中关村科技园区丰台园营销推广研究报告

中关村（丰台）总部基地二期规划 出台历程及营销推广研究报告 前 言 本文是对中关村（丰台）总部基地整个项目策划、研究、建设思路及历程的回顾，目的是为我们的后续研究做些参考。 中关村科技园区丰台园，利用自身的区位优势，实现了传统科技园区产业的转型，采用国外成熟的商务花园建设模式，与已日趋成熟的总部经济形态相结合，适应企业总部选址的差异化需求，打造了全国第一家科技总部基地。 全文分四个部分进行论述。 第一部分，是丰台园情况的介绍及近年来遇到的一些问题。 第二部分，是丰台园产业基地二期所采用的商务花园模式在建设规划、产业定位上对科技园 区的创新突破。 第三部分，是总部经济的理论。 第四部分，是商务花园与总部经济对接，形成中关村（丰台）总部基地，及总部基地的建设、推广和理论的日趋成熟。 目 录 前言： 第一部分： 丰台园的位置、优势、发展情况及近年来发展面临的问题 第 一 章： 中关村丰台园的位置和发展优势 第 二 章： 丰台园发展的情况及经济基础 第 三 章： 丰台园二期开发的启动及需解决的问题 第二部分： 商务花园 第 四 章： 商务花园模式的引进 第 五 章： 商务花园的规划与建设 第 六 章： 商务花园理论问题的解决 第三部分： “总部经济”概念的形成和中心城市总部经济的发展 第 七 章： 总部经济的理论 第 八 章： 总部经济发展实际状况的研究 第四部分： 中关村（丰台）总部基地 商务花园与总部经济对接的产物 第 九 章： 郊区化研究和企业总部选址多样性的研究 以及对北京大型企业的实证调研 第 十 章： 中关村（丰台）总部基地的确立、建设启动和品牌推广 第十一章： 总部基地在政府、企业和学术界及媒体上所产生的影响 第五部分： 中关村（丰台）总部基地的可持续发展 第十二章： 中关村（丰台）总部基地的可持续发展研究 第一部分：丰台园的位置、优势、发展情况 1 3 4 5 6 8 12 9 14 25 26 32 40 3 3 41 44 48 63 64 及近年来发展面临的问题 丰台园尽管有许多的区位优势，有了一定的经济基础与产业基础，但在发展过程中同时也遇到了一些问题，如何解决这些问题，是园区顺利推进所必须越过的一道障碍。 第一章 中关村丰台园的位置和发展优势 中关村科技园区丰台园始建于 1992 年 11 月，是中关村科技园区的重要组成部分，是经批准的国家高新技术产业开发区。它包括 5 平方公里产业基地和科技一条街。产业 基地分三期开发建设，是中关村科技园区最具活力的产业基地之一。 优越的地理位置。 丰台园产业基地位于丰台桥南，西南四环路穿越腹地，是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近的一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速，通达首都机场、南苑机场也十分便捷。 良好的人文环境和自然环境。 丰台园产业基地位于享有“花乡”美誉的丰台，环境优美，空气清新，周边分布着悠久历史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古迹，卢沟晓月、大堡台西汉古墓、金大都遗址、莲花池都具有较高的知名度。还有举步即到的旅游景点世 界公园、花乡森林公园和新建的绿色隔离带，以及驱车 15 分钟可饱览的鹰山咀森林公园和青龙湖等景观。 丰富的文教与科技资源。 有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等 7 所高等院校；丰台区是仅次于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所 60 多家，各类科技人员 7 万多人，占丰台区人口总数的 10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术力量。在这个区域内，有世界水平的航天技术中心和科研开发的雄厚物质基础，设备精良、门类齐全，科研开发和生产开发紧密衔接，形成了发展高新技术产业的整体合力 ，每年都有数十项科研成果问世，呈现出新产品开发能力强、科研成果多、技术水平高的特点，为推进技术创新提供了有力的保障。 成熟的产业氛围。 产业基地一期 1.24 平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。 完善的支撑服务体系。 科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近 10 万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企 业和项目成长壮大奠定了基础。同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。 第二章 丰台园发展的情况及经济基础 丰台园从 1992 年正式开发，至今已 10 个年头，企业数从无到有，累计已认定高新技术企业 2000 余家，存活的企业超过 1400 多家，已经形成了一定的经济基础。 产业基地一期在 2001 年开发完成，实现了“七通一平”，取得了一定的成绩，也得到了许多宝贵的经验、教训。 附：丰台园 10 年开发经济发展的情况统计 单位：亿元、家、人 主要指标 时间 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 总收入 0.62 6.4 9 .7 19.9 23.2 24 28.1 42.4 87.1 120.01 200 工业总产值 0.45 3.1 4.4 7.6 11.2 12 14.7 24 44 69.84 88 增加值 3.41 3.74 4.77 5.76 8.96 14.02 20.3 29 税费 0.02 0.19 0.36 0.67 0.88 1.12 1.33 1.89 2.75 4.35 7.01 利润总额 0.39 0.57 1.4 1.6 1.9 2.5 3.8 8.7 9.7 从业人员 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242 企业数 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301 注册资本 25 15.36 19.5 19.01 89.5 丰台园十年发展的经济数据表明，丰台园已完成了初期的积累，有了一定的经验、资本 和产业氛围，在全国高新区竞争加剧的情况下，应该考虑二次创业的一些问题。 第三章 丰台园二期开发的启动及需解决的问题 丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地 1.65 平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于 2000 年开始策划启动， 2002 年正式进场， 2003 年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。 一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。 丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区（含公建） ，在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。 但是，即便在 1992 年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。 事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本 900 多元/平方米增长到 1600 多元 /米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补 ？ 二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。 十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资， 工业项目往往对商务环境要求不高， 而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。 三、一期开发的教训与启示。 丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位， 将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。 这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主（管委 会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值？ 四、一期的经验： 最初招商形式：将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业； 这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置；三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。 只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园 区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。 第二部分：商务花园 商务花园，是借用国外成熟的 Business Park 理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。 第四章 商务花园模式的引进 丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。 2002 年初，威格斯出具了中关村丰台科技园区期项目之顾问报告汇报稿，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。 其中，产业区定位于“商务花园” 在威格斯的报告中，有以下的定论。 “ 丰台园将会成为未来北京西南部的商务科技中心，西南部落后的经济发展状况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业的发展，因此，办公物业将是二期开发的核心和基础。 ” “ 丰台园二期项目的整体市场定位为：四环路高科技产业带沿线 中关村一区五园中 面向成长期的高科技中小企业 小型写字楼群体为特征 第一个大型、簇群式高科技商务花园 实现高科技中小企业拥有家的愿望。 ” “ 商务花园的定义应当为：大城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受高 科技企业的各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。 ” 在威格斯的技术说明上，对当时命名为北京首家商务花园的丰台园二期这个项目的说明为： “随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于 Business Park 这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。 虽然 Business Park 受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，由于 Business Park 对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以 Business Park 一般分布于边缘地区，这样才能使 Business Park 的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为 Business Park，必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外， Business Park 与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要 Business Park 与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在Business Park 内人员工作外出的便利性。 基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造 Business Park 比较理想的位置。首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往 CBD 还是中关村地区都很便利；其次，丰台园是中关村一区五园中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造 Business Park，可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出 Business Park 所需要的良好园林景观。 就此，基于对国外 Business Park 发展脉络的研究，对目前国外类似 Business Park 案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在此建造 Business Park 的设想是完全可行的，也是非常适合的。 根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的 Business Park,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。这将是北京首家推出的 Business Park 写字楼模式。 就目前规划而言，丰台园内将建的 Business Park，完全涵盖了 Business Park独立性和个性化这两点特色，所谓独立性是指其具有占天占天，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓个性化是指其在群体结构上，各个 Business Park 单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特点， Business Park 模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。 而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。 为了满足 Business Park 办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推出配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。 园区内的住宅将采用景观较好的精品板楼设计，极目西望，西侧 Business Park 的高技派花园景观可以尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。 因此，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内的 Business Park 完全可 以给科技企业一个家，使事业初成一族拥有公司家园和创业家园的梦想能够得以实现。 ” 同时，顾问公司对国外商务花园的状况进行了说明。 第五章 商务花园的规划与建设 规划与开发模式确定后，丰台园开始调整产业基地二期的控制性详规和修建性详规，按商务花园的规划理念重新制定原产业区的规划， 2002 年 3 月，修建性详规正式批复，批复后的商务花园分东西区两部分，东区 35 万平方米，西区 65 万平方米，共计 100 万平方米的商务花园，走过了规划程序。 随后，丰台园与英国道丰集团在建设商务花园的思路上一拍即 合，道丰决定与丰台园合作，按商务花园规划模式，合作建设道丰科技商务园。 2002 年 5 月 25 日，丰台园与道丰正式签约，建设北京首家商务花园。 以下是北京日报发展的一篇报道： 北京规划中的首家 Business Park 出台 （北京日报）（ 5 月 26 日） 首家 Business Park 落户丰台园 5 月 25 日，中关村科技园区丰台园与英国道丰集团、北京道丰数码园在北京饭店举行签约仪式，将共同投资 30 亿元人民币打造北京首家 Business Park。 Business Park（可直译为商务花园）源于 Ebenzer Howard 的花园城市理念，在国外经历了数年发展，现已成为第四代 Business Park。它是坐落于城市边缘，通过规划有序的工作室或厂房，及优美的绿色园林景观给人以灵感和休闲的地方。 由于其对建筑密度、绿化、交通等方面的较高要求，到目前为止， Business Park在北京还没有显现。中关村科技园区丰台园 Business Park 的成功引入，将会成为北京规划的有益补充。 规划中的 Business Park 位于丰台园产业基地二期内，总建筑面积达 100 万平方米，首期开发建设 65 万平方米，预计 三年完成。 要建设的 Business Park， 是一种融合了四至六层现代化智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体，具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠与客户的大厦冠名权，从而能够充分满足事业初成一族对于拥有一个公司家园和创业家园的愿望。在群体结构上， Business Park 各个单元体可分可合，可大可小，能满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。 这种在统一中求变的办公单元组合体系列，可以使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正因为此， 在国外类似的科技园 区中，这种现代化办公的创新模式正成为一系列新锐派高科技公司的企业形象标志，而且目前市场也日渐扩大。但由于 Business Park 对建筑密度、绿化和交通等方面的特殊要求， 而使北京在很长一段时间与此无缘。然而，位于城市边缘北京西南四环的丰台园，坐落于享有陆路码头盛誉的丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全可以满足 “Business Park”的基本要求。丰台园率先启动的 花园式科技园工程，绿化面积目前已达到了 15 万平方米，可成为 Business Park的有效补充。 规划中的 Business Park 为满足入驻企业办公一族生活起居的需要，在建设工业、研发区的同时还推出了配套的居住区和公建区， 从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。 园区内的住宅均采用景观较好的精品板楼设计，将西侧Business Park 的高技派花园景观与初步告竣的花园式科技园融为一体，使其成为同时拥有花园绿化景观，又兼高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的创业乐园。 第六章 商务花园理论问题的解决 同时，丰台园开始解决建设商务花园的一些理论问题。 丰台园于 2002 年 6 月 5 日在东方广场召开了“北京首届科技商务花园高层研讨会”，专家们就首家“商务花园”发表了自己的真知灼见。探讨商务花园的建设。 以下是研讨会发言的记录： 汪洪（中关村科技园区丰台园管委会主任、研究员） 在工业经济时代，科技园区往往成为科技产品的制造基地。但是，在今天的信息时代，科技中小企业无论从产品概念还是从盈利模式上，都发生了质的改变。 企业分工的细化、虚拟生产模式的出现，使得现代科技企业的研发、销售、管理等活动与生产加工活动存在空间上分离的可能。 科技中小企业在立业期，更应该充分利用社会分工的机遇，降低固 定成本和制造费用，集中精力发挥自身科研开发和拓展市场的优势，最大限度地提高技术附加值。可见，现代高速的信息平台，为这种运行模式提供了有力的技术支持，使立业期的科技中小企业也随之脱离了工业时代的传统模式，但其商务交流和信息沟通会更加至关重要。顺应这种需求， Business Park 也同孵化器一样应运而诞生。由于它具有优美的园林景观、建筑密度低、群体建筑有序有机结合、占天占地、独立犹存的特征，而这种建筑形态由于展现了新经济、新技术的现代和朝气，自然就具备了市场的亲和力，可在立业的科技中小企业心目中树立良好的品质 ，因此，更容易在市场经济站稳脚跟，为 Business Park 找到发展的空间，形成巨大的市场需求。 丰台园产业基地二期规划 Business Park，还有着自身的发展需求 ：一是科技园区大多是提供土地和优惠政策吸引企业入园，从而形成了同质性的竞争，致使形态上趋同，没有自己的特色，使这些发展空间对新锐派科技企业缺乏磁铁般的吸引力，亟待根据自身区位的优势，实施差异性、互补性的发展模式。二是在单位面积开发成本上，与兄弟科技园区比较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。三是一级土地开发资金相 对匮乏，要想解决资金瓶颈，需要寻求一个市场化的路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽量降低。四是产业基地一期花园式科技园已告竣，二期 Business Park 的构建，将使两者优美的绿色景观融为一体，激发科技人员的灵感和创意，让快乐充满工作空间，全面贯彻人文关怀理想。 Business Park 的推出，是借鉴国外的先进理念和成熟的经验，打造科技园区建设的新模式。我相信， Business Park 完全是为扩张阶段的科技中小企业量身定做，必将得到市场的呼应，成为科技中小企业立业的理想家园。 李 忠：威格斯中国有限公司总经理 所有科技企业都把环境的创造用来调节研究工作状态的一种手段，在这种状态之下，科技园区商务花园出现成为必然，并越来越有利于提高科技人员的工作效率。商务花园来到中国，是一个完全不同的形态。它并不完全像国外一样，仅保留一个景观的模式。根据我们的研究，丰台园建立 Business Park 有她的几个机遇，一是中关村科技园的发展有向北发展的趋势，发展空间有限 ,这就为丰台园的发展创造了机遇，二是丰台园的地域位置决定了商务花园的独门独院的特点， 在这个商务花园里我们不是孵化企业，而是为科技 型的企业找一个家，我们知道现在有许多孵化企业，但孵化后的企业到哪里去呢？ 而立之年需要有一个家，对于心理情绪，东、西方观念不同，东方人具有本地情绪和本地色彩，所以商务花园来到中国，需要本地化，需要有一个中国特色的商务花园，我们有信心打造这样一个商务花园。 薛钟灵：中科院研究员 1、不要相信城市发展概念，这是一个变数，要多研究一些市场经济的发展。 2、城市不是规划出来的，而是发展出来的，因为影响发展的因素很多，如中国朝阳区的CBD 及西城区的金融街，并不在当初城市规划范围内，是后出现的。 丰台园要把自身发展的市场 条件做为园区最核心的一个问题，其次是自身的管理体制要更新。 3、规化问题。我们现在要为丰台园区未来的发展提供一个功能化的结构。简单地说就是要把园区的功能通过道路的系统连结起来。如哈佛大学内有两条高速路穿过，作为哈佛大学来说交通很方便。 4、功能化的结构有一个标准即联系、环境、景观。联系 :与城市有非常便捷的联系，在园区内最重要的问题就是交通及信息网络。环境：园区内的环境一是硬环境，二是软环境 ,软环境包括教育环境及高质、廉价的服务系统 ,因为园区内的科技人员的收入和支出并不是挥霍型的。景观并不是绝对的 ,要适当。 颜振军（中国第一个孵化器博士、北京孵育协会秘书长） 科技型花园实际上也是为科技型企业产生及发展、服务的机构、组织，这种组织有一个演变的过程，它最早，也就是从空间角度上来讲是孵化器，它是一个小的机构，后来逐渐经过几个阶段演变到现在的 Business Park。 我认为打造首家 Business Park，要考虑几个方面问题： 一、首先要考虑 Business Park 的特点，使她有别于其他园区，从一开始建设就要从高起点开始，突出中国的特色；二 、要重视集聚效应，在设计上要考虑园区企业相互之间的交 流与沟通；三、要考虑产业的特点，要与丰台园既有的资源结合起来，如周边的教育环境，三大主导产业特点。四、在设计上要产生不同的需求。因为科技公司大小规模不一样，要根据不同人的不同需求设计。 王瑞明（中国高新区协会秘书长） 丰台园的科技人员比较集中，政府部门重视，相对于中关村，丰台园的发展空间逐渐突显优势。现在丰台园区的发展已到最佳时机，原因：一、北京市已明确提出开发南城。二、借奥运机遇、汽车城落户在南城，给丰台发展带来一定机遇。三、丰台园人才在北京仅次于中关村，这里发展科技产业很重要，发展空间大。四、丰 台区政府以及丰台园区领导之间确实下了很多功夫，使丰台变化特别大，创造了很好的条件。五、随着十年来北京市高新技术产业的发展、孵化器里的科技企业经过一段发展，他们要进入成长期，要有一个自己的家，他们需要有自己的实力标志，而丰台就有这个条件，承担这个任务。丰台园有条件建商务花园 ,原因：一、从人文环境上，丰台园有文化底蕴。有古代的秦汉墓，抗日战争雕塑园、世界公园等。二、随着北京居住条件的改善，人们需要好的自然环境，丰台园既有水库 ,又有大片绿地、果园、在交通上，三、四、五环去机场、中关村等都很方便。我认为丰台园能否效 仿美国硅谷模式，把丰台园建成中国的硅谷。外国虽然可以借鉴，重要的是结合自己的资源，打造、创建创业者的天堂。我相信，丰台园的 Business Park 建起后，很多企业会蜂拥而至，丰台园很有可能建好 Business Park。 俞孔坚（哈佛大学设计学博士、北京大学教授） 丰台园建 Business Park 可能的必然性：丰台园有高科技，因为现在除了一 些贵族 ,高科技人才才有可能享受在花园里办公的理想 ,最想享受这种 Business Park 环境，网络技术实现了在花园里办公的理想 ,以前无法实现。现在美国硅谷已存在问 题，原有好的环境因为人聚集越来越多，造成压力 ,而且空间有限，地价很高，很多高科技人才要离开，因为科技人员只跟着自然环境走的。环境不好 ,他就要迁移。必要性：我本人是搞规划的 ,我作为创业者 ,在中关村也想盖一个楼 ,但地价很高 ,相对丰台园来说 ,地价低 ,把工作、居住、休闲融合在一起，满足了时代的需要，满足人的需要，满足中小科技型企业的需要。建议：一、避免房地产开发的短期行为。二、规划超前，不要把城区模式放在 Business Park 里。 关于“商务花园”的一篇报道： 商务花园” 一个全新话题 商务花园 是北京城市规划的有益补充。 由于其对绿化面积、建筑密度及交通等方面的特殊要求，迟迟没有在北京显现。然而，位于城市边缘北京西南四环的丰台园，坐落于享有陆路码头盛誉的丰台，紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区，交通便利，绿化资源丰富，完全可以满足 “Business Park”的基本要求。丰台园率先启动的 花园式科技园工程，绿化面积目前已达到了 15 万平方米，又为打造 Business Park创造了较好的环境。因此，商务花园落户丰台园也就成为了一种可能，同时也是北京规划的有益补充。 打造商务花园，引领 科技园区发展潮流。 随着北京经济的发展，目前各经济开发区争奇斗艳，竞争日益激烈。中关村科技园区一区五园虽然取得了长足进步，但就现存态势来看，仍然处于同质竞争的阶段。这种同质化竞争的后果无论对各园区来讲，还是对整个中关村的整体发展都算不上一种好的选择。而较为理想的发展模式应当是差异化、互补性发展。中关村科技园区丰台园打造 “Business Park”的举措无疑在这方面迈出了强有力的一步，并真正揭开北京高科技园区由同质化竞争向差异化竞争转型的序幕，促使科技园区的发展早日步入互补性的发展轨道。 商 务花园 以规划促文化，体现以人为本。 随着高新区的发展，彼此之间的竞争也逐步升级，并从功能竞争、服务竞争开始步入了文化竞争阶段。其中，以人为本、以企业为中心的思想在高新区二次创业中得到空前的重视。丰台园将这种思想首先融入到了规划之中。 规划中为立业企业而建造的每个单体，可大可小，可分可合，充分地满足了 不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。独门独院的特点、独立犹存的特征和赠予大厦的冠名权等无不体现了 以人为本、以企业为中心的思想。 规划将园林景观与科技景观集为一体，并建造 将大型科研办公楼与 产业孵化器、教育交流等功能高效率的结合在一起的科技广场，促进多层次的信息交流。 四季走廊以开花树木植物为主，多层次植物搭配，强调不同季节的景色变化，以曲面造型为主，底层配备服务设施，形成了多样化的街道空间，另外，还建有别具一格的休闲走廊、为满足入驻企业生活需要的公建区、生活区。这些都体现了对企业的浓厚人文关怀。 这种尊重个体，而又不失整体协调的规划布局，本身就是高新区文化的重要组成部分，对园区文化建设有着重要影响。一般说来， 高新区文化包括园区环境、园区形象、价值观念和园区精神四部分。 商务花园的规划设计涉 及到了环境与形象两部分，并成了传递尊重个体、以人为本价值观念的有效载体。 业内人士指出：一个有文化的区域才能跨越式发展并向周边辐射。像商务花园这样的规划设计，对高新区的文化建设会有积极的促进作用，这种用规划促文化的规划设计在北京是不多见的。 在 6 月 9 日经济观察报，对商务花园也有比较精彩的评论： 题目为： 丰台商务花园：城市规划的企业化端倪 （ 姜洪桥 ） 商务花园（ ）起源于西方的花园城市概念，一个位于大城市边缘的小型城市。从最早的工业园区开始到现在，商务花园已经演化成强 调支持大型跨国企业的办公环境 ，愈发成为城市通过规划来吸引企业和提升城市建设的共同途径。 如今商务花园落户于北京丰台科技园，不过与以往不同，这次落户为我们提供的不仅是一个开发区的新模式和地产新业态，更是一次城市规划的新革命，因为一贯大包大揽的政府第一次在城市规划的具体操作层面上悄然隐身，市场化运作的外资开发公司和咨询公司第一次在区域规划中为商务花园担起主纲。 隐身政府与市场运作 对于代表政府一方的管委会在丰台商务花园建设中的位置，中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪将其定位于服 务，我们的作用就是起到平台的作用，为道丰服务，为企业服务。这个道丰就是英国道丰集团。 丰台的商务花园位于中关村丰台园产业基地二期内， 总建筑面积达 100万平方米，总投资 30 亿元人民币。 担任这项巨大开发工作的是中关村科技园区丰台园和英国道丰集团合资成立的北京道丰国际数码园开发建设有限公司。道丰国际数码园开发建设公司的控股股东不是中方，道丰集团占有的股份为 60，而中方为 40，从这一点上可以看出道丰在园区开发上有很大的发言权。到目前为止丰台商务花园的整个流程都由各专业公司和专家分头进行，威格莱斯国际地产 顾问公司完成策划，北大作景观设计，详规设计由加拿大国际设计事务所完成。 在北京各个高新区的开发历程中，政府一直处于支配地位，政府不仅掌握着土地和政策，而且要完成规划、土地一级开发和整个招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。而丰台商务花园整个园区的统一开发、建设、招商将由外资控股的合资公司来完成并取得收益回报。政府提供的是土地和政策以及担当起监督者的角色。 管委会工作分成两大部分，一是开发商和入园企业利益调节，开发商的利润取决于土地成本和招商收入，土地成本高必然会迫使开发商提高招商价格，影响高新 技术企业入园，因此政府要合理调节土地优惠政策；第二是园区建设的监督者，管委会要审核入园的企业是不是高新技术企业或者高新技术中介企业，监督规划的落实。 汪洪认为采取这样的分工合作方式，不仅能解决资金问题，也使建设周期大为缩短。 政府在丰台商务花园项目上隐身的意义不仅仅在于它是个创新，它对全国 50 多个高新区建设和城市规划都是个革命，因为全国高新技术区正紧迫面临二次创业。一般而论高新技术园区的发展分为要素群集、产业主导、创新突破和财富凝聚 4 个阶段。在要素群集阶段，产业发展的有关要素如资金、人口等要在某一地区集中 但要素配置比较低，企业处于初创时期，规模不大，我国相当一部分高新区还处于这样的状态。在产业主导阶段，一些高新技术企业聚集起来，有一些发展好的企业、产业轮廓清晰，中关村高新区正处于由产业主导阶段向创新突破阶段的转换这样的阶段。 今后 5 到 10年内国家高新区都将纷纷进入以科技创新和体制创新为动力，以培养高新技术产业为主要任务的第二次创业阶段。 从更高的层次说，高新区在二次创业过程中在许多所在的城市要承担推进城市化的进程，建设新型城市的任务。 我国的中心城市即使像北京、上海这样的发达城市，其基础设施功能和整体环境与 发达国家比也有相当大的差距。对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓指出，高新科技园区必须是设施完善先进、环境整洁优美，能够吸引科技人才居住、生活和工作的地方。营造这样的环境是中国高新区建设在二次创业中不能回避的重要任务，这实际上就对高新区的房地产开发经营管理及决策职能提出了一个很高的要求。 缺乏分工的深刻教训 在接受记者的采访时，汪洪直言不讳地告诉记者，丰台园二期采取的新办法是在总结丰台园一期和全国 53 个高新区的教训后得来的。从 20 世纪 90 年代初开始，高新区的建设主要围绕吸引和集中进行。在环境支持和 城市规划上，政府在精力和能力有限的情况下把高新区建设局限于土地一级开发，画好圈、修好路、通上电就算完成任务开始招商，后期的土地开发和城市建设完全交给入园的企业自己完成，这造成城市规划建设的两大弊端。其一是土地资源浪费，比如企业可能购买 50 亩地，在自身的发展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒废，等待企业的二期、三期 7 至 8 年的扩展计划；其二是建筑、景观问题。地产开发和建筑景观不是高新技术企业的专长。各个企业为了追求自己的个性其建筑也是奇形怪状，形态各异。企业在入园的时候就被划分了各自的景观和绿地范围 ，但是否开发景观是企业的选择，绿地建设毫无例外地都选择集中绿地，缺乏人性化。 国家高新技术产业 开发 区作为我国经济快速发展的试验田，经过十年的建设和发展，已经基本完成了初创阶段的主要任务，奠定了科技产业化发展的基础，成为我国高新技术产业发展的重要基地。 2001 年度，我国国家级高新区已有从业人员 294 万人，当年实现技工贸总收入 11928.4 亿元，工业总产值 10116.8 亿元，工业增加值 2621.3亿元，净利润 644.6 亿元，与 1991 年同期相比， 2001 年高新区的技工贸总收入、利润、交税、出口创汇分别是 1991 年初期的 137、 142、 81、 164、 126 倍。可是经过初期繁荣后，高新区的成长变得越来越困难。据了解，由于模式单一，全国各地乃至一个地区之间多个高新区为争夺有限的资源展开恶性竞争。记者曾经计算过在北京市内就有超过 4 个医药生物产业基地，各个园区的唯一竞争手段就是优惠政策、更优惠的土地政策、更优惠的税收政策。为此，科技部部长徐冠华提出，高新区发展要由土地优惠政策提供向优良环境支持转变。 就优惠政策而言，由于自身条件限制丰台园产业基地二期还处于劣势，丰台园地处四、五环之间，单位面积开发成本与其他科技园区 比较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。而且丰台园一级土地开发资金相对匮乏，要想解决资金瓶颈，需要寻求一个市场化的路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽量降低。实际的压力是寻求创新的动力，丰台园不得不根据自身区位的优势，实施差异性、互补性的发展模式，寻找自己的特色，使园区发展空间对新锐派科技企业形成磁铁般的吸引力。 落定商务花园 当运作机制不再存在问题时，人们关心的便是这样的合作与组合能否为丰台园找到最佳切入点。为丰台园二期承担策划的威格莱斯公司首先考虑到商务花园概念。现代的 商务花园概念是一个综合与人性化的产物，通常商务花园坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或者厂房的有机组合，是提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色；第四代则标榜一个自给自足以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。 美国的硅谷则以采用这种方式而成为商务花园的范例。 从理念上分析，商务花园在城乡结合部 作为高度发达城市的一部分，既强调充分信息交流，又提供群落式独立人文环境的概念，非常符合丰台园的地理位置和以科技与信息为主的高科技园定位。但问题是商务花园的理念能否融入本土，北京是否具备其物质条件？威格斯房地产顾问公司总经理李忠认为，商务花园是城市规划带来的必然现象，而中国经济发展已使得边缘化办公成为可能。科技型公司的利润不是来自车间，必须要使脑力劳动者保持良好的工作状态，因此需要改善办公环境。而北京城市化的扩展导致了轿车的普及，使人们可能也更倾向于比城市内环境更为优美的边缘地区。 谈到办公边缘化，很容易 就想到与市内集中化办公的写字楼的反差，继而联想到商务花园与市内写字楼的竞争关系。但我们不得不注意到中国作为一个后起国家城市化的兼容性特色。在西方，城市发展的周期是 20 年，逐步地演化，而北京的发展周期是 4 年，经济形态的多样化意味着不同的阶段的企业同时出现也衍生出不同形态城市格局的并生关系。丰台商务花园本身也是二、三、四代的混合体，而且丰台科技园面对的是由丰台创业中心大量毕业出来的成长性企业。按照常规这些企业有两种选择，要么花钱买地成就自己的一片天地，但不得不面对建筑和景观设计的烦恼，要么租写字楼与各类企业共聚 于狭小空间，新办法就是选择独门独户的商务花园。 但是，在商务花园的理论上，一直有一个问题未得以解决，商务花园的物业形式，基本上是定位于新型的写字楼，与传统的科技园区的产业基地定位于工业的做法是违背的，如何来解释脱离开工业的园区仍是真正的科技园区，园区对这些方面进行了一系列的研究 。 按郊区化的理论，科技园区不单在产业类别上分为电子信息园、生物医药园等专业园，而且在功能上开始走向专业化。目前，在中心城市，科技园区已开始逐步分离成三种形态： 科技办公园、科技工业园和科技商业园 。科技办公园作为科技产业研发、管理、中 试的中心，是科技园区三种业态中最具创新活力的一个环节；科技工业园作为科技办公园的下一个阶段，让成果转化为产品并进入生产阶段，实现了科技的产业化；科技商业园利用其历史及现实的条件，在高地价区形成科技产品的物流产业，完成整个产业的循环。由于级差地租的影响，原来三种业态同时向市中心集聚已开始转向办公园和工业园逐步向近郊区和远郊区转移。商务花园是一种实际形态上的科技办公园，相对于科技工业园，更高出了一个层次，在研究中同时发现，上地作为科技园区，实际上就是一个科技办公园，而科技办公园主要的物业形态，不是厂房而是写字楼 。 在对一期基地的经验教训的总结中发现，原来以工业用地为名买地的企业，由于受利益的影响，很多并未搞工业，而是做成了写字楼，市场的机制同样证明了丰台园产业必须由工业向研发、办公、中试为主的功能转变，这正好与商务花园定位的科技办公园不谋而合。 所以， 从以上的一些文章和报告可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时，将其总结为“四大转变”： 1、（规划设计理念的转变）由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与环境效益的结合。 2、（开发方式的转变）由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发。 3、（产业选择的转变 ）由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、办公、商务相结合的综合产业区。 4、（管理模式的转变）由传统的政府管理模式转变到企业为主的管理模式。 但在企业的定位上，仍存在一些争论与分歧， 如果按威格斯最早的定位，定位于成长型的中小企业，中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应，如果定位于大企业的办公、研发与商务，如何确立新的品牌，如何确立是否有这样庞大的市场需求？需 要新的理论和实证来予以回答，这导致了总部经济这种理论形态的出现。 第三部分 “总部经济”概念的形成 和中心城市总 部经济的发展 总部经济，是总部基地产生的理论基础，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。 总部经济的提法，很早是在厦门的经济学界提出，但由于未进行更深入的理论研究和实践，所以一直未得到推广。但在事实上，部分中心城市，由于市场化和政府的推动，总部经济作为一种经济形态，已经发展到了一种相对成熟的状态。 第七章 总部经济的理论 丰台园最早发现“总部经济”这种经济形态的作用，是源于丰台园与北京市社会科学院的一个合作课题 “大企业入园环境需求调研”，重点解决大企业是否对商务花园产生需求及 满足需求所需要的条件。 在竞标会上，丰台园发现了市社科院经济所副所长赵弘带队的课题小组提出了“总部经济”这个名词可以为丰台园所采用，此时赵正对北京制造业发展的困惑进行研究，在丰台园的约稿之下，赵开始关注“总部经济”的理论。并予 2002 年 11 月完成总部经济 北京制造业需要组织创新的文章，交由丰台园出版的商务花园杂志发表。 附：总部经济” :北京制造业发展需要组织创新（赵弘） 2002 年北京工业增速趋缓，影响整个经济的增长速度。从稳定北京经济发展、扩充经济总量、提高首都竞争力和到 2008 年北京率 先实现现代化的需要出发，市委、市政府提出了振兴北京现代制造业的重大战略。北京提出发展制造业虽然有其客观必要性，但在北京这样的首都城市如何发展制造业确实有许多问题需要很好地研究解决。笔者认为，北京发展现代制造业能不能取得应有的成效，关键是能不能对北京发展制造业的优势和劣势搞得很清楚，同时在发挥优势、避开劣势方面寻找突破点，实现产业组织创新。 一、总部经济是北京制造业组织创新的基本方向 北京制造业在近 50 年内至少有过四轮的更迭 :从 50-60 年代以重型机械、内燃机械、印刷机械、机床、化工等为代表的重化工产 品为主的制造业，到 70 年代以缝纫机、手表等为代表的以轻工产品为主的制造业，再到 80 年代以电视机、电冰箱、洗衣机等为代表的新兴家电制造业，再到 90 年代以来以算机、手机等为代表的 IT 产品制造业，在每一轮兴起的制造业中，北京都能够领风骚几年。但是，非常遗憾的是，在一轮接一轮的制造业结构转换过程中，北京制造业能够取得持续市场优势、保持较长竞争力的产业和企业并不多，尤其是在 70 年代和 80 年代，北京在全国轻工、家电制造业领域曾经辉煌一时，不久却逐渐衰退，现在基本上失去市场竞争力。 北京制造业的衰落固然有其体制方面的 共性原因，包括政企关系没有理顺，以及体制、管理漏洞而造成的企业家腐败和国有资产流失等，都使企业缺乏持续创新和发展的体制保障。但另一方面，对北京发展制造业的某些劣势也必须正视。 北京发展制造业面临的劣势至少有三个方面 :一是成本劣势。因为北京的空间成本、人力成本都比较高。比如， 2001 年北京房地产价格均价 4771 元 /平米，全国最高，是上海 32