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物业管理典型案例车库水淹新奔驰 物业赔偿 86 万只因突降暴雨， 物业措手不及， 以致车库进水， 致使业主停在里面的一部新款奔驰车被全部淹毁。 业主一气之下将物业公司告上了法庭。近日，黑龙江省高级人民法院终审判决物业公司将奔驰车修 复成被水浸泡前的原状，如不能按规定期限履行，就要赔偿业主修车发生的各项实际费用 86.73 万 余元。 李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003 年 7 月 2 日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订 了车位租赁合同 。合同约定：租期一年，自 2003 年 8 月 21 日起至 2004 年 8 月 20 日止。合同又 规定该小区的车库管理制度作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后， 李刚依约定向物业公司缴纳了租金 8000 元，取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。 2004 年 7 月 10 日正好是休息日，劳累了一周的李刚呆在家里，打算美美地和家人过一个周末。 可是七月哈市的天气却说变就变，早上还艳阳高照，到了中午不知怎么就开始阴霾蔽日了，不久天 空突然降起了大暴雨。大雨来势汹汹，为历年所仅见，持续的时间也很长，地面的积水迅速上涨， 很快就倒灌进了地下车库。 当物业公司的工作人员反应过来，车库内的积水已经末过了脚踝。物业迅速组织人手向外排水， 但雨下得太大了，水势不断上涨，物业排水的速度根本赶不上水涨的速度。等到李刚得到消息赶到 车库时，车库内的水位已有一人多深，根本进不去了。当时李刚差点昏过去，自己刚买不久的一辆 新款奔驰车正停在车库里，水这么深，车算是完了。 雨停后，物业把水排净，李刚第一个冲进了车库，只见自己的奔驰车水淋淋地停在车位上，里 外已经全部被泡得不成样子。李刚当即要求物业公司给个说法，修车并赔偿损失。但物业认为，天 降暴雨致使车库被淹，是不可抗力，物业公司不应承担损失。协商不成，2004 年 9 月，李刚将物业 公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。 李刚认为，因被告哈尔滨某开发公司提供的地下车库不符合车库用途，且物业公司管理不当， 致使车库进水将原告停放在车库的奔驰轿车淹没，受损严重，经济损失巨大。且当天，自己本人在 家，物业绝对有时间在车辆被淹末之前通知自己到车库取车，然而没有人去通知李刚。根据自己同 被告物业公司签订的车位租赁合同及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规 定的车库用途的义务，同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务，给自己 造成重大经济损失。故请求：1、判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失 98 万 元（以最终鉴定结论确定的损失为准）;2、判令物业公司因违约行为，给原告造成车辆无法使用的 实际支出损失（自 2004 年 7 月 12 日起至车辆能够修复可使用止，每日按 500 元计算） ，承担违约责 任；3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。 案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论为：李刚的奔 驰轿车受损严重，基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为 85.5 万元，修理工时费约为 12336.00 元。 法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的，2004 年 7 月 10 日当天出版的报 纸的气象信息为阵雨，雨量不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被告方无法预测，且 公司组织 50 余人全力抢险，已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力，物业公司应免责。 被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼请求，车库设计及施工符合要求。 根据案件审理的需要，法院依法调取了黑龙江省寒地建筑科学研究院对该小区地下停车场所做 的鉴定书。鉴定结论为：小区门口周围地势相对低洼，导致大面积汇水，以及雨水量超过该处市政 排水系统排水能力和井篦排水不畅，是当时地下车库出现雨水倒灌的主要原因。小区住宅楼地下停 车场排水设计符合规范要求，未发现设计不当之处，排水系统施工基本符合设计要求，并具备使用 功能。 至此，双方争议的主要焦点集中在：一、物业公司是否尽到物业管理义务，本案中造成车辆被 淹的原因是否属不可抗力；二、开发公司开发建设的地下停车场排水设计是否存在缺陷，施工是否符合设计要求。三、开发公司是否应承担连带赔偿责任。 哈中院审理后认为:物业公司做为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨，虽然具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。按照双方当事人的陈述，在雨水倒灌的过程中，物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事发当天是法定假日） ，如将车开出地下停车场，将不会造成原告的奔驰轿车被水淹没的损害结果的发生。由于被告东方物业公司主观上疏忽，仅仅是通知其工作人员到车库入口筑坝拦水，当本案原告通过邻居得知车库进水时，此时水深将近 1 米， 原告无法进车库取车。在雨水倒灌的过程中，被告东方物业公司采取措施不力，汽车被水淹没的将近48个小时后，才将汽车从车库中拖出。 原告的财产损害结果的发生， 被告东方物业公司具有过错， 应负赔偿修复责任。 凡是基于外来因素发生的，而事件的发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽没有预见， 或者未尽最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物业公司做为专业的物业管理部门，对雨季 可能危及其利益是可以预见的，虽然物业公司采取了一定的抗灾措施，但未尽到最大的谨慎和最大 的努力。故，物业公司不可抗力的主张没有事实及法律依据，法院不予认可。 关于原告主张被告开发公司，建设的地下停车场不具备车库使用功能，不是合法建筑，应承担 连带赔偿责任。经法院调取的证据证实，该车库排水设计及施工符合设计要求，具备车库使用功能。 对原告的该项请求，法院不予支持。综上，2005 年 10 月，哈尔滨中级法院一审判决：被告哈尔滨 某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需要修复及更换 的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧部件归物业公 司所有；驳回原告其他的诉讼请求。 判后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省法院终审 判决，维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审判决主文规定的期 限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额 85.5 万元及修理工时费 12336 元，合计金额 867336 元。废弃的车辆零部件归物业公司所有。谈项目经理的应变能力与角色意识由于每个物业项目管理的特殊性，常常发生意想不到的情况，项目经理要有妥善应对和处理偶发事 件的随机应变、因势利导和发现、解决问题契机的能力与素质。同时能力与素质又与项目经理的所 处的角色密切相关。项目经理的应变能力之一事事具细项目经理在接管项目前应充分做好准备工作，但是准备再好的项目经理，也很难料想或防止项 目偶然事件的发生。事事具细是项目经理常用的一种解决问题的方式之一。例如：项目经理在解决 一起小区物业与业主的纠纷过程中，在进行分析时，往往被表面现象蒙蔽，很长时间不能解决，使 公用设施造成潜在隐患，具体情节如下： 事例一：某小区 12 号楼 103 业主由于装修不慎，将电梯竖井内墙壁打穿，同时将自家厨房内供 水管打穿，造成电梯竖井内轻微漏水，为电梯的安全运行造成隐患。经物业管理中心与业主多次沟 通，业主仍由于装修费用过高原因不愿意维修，宁愿多交些水费，也要求物业予以修复或维持原状， 即使物业部门发放了整改通知单。案例启示：在解决此类问题时，物业项目经理往往由于自身的主观意向去解决问题，虽然认真 听取了电梯维保单位及项目维修人员的报告，积极努力的去与业主沟通解决，但是收效甚微。如何 变被动为主动，是对项目经理的一次考验。经过项目经理的努力，迅速解决了这个棘手的问题。(百 闻不如见，项目经理在处理此类问题时有必要事事具细，通过项目经理亲自调查发现，业主打穿 与业主家热水器连接的热水管，由于微漏不明显，造成维修工与电梯维保员工误判，经项目经理在 电梯竖井内检查，发现流出的是热水。经与业主沟通，业主很快答应解决这个问题，并找到了长期 电费高涨的原因。)此时，项目经理可以在解决问题后主动向员工提问，如何解决这个问题。此时员 工的注意力会马上转移到项目经理身上，项目经理可以通过不同的回答来进行判断，对员工的回答 作恰当的小结和补充。这样项目经理可迅速化解原来未能解决问题的尴尬局面。项目经理的应变能力之二物管专业知识与经验物业管理人员所拥有处理问题的专业知识与经验是顺利与业主沟通、解决问题的法宝，良好的处理问题的方式与沟通方法是项目经理所具备的优势，也是物业管理专业化的一种体现。 事例二：所管理项目 10 一 102 业主提出的家中客厅地暖不热的问题。今年一月初的一场大雪使京津近三十年来经历了一场前所未有的供暖考验，对于物业所管理项 目而言，也是服务项目中的重中之重，如何处理业主、物业服务中心、供热公司三者之间的问题是 对项目经理的考验，也是对项目经理业务应变能力的考验。首先根据原有物业服务经验分步骤进行解决：(1)是否地暖管路存在问题?需要对每一组竖井内管路进行检查，排除问题，必要时再联系建设方对业主家内地暖进行检查：(2)是否业主家内阀门未完全打开，导致供暖效果不好，达不到流量需求。(3)是否有隐蔽工程(往往业主在装修时私自做了改动，影响循环)。采取的方法是将阀门打开到位，再查看客厅是否达标：最终解决的方式是联系建设方进行维修 或找热力公司进行排污处理。(4)与热力站进行沟通，主要原因为由天气太冷，供暖流量不足，造成供暖不达标，影响了居民 生活，热力公司正在加紧解决。案例启示：对此类问题寻求各相关单位共同检测、分析、检查并得出结论是本案例的一个难点， 但往往并不能收到良好的效果。此时项目经理要通过本身的物业管理专业经验来考虑问题，分析找 出存在问题的原因并达成一致意见予以解决，有可能收到意想不到的结果。本案例的最终解决方式 是热力公司采取应急预案予以解决，但如果项目经理如不再第一时间内了解小区供热状况，有可能 造成物业公司与业主之间矛盾的发生，有可能引发业主通过居委会、相关职能部门维权事件的发生， 造成不良影响。良好的专业技能及经验基础，是项目经理与业主加深关系的桥梁。项目经理的应变能力之三信息沟通一个小区做的好与不好，在信息发展的今天，可以通过各种信息手段了解(如手机信息、网络信 息、电视信息、相关部门信息等)。如在新接管本小区项目时，为了能及时了解小区目前存在的问题以及前期遗留的问题，可通过 网络在相关网站上找到本小区的信息， 可以在第一时间内了解本项目的状况以及业主所期望的内容。事例三：小区项目燃气问题：在项目业主领钥匙装修的时候，燃气公司就曾经提出警告，天然 气表位置严禁擅自改动或产生相对移位，倘若违规擅自改移，天然气将不予开通。但是，总是有些 业主，嫌房子格局不符合自己的设计初衷，擅自改变了房子的格局(注：开发商样板间造型是误导业 主改造的原因之一，同时物业管理中心未及时尽到告知义务)，造成了天然气表位置移位，结果自然 很麻烦。在处理此类遗留问题时，项目经理可以通过网络信息、业主论坛、社区论坛等了解业主对此类 问题的认识，及时掌握业主的动态。案例启示：在充分了解此类问题的同时，第一时间与相关业主进行沟通是解决问题的关键。最 终结果是经小区项目经理协调与业主达成一致，物业公司以减免三个月物业费的方式圆满的解决了 二年来的遗留问题，不仅收回了欠费，项目经理也在小区树立起了威信。由于物业管理的不可抗辩性，往往项目经理在处理小区事务时，要充分考虑自身的角色，即使 项目经理有较高能力与素质，但在管理过程中，角色意识也是项目经理处理小区问题时要考虑的重 要组成部分。笔者认为，项目经理应具备以下几种“角色”意识：1 “我也是业主”首先项目经理要把自己当成多面业主。无论是业主、租户、空置房都是项目服务的内容。项目 经理可以是业主，也可以是租户，也有可能是开发商(空置房业主)。通过不同的角色转换，经过换位 思考，是个成熟的项目经理走过的必经之路。2经营家意识项目服务最终结果是为企业创造价值。一个好的项目，特别是前期物业管理过程中，可以为企 业赢得较高的利润。老小区就会存在投入与产出的问题，一个好的项目经理不能仅停留在单纯的物 业服务上，而是提升到经营物业服务上，这也是物业服务发展的方向。项目经理的角色在这里就是 经营家。3创造性意识、有效性意识物业的创造性发展是项目经理拓展自己空间与创造性相结合的一种方式，项目的发展要不断吸取先 进的物业管理经验。如：通过物业项目的投标可以为企业拓展服务：通过不同项目的管理可以进行 横向比较：而通过考察、参观等可以开阔视野。同时，物业服务可分为有效服务与无效服务，有效 服务为物业服务中心创造价值，无效服务浪费项目的资源。项目经理管理小区的主要工作放在人员 的管理上，只有人力资源管理到位，才能服务到位，从人力资源的源头抓起，是项目经理治理小区 的最主要的角色。4调解员意识纠正违章搭建等问题是令物业服务企业头痛的难题， 由于业主自有物业违章搭建灵活程度性较 。 大，给物业服务人员的管理带来一定难度，也许在一夜之间，违章搭建已落实完成。在既定事实下， 物业服务人员只能下整改通知书规避责任，同时向相关部门上报。做好业主间的调解员就是在业主 到小区物业服务中心办理装修申请之前，所负责区域的物业服务人员与业主先行进行沟通，引导业 主参照样板间的装修模式，提前告知装饰单位灵活改变装饰方案，符合装修要求，在行为上占据主 动，为今后与业主再次沟通打下基础。物业服务人员发现问题很容易，关键是如何解决问题，物业服务人员要培养解决问题的思维习 惯，要在业主提出问题的同时思考如何去解决。有什么解决方案，各种方案的优劣和代价，采取什 么措施和手段最有效，是否比目前的方案更好，具体的实施计划。只有业主认为有道理，才能达到 纠正的目的，做好调解员就是能够从业主的利益来出发，为业主提出更好的方案，更好的方法，更 好的解决方式。同时为化解业主间的矛盾纠纷。辩称物业无资质两年拒交管理费【案情回放】业主拒付管理费成被告上诉人（原审被告） ：罗某、吴某某被上诉人（原审原告） ：深圳市某物业管理公司年罗某、吴某某与深圳市某房地产公司签订房地产买卖合同，约定罗某、吴某某购买 花园号楼房产。在年月，深圳市某房地产公司委托深圳市某物业管理公司对该 花园业主提供物业服务，收费标准为元平方米。年月日，罗某、吴某某办理 入伙手续，但从年月起拒绝交纳管理费等费用，截至年月，共拖欠深圳市 某物业管理公司费用总计人民币元。深圳市某物业管理公司遂于年月 诉至罗湖区人民法院，要求罗某、吴某某支付拖欠的物业管理费等相关费用。针对深圳市某物业管理公司的起诉请求，罗某、吴某某称，深圳市某物业管理公司无物业管理 资格，其有权拒绝交纳物业管理费等费用，但并未提出物业管理费等费用的请求已经超过诉讼时效 期间的抗辩。对此，罗湖区人民法院经审理认定深圳市某物业管理公司具有物业管理资质，且对涉案物业进 行了物业管理，判令罗某、吴某某应当向深圳市某物业管理公司支付物业管理费等相关费用。罗某、 吴某某不服一审判决，以深圳市某物业管理公司向其主张物业管理费等费用的时间已超过法律规定 的二年诉讼时效期间为由，向深圳市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，驳回深圳市某物业管 理公司的诉讼请求。争议焦点二审提出时效抗辩是否成立？本案的争议焦点是：罗某、吴某某在二审期间提出的诉讼时效抗辩是否成立？罗某、吴某某认为，一审判决适用法律错误，本案无任何证据证明深圳市某物业管理公司在诉 讼时效期间内主张过权利，其主张物业管理费的时间已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回其请 求。深圳市某物业管理公司认为，罗某、吴某某的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维 持原判。裁判结果业主上诉理由被驳回深圳市中级人民法院经审理认为，虽然罗某、吴某某在本案二审期间提出了深圳市某物业管理 公司起诉请求物业管理费等费用的时间已超过了诉讼时效的主张，但根据最高人民法院关于审理 民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定 ，由于罗某、吴某某在本案一审过程中并未提出过任何 关于诉讼时效的抗辩，且在二审中未提供新的证据证明深圳市某物业管理公司对于物业管理费等费 用的请求权已经超过了诉讼时效期间，故法院对于罗某、吴某某二审期间提出的上述抗辩理由依法 不予支持。法官手记诉讼时效抗辩也有“时效”诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利， 当时效期间届满时， 人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。也就是说，在法律规定的诉讼时效期间内，权利人 提出的请求合法成立的，人民法院可根据权利人的申请强制义务人履行其所应承担的义务，而在法 定的诉讼时效期间届满之后，权利人才行使请求权的，人民法院就不再支持权利人的请求权。我国民事诉讼的一般诉讼时效期间为二年，凡有特殊时效规定的适用特殊时效诉讼时效依据时间的长短和适用范围分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。前者是指在一般情况 下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国民法通则 第一百三十五条规定： “向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除 外。 ”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效期间为二年。特殊诉讼时效是针对某些特定的民事法律 关系而制定的诉讼时效。特殊时效优于普通时效，就是说，凡有特殊时效规定的，适用特殊时效， 对此我国民法通则第一百四十一条规定： “法律对时效另有规定的，依照法律规定。 ”它可分为： 、短期诉讼时效，指诉讼时效不满二年的时效；、长期诉讼时效，指诉讼时效在二年以上二十 年以下的诉讼时效；、最长诉讼时效，最长诉讼时效为二十年。时效具有强制性，任何时效都由 法律、法规强制规定，任何单位或个人对时效的延长、缩短、放弃等约定都是无效的。值得注意的是，最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定 （以下简 称规定 ）于年月日起开始施行，该规定对诉讼时效的起算、中断、中止、效力等进行了系统、全面的规定，这将对公众依法行使权利，维护自身的合法权益产生重大而深远的影 响。当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规 定进行裁判诉讼时效抗辩是当事人的抗辩权，不属于法院主动审查的范围，法院不应主动适用诉讼时效规 定进行裁判。在义务人没有主张诉讼时效抗辩权的意思表示的情形下，如果人民法院主动对诉讼时 效问题进行释明，则有违诚实信用的基本原则，也有违法院居中裁判的中立地位。因此， 规定第 三条规定： “当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时 效的规定进行裁判。 由此， ” 遵循意思自治原则和处分原则， 在义务人不提出诉讼时效抗辩的情形下， 人民法院不应主动援引诉讼时效的规定进行裁判。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持同时，为避免不当地扩大适用诉讼时效制度，从而损害权利人的合法权利，司法解释对诉讼时 效的适用范围进行了限缩解释， 对诉讼时效抗辩权的行使阶段进行了限定。 规定 第四条规定： “当 事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据 能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。 ”该规定的原理在于，如果任由义务人 在任何审理阶段均可行使诉讼时效抗辩权，则将出现法院无法在一审审理阶段固定诉争焦点，无法 有效发挥一审事实审的功能，使审级制度的功能性设计流于形式，产生损害司法程序的安定性、司 法裁决的权威性、社会秩序的稳定性等问题。因此，司法解释结合我国民事诉讼法的相关规定对诉 讼时效抗辩权的行使阶段进行了限制，原则上，义务人关于诉讼时效的抗辩应当在一审中提出，二 审提出的，除非有新证据，否则不予支持。本案中，深圳市某物业管理公司向人民法院请求保护其收取物业管理费的诉讼时效期间为一般 诉讼时效，即二年。但由于罗某、吴某某在一审阶段未提出时效抗辩，人民法院也不得主动适用诉 讼时效规定进行裁判，应当视为其放弃该抗辩权利和放弃该时效利益，最终导致罗某、吴某某一审 败诉。二审期间，罗某、吴某某虽然提出了深圳市某物业管理公司向其收取物业管理费的请求权超 出诉讼时效的抗辩理由，但罗某、吴某某并未提供新的证据证明深圳市某物业管理公司的请求权已 过诉讼时效期间。因此，深圳市中级人民法院依据司法解释的相关规定，最终驳回罗某、吴某某的 上诉请求。【名词解释】诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利， 当时效期间届满时， 人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。从一起案件谈物业服务合同与小区车辆安全要点提示 除非业主与物业公司另行订立保管合同， 一般情况下， 二者之间应该是公共服务性 质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。如果业主的车辆在物业公司管理 范围内被盗，物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相 应法律责任。案情原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。被告：东营某物业服务有限责任公司。东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主，被告是该小区的物业服务公司。 2007 年 7 月 21 日晚 23 时 40 分许，原告发现其居住的小区 68 号楼室内的一个电脑包被盗，包内装 有鲁 EAE797 奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币 18000 元以及各类重要文 件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打 110 报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。22 日 0 时 30 分许，警方人员进入原告住处，此时，鲁 EAE797 奥迪车尚停在原告楼下后院。被告遂安排 保安人员巡逻排查。被告监控录像显 示：22 日 2 时 19 分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安 当班记录载明：2 时 19 分有一辆银白色奥迪车外出，车号鲁 EAE797，经查有出入证，按规定放行。 7 月 22 日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某等人发现鲁 EAE797 车被盗。10 时 10 分阎某 遂向东营市公安局东城分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落不明。原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安全不受损害的义务，且在原告 明确要求被告履行保护原告财产安全、被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系， 因被告重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应当赔偿原告的全部经济损失。除去保险公司 赔偿原告的 373 670 元外，原告尚有 179 282.5 元的损失，这部分损失应由被告赔偿。被告辩称，原告所称的“被告依法负有保护原告人身、财产安全不受损害的义务”于法无据，被告对此不仅没有法定义务，而且没有约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张 不能成立。假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告没有过错。保险公 司赔偿原告 373 670 元是对原告车辆被盗损失的全部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是 原告自己选择了放弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到支持。审判东营区人民法院认为，关于原、被告之间法律关系的问题，原告作为被告的业主，已向被告交 纳物业管理费，被告作为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理 服务合同关系。原告提供的业主使用手册明确载明物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆 的保管保险责任，故原告主张原告交纳的物业费包含安防费用，原、被告形成保管关系，理由不当， 法院不予采信。原告主张其车钥匙丢失后，被告承诺不让车辆离开小区，其提供的录音资料不能证 明被告承诺为其保管车辆。关于被告是否对原告车辆丢失承担责任的问题，一审法院认为，原告在发现车钥匙丢失后，即 报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，原告应预见到丢失车钥匙继而 造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将 车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患；而被告作为物业管理公司对业主的车辆 负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务；在本案中，被告虽配有值班人 员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取 比一般车辆更加谨慎的注意义务，被告对原告车辆丢失未尽应负的注意义务。综上，原、被告对造 成原告车辆的丢失应负同等责任，被告对原告的损失应承担 50%的赔偿责任。依照 中华人民共和 国合同法第六十条、第一百零七条之规定，法院判决：一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿 原告王某车辆损失 46 965 元；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。一审宣判后，被告不服，提起上诉。二审法院查明的事实与一审相同。东营市中级人民法院认为，在涉案车辆钥匙丢失后，被上诉人及时报警并通知了上诉人，上诉 人在知情的情况下，对被上诉人车辆的出入应尽到比一般车辆更加谨慎的注意义务，上诉人对被上 诉人车辆的丢失未尽到应负的注意义务，对此，上诉人对被上诉人车辆丢失造成的损失应当承担相 应的责任。被上诉人在其车钥匙丢失后，未积极采取相应的保护措施，对车辆丢失所造成的损失亦 存有过错，对此亦应承担相应的责任，原审法院据此判决上诉人与被上诉人涉案车辆丢失所造成的 损失各担 50%的赔偿责任并无不当。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十二条、一百五 十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。评析近年来，像本案这样因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理 纠纷中的一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首 要法律问题。车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主与物业公司之 间存在合同关系，常被称为“物业服务合同”或者“前期物业服务合同” ，而且一方提供服务，另一 方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业公司承担责任，即使约定不 清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业 公司之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，无疑都是财产 性质的。所以，物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决依据都应当按照合同法的 原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之 债。在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业公司之间通 常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按照物业管理条例第二十一条成立“前 期物业服务合同”或根据物业管理条例第三十五条第一款订立“物业服务合同” 。这两种物业服 务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主一 般没有自主选择的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的一项附加条款。在这种情 况下，如何界定“物业服务合同”的性质便显得尤为重要。对于“物业服务合同”的性质，目前审 判实务中主要存在着“保管合同说”和“服务合同说”两种观点。 “保管合同说”认为业主与物业公 司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管理区域内存放的车辆，应当属于车辆 保管合同中的保管物；物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即特定关系中所产生的善 良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，这 种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的毁损，哪怕是划伤。 “服务合同说”认为业主与物业公司之 间成立公共服务性质的物业服务合同法律关系， 物业公司负有法定的一般注意义务。 物业管理条例第四十七条将这一注意义务表述为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作” 。 除非业主与物业公司另行订立保管合同，否则物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全 防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。 “相应”是指过错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这两种观点的区别直接导致了赔偿责任的大小与赔偿金额的多少。如果业主与物业公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定，物业公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部 损失；如果业主与物业公司只是成立服务合同的话，物业公司则承担管理不到位的责任，即使赔偿 也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同“服务合同说” ，主要原因如下：第一，保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前 事先通知保管人。从物业服务合同的形式来看，业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的管理费用， 将车停在小区的指定位置。表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。但事实上，车辆管理 权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通 知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物 业公司对其小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的 目的也就是为了维护好全体业主（或大多数业主)的共同利益，如小区环境卫生、安全等。维护好小 区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但是物业公司是否就负有绝对的安全和保管义 务呢？这无疑是不现实的，事实上物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳永逸的安全手 段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业公司对小区只能尽到基本的安全义务， 如安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外， 除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意，否则，物业公司不再承担责任。第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性 的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良 好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额 的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费 缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价值而言， 自然微不足道。当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公 平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体 业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公 共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作 为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合 理使用。需要指出的是，上文所谈到的物业公司对于小区车辆的被盗不承担保管责任，并非否定物业公 司不承担任何责任。因为物业公司的管理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若 物业公司对被盗事件存在过错，那么物业公司必须承担责任。物业公司对小区车辆被盗减轻责任的 前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登 记和询问等。否则，物业公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任。当然，如果业主与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成 车辆保管的协议，此时，物业公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然 地承担保管责任。就本案而言，原告与其居住小区的开发商于 2004 年 12 月 31 日签订了前期物业服务合同，合同 约定：该房地产开发公司聘用被告对该小区物业实施前期物业管理。2005 年 2 月 22 日，原告签署 了小区业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、物业管理服务费、安 全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记 管理，有车辆的业主、住户请到物业管理中心办理车辆进出证（卡） ，物业公司只负责小区内的车辆 管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自己的车辆并加入车辆保险。可见，原告与物 业公司之间并没有成立保管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业公司对此承担责任。但是，基于双方的物业服务合同关系，被告负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务。 特别是被告在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务， 因此物业公司对业主车辆丢失未尽到应负的注意义务，应承担部分赔偿责任。同时，原告在丢失车 钥匙后，对自己的车辆应采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于 车内，从而加大了丢失车辆的安全 隐患，也应承担部分责任。专项维修资金不能用于日常设备的维修养护案例广州市海晶花园业主委员会对小区 2008 年 3 月到 2009 年 3 月期间的专项维修基金进行审计时，发 现海晶物业管理公司在业主不知情的情况下，挪用了小区的物业专项维修资金 5.4 万元。遂向物业 管理公司要求在小区内公示专项维修资金的使用明细表并附上情况说明。物业管理公司称 5.4 万元 维修资金是用于小区公共设施和设备的日常维护和保养，属于正常合理使用范畴。业主委员会向物 业管理公司发函要求物业管理公司返还被挪用的 5.4 万元专项维修资金。海晶物业管理公司拒绝返 还，业主委员会在业主大会的授权下作为原告将海晶物业管理公司诉至法院，要求被告海晶物业管 理公司将 5.4 万元专项维修资金返还给原告。争议焦点1、物业管理公司能否将物业专项维修资金用于小区共用设施和设备的日常维修和养护？ 2、业主委员会是否是本案适格的诉讼主体？本文观点一、物业管理公司将物业专项维修资金用于日常的公用设施设备的维修和养护违反了专项维修 资金专款专用的原则。国务院物业管理条例第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期 满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 物业管理条例第六十三 条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款；物业服 务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依 法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。据此，专项维修资金的使用用途是法 定的，只能专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得随意 改变其使用用途。如果违反了专项维修资金的“专款专用”原则，房地产行政主管部门有权对物业 服务企业进行行政处罚。建设部、财政部发布的住宅专项维修资金管理办法也对专项维修资金的使用办法作了明确 的规定。该法第十八条规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期 满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第三十七条规定，违反本办法规定，挪用住宅专项维修 资金的， 由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金， 没收违法所 得，可以并处挪用金额 2 倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责 任人员的刑事责任。那么，在本案中，物业管理公司将专项维修资金用于日常公用设设备的维修、 养护是否符合“专款专用”的规定呢？国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行） 的通知（发改价格 20072285 号）第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行 和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责 任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。第九条规定， 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备 的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维 修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。根据上述规定，物业公用部位、共用 设施设备的日常运行和维修费用包括在物业服务企业的物业服务定价成本之中，应由物业服务企业 自行承担。住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不包括在物业服务的定价成本之中。因 此，物业管理企业将专项维修资金用于日常设施设备的维修和养护违反了专项维修资金的“专款专 用”原则，对全体业主构成侵权。海晶物业管理公司理应返还被其非法挪用的 5.4 万元专项维修资 金。二、业主委员会有权作为原告提起侵权之诉。2004 年，广东省高级人民法院审判委员会第 160 次会议通过了关于业主委员会是否具备民事 诉讼主体资格问题的批复 ，该批复的主要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会， 对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项 费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因 住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。广东省高级人民法院在此批复中明确了 业主委员会的民事诉讼主体资格。本案中，原告是经房地产行政主管部门备案登记合法成立的业主 委员会，物业管理公司违法使用专项维修资金的行为属于“全体业主与物业管理公司之间因住宅小 区物业管理引起的纠纷” ，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼。 物权法第 79 条规定，建筑物 及其附属设施的维修资金，属于业主共有。因物业专项维修资金属于全体业主共有，业主委员会作 为全体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下，向法院提起诉讼。法院判决物业公用部位、 设施设备的日常运行和养护费用应由物业管理公司从业主缴纳的物业服务费中开 支，不得从专项维修资金中支出。被告的行为违反了物业专项维修资金“专款专用”的原则。原告 作为全体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下提起诉讼。被告非法挪用住宅专项维修资金的 行为构成侵权。判令被告将挪用的 5.4 万元专项维修资金返还给原告。注释人： lcchuang 装修管理案例分析提交时间：2010-4-16 11:47:00某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检 查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是 推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于 是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理 处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅， 并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。 注：1、该户业主未签署装修管理服务协议 。2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理 规定，要对其作出相应的处罚。案例分析：1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务， 制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法 的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对 私家住宅堂而煌之地“推门而入” 。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不 受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施 工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放违章整改通知书要求 限期整改等） ，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留” 。 当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式 履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。3、 物业管理条例第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使 用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见 物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚” 。4、业主未签署装修管理服务协议并不能说明业主没有履行物业管理条例第五十三条规定的 “事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对 其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下） 。启示与思考：1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不 觉中“闯红灯” 。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要 注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要 的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意 后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入” 。2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终 保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不 必要的工作阻力。3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节 可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在业主临时公约中加以明确。业主入伙 环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在业主公约加以明确，还 可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可 以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工 作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放违章通知书 、向政府部门报告等措施 的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为， 授人以秉。装修导致渗、漏水，