一大信号证明楼市动荡 泡沫或即将破灭.docx

维度一：房企库存量 5年之内消化不完 市场供求关系变化 供大于求 维度二：适龄购买人群降低。 12年就开始出现人口红利转折 老龄化人群加大 新增劳动力降低 人口结构出现锥子型 维度三：房地产投资热情降低。不动产登记、房产税的出台。维度四：投资增速放缓。房地产商购拿土地面积速减 维度五：国家调控，逐渐去行政化，降息 降准 维度六：年度业绩降低。维度七：改善型购房需求 一大信号证明楼市动荡 泡沫或即将破灭宏观经济中国联合商报刘末2014-12-17 07:48我要分享673本年度4月下旬以来，地方与中央与地方相继出台了一系列楼市救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。此前的系列观察中，业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。购买的主力军规模在减小1963年以来政府的基调是控制人口增长，上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁64岁）才是购房的主体。2006年公布的国家人口发展战略报告指出，15岁64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。2015年或是房地产顶峰日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。而按湖南省房地产研究中心主任许子枋(微博)的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。另外，申银万国研究报告指出，2030岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是20052009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，20052009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。(中国联合商报)但放眼全国市场，2015年的楼市仍然不乐观。任志强(微博)近日在“网易经济学家年会”上表示，房地产仍然是重要的支柱产业，但现在面临的问题是库存仍然巨大。预计市场会在底部运行较长时间。央行已经开始降息，可能还会有多次的降息和降准，但短期的降准并不一定都会让楼市迅速反弹。即使降准0.5个点或1个点，也就是释放几千亿的流动性，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存在短时间内迅速消化。预计房地产底部运行要到明年9月份左右，或者到明年年底。当然，任志强是基于全国数据分析所得出的结论。 楼市走向遭多位地产大佬看衰 专家称将告别支柱产业综合新闻中国新闻网微博2014-12-18 08:25我要分享0即使是面对今年楼市的低迷态势，业内对于后市走向的争论也并未停止。近日，多位地产大佬发表楼市“悲观”预期，不仅感叹房地产地位不如从前，更称“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”另一方面，随着政策利好下多地成交回升，明年成交、房价反弹的观点也不绝于耳即使是面对今年楼市的低迷态势，业内对于后市走向的争论也并未停止。近日，多位地产大佬发表楼市“悲观”预期，不仅感叹房地产地位不如从前，更称“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”另一方面，随着政策利好下多地成交回升，明年成交、房价反弹的观点也不绝于耳。分析机构指出，楼市虽仍处于调整期，但已逐步企稳。华远集团原董事长任志强也预测，明年楼市将出现反弹。谨慎派：库存高企 多位大佬感叹日子不好过近来，多位房企大佬针对楼市发表“悲观”言论。冯仑用地方政府把互联网“小三”扶正、房地产下堂，来比喻当下中国房地产现状；SOHO中国董事长潘石屹慨叹“房地产的日子确实是一天不如一天了，肯定是走下坡路”；万达集团董事长王健林则提醒“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”； 恒大地产集团总裁夏海钧认为，“今年甚至到明年，很多中小房企会面临一个更加困难的境地。”从房企库存、投资增速、年度业绩等各项数据来看，房企日子确实不大好过。统计局数据显示，11月末，全国商品房待售面积已达59795万平米，环比持续攀升。截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量，同比增长了近两成。房地产投资增速也持续放缓。前11月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月的最低值。另外，前11月房企拿地面积大幅缩减，同比降幅达14.5%。年度缩减的业绩则更让房企忧心。中原地产统计，发布业绩公告的33家企业中，超过19家不足85%的企业，已基本不可能完成年度任务。不仅如此，在房企大佬眼中，未来将有更多因素使其谨慎看待楼市走向。潘石屹表示，不动产登记、房产税的出台会对房地产会造成较大影响。冯仑认为，中国城镇化、人口结构等方面的调整，使以往依靠住宅开发销售为主导的增长方式难以为继。乐观派：成交回暖 分析称明年楼市反弹虽然楼市整体库存仍在上行，但随着政策放松带来的成交回暖，去库存的速度正在加快。因此，也有观点认为，未来楼市将企稳回暖，明年房价有望反弹。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，虽然面临库存继续高位盘整的态势，但随着成交量的走高，乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能，但幅度不会太大。一二线房价止跌反弹迹象最明显，三四线则会出现分化。华远集团原董事长任志强16日也表示，自己并不看衰中国房地产市场，现在市场库存仍然巨大，预计明年房地产投资增速会继续下滑，房价会在底部运行一个较长的时间，但到明年9月份会出现反弹。业内人士分析，之前930房贷新政、降息等政策利好将在明年进一步释放，并影响市场预期，成为推动楼市回暖的强大动力。另外，伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示，今年中央经济工作会议虽未提楼市，但也释放出诸多利好消息，对楼市提振交易量、消化库存、引导房价软着陆将起到积极作用。胡景辉称，市场环境宽松，交易量回升，交易环节税费和按揭成本减少，改善型购房需求成为市场主导，将成为2015楼市的总体特征。黄金时代已去 房地产“新常态”成业内共识值得注意的是，与以往“此方唱多、那方看空”的鲜明对峙不同，业内对于后市看法虽仍然存在分歧，但争锋已渐趋缓和。潘石屹在感慨日子不好过的同时，也不忘加一句“但还是有机会。”任志强在继续看多楼市的之前，也表示“库存压力巨大”、“开发商到位资金情况悲观”。这意味着，房地产行业进入“新常态”正在成为业内共识。“居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去了。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受中新网房产频道采访时如是说。朱中一认为，房地产市场已步入“新常态”，面临着增速换档、结构调整、政策完善以及品质提升等新形势，未来将不再是支柱产业。中原地产首席分析师张大伟也指出，今后房地产将难以维持过去十年的高增长，市场分化成为长期趋势，差异化更加突出。告别“暴涨式”黄金时代，房企大佬在谨慎看市的同时，也开始考虑转型应对。王健林表示，房地产进入了新常态，房企绝对不能再走传统的发展思路，要抓住最后10年的机会转型。朱中一则认为，对于房企来说，未来最应该考虑的，是要客观分析市场供求关系变化，不能跟风。并且要在自身转型的同时，转变发展方式，如着力推进绿色建筑、住宅产业化等。2015年房地产将由弱走强 “三底”交错迎并购良机综合新闻新华网2014-12-30 08:06我要分享02014年中国经济进入新常态，随之在GDP结构中占比较大的房地产也进入了新常态，而在房地产行业新常态中并构交易不断增多正成为其显著特点。据Wind数据统计，截至12月18日，年内房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元（包括已完成与未完成交易），同比增幅约为80%；而2013年全年房地产行业并购标的交易为150宗，总价值为668亿元；2012年则为154宗，交易宗价值仅为458亿元。今年，房地产并购案不断增加是行业发展到一定阶段的必然结果，德信资本董事长陈义枫表示，同时陈义枫提出“三底理论”认为，在政策底、市场底、企业底交错的时期也是地产并购黄金时期，当下地产并购正处在这个窗口期，而至2015年地产企业底将出现，届时行业整体将由弱走强。（德信资本关于三底理论的模型）陈义枫对其理论解释说，所谓“三底理论”即政策触底回暖、市场触底回暖、企业触底回暖的时期，而在这个窗口期内则是并购的黄金窗口期。其中，政策底会率先来临，随之则是市场复苏回暖，再然后才是企业触底反弹。从今年的情况看，上半年杭州房价下滑，地方政府放松政策而中央政府并未干预，已经预示着政策已经由紧转松，而后放开限购，金融支持房地产，政策底就已经明确。至10月份，土地市场开始活跃，土地成交价开始反弹，新房成交量开始环比上扬表明市场已经复苏，整个市场基本渡过了最艰难的时刻，陈义枫进一步说明。如上述所言，在进入10月后，全国楼市一改持续多月低迷的局面，成交量确实开始回升。其中，作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看，CREIS中指数据显示，10月42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比增长12.6%，创年内新高。一线城市成交量则全线上涨，广州成交面积环比大增幅58%，深圳环比上涨47%，而北京、上海环比增幅均超过20%。不过，就此陈义枫表示，政策底、市场底虽确认但并不表示企业底已至，目前相当部分开发商的现金流还未由负转正，只有市场复苏到一定阶段，成交价格、成交量稳步上升到一定程