山区项目市场调查总结.doc

山区项目市场调查总结 导读：燕翅山片区调查总结花絮：2008 年 4 月初，我在公司的安排下，对济南燕翅山 片区的房地产市场进行了走访调查。通过对该片区部分楼盘 的实地察看和对部分楼盘售楼处的走访了解。调查区“科学伙伴计划stem云进山区”项目简介燕翅山片区调查总结花絮：2008 年 4 月初，我在公司的安排下，对济南燕翅山 片区的房地产市场进行了走访调查。通过对该片区部分楼盘 的实地察看和对部分楼盘售楼处的走访了解。调查区域：燕翅山片区调查范围：南起南部山区，西至二环东路，北到经十路，东 接奥体中心。调查项目： 正大城市花园 名士豪庭 黄金99 山水庭院 银座花园 荷兰庄园 红山圣都 东山墅学府蓝山 军安和平山庄1 / 14【各项目基本情况及浅析】 虽然本片区有多个在售或已售项目，但是各项目又有其不同的特 点和不同的类型。根据市场的类型，可将本片区分为（类）别墅 或花园洋房项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项 目、村改或集资房。 一、各类型项目概况及浅析 1. （类）别墅或花园洋房项目 如：东山墅、原山 9 号、昌明伴山苑/望山苑、鲁班紫麟阁、 龙景苑 1）东山墅 项目总占地面积 210 亩，总开发建筑面积 13 万平米，是由济南 合稼置业投资开发，合富辉煌全程销售代理。项目设计为退台式 设计，每地块高差为 3 米。项目宣传主题为“中式住宅”。 项目 设计为“电梯多层，花园洋房”。其容积率不足 1，达到别墅的 设计标准。 项目一期共开发 8 栋，每栋都配有电梯，总建筑面积为 73116.24 平米，均为多层设计（其中两栋 4 层多层，六栋 6 层多层，一期 累计开发：208 户。其内部结构设计新颖独特。两栋四层的多层， 内部结构设计是一、二层为一户，复式结构，面积为 280 平米（五 室两厅两卫）。三、四层为一户，也是一梯两户，三、四层位一 户，复式结构，面积为 260300 平米（五室两厅两卫），两栋共 计 16 套。价格为起价：6600 元/平米，均价：6900 元/平米。一 层小院是免费赠送的（实际价格已累加进总房款里了）。2 / 14六栋六层多层，设计结构为一、二层为复式，面积在 240280 平米（五室两厅两卫），五、六层也为复式，面积在 160286 平 米（五室两厅两卫），三、四层为平层，面积在 120136 平米（两 室两厅）和 168188 平米（四室两厅两位），每栋四个单元，共 计：192 套。平层均价：6600 元/平米。 2）原山 9 号 项目总占地面积 55 亩，总开发建筑面积 3.5 万平米，项目有联 排别墅、叠拼别墅、独栋别墅，面积在 185260 平米（五室两厅 两卫）及 600 平米（七室三厅三卫）。 3)鲁班紫麟阁 本项目占地 46 亩，总建筑面积 30403 平米由德州鲁班房地产公 司投资开发，项目内部有 7 东六层的多层，共计 210 户。小区为 带电梯多层，花园洋房。项目于 2007 年 9 月开工建设，计划于 2008 年 12 月竣工，但现场实际仍在施工，个人推测，可能是受 金融危机，市场疲软等因素影响，资金吃紧，从而导致项目施工 进度延迟，至今仍未完工。 4）昌明伴山苑/望山苑 A.伴山苑 项目总建筑面积为 1.5 万平米，由 6 栋 6 层多层组成，共计 144 户。项目层高为 2.9 米，户型面积为 126156 平米（三室两厅两 卫），目前项目均已封顶，已是尾盘。然，在走访该项目时，在 其楼体外面可以清晰的看到一竖挂条幅：昌明伴山苑 电梯多 层 花园洋房 仅典藏 10 套 TEL：82928338。从此条幅可以推测，3 / 14项目虽然开盘较早，但销售不力，以致现在仍未清盘。此外，个 人认为，条幅广告虽只是说仅典藏 10 套，而实际剩余房源可能 会在 20 余套。 B.望山苑 该项目尚未开盘，属于新开的增量房。项目与伴山居比邻，总占 地面积 34 亩，总开发建筑面积为 2.7 万平米，共 14 栋 6 层的多 层组成，共计 206 户。户型面积为 116 平米（二室两厅一卫）、 130167 平米（三室两厅两卫）、188 平米（四室两厅两位）。项 目为开盘，价格尚不确定。 5）龙景苑南区 项目为总占地面积 74 亩，总开发建筑面积 3.6 万平米，共 14 栋。 其中，别墅三栋（两排叠拼别墅）、多层（4 层标准层+1 层阁楼） 11 栋，共计约：276 户。户型面积为 131176 平米（三室两厅两 卫）、112120 平米（两室两厅两卫）、159188 平米（四室两厅 两卫），本项目为山东省委宿舍，目前小区内住户很少，项目的 空置率很高，估计能达到 65%。个人推测，可能是单位分房或 作投资用的居多。据看门老大爷估计说价格为 6200 元/平米以上。2.高档住宅项目 1）名士豪庭 该项目在济南属于高端项目，是由香港南益集团在济南的经典之 作。项目总占地面积 500 亩，总开发建筑面积 100 万平米，分期 滚动开发，所开发的住宅产品为隶属豪宅之列。因为，项目无论4 / 14是在前期的规划设计，项目的楼梯外观，还是户型的配比、售楼 处的包装都可体现出项目的“豪”气，与项目命名吻合一致。现 在项目已开发到二期，一期业主已于 2008 年入住。不可否认， 开发商来自房地产业起步较早的香港，无论在规划设计、产品类 型、项目包装、项目经营管理、销售管理、物业管理等方面均体 现出其成熟的经验。所以，项目在操作时较其他项目略高一筹。 现在，项目的三期共建 7 栋高层（18 层），对外公开发售的是两 栋北面临街的住宅，每栋楼 2 个单元，一梯两户。两栋共计 176 户，据其一位内部人士说，项目受到大环境的影响，成交量较前 段时间有所下降，每周成交量在 10 套左右。通过，到现场察看， 看其上客量还行，当时现场就有两批客户看房客户。 项目户型面积：从 90180 平米不等。其中，90 平米（两室两厅 一卫）、140 平米（三室两厅两卫）、180 平米（四室两厅两卫） 别墅户型。项目起价：6500 元/平米，均价 6800 元/平米。 另外，项目内部专门设有小区内部的幼儿园国际化的大地双 语幼儿园。于 09 年 2 月份落成。配置高档的名士豪庭香榭 丽商业街于 09 年 3 月份建成。随着幼儿园、会所、商业街的雏 形卓现，名士豪庭的内在价值会有所提升。对有些客户兴许会产 生一定的吸引力。 2)黄金99 该项目为黄金集团在济南继黄金时代之后又一扛鼎力作。项目总 占地面积为 1200 亩，总开发建筑面积约 100 万平米。建设规模 与名士豪庭相当。项目分期滚动开发，其中开发的一期项目为5 / 14景城，该组团总占地面积约 160 亩，总开发建筑面积为 16.5 万平米。由 11 栋（20 层）高层，约 840 户；3 栋（12 层）小高 层，约 264 户；以及 5 栋（7 层）多层，约 168 户，共同组成， 共计 1272 户。户型面积为，60142 平米不等，其中有 60 平米 （一室一厅一卫）、87 平米（两室两厅一卫）、89 平米（两室两 厅一卫）、90、91 平米（两室两厅一卫）、142 平米（三室两厅两 卫），在售价格为，3.中高档住宅 1）正大城市花园 项目总占地面积为 206 亩，总建筑面积为 22 万平米，分期开发， 一二期业主已经入住，三期共开两栋(12 层)小高层， 共约 176 户。户型面积以 7080 平米的小户型为主，70 平米（一室一厅 一卫）、80 平米（两室两厅两卫），另外，项目二期还有部分剩 余房源，户型面积从 90200 平米不等，其中 90 平米（两室两厅 一卫）、138 平米（三室两厅两卫）、200 平米（复式结构：四室 两厅两卫）。于今年新开的三期幸福里，7080 平米的小户型 住宅，销售受率不是太高，估计约 65%。项目的销售的特色是 精装修，主要是突出项目的差异化，切取济南房地产市场中的细 分市场。项目起价为 5900 元/平米，而项目的均价却为 6900 元/ 平米。此定价相比名士豪庭的均价 6800 元/平米略高一筹，而项 目除了户型设计较小，总价款较少以外，与名士豪庭相比较，此 项目无论是从项目的规划设计、内外包装、内部管理、人员素质、6 / 14小区内部配套等方面均不具明显竞争力。因此，项目在销售时可 能会有一定难度。 项目开盘的三期，户型多在 7080 平米，总价款 50 万左右，首 付款 10 万左右。所面对的目标客户群多为既青睐济南南部优美 的环境，但资金实力又不是绝对宽裕，或是因生活水平的提高， 已不满足当前居住条件，需要更换住宅的中产阶层人士这也 与其推广策划的“阶层之城”之主题，不谋而合。 2）军安和平山庄/学府蓝山 项目总占地面积约 150 亩，总规划建筑面积约为 15 万平米，项 目由 11 栋（11 层）小高层，10 栋(5 层)多层、一栋会所以及两 栋写字楼（1 栋 18 层，1 栋 12 层）共同组成。 其中，军安和平山庄总建筑面积为 126701 平米，他与学府蓝 山为统一开发商所做。学府蓝山总建筑面积约为 5 万平米，是从 军安和平山庄脱离出来的四栋小高层。项目的户型面积为 69148 平米，其主力户型为 69 平米（一室一厅一卫）、89.4 平 米（两室两厅一卫）、105 平米（两室两厅两卫）、148 平米（三 室两厅两卫），其中小高层约为 704 户，多层 290 户，小区景区 共计 994 户。军安和平山庄为济南首席军旅社区，小区业主以 军人业主为主，同时亦有部分对外公开发售房源。学府蓝山是以 军安和平山庄为依托，共开发 4 栋小高层。现在，学府蓝山一 期共推出两栋小高层，其中有一栋 11 层，一栋 12 层，两栋共推 出房源 252 套，通过其销售控制表可以看得出来，学府蓝山一期 销售并不是太理想，推出的两栋销售的多是东户，目前共销售7 / 1440 余套，销售率不足 20%。但是，售楼处时点的上客量不少， 来看房咨询的客户有四、五批。 另外，通过览阅 2009 最新楼市地图，发现原军安和平山庄已 被学府蓝山替换，且据其销售人员介绍，两项目为同一开发商。 在现场，学府蓝山售楼处也非常扎眼，不像军安和平山庄售楼 中心，只是在施工现场设立一很不起眼的售楼处。由此可以推测， 军安和平山庄项目名称将逐步的被学府蓝山所替换。兵家之语： 偷梁换柱。 3）红山圣都 项目位于旅游路中井村，洪山北邻。该项目是龙泉山庄的重要组 成部分，该项目总占地面积：43 亩，总开发建筑面积约 66138.97 平米，共开发 17 栋楼。其中，有四栋别墅（4 层联排叠拼）,12 栋多层（3 栋 6 层，9 栋 7 层），项目的 19#，于 2008 年 10 月 开工，09 年 5 月竣工。户型从 80160 平米不等，80 平米（两室 两厅一卫）、90 平米（两室两厅一卫）、160 平米（三室两厅两卫）， 共计：536 户。项目依洪山而建，南边与旅游路比邻，环境优美， 交通便利，且洪山公园正在修建，休闲配套齐全，目前项目已于 08 年年底封顶，一期均价 5800 元/平米，二期尚未开盘，价格未 定。 4）山水庭院 项目紧临城市风景线-旅游路，位于龙泉山庄居住区内。项目地 块紧靠牧牛山公园，东距建设中的奥体中心、市政务中心和文娱 中心仅一山之隔；南拥浆水泉风景区、龙洞风景区等旅游景点；8 / 14北与景观大道-经十东路仅半公里之遥；西邻二环东路，交通极 其便利。山水庭院占地约 168 亩，总建筑面积 15 万平方米，一 期共开发 9 栋多层（6 层），2 栋写字楼（1#、12#），总建筑面积 约为 67071.56 平米，共计 372 套住宅。户型面积：从 78166 平 米不等，其中，78 平米（一室两厅一卫）、89 平米（两室两厅一 卫）、128 平米（三室两厅两卫）、168 平米（四室两厅两卫）。 项目尚未开盘，价格未定。 5）龙泉山庄F 组团 项目总占地面积 32 亩，总开发建筑面积 25584.7 平米，项目共 开发 3 栋多层（6 层），现已封顶。户型从 76130 平米不等，76 平米（一室一厅一卫）、87 平米（两室两厅两卫）、120 平米（三 室两厅两卫）、130 平米（三室两厅两卫）。项目尚未开盘，价格 未定。 6）尾盘或已结盘项目 A.银座花园 该项目是鲁商置业在济南打造的一知名楼盘。项目总占地面积 350 亩，总开发建筑面积 35 万平米，其中一期总占地面积 260 亩，总建筑面积 24 万平米，由小高层（9 层）、多层（6 层）组 成。小区内规划设计较好，中间设计有一条小溪，为小区增添了 活力与灵气。目前项目仅剩 10 余套复式，面积多在 300 平米， 价格起价为 7000 元/平米。该盘属于尾盘，目前售楼处仍有两名 收盘人员，据其介绍，项目还有约百亩的空地，待市场转好后， 将择机开工建设。9 / 14B.荷兰庄园 该项目属于尾盘，项目目前仅剩几套大面积的房子，面积多在 200 平米以上。当前，售楼处已迁至小区内部 5#楼上。通过，对 小区的参观，感觉小区设计独特，小区规划设计秉承欧式设计风 格，荷兰风情浓重。小区内的建筑艺术小品居多，环境优美静雅。 项目当前售价在 7500 元/平米。4.村改或集资项目 1）荆山小区 本项目总占地 75 亩，总开发建筑面积 56186.73 平米，共开发 12 栋（均为 6 层）多层。户型面积有：80 平米（两室两厅一卫）、 112 平米（三室两厅两卫）127 平米（三室两厅两卫）、146 平米 （四室两厅两卫），共计 576 户。项目已于 2007 年 10 竣工入住。 现在房价均价在 4000 元/平米左右。据不知名人士透漏，因为 小区为村改项目，有不少村民都有两套及以上住宅。 2)舜兴家园 该项目位于旅游路以北，在中井新村对面。项目总占地面积 27 亩，总建筑面积 49335 平米，其中，13 号为 11 层小高层， 属于办公用房基回迁房。47 号为 11 层小高层，是对外出售 的，户型面积为 90140 平米不等，90 平米（两室两厅一卫）、 105 平米（两室两厅一卫）、116 平米（三室两厅一卫）、128 平 米（三室两厅两卫）、140 平米（四室两厅两卫），共计 516 套。 小区停车位（地上+地下）共计 316 个（户均 0.61 个），项目于10 / 142007 年 8 月开工，现已主体封顶，进入内外装修阶段。 项目为开盘，价格不确定。 3）东淼家园 项目位于中井新村的西邻，总占地面积 54 亩，总开发建筑面积 61007 平米，共 8 栋楼，均为 6 层多层。户型面积从 79148 平 米不等。79 平米（一室一厅一卫）、90 平米（两室一厅一卫）、 118 平米（三室两厅两卫）、130 平米（三室两厅两卫）、148 平 米（四室两厅两卫），共计：356 户，项目已经主体封顶，属准 现房。价格未定，估计在 5000 元/平米。 4）山师大小区 该项目位于银座花园对面，为山师老师在银座花园团购住房，小 区有 30 余栋楼，均为 7 层多层，项目总占地面积约 105 亩，总 建筑面积约 14.7 万平米。共计 1600 余户。 5）龙景苑北苑 该项目为省委宿舍，采取封闭式管理。小区设计为多层住宅。小 区内环境优美，较适宜居住。另外，在项目北边有两栋在建写字 楼。 6）庆馨家园 小区与荷兰庄园毗邻，属村改项目，项目以多层为主，环境不错。 7）地矿家园 小区建筑为 11 层的小高层，其中 14 号为地矿局职工或领导 居住，512 号为对外出售的。 二、区域小结11 / 14通过为期一周对该片区的走访了解，使我对该片区有了一个基本 的认识。该片区从区位上来讲，位于济南市的南部，区域内开发 项目紧接 或坐落于南部山区。众所周知，济南市的城市规划方 针是“东拓，西进，南控，北跨，中疏”。由此可见，济南市在 城市发展方向是引导城市发展向东部开拓，支持城市向西部发 展，向北要跨越黄河，向北发展，中部改造整理，而对南部山区 开发是严格控制的。因此，能获得在南部山区或紧接南部山区的 的开发土地对开发商而言显得尤为珍贵。所以，该区域的土地非 常具有稀缺性。 首先，该区域紧邻南部山区，依山而居，与大自然零距离接触， 空气清新，环境优美，非常适宜人居。因此，该片区是很多对环 境质量追求较高的人群之理想居所。 其次，该片区区位优势非常优越，北边紧靠贯穿济南市东西方向 的交通大动脉经十路。经十路以南是济南市南部东西方向的 交通主干道旅游路。西边比邻二环东路和二环南路，东部跨 过转山既是交通便利的祥云路。而且，片区内部有贯穿片区南北 的转山西路和浆水泉路两条城市主干道。片区“两横三纵”的交 通网络，使片区四通八达，交通非常便利。 由于片区区位优越，交通便利，环境优美，配套设施逐步完善， 很多有一定经济实力的购房者青睐于此片区，因此，很多开发商 都看好该片区市场。 自 03 年以来，在山东甚乃在中国都非常实力的开发商就开始在 该区域投资开发，比如：鲁商置业与 2005 年开发的银座花园、12 / 14黄金地产于 2007 年在浆水泉路开发的黄金99、香港南益地产 于 2007 年在经十路与浆水泉路交汇处东南角开发的名士豪庭、 正大建业于 2006 年在浆水泉路开发的正大城市花园、百替集