《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》.doc

广州市物业服务企业退出物业项目管理办法（征求意见稿）第一章 总则 第一条 为规范物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据广东省物业管理条例的有关规定，制定本办法。第二条 本市行政区域内因业主、业主大会不再续聘前期物业服务企业、物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，原物业服务企业退出物业项目管理的活动，适用本办法。第三条 物业服务企业退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证业主生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。第二章 职责要求第四条 市国土资源和房屋管理局负责本市物业服务企业退出物业项目管理活动的监督。各区、县级市国土房管（分）局负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理活动的指导和管理。 第五条 区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的具体行为实施监督。 街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现的问题。 第六条 建设、市容、环卫、市政、园林、公安、消防、物价和技术监督等部门要按照各自工作职责，加强与街道办事处、乡镇人民政府及区、县级市国土房管（分）局的协调配合，协助做好物业服务企业退出物业项目管理阶段的衔接工作。 第七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，协助区、县人民政府和有关部门做好物业服务企业退出物业项目管理阶段的工作。 第八条 物业管理行业协会应积极引导、协调物业服务企业在退出物业项目管理活动中的工作及问题。 第九条 建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业项目遗留问题，为物业管理顺利衔接、开展提供保证。 第十条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应义务，协助解决物业项目遗留问题，做好衔接工作，保证物业项目管理的连续性。第十一条 业主、业主大会选聘和解聘物业服务企业，应当从保持物业项目管理的连续性、稳定性和长远利益出发，保证物业项目的正常秩序。选聘和解聘物业服务企业，业主、业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。第三章 退出程序第十二条 物业服务企业退出物业项目管理实行预警报告及备案制度。第十三条 业主、业主大会不再续聘前期物业服务企业、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主、业主大会与物业服务企业应当分别在做出决定后的三个月内或物业服务合同期限届满三个月前，按下列程序做好预警报告及备案工作：（一）业主、业主大会决定不再续聘前期物业服务企业的，业主、业主委员会应当在其做出决定后3日内将不再续聘的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务合同期满不再续约（由业主、业主委员会在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会做出决定）或者提前解除合同的，业主、业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主、业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出物业项目的时间、交接事宜进行协商。（二）业主、业主委员会与物业服务企业应在做出决定后3个工作日内，将物业服务企业退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会），并到物业所在地的区、县级市国土房管（分）局办理备案手续后在物业管理区域内公告。 （三）业主、业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。 （四）区、县级市国土房管（分）局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）到物业项目听取业主、业主委员会及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主、业主大会选聘物业服务企业。第十四条 业主、业主大会不再续聘前期物业服务企业、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，业主、业主大会重新选聘新物业服务企业接管物业项目的，应当按照下列程序做好衔接工作：（一）原物业服务企业应当继续按照合同约定履行义务，并做好退出物业项目的相关准备工作。（二）业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。（三）业主、业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主、业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。（四）原物业服务企业应当在物业服务终止之日起15日内退出物业管理区域，配合新的物业服务企业做好交接工作，并向业主、业主委员会办理下列移交事宜：1、预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、共用设施和业主共有的场地经营所得的收益余额；2、物业管理项目的档案资料以及物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；3、物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备；4、物业管理服务期间配置的固定设施设备；5、建设单位移交的前期物业服务资料，包括：（1）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（5）物业及配套设施的产权清单；（6）物业服务用房的清单;（7）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。6、实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料；7、其他应当移交的财物、资料。（五）业主、业主委员会接收上述财物、资料后，应做好承接查验工作（可委托第三方专业机构或选聘的新物业服务企业协助办理），形成相关记录或报告，并与物业服务企业双方签署确认。（六）新物业服务企业接管后，业主、业主委员会应当将本条第（四）项所列事项转交新物业服务企业，并与新物业服务企业双方签署确认。 （七）原物业服务企业在征得业主、业主委员会同意后，可向新物业服务企业直接办理移交手续，并由业主、业主委员会监督确认。 （八）新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县级市国土房管（分）局办理备案手续。 第十五条 业主、业主大会不再续聘前期物业服务企业、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作： （一）物业服务企业退出项目管理1个月前业主、业主大会未选聘到新物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）和区、县级市国土房管（分）局指导居民委员会（村民委员会）、物业服务企业和业主、业主委员会就物业项目的管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上确定管理预案。街道办事处（乡镇人民政府）应当将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县人民政府，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。（二）物业服务企业退出项目管理时，业主、业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，区、县人民政府应当及时按确定的管理预案组织街道办事处（乡镇人民政府）和区、县级市公安、市容、园林、环卫、技术监督等部门做好秩序维护、卫生保洁、垃圾清运、绿化养护和设备管理等工作。所发生的费用由业主交纳，由街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）协助业主、业主委员会收取。（三）原物业服务企业应当在物业服务终止之日起15日内，按照本办法第十四条第（四）项有关规定向业主、业主委员会办理移交事宜。（四）原物业服务企业退出物业项目管理时，该物业项目非单一业主且未成立业主委员会的，区、县级市国土房管（分）局应当指导其向街道办事处或者乡镇人民政府办理移交工作，并做好相关的承接查验手续。新物业服务企业确定后，街道办事处、乡镇人民政府应当将代为保管的该物业项目的财物和资料转交给新物业服务企业，并由双方签署确认。第四章 法律责任第十六条 业主、业主大会和物业服务企业应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。第十七条 业主、业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业项目所在地的区、县级市国土房管（分）局或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。第十八条 业主、业主委员会在物业服务企业退出物业项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。第十九条 业主、业主委员会和新旧物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。第二十条 原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级市国土房管（分）局或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。同时，由广州市物业管理行业协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。原物业服务企业逾期拒不退出物业项目管理的，业主、业主委员会可依法请求人民法院强制执行。第二十一条 业主、业主大会选聘的新物业服务企业应在原物业服务企业办理移交手续并退出物业项目管理后方可进驻物业项目管理。原物业服务企业未退出物业项目管理的，新物业服务企业不得以任何方式进