城市综合体物业销售应注意的几个法律问题.docx

袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒁蚂袈膅莇螁羀羈芃螀蚀膃腿蝿螂羆蒈蝿羄膂蒄螈肇肄莀螇螆芀芆莃衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇蒁螃芇芃蒀袅聿腿葿肈袂薇蒈螇膈蒃蒇袀羀荿蒇羂膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃羈膂节薂螈羅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁莈芇螁螇莇荿薄肅莆蒂蝿肁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈蚈羄肈莀袄袀肇蒃蚇螆肆薅葿膄肆莅螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈肂莁螂肇膁蒃薄羃膁薆螀衿膀芅薃袅腿蒈袈螁膈薀蚁肀膇芀袆羆膆莂虿袂膅蒄袅螈芅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆羈节薁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅艿薇薅袁 城市综合体物业销售应注意的几个法律问题“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体已经是城市商业地产的重要业态，由于城市综合体本身业态多样性，开发商大都也不会全部持有物业，其往往会将办公、居住等对统一管理要求不高的物业进行出售，以便回收投资，笔者在执业过程中，曾经就一些城市综合体的销售，为开发商提供房屋销售法律服务，现就城市综合体这一物业出售中应当注意的法律问题提出自己的观点，与各位读者交流。一、关于停车费等公共部位公益性收入的处理在司法实践中，笔者常遇到城市综合体公共部位的使用和和收益问题，比如广告收入被开发商或部分业主纳入私囊、公共场所被部分业主利用和收益的问题等等，作为房地产开发企业，在出售物业时应当考虑到这一问题。根据物权法第八十条规定：“建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分部分占建筑物总面积的比例确定。”物业管理条例第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”尽管较之单一形态的物业，城市综合体虽然是一个集办公、住宅、酒店、购物中心等于一体的建筑组群，但适用上述物权法、物业管理条例的规定毋庸质疑，其公共部位全体业主均可依法合理利用，其利用所得收益亦应归全体业主共同所有。在物业销售的过程中，若房屋销售合同或房屋租赁合同对公共部位的收益分配有约定的，按照约定进行分配；若无约定或是约定不明确的，则应按照业主专有部分占整个城市综合体总面积的比例来确定。因此，笔者在此提醒开发商，在签订房屋销售合同或房屋租赁合同时，应注意要在房屋销售合同和房屋租赁合同中对于哪些部分是共有、哪些是专有以及共有部分的使用和收益等作出明确约定，特别是地面停车费的收益、利用公共部位的广告费收入均应作出明确的约定，以免产生不必要的争议。二、维修资金的筹集与使用问题在销售合同或管理规约中明确司法实践中，经常遇到商业物业没有维修资金，公共设施、设备无法正常维修和更换，结果导致物业的公共部分、公共设施设备在投入几年后，无法正常使用，整个物业显的破烂不堪。这种情况下，开发商已经出售了部分或全部物业，且过了保修期，从法律上讲，开发商并没有相应的义务进行这些维修，但由于城市综合体这一物业形态往往难以成立业委会，发生维修事宜后再筹集维修资金也根本无法操作。作为与住宅一并开发的办公、商场城市综合体，其一般也应当交纳维修资金，即使业态不包括住宅的物业，有些地方也规定应当交纳维修资金，比如说上海明确规定办公楼也应当交纳维修资金，但不可否认的是很多地方对不含住宅的城市综合体并没有规定相应的维修资金制度。作为房地产开发商和城市综合体的管理者，城市综合体的维修资金该如何筹集和使用就成了一个比较现实的问题。针对这一问题，笔者认为，开发商在销售城市综合体这一物业时就应当考虑维修资金的筹集和使用问题，并将其写进销售合同或业主规约。先讲筹集，作为开发商应当在销售合同中明确维修资金的交纳标准和交纳方式，如果各地的法律规定有要求的，按照各地的法律规定来操作，如果没有具体要求，开发商可以与物业管理公司一起设定在业主交纳的物业费中，包含物业维修资金，该费用实行按实结算。比如说万科在上海水城路上的万科广场，其当时开发时上海市并没有相关商务楼交纳维修资金的规定，但万科物业还是采取了每月每平方米收取0.5元维修资金的作法，保证了楼宇维修、更换所需要的费用来源。关于维修资金的使用，根据物权法第七十六条 ：“下列事项由业主共同决定：-（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。- ”物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”一般来说，在城市综合体成立业委会的情况下，按照物权法“双多数”表决之规定是可以操作的，对于未成立业委会的这种情况下，笔者建议参考住建部住宅专项维修资金管理办法第二十二条规定，在销售中合同中约定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外，该办法还规定了强制使用制度，即，在电梯等设备出现应当更换、维修的紧急情况下，物业公司可以与房地产行政主管部门沟通情况下，启动使用维修资金。当然，开发商与购房人也可以合同中约定其它更为可操作性的约定。三、销售物业应当为今后统一物业管理做考虑城市综合体进行统一物业管理的任务不仅仅在于充分发挥综合体内部各部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能实现优化组合，以达到和谐共生、提高整个综合体的品牌定位市场价值。但由于各类物业对物业管理的要求不同，管理方面也时常出现一些问题。比如，非住宅物业对物业管理的服务要求以及收费标准往往比住宅物业要高，一些拥有整栋楼产权的大业主不愿意参与物业统一管理等等，都对综合体的统一物业管理提出了挑战，作为房地产开发企业，应当在城市综合体进行销售时，就明确其物业管理的模式和要求。根据物业管理条例第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”也就是说，一个城市综合体作为一个物业管理区域，也只能由一家物业管理公司进行管理服务。作为房地产开发商，在房地产销售或预售合同中一定要明确，城市综合体作为一个物业管理区域，由于公共设备、设施的统一性，只能由一家物业管理公司管理。一个综合体应有一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，为业主提供全面周到的服务。当然对于那些不愿意统一管理的业主，开发商可以视情况，根据业态不同、服务的要求不同，制订不同的收费标准，但原则上不能由两家以上物业公司进行管理，否则会影响到整个综合体的品牌定位及商业效益。这里需要说明的是，根据物权法第八十一条之规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”是否意味着业主若不愿意进行统一物业管理，可以选择自行管理。笔者的回答是否定的，因为物权法规定的自治管理是指全体业主的自治管理，业主可能通过业委会聘请专业的保安、保洁公司或人员，而不是指各业主各自为政的自治管理，自治管理与物业管理条例规定的统一管理是不矛盾的、是并行的。四、在物业销售时应当明确统一经营管理的问题物业的经营管理是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能及各部分的服务功能，并通过租赁管理，为业主取得稳定的资金收入。租务管理是物业经营管理的核心，而租户的选择、租金的确定等是收益性物业运行管理中租务管理的基础。城市综合体的目的就是为了通过将商业、餐饮、商场、文娱等多种功能集于一体，从而达到提高其品牌定位及商业效益的一种业态组合。如果对租户的选择不当，综合体内部经营业务高低端程度不一，比如有的从事足浴、有的经营高档品牌，这样既会给物业的统一管理带来不便，也会给整个综合体统一经营管理、品牌定位及商业效益在一定程度上造成影响。因此，笔者以为，应从城市综合体的初衷出发，开发商首先必须对城市综合体有一个整体定位，然后根据其定位，寻找符合条件的租户，对一些比较低端的业务禁止经营，从而避免因经营业务的高低端程度不一导致整个综合体品质降低的风险。这首先要求城市综合体在进行销售时应当为后期的经营管理做好准备，对业态有统一的要求，要接受商业运营公司的统一管理，对于不符合城市综合体统一经营要求的商户，应当根据销售合同或业主规约的要求进行限制经营、禁止经营。笔者遇到的上海南广场名品商厦、曹安路的一些市场屡屡失败，都是由于无法做得到统一经营管理所造成的。五、地下车位销售应当根据车位性质来决定销售策略其实关于城市综合体地下车位的问题，目前法律并未做出明确的规定。物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”从上述法条来看，物权法只是规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，司法解释虽做出进一步规定，建设单位应当按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例问题在单独的住宅小区中会比较简单，但是，在包括商场、写字楼、餐饮、娱乐等用途的城市综合体中，这个配置比例到底应当如何确定？这是容易发生纠纷的一个点，所以对于车位、车库的处置方面务必在签约时明确进行约定。另外，关于地下车位是否能销售，不能一概而论，应根据综合体各部分物业的不同类型做出不同的约定。谈及地下车位销售问题，必先考虑地下车位的产权归属问题。若地下车位的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则该地下车位的产权应属于业主所有；若地下车位的建筑面积未作为公摊面积，或者开发商就车位已经申请了独立的产权并被批准，则该地下车位的产权应属于开发商所有。对于产权属于开发商的地下车位，开发商则可视情况予以出售或出租，但是要平衡住宅用户和商业用户之间的关系，保护各类业态的业主都能有权享受到其应有的公建配套。从目前各地的操作看，住宅所配套的车位收费，一般政府是有收费限制的，而对于非住宅的停车收费，一般没有这方面的限制，笔者在为房地产企业服务时，一般都建议住宅和非住宅车位分配上要在合同上写清楚，并实际不同的收费标准，而不是采取“一刀切”的收费模式。 作者：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所合伙人 膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄羅膁莈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀薃肀莂蒃袂聿肂芆袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀膄莃莁蚆膃肂薆薂膂膅荿羁膁莇蚄袇膀葿蒇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃袄肃蒄蝿袄膆虿蚅袃芈蒂蚁袂蒀芅羀袁膀薀袆袀节莃螂衿莅蕿蚈袈肄莁薄羈膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅螄