地价监测与物业税税基评估.doc

地价监测与物业税税基评估“合二为一”国土资源网 (2009年10月20日11:22) 高喜善彭萍编者按：开征物业税一直备受社会各界的关注，可这一过程存在许多的硬性约束。作者结合多年的实践经验，通过分析城市地价动态监测系统的优势，提出利用城市地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系的建议，并详细解读了评估流程，指出如二者有效结合将对物业税的开征提供有利支持，为相关部门决策提供了参考依据。在房地产市场调整尚未到位，房价依旧飞涨的背景下，政府关于“研究年内开征物业税”的言论再次引起舆论界的哗然。物业税被看作是政府调控高房价的最后“杀手锏”，且在一些大中城市如北京等试行“空转”，但一直未能转实。究其原因，在于物业税如何操作实施，尤其是物业税税基评估体系如何构建，缺乏实操的方案。为此，笔者结合近年来参与北京城市地价动态监测工作的实践经验，力图构建一个实操性较强的物业税税基评估体系，为政府部门的决策提供参考依据。本文研究思路如下：即利用现有城市地价动态监测系统平台，构建物业税税基评估体系，以解决物业税实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。城市地价动态监测系统的优势城市地价动态监测工作源于1999年国土资源部部署的新一轮国土资源大调查工作。该项工作经历了10年的发展，城市地价动态监测体系逐步完善，且具有覆盖面广、技术标准体系完整、组织实施操作性强、成果应用公开透明、有一定的权威性和公信力等特点。监测城市覆盖范围由最初的6个城市拓展到105个，建立了基于全国直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市的地价监测体系。城市地价动态监测就是通过建立监测点（即标准宗地），采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况作出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。由于物业税税基评估体系构建的核心是税基的评估问题，因此，通过对我国专家学者提出的基准物业评估与实际的城市地价动态监测评估进行比较研究，发现两者具有如下特点：评估对象均为不动产，城市地价动态监测以土地为主；评估对象内涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制条件；估价方法均以常规的评估方法为主，但地价监测评估要求更加明确、具体和具有可操作性；评估值的确定，前者只停留在理论层面，后者主要是通过估价师的实际经验评估确定；动态更新周期，前者只是参考值，后者是通过实践检验可行的，且目前按此种模式操作。由于物业税作为一个关系老百姓切身利益的税种，其涉及面广量大，操作实施难度大，且其成果必须有公信力，否则将激发社会矛盾。以上优势恰好能够有效解决物业税开征时所面临的一些难点问题。为此，笔者大胆提出利用地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系。利用城市地价系统平台构建物业税税基评估体系物业税税基价值的确定以北京为例。通过以上比较分析可以看出，在方法上，城市地价动态监测评估与基准物业评估有异曲同工之妙，而从结果来看，前者运作相对成熟规范，具有较强的可操作性，后者仅停留在理论层面，其实际操作的可行性有待检验。因此，笔者在北京城市地价动态监测工作的基础上，按照基准物业评估的思路，提出物业税税基价值确定的思路及操作流程。（注：下文所提的标准宗地，即为基准物业评估中所提的基准物业。）（1）物业税税基评估思路标准宗地价格评估。（见表1）（2）物业税税基评估的具体操作流程。第一步，设定标准宗地。依据技术规范的要求，标准宗地需具代表性、确定性、稳定性和易标识性；以地价区段为基础，在地价区段内均匀分布，分布密度至少达到每区段12个。其中，地价区段的划分要满足以下要求：在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；各地价区段彼此相连，能完全覆盖被监测范围。由于物业税涉及物业的范围量多面广，为确保基准物业有效反映区域市场价值，建议以现有地价监测所划分的地价区段和标准宗地为基础，根据物业税课征的实际需要，增加地价区段的划分与布局，并在此基础上合理设定标准宗地。如在一些物业集中区域可以细化地价区段，增加标准宗地的数量；而在物业分布相对零散的地区，可以保持现状或适度增加。第二步，标准宗地价格评估。如北京标准宗地价格评估要求如下，除不可用基准地价系数修正外，城镇土地估价规程中确定的常规估价方法均可应用；符合市场比较法应用条件的，应以市场比较法为主；如果标准宗地在距估价期日1年以内发生过交易，可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得出其价格；原则上要求至少采用两种方法评估。因此，作为基准物业的标准宗地评估，其相关评估技术要求可参考地价动态监测要求执行，涉及到与物业税税基评估的具体要求可以一并纳入标准宗地评估的技术要求中进行综合考虑。第三步，标准宗地价格的确定。北京市标准宗地价格评估工作由两名估价师“背靠背”进行，其结果由技术承担单位进行综合平衡后，最终由国土资源管理部门组织专家会审，最终确定标准宗地的价格。因此，由于物业税税基评估结果涉及百姓的切身利益，其结果确定的权威性与公信力将成为物业税能否顺利开征的关键。因此，在以后的运作过程中，建议由国家税务部门、国土资源部门、建设部门等政府主管部门牵头，成立专门的标准宗地价格评审委员会，该委员会由行业内的技术专家组成，对标准宗地评估结果进行综合评审确定。第四步，标准宗地价格的公示。目前，标准宗地价格主要在“中国城市地价动态监测系统”上公示，但成果的应用与宣传力度不够。因此，物业税税基评估工作及结果公示可以在利用现有平台的基础上，进一步扩大公示范围与渠道，尤其是通过税务、国土及建设等政府权威部门网站向社会公示，或以公文的形式向社会发布，以增强标准宗地价格的公信力及透明度，同时接受社会大众的监督。如在第一时间通过政府权威部门网站或公文对社会公开每期更新的标准宗地价格等。第五步，编制修正系数表。以标准宗地为基准物业的物业税税基确定后，针对不同的物业，由于其个性因素可能导致其价值存在差异，因此，建议根据地价监测物业用途的划分，编制不同用途的修正系数表。由于前面对区段的划分及标准宗地的设定均有明确的标准与要求，一般因素及区域因素在区段划分时均有所考虑，因此，修正系数表主要以个别因素修正为主。第六步，待估宗地的评估。由于标准宗地价格相关条件设置相对清晰，根据评估中的可替代原则，待估宗地评估可利用其与标准宗地进行比较修正得出。第七步，标准宗地价格的动态更新。目前，国际上房地产价值评估的更新周期通常为24年，而北京市地价动态监测中标准宗地价格评估是季度抽样评估，年度全样本评估。在我国房地产市场尚不成熟，市场波动较大的环境下，标准宗地价格评估的动态更新周期不宜过长；同时，由于物业税的开征涉及量多面广，开征成本较高，因此，其更新周期也不宜过短。基于以上分析，笔者认为在我国的现状情况下，在一些条件成熟的地区，如北京等开展地价动态监测的大中城市，其标准宗地价格更新周期可以定为1年，而对于一些房地产市场变化不大的中小城市，其更新周期可定为2年，或更长。通过因地而异的方式，既可以与地价动态监测的年度更新相一致，减少重复工作，也能有效反映各地市场变化情况，使物业价值更为客观合理。以上是利用现有地价监测成果的一部分，对以土地等不动产为税基的物业进行评估。而房产等物业的评估可以借鉴以上思路进行拓展,如在标准宗地基础上确定标准房屋的重置成新价，其价格可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。笔者认为其具有一定的可操作性。评估主体的选用估价师与估价机构。目前，开征物业税的国家或地区，其评估主体主要有三种：评估中介机构、税务部门内设专门机构和新设立的独立半官方机构这三种机构负责房地产税基评估工作。基于我国物业税征税范围量多面广的现实，短期内由税务部门内设专门机构或新设立独立半官方机构负责房地产税基评估工作均不现实。不仅设立成本较高，同时，未来的管理成本更不可估量，此外，还容易滋生腐败。因此，笔者认为，物业税税基评估由独立的第三方评估效果更好，这也是大势所趋。自1999年开始，我国估价机构脱钩改制以来，经过10年的发展，逐步规范与成熟，行业协会的作用也得到充分的发挥。因此建议物业税税基评估工作参照地价动态监测模式，由税务机关委托社会评估机构和估价师进行，并协同行业协会、政府其他相关部门从制度上确保估价结果的客观、公正。评估基准日与评估周期的确定。为了与城市地价动态监测工作进行有效衔接，节省成本，建议物业税税基评估的基准日定为每年的12月31日。评估周期为1年，为物业税按年征缴提供充分的依据。存在的问题与不足单独构建物业税税基评估体系可能存在的问题。单独构建物业税税基评估体系除了上面所提到的成本高外，针对我国地大物博、物业量多面广的现状，在毫无基础的前提下，物业税的开征难度可想而知。这也是为什么我国物业税研究了十几年，且从2006年开始在北京、深圳、重庆、南京、宁夏、江苏等省（区）及城市试点“空转”，而至今未能转实的一个重要原因。此外，如果现有的城市地价动态监测体系与新构建的物业税税基评估体系同时运行，最终的结果是两套体系因评估价值标准内涵不一，导致所出价格相差甚远。而国家税务总局与国土资源部作为两套体系的牵头单位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能产生的社会不良影响势必直接影响到税费的征缴。基于此，本文提出两个体系合二为一的技术思路。利用城市地价动态监测体系构建物业税税基评估体系存在的不足。第一，目前成熟的经验仅针对土地等不动产物业，而对房产缺乏现成的体系或运作模式，且房产等物业类型多样，标准房屋设置难度较大。而目前北京市推行的北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案中所提出的标准样本房屋。一般应满足以下条件：钢混或砖混结构、毛坯房或普通装修的设置，或许能为未来物业税税基评估提供新的思路，即基准物业的价值由标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定。第二，虽然估价机构自1999年开始脱钩改制以来，其声誉和社会地位已有很大的提高，但作为税基评估的主体，其社会地位及社会认可度仍有待提升，其行业规范与自律机制仍有待进一步完善。第三，由于城市地价动态监测工作由国土资源部门主导，如何有效利用其现有成果或平台，需要税务部门与国土资源部门的有效沟通与协作。此外，物业税涉及房产的征税工作，因此，其协作同样离不开住房和城乡建设部的大力支持与配合。有效解决相关主管部