2010年，我国服务贸易进出口总额从1917亿美元增长到3624亿美元，增幅达89%，年均增长17.3%。其中，服务贸易出口年均增长16.8%，是同期全球服务贸易出口平均增速7%的两倍。国际地位不断提升。2006-2010年，我国服务贸易出口的世界排名从2006年的第八位升至2010年的第四位。我国服务贸易进出口总额全球占比从2006年的3.6%增长到2010年的5.1%，世界排名由第八位上升到第四位。贸易结构逐步优化。计算机、保险、金融、咨询等高附加值现代服务贸易快速起步，竞争优势不断提升。2006-2010年，进出口总额从313.4亿美元上升到702.9亿美元，增长约1.2倍，占服务贸易进出口总额的比重从16.3%上升到19.4%，年均增长22.4%。运输、旅游、建筑等传统服务贸易稳步发展，规模优势继续巩固。20062010年，进出口总额从1184.6亿美元上升到2177.3亿美元，占服务贸易进出口总额的比重从61.8%调整到60.1%，年均增长16.4%。同时，与现代服务贸易行业相关的服务外包迅速发展，教育、文化、中医药等中国特色服务贸易领域潜力巨大，出口体系初具雏形。区域协调不断加强。东中西部依托各自优势，借助信息技术手段，实施错位发展，初步形成各具特色、优势互补的服务贸易格局。东部沿海地区初步形成以人力资本密集为特色的现代服务贸易聚集发展态势，中西部依托劳动力和丰富自然人文资源优势，在传统服务贸易领域及劳动密集型现代服务贸易领域取得较大进展，区域协动效应日益加强，对国民经济发展的贡献日益显现。（二）“十二五”期间服务贸易发展面临形势复杂，挑战与机遇并存。不利竞争环境的挑战。“十二五”期间，我国服务贸易发展面临的国际环境不容乐观。当前，国际金融危机影响依然存在较大不确定性，全球经济复苏步伐放缓，对服务需求增长缓慢，需求不振进一步加剧服务贸易国际竞争。发达国家在高端服务贸易领域占据主导地位局面短期内难以改观，新兴经济体和发展中国家也在加快推进发展服务贸易。同时，我国服务贸易整体水平不高，服务贸易占对外贸易总额的比重偏低，服务贸易地区和部门之间发展不均衡。服务贸易企业国际竞争力不强、国际市场开拓能力不足、国际营销渠道不畅，在品牌、专利技术等自主知识产权方面缺乏核心竞争力均是制约我国服务贸易发展的瓶颈。实现跨越式发展的机遇。从国际上看，国际金融危机引发国际经济体系加速改革和全球治理结构深度调整，促使世界各国加快经济结构调整和发展方式转变，推动区域经济金融合作进程深入发展，以服务业跨国转移和要素重组为主的新一轮国际产业转移不断加速，为我国服务贸易实现跨越式发展提供了难得历史机遇。从国内看，当前和今后一个时期，我国仍处于经济社会发展的重要战略机遇期，物质技术基础日益雄厚，社会大局和谐稳定，制度环境不断完善，为我国经济保持长期平稳较快发展创造了有利条件。“十二五”期间，我国将实行更加主动的开放战略，金融、物流、教育、医疗、体育等领域将不断开放，服务业的国际化水平将进一步提高。运输、旅游、建筑等具有比较优势的行业在国际市场所占份额位居前列，将获得更多的市场准入机会。同时，经济发展方式转变和经济结构调整的加速推进，为服务贸易尤其是生产性服务贸易大发展创造了巨大的国内市场需求。这些均为服务贸易实现跨越式发展提供了广阔空间。（三）发展目标。规模稳步扩大。2015年，服务贸易进出口总额达到6000亿美元，年均增速超过11%；服务贸易占我国对外贸易总额和全球服务贸易总额的比重稳步提高，进出口平衡增长；服务贸易与货物贸易协调发展，对国民经济的带动作用明显增强。结构不断优化。提高通信、计算机和信息服务、金融、文化、咨询等智力密集、技术密集和高附加值现代服务贸易占我国服务出口总额的比重，2015年占比超过45%。进一步扩大对外工程承包、劳务合作、运输、旅游、分销等服务出口规模。对外开放水平日益提升。逐步提高服务贸易领域开放度，扩大通信、金融、计算机和信息服务、商业服务等行业的商业存在规模，提升经营服务水平，带动、培育和壮大国内产业。国际竞争力不断增强。对外承包工程、劳务合作、运输、旅游、通信、计算机和信息服务、金融、文化、咨询、分销、研发等行业服务出口规模显著扩大，与货物贸易和境外投资协调发展，培育一批拥有自主知识产权和知名品牌的重点企业，打造“中国服务”。境外商业存在数量明显增加，加快培育一批具备国际资质和品牌的服务外包企业，国际市场开拓能力逐步提升。区域协调发展。科学合理规划，实施差异化发展战略，充分发挥各地发展服务贸易的比较优势，服务贸易发展较快的地区充分发挥辐射带动作用，实现良性互动、优势互补，构建充满活力、各具特色、区域协调的服务贸易发展格局。3.2中国国内贸易流通市场数据分析经历20多年的发展，中国内贸流通业已经具有一定规模。统计数据显示，2010年，全国社会消费品零售总额为15.7万亿元，生产资料销售总额为37亿元，电子商务交易额为4.5万亿元。2011年，全年社会消费品零售总额183919亿元，比上年增长17.1%，扣除价格因素，实际增长11.6%。按经营地统计14，城镇消费品零售额159552亿元，增长17.2%；乡村消费品零售额24367亿元，增长16.7%。按消费形态统计，商品零售额163284亿元，增长17.2%；餐饮收入额20635亿元，增长16.9%。在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长14.6%，粮油类增长29.1%，肉禽蛋类增长27.6%，服装类增长25.1%，日用品类增长24.1%，文化办公用品类增长27.6%，通讯器材类增长27.5%，化妆品类增长18.7%，金银珠宝类增长42.1%，中西药品类增长21.5%，家用电器和音像器材类增长21.6%，家具类增长32.8%，建筑及装潢材料类增长30.1%。“十二五”期间，中国国内贸易发展上述指标将继续增长。到2015年，全国社会消费品零售总额将上升到30万亿元，生产资料销售总额将上升到70万亿元，电子商务交易额将上升到12万亿元，网上购物零售额规模将上升到2万亿元。3.3中国零售市场分析据商务部发布的“十二五”时期促进零售业发展的指导意见，明确在“十二五”期间，目标商品零售规模保持稳定较快增长，社会消费品零售总额年均增长15%，零售业增加值年均增长15%；形成大型零售企业整体优势进一步增强，跨区域发展成效显著，中小零售企业健康发展，零售业结构布局更趋完善，城乡、区域间协调发展的现代零售业。优化零售网点布局“十二五”期间，国家将优化零售网点布局，适度发展大型商业网点，加强社区配套商业设施建设，引导专业市场及物流配送中心集聚发展；大力发展社区、农村连锁零售网点，鼓励开展快餐、家政、维修、快递、水电气通信费代收代缴等综合性服务；支持农村商贸服务中心建设。为促进业态协调发展，要增强中低端百货店竞争力，拓宽品牌商品销售渠道；大力发展便利店、食杂店，方便居民生活；鼓励专业店、专卖店、会员店连锁化经营；引导折扣店、奥特莱斯等新兴业态有序发展，稳妥发展购物中心和城市商业综合体。引导零售企业合理集聚，形成层次清晰、各具特色的商业街区，增强企业集聚、业态融合发展的带动辐射效应。据中金公司报告指出，中国零售业正在经历着结构性的变革，今后将进入明星店、大型Mall、B2C三大类商业模式鼎立的时代，机遇与挑战并存。今后，消费者购买行为的针对性会更强：中高档时尚购物去明星百货店，日常社区消费去购物中心，追求便宜去网上购物。在这三个方面基础好、发展快的公司有望实现持续增长。3.4我国生态旅游业发展前景分析生态旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油 、汽车业并列为世界三大产业。当前，我国经济社会的快速全面发展，城乡居民收入的增长，居民闲暇时间的增多，消费观念的转变，加上旅游资源丰富，基础设施的不断改善，这是我国生态旅游业发展的重要推力，也是我国旅游业大发展的有利条件。旅游产业是一个关联性很强的综合产业。一次完整的旅游活动包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，所以旅游产业的发展可以直接或者间接推动第三产业、第二产业和第一产业的发展。旅游产业也是一个形象产业。旅游业的开展为旅游目的地与客源地的相互交流搭建了一个平台，游客会从旅游的过程产生对旅游目的地的综合印象，旅游目的地在这个过程中向游客展示地区的整体形象。 旅游业推动旅游城市经济增长和相关产业发展，提供社会就业机会，促进社会文化与生态环境的改善，加强地区间的交流和互动，促进人口素质的提高。所以说旅游业是一项对地区的经济，文化，环境有重要推动意义的产业。我国的旅游产业在较长期时间内保持7年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游产业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。据有关专家预测：2015年我国旅游产业将占国内生产总值比重的8%，而2020年我国旅游业占国内生产总值比重将达到11%。可见随着我国旅游业继续保持较快增长态势，旅游业将成为我国国民经济重要产业，预计到2020年，全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12以上。到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的“黄金十年”。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会和发展潜力。3.5合作市生态旅游产业发展状况分析2012年，合作市以甘南州建州60周年为契机，坚持把项目建设作为助推经济转型跨越发展的动力引擎，抢抓发展机遇，瞄准主攻方向，稳步推进州庆重点项目建设工作，累计开工建设各类项目141个，“引洮济合”工程已完成前期工作，甘南合作循环经济产业园区和东二路合作温州商业街相继开工建设，西城区集中供热工程即将竣工，天然气入合项目年内实现入户供气，格河综合治理工程年内将完成格河城区段防洪工程建设任务，城区道路及管网建设项目顺利进行，森林公园综合开发项目已完成高原旅游接待中心主体工程和生态园餐厅项目基础建筑。近十年来，合作市围绕建设“高原生态旅游商贸城市”发展战略，把旅游业发展放在主导地位，按照“大旅游、大发展、大产业”的发展思路，积极发挥区域和功能优势，全力打造香巴拉旅游品牌，重点建设“一区一节两点三线”特色旅游，重点改善米拉日巴佛阁和当周草原景区的旅游基础设施，开工建设森林公园综合旅游开发项目，着力培育旅行社团、酒店宾馆、农家乐、藏家乐及旅游商品加工企业等旅游市场主体，舞活了旅游经济龙头，把合作市打造成了甘南州旅游的枢纽和中心城市。十年来累计旅游接待人数达到413万人，实现旅游综合收入9.18亿元，年增长分别达到13%和14%。合作市将充分发挥宗教、民俗的文化旅游资源优势，坚持文化旅游产业和城市建设相互融合，全面发展。以“中国羚城、香巴拉之都”为定位，以旅游经济强市为目标，以文化旅游为载体，以宗教景观旅游为依托，把全合作市当作一个大景区来建设，把城区当作星级酒店来管理，把藏文化当作灵魂来塑造的发展理念。打造具有鲜明特色的旅游文化产业集聚区。努力将合作市打造成集宗教文化、观光旅游、体验民俗、度假娱乐为一体的区域性综合旅游集散地和目的地。合作市生态旅游产业发展的目标是：到“十二五”末，全年接待游客人数突破85万人次，年均增长13%，旅游总收入达到4亿元，年均增长14.2%。力争创建1至2个国家AAA级旅游景区，把合作市建成中国著名的香巴拉之都，使合作市成为甘南州羚城藏族文化产业园和核心景区之一。3.6项目建设背景分析商贸流通业是国民经济的基础性产业。在市场经济中，商贸流通业不仅是连接生产和消费的桥梁，更能够引导生产和消费，在产业结构的调整过程中起着先导作用。流通本身并不能增加物质财富，但它能化解社会和产业分工带来的生产和消费的矛盾。副州长席必泽在调研时强调指出，要充分发挥合作市的区位优势，采取有效措施，培育、发展和壮大全市商贸流通业的快速发展。要以“建大市场、兴大商贸、活大流通”为目标，促进区域经贸合作，大力吸引外来投资客户及社会各界人士积极参与市场开发和建设。要强化市场管理，提升市场品位，努力构建大市场、大流通、大商务体系，逐步建设以大型商场为主体、中小型市场为基础的具有地方民族特色的专业商场，从而把合作城区建成商品聚集度高、辐射力强，以及集商品交易与现代物流于一体的商品集散中心。改革开放30多年来，特别是合作建市以来，社会经济和城市建设取得了突飞猛进的发展，旅客运输市场也得到了快速发展，旅客流量日益增大，原车站由于地处市中心交通压力不断加大，小贩摆摊设点屡禁不止，也严重影响了合作市的市容市貌，给客运市场的管理带来了一定难度。为了适应客运市场的发展需 要和合作市城区总体规划要求，经甘南州汽车运输有限责任公司多次申请，甘肃省交通运输厅于2008年批复合汽车站整体搬迁。现今土地闲置小贩摆摊设点依旧，因此，建设统一规划管理的现代化商贸城势在必行。3.7市场分析结论通过以上分析，可以得知当前我国服务商贸行业发展面临绝佳契机，本次项目依托合作市诸多资源优势与发展机遇，未来市场潜力将较为可观，该项目投资兴建的市场可行性较好、经济收益可行性上佳，项目建设顺应了我国及合作市商贸行业的快速发展潮流，具有良好的社会效益和经济效益，同时对于促进当地经济社会可持续发展有着深远的意义。因此可见，项目建设面临良好投资环境和市场条件，具备一定的资源、地域等优势，市场潜力较大，发展前景看好。项目实施优势明显，市场前