【商业地产-DOC】2008年安徽池洲房地产项目前期提案报告-25DOC

房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 1 目录 第一部分 :池州房产市场 03 一、近几年池州 各类商品房销售情况分析 03 二、池州市 2008 年 2009 年住房建设计划 07 第二部分：竞争楼盘信息 15 一、分布及特点 15 二、项目卖点及包装 15 三、 主要推广方式 1 7 四、物业形态 1 7 五、物业管理 1 7 第三部分：项目 SWOT 分析及客户群定位 21 一、项目 SWOT 分析 22 二、目标客户群分析 22 第四部分：案名修正 23 一、案名建议 2 3 二、案名解析 23 第五部分：推广策略大纲 24 第六部分：营销建议 26 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 2 第一部分：池州房产市场现状 一、近几年池州 各类商品房销售情况分析 2008 年 1-3 月总成交额为 51,210.24 万元 ,总成交面积为 17.66 ,各类商品房总成交均价 (合同价 )为： 3010.54 元 /，成交面积为 :11.49 万。其中住宅类成交均价 (合同价 )为： 2536.67 元 /，成交面积为 :8.73 万。商业类成交均价 (合同价 )为： 7362.32 元 /，成交面积为： 0.98 万。其它各类房屋成交均价 (合同价 )为 2936.95 元 /。成交面积为： 1.78 万。 2008 年城区商品市场交易情况一览表 月份 住宅均价 (元 ) 商业均价 (元 ) 其他用途均 价 (元 ) 1 月 2,357.3 6,288.1 2,688.06 2 月 2,561.55 5,518.01 3,658.32 3 月 2,564.67 8,781.48 2,903.84 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 3 2007 年 1-12 月总成交额为 257,755.2 万元 ,总成交面积为 98.85 万 ,各类商品房总成交均价 (合同价 )为： 2570.54 元 /，成交面积为 :45.23 万。其中住宅类成交均价 (合同价 )为： 2364.64 元 /，成交面积为 :40.59 万。商业类成交均价 (合同价 )为： 5855.22 元 /，成交面积为： 2.82 万。其它各类房屋成交均价 (合同价 )为 2070.87 元 / 。成交面积为： 1.82 万。 2007 年城区商品市场交易情况一览表 月份 住宅均价 (元 ) 商业均价 (元 ) 其他用途均价 (元 ) 1 月 2,199.56 5,085.55 2,029.23 2 月 2,060.09 6,293.21 2,111.60 3 月 2,157.41 6,998.69 2,082.92 4 月 2,208.76 5,170.96 2,194.14 5 月 2,172.03 4,813.08 2,269.82 6 月 2,357.63 5,654.26 2,588.87 7 月 2,330.43 5,175.12 2,168.45 8 月 2,227.89 6,043.78 1,991.42 9 月 2,240.3 6,098.05 1,544.13 10 月 2,306.32 6,133.92 1,793.57 11 月 2,560.35 6,755.23 1,853.75 12 月 2,554.07 6,134.38 2,374.82 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 4 2006 年 1 月 -2006 年 12 月总成交额为 189,418.90 万元 ,总成交面积为 93.93 万 ,各类商品房总成交均价为： 2,237.86 元 /，成交面积为 :33.52万。其中住宅类成交均价为： 1,934.80 元 /，成交面积为 :29.27 万。商业类成交均价为： 6,198.61 元 /，成交面积为： 2.31 万。其它各类房屋成交均价为 2, 088.50 元 /。成交面积为： 1.94 万。 2006 年城区商品市场交易情况一览表 月份 住宅均价 (元 ) 商业均价 (元 ) 其他用途均 价 (元 ) 1 月 1822.47 6809.86 2027.28 2 月 1762.39 4827.75 1997.00 3 月 1698.20 4436.30 1515.83 4 月 1794.89 4924.04 1686.04 5 月 1918.92 7158.89 2179.7 6 月 2139.34 5766.41 2541.97 7 月 2025.4 6159.85 2489.55 8 月 2009.24 6776.91 2530.15 9 月 1811.50 5195.49 2121.83 10 月 2111.01 6827.7 2303.84 11 月 2186.77 6367.92 1907.43 12 月 2023.5 8325.52 2176.04 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 5 池州市 2008 商品住宅均价涨幅统计表 项目名称 开发公司简称 2008年 2月 2008年 3月 增长率 成交套数 均价 成交套数 均价 和谐家园 安徽省池州市三正 房地产开发有限公司 15 2082.94 45 2441.02 17.19% 杏花西苑 12、 13、 15、 16号楼 安徽省欧华房地产发展有限公司 21 2236.9 18 2514.37 12.4% 新城明珠 安徽省池州市天华置业有限公司 3 2450.05 12 2559.99 4.49% 青峰花园 池州市中天房地产开发有限公司 14 2794.92 16 2890.99 3.44% 清溪半岛 池州市宇成实业发展有限公司 24 2177.08 19 2243.24 3.04% 太阳新城 B区 1#2#3#4#20#21#楼 安徽省豪斯房地产发展有限公司 5 2570.63 20 2516.81 -2.09% 毓秀门小区 池州市东湖房地产开发有限责任公司 30 2552.16 8 2449.22 -4.03% 汇景花园南苑 池州市汇景房地产开发有限公司 4 3242.62 9 3026.14 -6.68% 河滨花园 牯牛降房地产开发有限公司 4 3075.39 6 2779.78 -9.61% 城北新村 城北房地产开发有限公司 9 2541.85 17 2043.93 -19.59% 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 6 二、池州 市 2008 年 2009 年住房建设计划 1总体目标 到 2009 年底，房地产开发投资稳定增长，供需基本平衡，商品房价格特别是住房价格合理增长；继续实行普通商品房明码标价和 “一价清 ”制度。以解决中低收入家庭住房为重点，以普通商品住房为主导产品，住宅产业得到大力发展，居民居住条件显著改善，居住质量明显提高；房地产规模以上企业明显增加；政府调控房地产市场的能力显著增强，住房价格稳定增长，商品房性价比进一步提高，住宅与房地产业平稳发展；房地产二、三级市场有效联动，房地产交易更加活跃。房地产市场信息系统和预警预报体系、 住宅建设与房地产开发投资科学决策体系基本建立，住宅与房地产业政策法规体系基本形成，住房供应体系基本健全，房屋租赁市场初步培育完成，房地产中介服务市场基本规范，房地产市场体系初步完善。 2主要指标 2008 年房屋新开工面积达到 120 万平方米，完成住房建设 65 万平方米，其中：建设普通商品住房 60 万平方米（含经济适用住房 1.5 万平方米），拆迁安置房 30 万平方米。 2009 年房屋新开工面积达到 130 万平方米，完成住房建设 70 万平方米，其中：建设普通商品住房 65 万平方米（含经济适用住房 2 万平方米），拆迁安置房 20 万 平方米。 2009 年底居民人均住房建筑面积达到 30 平方米。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 7 2008 年完成住房建设投资 12 亿元。 2009 年完成住房建设投资 13 亿元。 继续推进经济适用住房和廉租住房项目建设。在出台池州市市区经济适用住房建设管理实施办法等文件的基础上，制订池州市经济适用住房管理办法实施细则和池州市经济适用住房招投标管理办法；保证廉租住房稳定的资金来源，政府每年在财政预算中安排不少于 500 万元资金用于廉租住房补贴与建设；廉租住房租金补贴标准适度提高； 2008 年开工教学园区 100 亩经济适用住房基地首期 1.5 万平方米建设，启动杜坞大桥东侧南面地块 150 亩经济适用住房项目前期开发建设工作。 提倡和实施绿色与节能建筑。 2008 年新建商品住房绿色与节能实施率达到 95%， 2009 年达到 100%；城镇建筑总能耗基本实现节能 50%。 进一步提高物业管理水平，逐步扩大物业管理覆盖面。 2008 年住宅小区覆盖率达到 80%， 2009 年达到 85%。 （附表） 池州市 2008-2009 年住房建设计划表 分类 年度 投资（亿元） 施工面积（ 万 ） 新开工面积（ 万 ） 竣工面积（ 万 ） 商品住房 2008 11 160 60 65 2009 12 165 65 70 廉租、经济适用住房 2008 0.15 1.5 1.5 1.5 2009 0.2 2 2 2 拆迁安置房 2008 3 30 30 30 2009 2 20 20 20 注：本表数据不包括县城 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 8 3池州房地产市场土地交易及规划政策分析 池州市主城区基准地价及规划区指导价格 安徽省池州市主城区基准地价表 二 五年九月八日 单位：元 /平方米 级别 商业 住宅 工业 一级 1564 962 246 二级 974 627 164 三级 635 363 112 四级 416 - - 指导价格地区指导地价表 单位：元 /平方米 区城名称 站 前 区 经济技术开发区临港工业区 主城区外围地区 商 业 405 325 285 住 宅 365 260 235 工 业 135 123 94 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 9 4 2007 年池州市主城区土地供应量 序号 地块名称 地块位置 面积（亩） 用地性质 1 南馨园二期 位于规划百大商业街南侧，市二中校园区北侧地块 128.85 二类居住用地 2 农药厂及周 边 位于白洋路北侧农药厂厂区用地范围及周边 250.05 商住用地 3 二中南侧 位于市二中校园区南侧，原长江南路北侧地块 74.55 商住用地 4 体校及周边 位于长江中路以东，百牙路以南池州体校校区范围及周边地块 88.95 商服用地 5 自来水公司 (办公区 ) 位于长江中路与清风路交叉口东南角地块 16.95 商住用地 6 家机厂原厂区 位于秋浦路沿街商住楼南侧家机厂原厂区内的城关小学东侧 7.5 二类居住用地 7 教体局东北侧 位于汇景南苑南侧，九华山大道西侧的教体局东北侧地块 40.2 商 住用地 8 青阳路中段周边地块 位于百牙路北侧，清风路南侧，青阳路中段西侧一线地块 93.3 商住用地 9 杰达集团青峰岭车队厂区 位于青峰岭长江中路东侧，车队站厂区用地范围 49.95 商住用地 10 啤酒厂厂区 位于百牙路北侧，清溪河东侧沿线的啤酒厂厂区用地范围 157.95 商住用地 11 人民路市中医院东南地块 位于九华山大道与人民路交叉口西南侧，中医院住院部东侧一线范围 199.95 商住用地 12 南门车站 位于齐山大道与人民路交叉口东南角，木材市场一线地块 75 商住用地 13 南 湖新村二期 位于南外环道路与长江南路（规划）交叉口西南角地块 379.95 二类居住用地 14 齐山水泥厂及周边 位于齐山大道东侧，原齐山水泥厂厂区一带地块 180 商住用地 15 太阳新城二期 位于廉租房基地东侧，建设中太阳路南侧地块 70.05 二类居住用地 合计 1813.2 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 10 提示： 2007 年池州市整年土地投放量主要百牙路周边和城东和城南版块，旧城区基本无供应量 .其供应量达到 1813.2 亩，若其容积率按平均 1.5 来算，共有 181.32 万平方米，住宅平均按 120 平方米 /套来测 算， 2007 年供应的土地就可建设 15100 套（不包括经济适用房、廉租房），未来 1-2 年池州房地产市场 ,将集中放量 ,竞争加剧 .城南版块形成开发规模 ,是主要放量区。 5池州市城区 5 年内商品住宅土地供应量 年度 施工商品住房 “城中村 ”改造拆迁安置房 经济适用住房 廉租房 合计（万） 2006 84 76 5 3 168 2007 90 90 5 3 188 2008 80 60 5 3 148 2009 70 35 5 4 114 2010 75 40 5 4 124 合计 399 301 25 17 742 提示： 从 2006 年到 2010 年，池州房地产市场共有 742 万平方米的供应量，每套按 120 平方米计算，未来将有 61833 套房屋可供 24.73 万居住，目前池州非农业人口 26 万，多数家庭有多次置业的习惯，未来池州房地产市场将接近饱和状态。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 11 6房地产市场分析 板块分析 1）板块分析 从板块角度看池州房地产市场可以简单划分为老城区板块、东部板块和站前板块三个部分。 老城区板块： 以旧城改造为主，房地产类型以商业和商住一体为主，其特点是规模小、房价高。代表项目是 “池州商之都 ”和 “池州新天地 ”，规模都在 20 万方左右，物业形态以商业、住宅、娱乐为主，目前这两个项目都刚刚开工。 东部板块： 东湖路以东地区，该区域靠近平天湖景区和清溪河，环境优美，许多政府部门（如市政府、检察院、法院、人大等）已入驻，是池州房地产最热的地区，这里汇集的池州最知名的楼盘，如 “汇景花园 ”、 “河滨花园 ”、 “森桥印象 ”、 “新城明珠 ”、 “平天湖水岸花园 ”等项目。该区域楼盘特点是：规模大、品质高、环境美、价格高，市场竞争非常激烈。 站前区板块： 新开发地区，虽然目前没有楼盘项目在售，但是由于 “碧桂园 ”的入驻，将会带动该板块的 发展， 前景较为看好 。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 12 2）开发规模 共分为两期开发。以碧桂园项目西边为界限，以东为站前区一期开发区域，以西为站前区二期开发区域。目前，一期用地已基本出让完毕，规划内容分别有商贸、娱乐、休闲、居住、物流等内容为主；二期正在规划、审批阶段。 3）项目规模和规划分析 池州项目规模分析0100200300400500600700800占地（亩） 720 436 250 170 165 150 126 103.5 58.58 22.5 13.5杏花诗苑新城明珠汇景碧水森桥印象河滨花园和泰星城城北花园清溪半岛豪斯杏园池州新天怡和家园房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 13 4）其他 目前，站前区没有常住人口，所有村民已经全部外迁。道路系统已经基本完善，主要道路有长江南路、齐山大道、高速连接线、站前路、森林大道，现在一些支路正在建设中。公交系统也正处于完善阶段，现在仅有公交 15 路车连接市区 ，目前 15 路公交车免费乘坐。商业配套几乎为零，里山中学、规划中的小学以及碧桂园未来配套的小学、幼儿园，将构成站前区的教育网络，解决站前区居民子女的就学问题。规划中的医院、酒店、超市等生活配套，在未来时间内也将为该区居民带来生活便利，但就目前而言，生活极为不便，至少在 2 年内这种状况无法得到很好的解决。 小结 站前区作为池州市日后发展的重要区域，必将从政策和其他方面受到政府的重视和倾斜，与此同时，徽商大市场、小商品市场、建材市场、家具市场等专业、综合市场运营后，商业辐射面较广，除了池州市区、下属的三个乡镇， 还有安庆、黄山、宣城等周边地区，加之站前区是池州的交通枢纽，如此，势必加速当地流动人口的数量，带动当地经济的发展，并房产市场带来有利的销售契机。但就目前而言，开发才刚刚开始，站前区整体居住环境、生活配套、公共设施配套、生活便力度均不及老城区，很大程度抑制了消费者在站前区的购房欲望，很多客户都处于观望中。 同时， 2006 年至 2007 年，市区开发了几个规模较大、品质相对较好的楼盘，尤其是清溪河两岸，很大程度上分流了很多客户群。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 14 第二部分：竞争楼盘信息 一、分布及特点 根据城市布局、发展方向、自然景观带 分布，目前池州楼盘主要分布在以下几个区域： 老城区（翠微西路以北，百牙路以南），该区域房产开发项目因地处市中心，交通便捷，业主能够充分享受到整个城市最优越的生活、商业配套；受地域空间的限制，该区域楼盘开发比较集中，开发规模有限，社区内部配套缺乏，日后社区物业管理难以提高档次，目前大部分楼盘已经交付，仅有和泰星城、杏花村文化园在售。 城北（百牙路以北），受地理位置影响，该区域项目邻近市政府，周边生活配套比较完善，整体销售态势良好。主要代表项目城北花园（城北花园、城北新村并成城北花园，以下同）、和泰新城，均为 本地开发商开发，且开发规模较大。 清溪河沿岸，清溪河纵贯池州市南北，两岸水景房受到开发商和消费者的青睐，近两年，档次较高、规模较大的项目多集中于此，且多为外地开发商开发，主要代表楼盘有：森桥 印象、清溪半岛、新城明珠、河滨花园、汇景国际花园。 站前区，作为池州市新崛起的区域新星，房产开发也必然成为区域建设、经济发展角逐过程中不可或缺的因素。目前，商业开发已经初露端倪，住宅房产的开发也正在拉开序幕，房产大鳄碧桂园一举拿下 2500 亩的地块，势必打造本区域的尚品人居社区，另外，拥有 100 亩规模的山水名家项目也即将 启动，除此而外，还有临近平天湖的平天湖水岸花园以及安置房齐山小区、南苑新村等项目。 二、项目卖点及包装 各楼盘根据自身最大的特点提炼了各自的卖点，集合起来，这些卖点也不外乎区位、景观、品质、配套、人文、价格等方面。综合而言，市中心和城北的楼盘多以区位、生活便捷等内容为主；清溪河两岸的项目则更多强调的是景观、自然、健康；站前区平天湖水岸花园听到名字卖点不言自喻，碧房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 15 桂园则以品质著称。以下是部分楼盘的广告语和项目定位： 区 域 楼盘名称 项目定位或广告语 卖 点 老城区 杏花村文化园 天下第一诗村 （古夕牧童遥指处，今朝杏村文化园） 文化、品质 城 北 和泰新城 城市地标，传世名宅 品质、区位、配套、开发商等 清溪河沿岸 森桥 印象 水岸城邦 理想家（原味西班牙生活） 建筑风格、开发商、物管、品质等 清溪半岛 老百姓买的起的花园洋房 价格 新城明珠 大型滨湖景观人文社区（筑就理想新生活） 自然景观 河滨花园 20 万平米水岸风情好景名宅 ( 润泽风华大人生 ) 自然景观 汇景 碧水康城 清溪河畔，健康新城（家是向天空延伸的绿色） 自然景观、健康、品质等 站前区 平天湖水岸花园 纯山纯 水纯粹品位（依山，傍水，尊尚名宅） 自然景观 碧桂园 给你一个五星级的家 品质 就走访市场情况而言，森桥 印象以其独特的项目定位，鹤立鸡群，上海策划公司西班牙风格的欧式风情策划，使整体广告风格迥异于其他楼盘，让池州市民顿时眼前一亮，同时采用广告轰炸，使得森桥 印象众人皆知。汇景国际花园在一期以其专业的团队素质和敬业精神，在市民中赢得了良好的口碑效应，这为其后期推广建立了良好的市场形象。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 16 三、 主要推广方式 池州房地产市场发展尚处于初级阶段，对于传统报纸广告媒体的选用频率不是很高，且宣传效果不佳。并 无做楼书，而是折页和报纸在销售现场一起派送；选用频率最高的载体是重点商业区的广告路牌，同时人脉传播对于项目的美誉度有极大的影响。 目前项目开盘促销活动也是目前销售中较多采取的手段，是现场做价格优惠活动，而在平时实际的销售过程中，价格折扣是常用的方式。 四、物业形态 多层物业依然是池州房产市场的主角，近两年别墅、小高层的开发也越演越热，目前开发项目中含别墅物业的有：杏花村文化园（一期全部别墅、二期部分别墅）、森桥 印象、清溪半岛、新城明珠、平天湖水岸花园 (二期别墅 )、碧桂园 ，其中联体别墅开发较多，独体别墅 相对很少；此外，开发项目中有小高层的楼盘有 4 个：南馨苑（ 1 栋）、汇景国际花园（ 4 期碧水康城， 7 栋）、平天湖水岸花园 (3 栋， 11 层 )、万和城市花园（ 3 栋）；含有高层的1 个：碧桂苑。 五、物业管理 目前各楼盘的物业管理内容基本都是常规内容：保洁、保安、绿化维护、简单维修等，智能化安保系统地运用目前仅有清溪半岛、平天湖水岸花园提及过， 主要是对讲门禁、电子巡更。受物业内容的影响，物业管理费也相应较低，别墅和多层几乎价格相近，多为 0.34-0。 45 元 /月 /，小高层的物业管理费则为 0.9 元 /月 /。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 17 区 域 楼盘名称 销售情况 价格（元 /） 优惠方式 老城区 杏花村文化园 二期以多层、别墅为主，未开盘 多层 2500-2600 别墅价格未定 一次性付款 9.8 折按揭 9.9 折 万和城市花园 一期商业和部分安置房，二期住宅未开盘 预计二期均价 2700 南馨苑 目前在售部分小高层 起价 2600，楼层差价 50 元， 一次性付款 9.8 折， 城 北 和泰新城 目前在售三期，可售房源 390 多套 多层均价： 2923； 一次性付款 9.8 折 城北新村 可售 781 套，其中住宅 :328 套 商业 :125 套拆迁还 房 :149 套，已售 304套 多层：均价 2700； 怡和家园 全部售磬 多层： 2700-3300； 无 清溪河沿岸 森桥 印象 可售房源 315 套，已售 257 套 销售价格： 2400-3000 一次性付款 9.8 折按揭 9.9 折 清溪半岛 可售房源 111 套，已售 54 套 销售价格 22882670； 一次性优惠 70 元 / 新城明珠 可售房源 1121 套，其中包括储藏室376 套，已售 522 套 销售价格在 2300-3400 一次性付款 9.8 折按揭 9.9 折 河滨花园 可售房源 933 套，其中包括车库 247套，已售 572 套 多层 :2700，最高价 3100；阁楼层 1600 一次性付款 9.7 折按揭 9.95 折 站前区 平天湖水岸花园 多层售罄已交房，别墅、小高层（期房）还剩 16 套 别墅： 3180 联排 3450 独体 小高层： 24003600 一次性付款优惠 50 元 / 按揭 30 元 / 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 18 区域 名 称 位 置 规 模 内配套 物管费元 /月 / 城区 杏花村文化园 西门转盘 占地 700 亩 杏花村古井文化园 ,会所 ,水系 别墅 0.4 万和城市花园 长江南路、南湖大道交汇口 20 万住宅， 15 万 商业 一站式，商业购物主题商街 南馨园 长江南路 城北 和泰星城 (三期 ) 清风路 ,东湖路 总建 132332 ,建密 33.6 ,一期 349 户 ,二期 361 户 ,三期有写字楼 ,商场 ,住宅 幼儿园 ,会所 ,中心花园 多层 0.34 城北新村 青阳路以东 ,胜利路以北 总建筑面积 14 万方 多层 0.38 怡和家园 建设中路 清洗河沿岸 汇景 碧水康城(四期 ) 秋浦东路与九华山大道交汇处 39 幢多层 ,7 幢高层 象棋乐园 ,会所 ,羽毛球场 ,航海乐园 ,推杆高尔夫场地 ,森林漫跑路 小高层 0.9 河滨花园 九华山大道 20 万平方米，三期 会所 ,网球场 ,羽毛球场 多层 0.4 新城明珠 清风东路九华山大道交叉口 30 万 ,三期开发 会所 ,24 班制小学和六班制幼儿园 多层 0.45 森桥 印象 池州清溪大道 总用地 170 亩 ,总建 11.7 万余平方 内湖景观带 ,高迪中心广场 ,亲水平台 ,会所 ,休闲运动场 , 多层 0.4 清溪半岛 开发区办公楼以北 占地面积 69000 ,总建 7.5 万 , 幼儿园 ,高档会所 多层 :0.38 站前区 平天湖水岸花园 (三期 ) 人民路 多层 ,别墅 ,小高层 高层 0.9 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 19 七、小结 价格上除了物业形态不同存在价格差别之外，同一类物业在池州市不同地区没有明显的区域差异。就市场认可度而言，根据随机访谈和平天湖水岸花园的销售情况而言，池州市向东南发展的趋势众人皆知，因此站前区具有一定的市场接受度，与此同时，也存在相当一部分客户因受距离和配套的影响，对站前区存在观望和否定态度。 平天湖水岸花园多层销售良好，为山水名家 (暂定名 )的销售提供了良好的市场借鉴案例，但别墅销售存在一定困难；同时，但 2007 年年底和 2008年年初将有大量项目上市：杏花村文化园二期（多层、别墅）、万和城市 花园、河滨花园二期、新城明珠二期、森桥 印象二期、和泰新城三期、碧桂园等项目，市场竞争势必很激烈，尤其是别墅的销售。 八、商业概况 1基本情况 池州商业以西街作为一级商圈，步行街、秋浦中路、长江中路秋浦路至翠微路路段为二级商圈向周边扩散，主要经营内容以服饰、餐饮为主，知名品牌店不多，大型餐饮连锁也较少，整体消费能力有限。 目前市区内多数商铺只租不售，市中心最高售价可达 2 万元 /，租金达 10 万元 /年，一般地段租金为 6000 元 /年。 2商业项目 池州市目前纯商业项目有 : 沃尔特广场、百尚购物中心、恒基文化 商业街、百大商业中心，台州大市场、温州商城以及站前区开发的上海城、徽商大市场、小商品市场等。因专业商业市场不作为调查重点，再此不做重点分析。目前，含有商住的项目一般商业销售均价为 6000 元 /左右。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 20 第三部分：项目 SWOT 分析及客户群定位 一、项目 SWOT 分析 本案优势（ S） 项目规划较为理想； 项目户型配比及户型设计较为合理； 沿湖，及湖边绿化带，项目环境优越； 项目所在地将来为集中居住区 ； 【强化项目优势关键】 充分预估项目站前区的核心价值及未来潜力，打好环境牌，品质牌。 本案劣势（ W） 项目所 在区域缺少规划，整个区域尚未完善； 项目地目前交通不方便，交通便利还需时间 【克服劣势的关键】 消费群的准确把握，做品质，不做价格的举高者，打造自身独特竞争力成为未来出路。 本案机会（ O） 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 21 站前区及池州市的整个房产市场前景给项目带来机会； 池州的经济发展、规划建设和教育发展是房地产拉动引擎之一，为房地产市场提供了开发支撑； 周边楼盘的开发为本案的开发创造了比较好的楼市氛围和消费生活圈，一定程度上利于本案的借势开发； 市场整体操作水平处于初级阶段，产品同质化严重，营销手段雷同无新意 这为本案开发创新提供 了非常大的操作空间 【把抓机会的关键】 竞争如此激烈， “引入新的竞争模式 ”是本案的关键； 本案风险（ T） 城镇人均可支配收入较低，两级分化严重，市场消费能力有限，价格敏感度较高，存在产品力提升和价格的矛盾点； 此外，产品规划最后能不能得到表现？最后能不能得到客户认可 ?这也将是本案最大的风险之一； 【防止威胁的关键】 尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度； 二、目标客户群分析 从我们对池州的初步调查来看，目前池州市的主力购房群主要在民营企业、金融系统、教育系统、国家机关、外来人口（包括周边地区迁 入人口）。相比较各区域的情况，本案所在区域一般为首次置业客户，他们希望提高生活质量。但由于本案所在地块以及临河的特殊性，因此，我们提出： 周边私营业主 企业管理人员和政府公务员 周边城镇的购房者 看好本区域前景者 其他钢性需求购房者 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 22 第四部分：案名修正 一、 案名建议 在了解了本案的周边环境、地块属性以及综合目标客户群的特点，提炼出本项目的一些特征： 1）本项目所在位置临湖有无遮拦城市绿化带； 2）我们的目标客户群集合了成熟理智型的购房者和钢性需求者； 主推案名 曙光 春晓 备选案名 曙光 兰庭 曙光 水岸香榭 二、案名解析 1）从项目的客户群来看，结合了成熟型（多为二次以上置业）及钢性需求购房者（多为进城者，适婚青年等），他们有一个共同点就是积极向上； 2）春晓的案名灵感来自宋代诗人舒岳祥的诗春晓，全文是： “高枕还慵起，晴窗晓日明。家贫从省事，身老放徐行。溪树藏村暗，山花照市明。 园林有乐事，桑下见雏成。 ”它表达了一种颠沛流离后的安逸。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 23 第五部分：推广策略大纲 一、视觉准备期 logo、围墙、宣传品及包装 二、市场预热期 1、艺术墙的命名征集，发起对艺术 生活的探讨； 2、利用网络和前期的话题，发起 “曙光 春晓引发古都池州的思考 ”的讨论； 3、随后三板斧：新闻、围墙、户外。 三、开盘攻击期 1、报纸广告的力量建立，形成系列攻击市场并建立活动的力量； 2、现场的力量建立，宣传包装的个性，售楼处与样板间的独特吸引力； 3、专业展会的力量建立，参加房交会，形成最炫的风景； 4、持续的新闻力度，告诉市场热销。 房产品牌运营商 池州项目前期提案 杭州艺阁地产 24 四 、 持续销售期 +品牌宣传 1、优惠举措：如装修家电一体套餐等； 2、社区艺术之星评选，及生活方式系列报纸宣传； 3、 项目品牌巩固及深化。 五、分期广 告的整合策略 重塑期：广告原则是 -给信息 既通过活动与立体广告媒介网告知广大市民，特别是目标消费者，以 “新城文化 ”为定位设计目的的 “曙光 春晓 ”正在建设，即将推出。按 “小城有大事 ”的标准来炒作。转移公众对其他楼盘的注意力。形成对 “曙光 春晓 ”的期待心理。 发售期：广告原则 -给感觉 以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。通过公关及促销活动，使公众对项目形成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的