新景祥岳阳市场月报05月.pdf

本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 1 岳阳市况速递岳阳市况速递 10 05 01 10 05 31 新景祥事业机构 长沙 NEW VISUAL ANGLE 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2 卷首卷首 Editorial 银行储备金利率调整 二套房认定标准 开征房产税及众多地方政策出台 本月政策面的走向仍围绕在对 新国十一条 的讨论和细化上 金融政策的利空 不断 同时打击了开发商的资金链及购房者的置业压力 未来在 新国十一条 的落实及控制房价的后续政策上 仍将充满争论和不可确定性 但政策面收紧的 大方向短期仍难以变化 政策利空效果已充分显现出来 众多一线城市成交量大 幅缩水 市场的观望情绪进一步加重 而价格仍没有大的下浮 在此背景下岳阳 市主城区 5 月份商品房住宅均价高层 3012 元 平米 多层 2028 平米 商品房累 计成交 549 套 成交面积 81626 平米 其中住宅 77545 平米 岳阳市场 5 月呈现价涨量跌的走势 政策效果在本地市场显现出来 就成交 情况来看 剔除了经济适用房后 成交量比上月将减少 25 以上 在购房者的置 业信心受到打击的同时 本月岳州帝苑及富兴华城等多个物业的开盘热销却在揭 示另外一种现象 市场的顶端需求不减同时刚性需求仍然旺盛 这两拨客户将成 为 2010 年市场争夺的主流客户 市场需求的依旧旺盛及本地的供需相对平衡 使 得未来成交价格大幅走低的可能性降低 价格仍将保持在较高的水平 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 3 地产月览地产月览 Monthly Review 一 大道消息 一 大道消息 住建部 开发商买地不得向商业 银行申请贷款 住建部 开发商买地不得向商业 银行申请贷款 国发 10 号文件中规定 房地产开发 企业在参与土地竞拍和开发建设过程中 其股东不得违规对其提供借款 转贷 担 保或其他相关融资便利 对此 中国人 民银行规定 商业银行不得向房地产开发 企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 如 果某开发企业的股东将他的贷款提供给了 企业用于缴纳土地出让金 就是明显地违 反了中国人民银行的有关规定 住建部 正制定二套房认定标准住建部 正制定二套房认定标准 有下列情形的 贷款人对借款人执行 第二套及以上的差别化信贷政策 第一种 情形 借款人首次申请利用贷款购买住房 如在拟购房所在地房屋登记系统 以及预 售合同的登记备案系统中 其家庭已登记 有一套或以上住房的 再贷款购买的住房 将认定为第二套或以上住房 第二种情形 借款人已经利用贷款购买过一套或以上的 住房 又申请贷款购房 也认定为第二套 及以上住房 第三种情形 贷款人通过查 询征信记录 居访等访问形式的调查 确 三部委联合发通知三部委联合发通知 转租或出借 廉租房将被收回 转租或出借 廉租房将被收回 从住房城乡建设部获悉 住房和城乡 建设部 民政部 财政部近日联合发出通 知 针对部分地方廉租住房管理中出现的 房源闲置 出借 日常管理和维修养护资 金不落实 准入退出管理机制不完善 日 常监管和服务不到位等问题 做出有关规 定 明确廉租房家庭再购买其他住房的 应当办理廉租房退出手续 对骗取廉租住 房保障 恶意欠租 无正当理由长期空置 违规转租 出借 调换和转让廉租住房等 行为 可以收回廉租房 住建部 未获预售许可住建部 未获预售许可 开发商 不得收取定金 认购后不得擅自更改 购房者姓名 开发商 不得收取定金 认购后不得擅自更改 购房者姓名 要求商品住房严格实行购房实名 制 认购后不得擅自更改购房者姓名 未 取得预售许可的商品住房项目 不得向买 受人收取或变相收取定金 预定款等性质 的费用 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 4 二 岳阳头条 二 岳阳头条 32 个工程建设项目受查处 32 个工程建设项目受查处 自专项治理工作开展以来 我市对 2008 年以来使用政府投资和国有资金 50 万元以上和非国有投资 500 万以上的项目 全面展开排查 重点查找工程项目建设在 决策审批 招标投标 规划管理 土地出 让 建设实施 质量安全 资金使用 环 境影响评价等八个主要治理环节和审批中 的突出问题 截止到今年 5 月 重点抽查 项目 98 个 纠正工程项目建设突出问题 32 个 有效地促进了工程建设领域的健康 发展 1 4 月岳阳实现工业增加值 217 93 亿 1 4 月岳阳实现工业增加值 217 93 亿 从市统计局工业科获悉 今年以来 全市工业经济按照 提速 升级 增效 惠民 的总体要求 强力推进新型工业化 规模工业生产呈现快速增长的良好态势 1 4 月 全市 1309 家规模以上工业企业共 完成工业总产值 732 10 亿元 同比增长 40 2 实现工业增加值 217 93 亿元 同 比增长 25 9 岳阳机场建设进入选址终审阶 段 岳阳机场建设进入选址终审阶 段 岳阳机场建设已纳入国家 十二五 布局规划 市委 市政府对此高度重视 将其作为优化投资环境 提升城市形象 推动产业发展 打造城市品牌的战略性工 程来抓 经省发改委 2009 年 5 月 22 日批 复 我市正式启动了该项目前期工作 目 前进展顺利 该项目已委托广州民航新时 代机场设计研究院 民航中南空管局 北 京全顺辅科贸有限公司进行了机场选址 飞行程序设计 飞机性能分析 初步确定 三荷乡 桃林镇 筻口镇为三个拟选场址 市委常委扩大会议专题进行了研究 民航 中南管理局 广州军区空军组织专家进行 了实地考察和初步评审 今年 4 月 1 日 黄兰香专程赴空军航空兵第 18 师衔接汇 报 得到了充分理解支持 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 5 焦点话题 Focus 房价继续上涨考验政府底线 更严厉措施或出台 焦点话题 Focus 房价继续上涨考验政府底线 更严厉措施或出台 楼市调控在近期疾风骤雨 房价走势却仍扑朔迷离 调控政策在金融领域是否又要动大 手笔 这是个引发市场聚焦与担忧的问题 2010 年 4 月 楼市遭遇 史上最严厉 调控 全国特别是一线城市成交量惨跌 但是房价依旧坚挺 管理层或将出台在力度和范围上更严 厉的调控新政 剑指高房价 或有后续新政跟进但调控不能急功近利或有后续新政跟进但调控不能急功近利 有报道称 国家发改委正在牵头起草一部 更严厉 的关于楼市调控政策的新文件 力 度和范围将大于不久前出台的 新国十条 而新政的出台时间 将视本次楼市调控情况而 定 如果调控达不到预期 将会很快出台 虽然该传闻并没有得到相关部门的肯定 住房和城乡建设部也于昨日 5 月 17 日 表 示目前并无楼市调控新政出台 但更严厉的楼市调控措施又将出台的风声近日却愈演愈烈 直接触动市场敏感的神经 4 月出台的楼市调控政策主要是抑制房价的过快上涨 这一点要与使房价马上下跌要区 分开来 如果房价还是持续过快上涨 调控政策并没有达到目的 后续的调控政策肯定还会 跟进 四月的楼市调控风暴 主要是看房价的过快上涨能不能被有效抑制 而不是马上就要房 价过快下跌 过快下跌首先是不太现实 其次对银行等机构会造成危机性的不良影响 虽然楼市调控下住宅成交量出现惨跌 但此前疯涨的房价如今却依然坚挺 二线城市大 多数楼盘非但没有降价 甚至有继续上涨的势头 个别二线城市在经历调控的过程中 需要传递的周期和时间 不可能立刻急刹车 目前 各别城市的房价还在过快上涨 可能是因为政策没有跟上或者执行不够 地方政府有必要针 对各自的情况制定地方版的楼市调控政策 来源 每日经济新闻 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 6 国务院批准推进房产税 首提全国内实行居住证 国务院批准推进房产税 首提全国内实行居住证 国务院同意逐步推进房产税改革对高烧的房价无疑是一剂降温药 目前房产税改革依然 是针对投资 投机需求 如果房产税开征 对房地产市场的长期影响有限 另外 由于房产 税涉及多个部门的利益分配 因此 今年落地的可能性比较小 市场讨论得沸沸扬扬的房产税终于有了眉目 根据中国政府网消息 国务院同意逐步 推进房产税改革 专家表示 目前房产税改革依然是针对投资 投机需求 如果房产税开征 短期房地产市场会因此变得更冷 但长期影响有限 作为国家的一个税种 房产税主要还是打击投资 投机市场 早在 国十条 中已暗示会 推进房产税的征收 征收房产税实际上就是增加房产持有者的成本 而且在差别化的条件 下 主要还是针对多套持有者 目的是进一步抑制投资投机需求 在成交量继续下跌的情 况下 或会导致房价松动 不过 房产税对房价影响到底有多大 最关键的是税率幅度大小 按照国外和国内提案 的税率制定经验 大约在 0 6 0 8 其实 房产税不是遏制房价上涨 而是通过财政杠杆手段抑制投资 投机炒房的现象 况且 0 6 0 8 税率对于目前房价高位振荡期没有明显的遏制作用 但会加长政策影响下 的楼市观望气氛和交易谈判周期 增加投资客的成本 也有人表示 房价主要受供求关系影响 房产税对房价的长期影响有限 如果推出该税种 业主肯定会将其继续摊分到买家的头上 如果按 0 8 的税率推测 100 万元的物业一年要缴纳 8000 元的房产税 但按去年的升幅 100 万元的物业一年升值 部分绝对超过 8000 元 因此业主根本不怕持有房产 房产税出台意义不大 来源 广州日报 央行三调准备金率对楼市的负面影响显而易见 央行三调准备金率对楼市的负面影响显而易见 昨日 中国人民银行发布公告决定 从 2010 年 5 月 10 日起上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0 5 个百分点 调整后大型金融机构存款准备金率为 17 农村信用社 村镇 银行暂不上调 维持原来的 13 5 此次是央行今年以来第三次上调存款准备金率 此前两次上调时间分别是从 1 月 18 日 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 7 和 2 月 25 日 调整幅度与此次相同 此次央行上调存款准备金率与货币市场回笼量大幅下降有关 自 4 月 9 日 3 年期央票重 启以来 第一周净回笼量为 1100 亿元 而此后一周却仅有 140 亿元 降幅接近九成 国信 证券分析师预计 如果 4 月最后一周净回笼量依然保持低位 央行很有可能调整存款准备金 率以应对 除货币市场资金回笼量下降外 南京证券总裁步国旬认为此次存款准备金率上调的原因 还有两点 一是一季度 GDP 太高 如果不降低流动性 高速增长还要延续 二是人民币升 值压力比较大 特别是五六月份人民币升值预期加速 为了对冲外币占款压力 上调存款准 备金率是正常的 国家统计局此前发布的数据显示 一季度我国 GDP 增速达 11 9 较以往几个季度增 速明显加快 这也导致国内通胀预期逐渐升温 分析人士认为 目前管理层对物价上涨看得 比较重 而上调存款准备金率将有助于缓解物价上涨的压力 对于楼市和股市而言 上调存款准备金率同样影响重大 北京大学房地产研究所所长陈 国强表示 存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金 同时信贷投放也受到影响 银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的 楼市新政出台后仍有大部分开发商选择观望态度 陈国强预计 存款准备金率上调后房 企观望期将加快结束 该调价调价 该促销促销 改变市场策略 今年前两次上调准备金率后的首个交易日 沪指分别下跌 3 09 和 0 49 浙商证券研 究所所长詹诗华表示 存款准备金率上调对资本市场短期影响比较负面 银行 地产板块下 跌压力依然比较大 沪指 2800 点关口将面临考验 不过另一部分市场人士认为 存款准备金率上调将大大缓解加息压力 这对于市场形成 一定积极影响 渤海证券研究所所长程文卫表示 准备金率上调如果达到管理层的预期效果 加息或推迟到下半年 这对于 A 股来说可谓短期利空出尽 未来或将以 3000 点为中轴 上 下 10 波动 来源 新华综合报 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 8 新景祥研究 政策效力已释放 但寒冬尚有时日 新景祥研究 政策效力已释放 但寒冬尚有时日 新景祥机构认为 新景祥机构认为 目前新政以对市场产生全面而深刻的影响 短期政策仍趋紧 全国各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象 个别城市的跌幅甚至超过七成 目前新政以对市场产生全面而深刻的影响 短期政策仍趋紧 全国各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象 个别城市的跌幅甚至超过七成 力度空前的 4 15 新政 出台已有一个多月 新政以来 随着政策效力的逐步释放 全 国各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象 个别城市的跌幅甚至超过七成 若单从这 个角度来讲 新政似乎已在一定程度上收到了预期的效果 但若就此断言市场行将见底 尚 为时过早 中国楼市要度过本轮调控的寒冬仍需时日 调控已对市场成交产生影响调控已对市场成交产生影响 从成交数据来看 本轮调控的政策效力已开始逐步释放 全国楼市的成交状况受到了显 著影响 在环比数据方面 5 月份全国重点城市中除西安以外其余城市成交量的跌幅均超过 30 且一线城市环比下降的态势更为明显 其中北京 上海 广州和深圳的环比跌幅分别 达 56 55 29 和 61 同比数据方面也是如此 除武汉以外 其余城市成交量的降幅 也超过了三成 一线城市中的北京 上海 广州和深圳同比分别下降 67 72 69 和 86 就目前全国楼市的整体发展态势而言 不少城市的成交量已降至历史低谷 但房价依然 坚挺 下调仍需时日 伴随着政策效力的进一步显现 未来市场中各方力量的博弈也必将变 得更加激烈 预计将来一段时间内成交量仍将在低位徘徊 但是 由于前期成交量的持续下 跌已反映出超跌迹象 因此即使将来诸如房产税试点之类的利空成真 预计成交量的下探空 间也相对比较有限 房价下调的压力将进一步增大房价下调的压力将进一步增大 新政后全国楼市所形成的高压态势无疑是促使未来房价下行的巨大动力 而且 高房价 所导致的购买力下降的弊端也日趋明显 从目前来看 我国房价正处于历史高位 且经过 09 年这样一轮波澜壮阔的 大牛市 之后 许多城市房价的涨幅已经超过了 07 年的水平 而绝对房价也创出了 07 年以来的新高 房价的过快上涨严重透支了民众的购买力 体现为 居民房价收入比和月供收入比的显著上升 一线城市和部分二线城市都远远超出全国平均水 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 9 平 而且 过去宽松的信贷政策也成为导致房价下行的一大影响因素 09 年以来 极度宽 松的信贷政策为全国楼市的发展创造了良好的投资 投机环境 民众利用信贷资金投资房产 的杠杆水平也明显提升 这就意味着 一旦在今年收紧信贷 那么市场整体的购买力必然会 受到很大程度的影响 而没有成交量作为支撑的房价 其下行态势的出现是必然的 就未来房价的跌幅而言 目前还尚无定论 但可以肯定的是全国房价的整体跌幅相对比 较有限 房价上涨过快的一线城市其跌幅要大于二线城市 这是因为目前全国主要的一 二 线城市土地的供给依然较少 地价未来的降幅相对比较有限 这就决定了房价的降幅也极为 有限 如果地价不出现很大的降幅 那么开发商大幅降价卖房的动力也不足 因此在土地供 应相对紧张的一线城市和部分二线城市 房价的调整幅度不会很大 此外 由于 09 年一线 城市房价过快上涨 其房价泡沫也较二线城市为大 所以在 10 年调控期这个挤泡沫的阶段 一线城市房价的跌幅要大于二线城市 甚至个别一线城市房价的跌幅有可能达到 20 30 下半年政策高压或将持续下半年政策高压或将持续 从后市的政策走向来看 未来楼市的调控期较 08 年要长 政策的持久性不容置疑 且 下半年的调控政策将在很大程度上取决于房价 这是因为政策的持续性决定着政策效果 此 前历年的宏观调控效果欠佳 最主要的原因就在于调控政策的提前终止或者放松 例如 2007 年严厉的调控政策就是因为全球性金融危机的爆发而半途而废 对于目前已出台调控政策的可持续性 市场同样心存怀疑 对此 世联研究认为 除非 经济出现二次探底 或者行业出现重大衰退 否则严厉的政策将会持续 政策受外界因素影 响无疾而终的可能性极小 如果已有政策不能对房价形成有效调控 政策的既定目标不能实 现 只可能会出台更严厉的调控政策 此外 下半年政策的高压将不仅改变市场预期 也将切实削弱市场的有效购买力 而一 旦价格开始松动 市场 买涨不买跌 的心理作用将会显现 此举或将促使市场进入较长的 低迷阶段 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 10 数字地产数字地产 一 供销量分析 一 供销量分析 1 商品房住宅销售量分析 数据来源 岳阳市房产局 新景祥数据库 5 月商品房成交套数 549 套 环比减少 17 环比减少 17 销售总面积 81626 平米 环比减少 16 环比减少 16 其中住宅商品房 77545 平米 环比减少 12 环比减少 12 非住宅商品房 4081 平米 环比减少 57 环比减少 57 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 11 2 商品房住宅销售产品结构 2010 年岳阳市主城区年岳阳市主城区 5 月面积区间产品去化情况月面积区间产品去化情况 项目项目 销售销售 面积面积 所占所占 比例比例 环比环比 销售销售 套数套数 所占所占 比例比例 环比环比 小于小于 60 平米 平米 341 0 4 50 7 1 3 53 60 90 平米平米 13558 17 5 127 155 28 2 115 90 120 平米平米 19837 25 6 5 193 35 2 1 120 144 平米平米 28786 37 1 27 218 39 7 26 大于大于 144 平米 平米 15020 19 4 32 86 15 7 32 总量 总量 77545 100 12 549 100 17 5 月去化产品结构情况 小于 60 平米单位去化面积环比减少环比减少 50 去化套数环比减少环比减少 53 60 90 平米单位去化面积环比增加环比增加 127 去化套数增加增加 115 90 120 平米单位去化 面积环比增加环比增加 5 去化套数环比增加环比增加 1 120 144 平米单位去化面积环比减少环比减少 27 去 化套数环比减少环比减少 26 大于 144 平米单位去化面积环比减少环比减少 32 去化套数环比减少环比减少 32 新景祥机构认为 新景祥机构认为 1 价升量跌 价格涨势趋缓 成交收缩明显 价升量跌 价格涨势趋缓 成交收缩明显 5 月成交量萎缩明显 去除经济适用房商品房销售量大幅缩水 成交均价突破 3000 元 平米 但价格上涨趋缓 2 小户型产品去化量不断减少 小户型产品去化量不断减少 60 平米以内的小户型产品销售量不断萎缩 与目前市场上该类产品供应减少有关 3 非住宅成交量萎缩 非住宅成交量萎缩 非住宅成交量仅为上月的一半 4 5 月的成交情况验证了上月我们对市场走势研判 政策效果显现 成交量难以长期保持 峰值而大幅缩水 成交均价略有拔高 仍保持在较高水平 下阶段这样的市场走势仍将持续 一段时间 月的成交情况验证了上月我们对市场走势研判 政策效果显现 成交量难以长期保持 峰值而大幅缩水 成交均价略有拔高 仍保持在较高水平 下阶段这样的市场走势仍将持续 一段时间 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 12 二 销售价格分析 二 销售价格分析 新景祥机构认为 新景祥机构认为 5 月份 全市商品房住宅高层成交均价达到 3012 元 m2 同比增长 1 多层住宅成交均 价为 2028 元 m 多层住宅成交均价较低 三 三 4 月项目成交量排行榜月项目成交量排行榜 注 统计套数包括非住宅部分注 统计套数包括非住宅部分 名次名次 热销楼盘热销楼盘 销售套数销售套数 均价报价均价报价 1 中建经济适用房 151 1900 2 天邦珍珠湾 77 3200 3 岳州帝苑 71 4000 4 湖尚 60 3400 5 富兴华城 51 2600 6 洞庭春苑 21 2680 7 滨水新境 18 2800 8 青春驿站 16 3500 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 13 9 汇金国际城上城 13 3300 10 福泰花园 11 2000 新景祥机构认为 新景祥机构认为 5 月成交靠前物业主要为 4 5 月内新开盘的项目及中建的经济适用房项目 中建经济适用房为经适房范畴 价格低廉 参考意义不大 天邦珍珠湾延续了上月开盘热销的势头 本月成交数据依然靠前 岳州帝苑 湖尚 富兴华城及青春驿站均在本月内开盘 大量消化累计客户 成交量靠 前 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 14 各板块销售动态各板块销售动态 注 注 1 成交信息统计以备案数据为准 时间段内会有一定误差 成交信息统计以备案数据为准 时间段内会有一定误差 一 一 中心城区板块中心城区板块 1 板块在售楼盘营销动态 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 均价 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 均价 报价 报价 中心城区板块 中心城区板块 中建 中建 高层 二房 86 90 160 1 155 2900 彩虹阁 彩虹阁 三房 108 62 缤纷年华 缤纷年华 高层 一房 39 420 17 409 3100 二房 84 99 三房 132 136 四房 165 天伦城 天伦城 多层 多层顶层122 240 1133 2 1116 3100 小高层 高层四房163 高层 顶层复式240 260 上城旺座 上城旺座 多层 三房 129 160 88 2 86 2800 小高层 四房 149 162 德郡 德郡 高层 二房 76 92 368 6 350 3700 卡布奇诺 卡布奇诺 三房 100 131 复式 165 208 洞庭春苑 洞庭春苑 多层 高层 二房 100 12 385 21 319 2680 三房 132 四房 157 雅典新城 雅典新城 高层 三房 112 141 728 3 688 3000 小高层 四房 140 143 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 15 金虹 金虹 高层 一房 46 50 306 6 281 3300 中环一号 中环一号 二房 60 90 三房 106 摩登国际 摩登国际 高层 二房 61 119 119 3 97 3000 左岸巴陵 左岸巴陵 高层 小高层 一房 47 60 542 2 483 2800 二房 83 35 三房 147 155 四房 182 220 复式 204 222 兆丰商厦 兆丰商厦 多层 一房 58 64 108 1 103 2900 二房 90 101 三房 112 127 巴陵尚都 巴陵尚都 高层 一房 50 702 未售 4000 二房 89 96 三房 120 四房 151 175 湖景花园 湖景花园 小高层 二房 90 95 237 10 200 3200 三房 136 142 四房 163 欣登明珠 欣登明珠 高层 二房 80 497 1 103 3200 三房 105 139 青春驿站 青春驿站 高层 二房 93 140 16 26 3500 三房 142 143 汇金国际 汇金国际 高层 二房 63 99 336 13 233 3300 三房 103 142 君临新世界 君临新世界 高层 一房 55 60 456 14 193 3200 二房 82 三房 114 141 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 16 香缇半岛 香缇半岛 别墅 联排 268 281328 6 27 7500 2 典型在售楼盘价格走势 3 板块在售楼盘促销活动及优惠政策 楼盘名称楼盘名称 优惠措施优惠措施 和顺时代 一次性 98 折按揭 99 折 卡布奇诺 一次性 98 按揭无优惠 洞庭春苑 一次性 99 折 按揭 98 折 缤纷年华 一次性 98 折 按揭 99 折 上城旺座 99 折 再减 5000 元 中建彩虹阁 一次性 98 折 按揭 99 折 雅典新城 一次性 98 折 按揭 99 折 顶层折后减 5000 湖景花园 一次 96 折 按揭 97 折 金虹中环一号 VIP 优惠 1 万 一次性付 97 折 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 17 青春驿站 按揭 96 折 一次性 95 折 巴陵尚都 二批内部认购二批内部认购 VIP2 万抵万抵 3 万万 二 南湖区板块 二 南湖区板块 1 板块主要在售楼盘动态 楼盘名称楼盘名称 在售产品在售产品 户型户型 面积面积 总套数本月去化总套数本月去化 累积去化累积去化 均价均价 报价报价 南湖南湖区区板块板块 华菱融域华菱融域 多层 小高层 三房 117 151 308 1 303 3000 四房 125 209 蓝湖水岸蓝湖水岸 高层 三房 135 166 408 2 387 3200 四房 157 145 湖光山色湖光山色 多层 小高层 一房 67 91 2 76 2900 二房 103 三房 131 139 四房 161 湖尚湖尚 高层 三房 106 116 264 60 60 3400 四房 146 岳州帝苑岳州帝苑 别墅 二房 101 156 71 71 4000 多层 三房 123 131 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 18 2 典型在售楼盘价格走势 3 板块在售楼盘优惠措施 楼盘名称楼盘名称 优惠措施优惠措施 蓝湖水岸 一次性 97 折 按揭无折扣 岳洲帝苑 内部认购内部认购 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 19 三 经开区板块 三 经开区板块 1 板块主要在售楼盘动态 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化累计去化 均价 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化累计去化 均价 报价 报价 经开区板块 经开区板块 远鹏一品 远鹏一品 高层 一房 34 86 188 1 186 2700 二房 85 94 三房 120 132 四房 157 163 滨水新境 界 滨水新境 界 多层 三房 96 141 722 18 710 2800 小高层 四房 149 183 巴陵华庭 巴陵华庭 高层 三房 132 146 444 15 172 3100 四房 170 港岳豪庭 港岳豪庭 高层 二房 81 388 3 97 3000 三房 130 137 四房 154 天邦 珍珠湾 天邦 珍珠湾 高层 两房 94 120 77 296 3200 三房 132 138788 四房 173 富兴华城 富兴华城 多层 二房 78 95 726 51 568 2650 三房 96 131 2 典型在售楼盘价格走势 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 20 3 板块在售楼盘优惠措施 楼盘名称楼盘名称 优惠措施优惠措施 金达阳光 一次性 97 折 按揭 98 折 御景华都 一次性 9 8 折按揭 9 9 折 湘汇源 一次性 98 折 按揭 99 折 锦绣河山 一次性 98 折 按揭 99 折 远鹏一品 一次性 98 折 按揭 99 折 港岳豪庭 VIP1000 抵 10000 加推 4 栋 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 21 个案研究 富兴华城 个案研究 富兴华城 1 1 基础数据 基础数据 2 项目概况项目概况 项目位置 项目位置 桐子岭路与黎家垄路交叉口西北角 发展商发展商 岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司 建筑面积建筑面积 83110 平米 总占地面积 总占地面积 66273 平米 容积率 容积率 1 56 栋数栋数 24 栋 总户数 总户数 726 套 均价均价 2650 元 平米 主力户型主力户型 二房 三房 周边配套周边配套 处于经开区工厂片区 目前周边配套较欠缺 未来项目自身有一定商业配套 周边临近二医院 水果批发市场及规划中的东城小学 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 22 项目位于王家河大桥以东 巴陵路以北的经开区北面 项目地周边以工厂居多 对生活 质量有一定影响 目前该区域尚没有完善的配套设施 周边居住氛围尚不浓厚 除本案外没 有大型的商品房项目及居住区 本案在该区域内有极强的标杆意义 3 项目效果项目效果 4 4 项目分析 项目优势 项目分析 项目优势 远景规划远景规划 从未来城市发展规划来看 东移南拓是城市发展的主要方向 项目属于经开 区 享受其带来的发展前景 规模规划 规模规划 规模优势无疑是项目最大的优势之一 目前市场上缺乏同等规模项目 同时 合理的规划打造社区景观 为没有资源优势的项目 增加了卖点及居住价值 产品 产品 多层的物业形态本身就是一种优势 目前市场上该类物业供应量极少 同时 100 平米左右的 3 房 80 平米左右的 2 房产品 性价比优势无可比拟 紧凑产品为主的产品 结构更使得项目在产品竞争上极具优势 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 23 5 5 项目借鉴 项目借鉴 富兴华城项目的热销最大的优势仍在于产品及价值 以多层为主的大规模社区 这样的物业形态在目前的市场上已经非常少见 而市场中仍 不乏一大批想购买大社区多层住宅的客户存在 而富兴华城几乎成为了他们的不二选择 同 时较低的建筑成本 也使得其均价在与其他项目竞争时占尽便宜 就户型上来说 100 平米左右的三房 80 平米左右的二房 项目的主力户型抓住了市 场的空白点 一该经开区以大户型产品为主的供应风格 形成了明显的产品差异化竞争 同 时户型设计也颇多可圈可点之处 控制面积的同时也就控制了总价 使得项目在单价和总价 上都极具吸引力 社区内部景观轴的打造 项目品质感及物业品牌的渲染促成了实现更高的销售单价 在目前宏观政策调控力度不断加强 市场信心大受影响的情况下 富兴华城凭借单价及 总计爱优势 以紧凑产品为主 凸显性价比优势的竞争策略取得了成功 本文仅供客户内部使用 版权归新景祥事业机构所有 未经新景祥事业机构书面许可 不得擅自向其 它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 24 标杆学习标杆学习 Benchmarking study 宝龙 过江龙 低成本拿地原则 宝龙 过江龙 低成本拿地原则 我们很希望大的发展商进入二三线城市 把市场做好 但我们仍能在二三线城市保持 低成本拿到土地 我们很希望大的发展商进入二三线城市 把市场做好 但我们仍能在二三线城市保持 低成本拿到土地 面对 09 年激增两倍后的 30 41 亿元纯利 加上对未来市场发展的看好 宝龙一众高层 对上市后的首个财年充满信心 拟定今年的销售目标为 55 亿元 销售面积约 70 75 万平方 米 首席执行官许华芳表示 包括预售计划内 150 万平方米的住宅 约 30 万平方米的商业 今年将有 220 万左右的面积可供销售 此外 宝龙地产表示 上市之后公司对未来新项目的发展仍维持低成本拿地的原则 并 计划今年拿 10 块土地 未来的发展重点除了在原有的省份渗透之外 短时间内 还在环渤 海 中部地区及西南地区取得相应项目 土地策略 保持低成本