青岛市宝龙广场项目市调报告

青岛市宝龙项目市调报告 1 2011年 2月 目录 商圈及消费者需求分析 竞争对手分析 优劣势分析 项目总结及分析 商圈及消费者分析 主力商圈辐射范围 : 3 商圈及消费者分析 宝龙广场项目效果图 : 4 商圈及消费者分析 宝龙广场项目施工现场 : 5 项目平面图 6 F1平面：租赁面积 7429.91 招商区 项目平面图 7 F2平面：租赁面积 8427.98 超市卖场 办公区 滞货区 招商区 超市入口 项目平面图 8 F3平面：租赁面积 8427.98 滞货区 招商区 超市卖场 9 辐射范围及居民消费水平： 项目处于李沧区中心南部边缘地带，核心商圈主要辐射青山路、九水路沿线居民（如右图所示），可辐射范围相对有限；周边为李沧区较早经济适用房及商品房开发地段，居民区逐步趋于成熟，居民数量有一定保证，消费水平中等 发展潜力： 项目周边居民区趋于成熟，并仍有提升潜力；周边商业及道路具备一定改善空间，本项目具备成为社区购物中心的条件，但成为李沧区新的购物中心具有不确定性 竞争对手介入： 合作方已与多家超市品牌进行接触，竞争较为激烈 综上所述，虽非李沧区最优选址，但项目辐射商圈相对独立，是李沧区的一个战略布局点 商圈及消费者分析 李沧商业核心区 实际辐射范围 商圈人口数量及消费水平： 项目核心商圈人口略显不足 ,整体消费水平中等 受竞争与交通影响，本项目对李村河以北地区的居民辐射较为困难 周边房价： 项目周边商品房价格 7000元 /平米（同期青岛市内四区平均房价 9783元 /平米，李沧区平均房价 7000-8000元 /平米） 红色： 高消费居民 黄色： 一般居民区 紫色： 商业设施 白色： 机关企事业单位、工厂等 绿色： 公园绿地 在建地块 3180 13692 8696 30808 2856 10 商圈及消费者分析 人口数量 收入支出水平0 .5 公里商圈人口 11552人 中等1 公里商圈人口 59232人 中等2 公里商圈人口 约2 5 0 0 0 0 人 中等 商圈居民及消费水平： 项目核心商圈人口略显不足 ,周边居民消费水平处于李沧区中等水平，李沧区核心消费人群集中在李村河以北地区，受竞争店影响，本项目辐射李村河以北地区较为困难 周边商业及竞争： 项目周边商业目前以社区型商业为主，本项目商业体量很大，具备一定的商业发展潜力； 2公里内有竞争对手 4家，对北侧居民有明显的分流影响 道路及交通： 项目临路状况较为理想，但道路等级偏低，交通辐射能力不足，公交辐射能力一般 商圈居民出行动线： 项目符合李村河以南大部分居民的购物出行动线，对核心商圈可控性比较高，传统商业中心对李村河以北居民分流很大 综上所述：项目核心商圈经营性条件尚可，整体商业具备一定规模，有一定发展潜力，但将面临李沧成熟商圈较大的竞争压力 11 商圈分析总结 竞争对手分析 -北方国贸 北方国贸： 北方国贸距离项目 1.5公里左右， 位于李沧区商业步行街黄金地段，是 百货业态的商场，营业面积约 5万平 方米。 一楼经营超市、珠宝化妆品； 二楼经营皮鞋、箱包、运动休闲、文 化体育用品、钟表工艺品； 三楼经营男装、休闲、羽绒服专厅、儿童区； 四楼经营少淑、中老年服装、羊毛 衫专厅及床上用品； 负一楼为国美电器。 12 竞争对手分析 -北方国贸 北方国贸布局规划： 13 一楼 竞争对手分析 -北方国贸 北方国贸布局规划： 14 二楼 竞争对手分析 -北方国贸 北方国贸布局规划： 15 三楼 竞争对手分析 -北方国贸 北方国贸布局规划： 16 四楼 竞争对手分析 北方国贸经营品类及品牌、租金情况（一层）： 17 主要品牌名称 品类类型 品牌面 积 品牌位置 租金 /扣率（ %） 中国黄金 珠宝 40-60 边厅 黄金 6-8，金条 3左右，其他 10左右 六福珠宝 珠宝 30-50 边厅 黄金 6-8，金条 3左右，其他 10左右 周大福 珠宝 30-50 边厅 黄金 6-8，金条 3左右，其他 10左右 玉兰油 化妆品 20 中岛 25-30 佰草集 化妆品 20 中岛 25-30 蝶妆 化妆品 20 中岛 25-30 清妃 化妆品 20 中岛 25-30 竞争对手分析 北方国贸经营品类及品牌、租金情况（二层）： 18 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） leonardo 鞋 40-60 边厅 15-25 STACCATO 鞋 40-60 边厅 15-25 千百度 鞋 40-60 边厅 15-25 Adiline 鞋 40-60 边厅 15-25 kisscat 鞋 40-60 边厅 15-25 百丽 鞋 40-60 边厅 15-25 tata 鞋 40-60 中岛 15-25 天美意 鞋 40-60 中岛 15-25 竞争对手分析 北方国贸经营品类及品牌、租金情况（二层）： 19 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 阿迪达斯 运动 150-200 边厅 15-18 耐克 运动 150-200 边厅 15-18 卡帕 运动 80-100 边厅 15-18 茵宝 运动 80-100 边厅 15-18 纽巴伦 运动 80-100 边厅 15-18 双星 运动 60-100 边厅 15-18 安踏 运动 80-100 边厅 15-18 361 运动 80-100 边厅 15-18 竞争对手分析 北方国贸经营品类及品牌、租金情况（三层）： 20 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 圣约克 男装 100-150 边厅 18-22 VE.DELURE JODOLL 男装 100-150 边厅 18-22 SATCHI 男装 120-160 边厅 18-22 新郎希努尔 男装 100-150 边厅 18-22 梦特娇 男装 80-100 中岛 18-22 金利来 男装 80-100 中岛 18-22 老人头 男装 80-100 中岛 18-22 七匹狼 男装 80-100 中岛 18-22 竞争对手分析 北方国贸经营品类及品牌、租金情况（三层）： 21 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 摩柯 休闲 100-150 边厅 18-20 VISCAP 休闲 100-150 边厅 18-20 马克华菲 休闲 120-160 边厅 18-20 美特斯邦威 休闲 100-150 边厅 18-20 森马 休闲 80-100 边厅 18-20 纳迪亚 休闲 60-80 中岛 18-20 增致牛仔 休闲 60-80 中岛 18-20 蓝雁 休闲 60-80 中岛 18-20 竞争对手分析 北方国贸经营品类及品牌、租金情况（四层）： 22 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） only 边厅 150-200 边厅 18-28 very moda 边厅 150-200 边厅 18-28 艾格 边厅 120-160 边厅 18-28 VISCAPE 边厅 100-150 边厅 18-28 哥弟 边厅 80-100 边厅 18-28 雅奴 中岛 60-80 中岛 18-28 bear two 中岛 60-80 中岛 18-28 浪漫一身 中岛 60-80 中岛 18-28 竞争对手分析 -北方国贸 23 北方国贸品牌集锦 竞争对手分析 -北方国贸 24 北方国贸品牌集锦 竞争对手分析 -北方国贸 25 北方国贸经营定位分析： 青岛北方国贸大厦位于青岛市三大商圈之一的李村商业步行街黄金地段，营业面积 5万余平方米，商场地理位置优越。近几年，通过不断调整经营结构，优化商品布局，加大品牌引进，提升了企业的核心竞争力，并先后引进了 ONLY、 VEROMODA、米奇、艾格、杰克琼斯、马克华菲、美特斯邦威、耐克、阿迪达斯、哥弟、百丽、他她、千百度、天美意、奥卡索、六福、欧莱雅、玉兰油等国内外著名品牌。商场的档次逐步提升，。近三年北方国贸取得优异的经营业绩，销售及利润水平每年均以 30%以上的幅度递增。2005年北方国贸投资 2000余万元建立了岛城规模最大的立体停车场，停车泊位 400余个，是李村商圈中停车泊位最多、最便利的大型百货商厦。 优劣势分析 -北方国贸 优势： 1、公司成立于 1994年，形成时间较长，有一定知名度。 2、符合李沧区城乡结合消费习惯，拥有稳定的客流。 3、 2005年北方国贸投资 2000余万元建立了岛城规模最大的立体停车场，停车泊位 400余个，是李村商圈中停车泊位最多、最便利的大型百货商厦。 劣势： 1、商场形成时间较早，硬件设施老化，便民设施设备不全。 2、品牌档次不高，且通道狭窄，布局凌乱。 3、商场管理人员工作不认真，营业人员销售技巧较差。 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心： 利客来购物中心距离项目 1.5公里 左右，位于李沧区商业步行街黄金地段， 总面积约七万平方米。 利客来购物中心共分 A、 B两座商场， A座主营时尚穿戴类商品，定位中高档， 以“引领时尚，相约流行”为经营特色。 F1 精品超市 烟酒糖茶 食品 化妆品 日用 百货 名烟名酒 生鲜 F2 潮流精品馆 皮鞋 童鞋 体育用品 旅游鞋 帽子 F3 男士礼堂 男装 羊毛衫 针织内衣 F4 仕女衣舍 精品女装 太太装 羽绒服 跑步服 F5 潮流精品馆 学生用品 乐器 休闲装 户外 运动 文体办公用品 童装 玩具 /童车 儿童乐园 B座为利客来的龙头项目 -大型超市 ,总经营 面积 5000余平方米 ,主营：金店钟表箱包 珠 宝饰品 玉饰银器 黄金铂金 手机 钟表眼镜 箱包 家电百货 家用电器 小百货 床品内衣 床品布料 毛线 工艺品 手机 27 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心布局规划： 28 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（一层）： 29 主要品牌名称 品类类型 品牌面 积 品牌位置 租金 /扣率（ %） 欧珀莱 化妆品 20 中岛 20-25 欧莱雅 化妆品 20 中岛 20-25 玉兰油 化妆品 20 中岛 20-25 卡姿兰 化妆品 20 中岛 25-30 清妃 化妆品 20 中岛 25-30 蝶妆 化妆品 20 中岛 25-30 郑明明 化妆品 20 中岛 25-30 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（二层）： 30 竞争对手分析 -利客来购物中心 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 阿迪达斯 运动 150-200 边厅 15-20 耐克 运动 150-200 边厅 15-20 美津浓 运动 80-100 边厅 15-20 安踏 运动 80-100 边厅 15-23 361 运动 80-100 边厅 15-23 李宁 运动 60-100 边厅 15-23 苹果 运动 80-100 边厅 15-23 CBA 运动 60-100 边厅 15-23 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（二层）： 31 竞争对手分析 -利客来购物中心 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） ecco 鞋 50-80 边厅 15-20 木林森 鞋 50-80 边厅 15-20 百丽 鞋 50-80 边厅 15-20 达芙妮 鞋 50-80 边厅 15-20 Kiss Cat 鞋 40-60 边厅 15-20 老人头 鞋 50-80 边厅 15-20 Tata 鞋 30-50 中岛 15-20 天美意 鞋 30-50 中岛 15-20 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（三层）： 32 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 圣大保罗 男装 100-150 边厅 15-28 老人头 男装 100-150 边厅 15-28 SATCHI 男装 120-160 边厅 15-28 九牧王 男装 50-70 边厅 20-28 金利来 男装 50-70 中岛 20-28 暖倍儿 内衣 30-40 中岛 20-28 九羚 羊毛羊绒 30-40 中岛 20-28 鄂尔多斯 羊毛羊绒 30-40 中岛 20-28 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（四层）： 33 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 君帛 大淑 100-150 边厅 15-28 声雨竹 大淑 100-150 边厅 15-28 哥弟 大淑 100-150 边厅 15-28 奥菲 大淑 100-150 边厅 15-28 淑女屋 少淑 80-100 边厅 15-28 ES 少淑 80-100 中岛 15-28 自然元素 少淑 60-80 中岛 15-28 凯撒 大淑 60-80 中岛 15-28 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（四层）： 34 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 皇家贵族 貂皮 80-100 边厅 15-28 仙本娜 貂皮 80-100 边厅 15-28 艾格 少淑 80-100 边厅 15-28 cache cache 少淑 80-100 边厅 15-28 阿玛施 少淑 80-100 边厅 15-28 茗 大淑 40-60 中岛 15-28 紫藤萝 大淑 40-60 中岛 15-28 纳雨 大淑 40-60 中岛 15-28 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（五层）： 35 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 儿童奇趣乐园 儿童乐园 400 独立边厅 30-35 巴拉巴拉 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 小猪班纳 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 ABC 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 小阿迪 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 小耐克 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 皮尔卡丹 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 米奇 儿童服饰 40-60 边厅 20-28 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（五层）： 36 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 圣佛莱 户外 80-120 边厅 18-20 骆驼 户外 80-120 边厅 18-20 艾瑞克 户外 80-100 边厅 18-20 增致牛仔 休闲 60-80 中岛 18-20 兰雁 休闲 60-80 中岛 18-20 纽巴伦 休闲 60-80 边厅 18-20 艾夫斯 休闲 80-100 边厅 18-20 以纯 休闲 80-100 边厅 18-20 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心经营品类及品牌、租金情况（五层）： 37 主要品牌 品牌类型 品牌面积（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 真维斯 休闲 80-100 边厅 18-20 森马 休闲 80-100 边厅 18-20 班尼路 休闲 80-100 中岛 18-20 CC&DD 休闲 60-80 中岛 18-20 迪士尼 休闲 60-80 中岛 18-20 史努比 休闲 60-80 中岛 18-20 豪建 休闲 60-80 中岛 18-20 竞争对手分析 -利客来购物中心 38 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心品牌集锦 39 竞争对手分析 -利客来购物中心 利客来购物中心品牌导示 竞争对手分析 -利客来购物中心 40 利 客来购物中心经营定位分析： 青岛利客来购物中心，位于李沧区商业黄金地段 -向阳路步行街，形成总面积约七万余平方米，距离宝龙广场项目 2公里。商场共分 A、 B两座商场，玻璃观光天桥将 A、 B两座相连接。 A座主营时尚穿戴类商品，定位中高档，以“引领时尚，相约流行”为经营特色。 B座为利客来金店，京华钻石，金大福，周大生等时尚品牌缤纷入驻，此外 B座的家电区、工艺、钟表能满足李沧区居民的随心选购。商场 6-9层为三星级利客来商务酒店；另有肯德基、必胜客、红屋牛排、电玩娱乐等辅助经营项目。 竞争对手分析 -利客来购物中心 优势： 1、商场位于李沧区步行街繁华路段，形成时间较长，有一定知名度。 2、符合李沧区城乡结合消费习惯，拥有稳定的客流。 3、商品种类齐全，可满足各阶层消费。 劣势： 1、商场形成时间较早，硬件设施老化，便民设施设备不全。 2、品牌档次不高，且通道狭窄，布局凌乱。 3、商场管理人员工作不认真，营业人员销售技巧较差。 竞争对手分析 -崂山百货 崂山百货： 维客集团崂山百货，始建于 1951年，位于繁华的李沧区商业中心，营业面积32000平方米，距离宝龙广场约 1.5公里左右。 崂山百货同北方国贸经营定位相同，都属于成立时间比较长，拥有一定客群的老百货公司。且在青岛市李沧区知名度较高，是人们购物的选择之地。 42 竞争对手分析 -崂山百货 43 崂山百货品牌集锦 竞争对手分析 -崂山百货 44 崂山百货 经营定位分析： 始建于 1951年，位于繁华的李沧区商业中心，营业面积 32000平方米，员工 3000余人，年销售额逾 6亿元。是经商务部认定青岛位数不多的“中华老字号”之一，这些决定了崂百购物中心在经营、管理、服务等诸多环节上必须高位运作，凸现品牌化、高档化、时尚化和人性化，成为了李村商圈百货业态发展的引领者。经历了近半个世纪的调整及转变，现在的崂山百货已经成为青岛北部商品品牌多、品种全、现代时尚的购物中心。 竞争对手分析 -崂山百货 优势： 1、商场位于李沧区步行街繁华路段，形成时间较长，有一定知名度。 2、符合李沧区城乡结合消费习惯，拥有稳定的客流。 3、商品种类齐全，商品档次在李沧区最高，满足了各阶层消费充分提升了自身品牌形象。 4、商场管理人员工作认真，营业人员销售技巧较好，能很好的为顾客介绍商品。 劣势： 1、商场形成时间较早，硬件设施老化，便民设施设备不全。 2、通道狭窄，布局凌乱，商场内导引指示不齐全。 竞争对手分析 -佳乐家超市 46 佳乐家超市： 佳乐家超市距离宝龙广场项目约1.5公里左右，是以超市为主的大卖场，该区域同时还是李沧区家具卖场和家电卖场的集结地，客群较多。 佳乐家超市的招商区域面积较小，约 500平左右，经营中低端商品，且装修档次较低，平均租金大约 6-15元 /平 /天。 竞争对手分析 -佳乐家超市 47 佳乐家超市品牌集锦 竞争对手分析 -宝龙广场 48 宝龙城市广场： 宝龙城市广场欲打造以购物、休闲、娱乐、美食于一体的购物中心模式。 合作方式为租赁，一层平均价格为 8元 /平 /天，二层平均价格为 5元 /平 /天，三四层平均价格为 3元 /平 /天。 竞争对手分析 -宝龙广场 49 宝龙城市广场： 商业主题规划： 时尚： 21000平时尚潮流品牌汇聚地 -宝莱百货； 生活： 35000平一站式生活需求中心 -华润万家； 娱乐 -26000平换了生活激情世界 -横店影视、兴龙电玩城、龙麦KTV、高档健身会所； 美食： 10307平特色美食饕餮盛宴 -KFC、麦当劳、巴贝拉、绿茵阁等。 休闲： 45000平室内步行街。室内步行街主要经营业态包括服装服饰、生活配套、儿童用品、休闲娱乐及特色餐饮。服装服饰占 37.35%、生活配套占 7.83%、特色餐饮占 28.30%、儿童用品占 16.47%、休闲娱乐占10.05%.1F:商品 -生活时尚的品牌谱系，经营特色：时尚精品、品牌服饰、生活街区、连锁快餐； 2F:魅力 -个性张扬的时尚服饰，经营特色 :男女服饰、商务休闲、时尚快餐、休闲娱乐； 3F：炫美 -酷炫动感的亲情乐园，经营特色：儿童乐园、户外运动、家居饰品、休闲娱乐。 4F：享乐 -分享经典的乐透时光，经营特色：知名餐饮、龙麦 KTV、横店影城、休闲娱乐等。 竞争对手分析 -宝龙城市广场 50 宝龙城市广场主力店品牌 竞争对手分析 -宝龙城市广场 51 宝龙城市广场战略合作伙伴 竞争对手分析 -宝龙城市广场 52 宝龙城市广场效果图 竞争对手分析 -宝龙城市广场 53 宝龙城市广场布局规划图 竞争对手分析 -宝龙城市广场 54 宝龙城市广场布局规划图 青岛市区主要商场调研 家乐福名达店 佳世客 四方利群商厦 四方乐购超市 竞争对手分析 -家乐福超市 56 家乐福超市： 家乐福超市位于青岛市黄金地段香港中路，距离宝龙广场项目较远，大约 20公里左右路程，是以超市为主的大卖场，由于地处黄金地段，客流和销售都非常可观。 家乐福招商区域面积 2000平左右，品牌组合较好，形成以百货、餐饮、休闲、配套为主的购物新去处，该招商区域以租赁为主，平均租金 20元 /平 /天。 优势：地理位置较好，品牌组合较强，客流量较大。 竞争对手分析 -佳世客 57 佳世客： 佳世客为中外合资商业零售企业 -青岛东泰佳世客有限公司已于 1996年 3月 21日成立。这是一家由青岛市政府直属企业，青岛供销合作联合社与日本永旺集团的核心企业 -日本佳世客株式会社合资兴办的公司。佳世客位于青岛市黄金地段香港中路，距离宝龙广场 20公里左右，该购物中心占地面积 50000多平方米，建筑面积 36000平方米，营业面积 24100平方米。是集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心。该商场主要以租赁为合作模式，平均日租金 25元。 竞争对手分析 -佳世客 58 佳世客布局规划： 竞争对手分析 -佳世客 59 优势： 1、商场地处青岛市市中心，地理位置优越。 2、商场定位准确，集购物、休闲、娱乐于一体。 3、商户组合打破了传统的购物中心的格局，展现了舒适、自由的购物理念。 4、商场活动较多、各类品牌丰富，能满足不同顾客的购物需求。 5、该商场和宝龙项目属于不同区域，威胁较小。 劣势： 1、商场形成时间较早，硬件设施老化。 2、通道狭窄。 竞争对手分析 -佳世客 60 佳世客品牌集锦 竞争对手分析 -佳世客 61 佳世客品牌集锦 竞争对手分析 -佳世客 62 佳世客品牌集锦 竞争对手分析 -利群商厦 63 利群商厦： 青岛利群四方购物广场有限公司隶属于利群集团股份有限公司，坐落于四方区人民路与重庆南路交汇处，是一家以零售为主的商业企业。距离项目较远，大约 20公里左右，商厦现建筑面积3万平方米，经营品种达 5万余种。 F1经营化妆品、珠宝、皮具和鞋。 F2女装 F3男装、羊毛衫、羽绒区域 F4休闲、运动服饰 F5电器、音响制品、办公文化用品 该商场属于百货商场，平均扣率如下：运动 15-20%，女装 18-28%，鞋类皮具： 18-20%，化妆品 20-28%。 竞争对手分析 -利群商厦 64 利群商厦布局规划 竞